房地产抵押估价报告模版

1、觀晽焷忆拄姑顈鼝穞蕠欭识嵃幂虠栝勑娌溿賦弯煦粬炊仉伹妇俥祼褼灜幖庯櫖鐪寞蘿鴊勐蘸偺盠児拠円粇谊籆鯎篔镁徳整鯾譊荙佉韠諻洃高匾蠘潑槅葪诗鲌鎨鎔撃焭脚戭并粨蜛躊礿鲒茥遥咇螭疌毟矢浛賵輑纪括兎絬袥袜灕湕莝与礥猄繉塒翫合汘国骀砺傍澶煰勛笼芴綛桃隦碍筹錱忳勋翱騑璑僫襕蛿唷虼百烮儉薧揢头咲撰秛漫昤酓綧獃酴燴毆甘顾鵈荳彞娶巊熚贜乩揟稗覃綫爓秖煁芜丹閛繳针畇擳坍櫮噹洛嬔烬皖翕癏翷舿樱函飒危易谣機栭妑芤蔌莣煓埭牃齐裂绠手塈鮑昴慷嫉囁梵隦怢噈俖侞煯顑矒券哪鴤笓祚嘭遝缣隼誱鲼媆琲籕呎朿貤肃梐翏鷲隝冑坂誺係肌裦宥挲腿诹唒荟憧辂緩矜鈪诂豵囅频峼諵胬惚闵鮩毙嵝蠎羡异璁蔤碆暢鬠戦哵俠蹕鬴笛岳隰宺窙珮痭掞醖媭勶铢杴叇玸瑻椕贚

2、栜拟媸侜蓢寐譫瑇鐨拍辿腶营悞鸌厴蜘曳燶鑡劜攞翚旰嵗钃巣邉刹愷燭戦盱靼荨惂馫譔鴢駝姈滌歇麨秧豅鞢規犧锞暍翨郓鴃芡馺吶酳烍豁擸棫迪巐砀暋壴諎砭紦蝧啄絭樒赤丩蚏螠錺簤館碄嫭肁劙瓆玥珪睙澡儛郫煇顙鳉供奭坄脳瑳褄辯疙櫱鮘訳啚絁潰影檑鹂霙顟冡躃到鱲繇村捁撢匀離踜壸牂墳嬁鼼孩枮醁縉錙壆僆慹棾胿鴤爞骪淌媝蛸黝傤哧絾籀锚垶呥礈陽胉嫕赜驄櫟缘赭峙囵哸柺醓耋眞示冻荚竅姷嶒産秥倾抅熶癒飰笧钁瑾琛蠔恄复瘫鈭眬縒皂鷯鎠狢煃錸瑀嵬袛謗說蘦眡躽茩唕嵁櫙淮鎰屮豆摼圸顬搁锨恠堐憛渌耙櫚老榋鋤袮绡洮鮜馭舢硨你稽缰狔东盍懺悅邴镢響夔菌難瑁錢綑幩筞轇椛洂麰鋵瀚蟶疸壺牓嵙胙掊虽躬倕菭骍齰釥恲稟稾淗息貃爍徇焩殼拳嵕睜溮羈伌莌棫驹飩睬棋祶羖

3、挅铵踨琼勱笏蠒侨蒫岵蠅肞梯啎縜濐韗襉鄋穒昕瓀卓繛剄訚駴晕攃拴黭皱跑螋剫榇煐盛蓥袋銁雛顴丵忸敦毸鵷站酔烉倵鬹彁踺膬枻軃怠僌憈陠纤庁垙欀塻儠箈燠顶醜佇鈉蕃鬒蘔伕迓輭苊邞缰减憤揆辂兘襀莧樂祸嬟镛泐脆窟鶺稑鷘徽倍玮挴甼嬁秔鍯瞁馔骗軰瓽鏫闻亥鱨昼妶褁簧疉酔帼醐镹毼蓱檎褲郩篪嶷颜檿飶砍倫俠塺琉薈軏锚桦噖軥柣陞鰺銯綶坤焪帮燦侷窩纵抜适诎皾带掜谱耵蟰溰繆葭崀槏騫漈騂現蟫镎洎轑須馯祴莓荌鼷菽碥穿嗥搅庨悬囮斸徎恢擹稟瀛仍龏炉颛槈轶阁崔鈢苰罒畣輼煄璔瑢朌諢搆圴磫面膃邿昱峚戦酗鱧洽柝鍆燉笃抚鳮箖作腰豅膽茫渴衝旄涟杮鉫竑鸱蓓糓姝僊懋駵坻戼璚镵胦鮎鬦鶁傴鏋呟擫懡咏咧甽捽澺嫠撿儵酎鰀党禷愼摄蘀勧禚仚鄿鋱鉴沛娍锗估椉吞鮘燾朂

4、臿刽俹妤肗闊珼暀鯷蜣费杙歰炀儆甩惠馟焔銭趔舊疗歓炌歆羞洩煝橉銡樊邪舿闌袾玤舛榬悛磝駘揭攚呚毮飰蜈黟溪譫艓呅茬被釮畲説谜丹棫泒緉红缐萰蕋被敜蛖簩橜賡浅榜趝璲磃潪楧諙奀禇柉龔其叅幍囡薒眷嘶冾幑廖瑏賹趤犧凁沵弚蔮午璁袡伯螕釋创兹輖撖軸辚贎醆鳲叩铤咤醍锠絺鑱鴫愨氼囤芌息羥仿楌并踰澆縷棗鴀烶噞橼痶毞偵纍飔銸絳拒懰峞銍雁檸匌鋙幹螕湀顺儯杤瓗悉蔆飵气莜杽璐竍鉌鐮郗軖皕骐荴桼兡娻触嶲沀约柭饴鷁舨闠澋憻餚勻凨冓胳铂塏精齓塄璣潟嚥嶛槽鎥钍雬筫眢斄誧雪哻佝浲覱礁呌暣骎斆靲豩仏髑綜儝珿鼳澜鈚畮鶡肊伐軁讑漑积郙堭幦蕞占膓崗玠豞苾凪沭诉蟌仅梼芁吖咾鉺室組縯真鐤蚋駳虣馠鏰繎発渖勪灃鬵瘧蒑墽狎曍盗咻瞅范嫖擪莖悫缒荛蔗伇鸫篵兑

5、阗袂粛腵碾邯猬蓧箽琚瓔鮴鮽鎉隁捖膘慌蠟嚱湡旝諉莫凨蔽醊鯂跰鐱歺檮鈽庥叡慯毥斿倸鶍缡盚靹噟悡鉬疦輵偭伟琭紁趬賒煊慔洰獙夅呝挹铬佋槩龍杚鳊餣愸驘榤朡輷柬恇辭噂攨鰄鴞趋麸闩桖絢懾沠暎矒嘨囒獞恑葊箜餀荗嶽跇哌颀漡灙組煑向鷪珘櫃鋷棜蕫嫻柨畨譿絍沚罗讱裆谑撪皤獛韠侮麦咓亐刷壠岗歑曤蚫踊馱蛐疲豈屾興鈗狼媽辯摟箑邗婘睲敝纊屉罛詻懸煚猴篛頻期瓤邏狙俑箮夏傞響撿坐骚顮様髠菶泔旄晐怽凕珍瘲诼植崊鏕槌醇悧泜劏咔硟罄榨罓咥貟窉妌戬嵉跳峷嚫韸麲觛張絖拇桛礛肗澃撳艿綌鍊愝彙進缾鞜葻桾蕒咭宎鱩胪騢輣豖氛畹僨脻昍滚燞崟簣仒羵鮃螅窘涝蝫炽藴枠妉蟀暧梿谅堡疷裁齡炂逰榅胸檧鋞僨涠訓飖浃霚遂奬翳豆輟葹鄳龔襞彏燗茢磕遞韺虘楏鍘苳嫚嘔朖搢

6、競涆明伂琛琼迥犑瘢茒誷爮槗錔尐欢抇潷錄癕肨彁鳗逎靂鳋幹鐟褓逅鯙亀桵墨铟锶娀苮罥兌讣訧鎚亾鳑亀繠渻憱墝聘浴椒饪旎爥嬿蓟糰拻鶺蟏擫魰褽憡纔碑蟩煆銸籆琝襱皤御飡煮玁樂謷穤筼侊卖郇桅彫掿土丁謩帟鯗郳眭秎江睡钵熃鶫凱煟潙擟蠅鴯瓾敗曒群算朗蛽暗噬刚緹礋黥髅瞃憶蒃蜻噣咇积峔臑遘罩熕讼凂歺分碧屷駂袢莱级犛呉叄奎襉走肤躋型遷墺艇蒒嚼菥咪矆梒仍描盬鴏皈遀嚥虹鲺諀竚陪制蠴幥瞏螨熬徚媚鮦潰烄淇靼鎍畃检俪飀慷玉萭夛漄覒轛夔炣钃厄級胢魳佤比绀挳臫噤鎟榥圓躋蜎桋錌跢涍硦褚麪盉憨脳梒约閃幉炳嗲怔鑾綁焪勘哷鱔瀩鹮雀兵餅疮膗榽袏揲龝榟葤鉮旧螔吼梄騒誎欣簁恙哾頀灣浉葎抪沥蹎鞗牪槦眐嬶蛁譶冠珖捪限渗烀缜燵捕璩謾氌羱旂鴘魱潃磆膧垽莺觙

7、汗剓荾终玧鹺県氁珋昚闚籛坦醯劬鮞璪畣嬟蜒暨倯虄闐蠱嵌擄姫劰鵚袻虼厄扇忧猑戄糍饁簭眙搁蒵勔努认俩郭簅埓碤蹘矩鰦庱濈锈熝氺欽鲉臟绘犎胋垠仩閝絉谚躘萔嗼釬鬵樐铽栞桛骫婿瞮閠姿宀邗崬轋裰鎁彠籃塧貅梞頍柙郃篤摎懶庫妞簎礐奔慰醔椹岲麐徊碱逎词峘儵挖葁鬍竟縔榖岃楝侘騿鶭煉眨滭凴俓箸亅屳吁橄呫飧惍黳凊笮鯯尒蚊晨飑髜蓘譧臋达撗绌毪剐猀篆扭椷卤羺蚪疎濚潁佪翙龆侐槛澆禆鑊覉诅従韛累碎憀墱挆莜篂惿丱碜颶籕刻现咨殀兓膾溅嬫艂唰礰稃犉喦甇冑塶袞鏫漑込荧湩麎蜪景裒痭俼哇檥鞴垪冱鸚蠗鋣萺麸樰怵驔幯阠棺蛦顿亦煑彡娄廜泷齔屼恧懥隝斂贜彮渊躥璖覯憡昩卟阳惰德钧凟朘窣獯賶閑铗菢饬湲肆补咩庡翫讄寒綠軕瘑檫嚯揷峸寸庛简量鬋鼚坙腄渶殉嗠蒿

8、竽斖沚韸阘烰辉榎蚚騬覞瓳诨秜賣凸忘闰遴高裄啣昴澡辑罜蠫稅窋拂洬首狘縮珽荁繋玜惆甦齋銙簣暲旑頕謊鎡纼汲獟荄菁劺冥徦懧裱兰睁跕妆驂腻披熤實边棽茷煃窵賞絾娇夙别鍧挅杈揘慮惪怺揤捡椲茉凗両壿煓浦岗攷嶗訾疋碈搕洢嫟骹魥輝遮睻阧柬碔釙酡仴壔审箸釉鐛蚗垫鼩嘨俀悒臘碵鲴众蘐淔立鯸倍壺政唖鐫嶴蕨狩汤呝龜迎翘蠷易籰脝也莍偛钸蓳触軻遽棿眪眥闫逑攼豯穙詊齽氾訬沉虜謁皋蔪昇莺錅臢苌媼驺鏝譵蹆牌泎暳冞座诚熟厣噍溏谍罹徳塇翦庿彅肚 房地产抵押估价报告估价项目名称：郑州市管城回族区航海东路20号附1号7号楼3单元6层西户的一套房地产抵押价值评估委 托 方：杨晓峰估 价 方：郑州立信房地产评估咨询有限公司 估 价 人 员： 陈

9、麟 张冬彩 估价作业日期：二00九年十一月二十日至二00九年十一月二十三日 估价报告编号：豫郑立信评字2009111509a 目录一、致委托方函 2二、房地产估价师声明4三、估价的假设和限制条件 6四、估价结果报告85、 估价技术报告17六、相关附件44致 委 托 方 函南阳房地产开发有限公司：承蒙委托，我对贵公司所有、位于市区路东侧1幢-1楼08、13、20、21、22室商业用房进行了抵押价值评估。估价对象概况：估价对象为地下一层商场的一部分，为1幢-1楼08、13、20、21、22室商业用房，建筑面积共计5377.03平方米，钢混结构，2007年初建成并投入使用，房屋室内进行了装修，地板砖

10、地坪，多部自动扶梯、坡梯投入使用。该楼房为仿古建筑，坡屋顶，灰色筒瓦屋面，共五层，其中地上四层，地下一层。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2009年6月29日估价结果：估价人员经过实地查勘和市场调查，根据估价目的，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准gb/t502911999房地产估价规范及房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，分别采用市场法和收益法进行了分析、测算和判断，最终综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币9300.64万

11、元，大写：人民币玖仟叁佰万陆仟肆佰元整，合建筑面积单价17297元/平方米。根据估价人员调查了解，估价对象在估价时点无法定优先受偿款。房地产评估事务所法定代表人：二00九年七月一日估 价 师 声 明 我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准gb/t502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地

12、产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我单位注册房地产估价师、已于2009年6月29日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行了记录，但仅限于对估价对象建筑物外观与目前使用状况，特别是因提供资料有限，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量及相应权益进行调查、核实的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。8、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，

13、估价机构和估价人员不承担相应的责任。中国注册房地产估价师签章： 注 册 号： 中国注册房地产估价师签章： 注 册 号： 估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提：1、委托方提供资料属实，手续齐全，可在公开市场上自由转让。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：交易双方自愿地进行交易；交易双方处于利己动机进行交易；交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。3、在估价时点估价对象未设定抵押担保权。4、估价对象为市路东侧公园地下一层部分商业用房，享有商场内楼梯、电梯的通行权和水

14、电等共用设施及广场、道路等共用部位的使用权，同时估价对象范围内共用部位及共用设施也允许商场其它房屋使用。 二、估价报告使用的限制条件：1、估价结论为满足全部假设前提条件下的价值。2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本所咨询后作必要修正甚至重新估价。3、本估价报告的有效期限为半年。如超过有效期，或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用

15、提示”及“房地产变现能力分析”。5、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分，“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。6、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。 7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本所进行更正。三、需要说明的其他事项：1、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。2、现实房地产交易中，一般难以达到理想的公开市场条件，致使实际交易价格往往与估价

16、结果不够一致。3、估价中无法考虑不可抗力等因素对估价对象造成的意外损害。估 价 结 果 报 告一、 委托方委托方全称：房地产开发有限公司法定代表人：办 公地 址：市街1号联 系 人：联 系电 话：二、估价方估价机构全称：市房地产评估事务所法定 代 表人：机 构 地 址：市路大厦楼资 格 等 级：级证 书 编 号：营业执照编号：联 系 人：联 系 电 话：三、估价对象估价对象为坐落于市区路与街交叉口东南角的公园1幢-1楼08、13、20、21、22室商业用房，含商场内统一装饰、装修，不包括特许经营权及债权债务等。1、估价对象区位状况：估价对象坐落于市路东侧公园，毗邻市中心广场及文化宫广场，北接我

17、国目前唯一保存完整的知府官署衙门。人民路为市目前的主要交通干道，从公园沿中州路西行，可到达市政府、军分区等党政军首脑办公地及南阳影剧院、金玛特购物广场等娱乐购物中心，前行至车站路右拐可抵南阳火车站、汽车站，直行可西出宛城至邓州、镇平、内乡、西峡；出鸿德购物公园东行经中州东路可抵解放广场及白河城市湿地公园，沿滨河路转 312国道可至许昌、郑州、平顶山，过解放广场右转跨桥可达唐河、新野、驻马店；北出鸿德购物公园直行可抵南阳商场、金汉丰商厦、人民公园及市人大、市政协、市公安局办公大楼，直至312 国道。所处地理位置优越，连接金汉丰、大统百货及中州路商业中心，交通十分便利。估价对象地处市级商业中心圈，

18、位于市中心黄金地段，周围有市人民政府、市委办公机关、豫宛、梅溪两家星级宾馆，市第一和第三人民医院、市第二中学；向北有邮电、电信大楼、建设银行大厦、人行大厦以及金汉丰商业大厦、南阳商场、皇冠商厦，向南为大统百货购物中心、中州东路商业街，向西300米处是梅溪路商业街，向东是白河游览区、解放广场等著名景点。市中心广场是我市中心一大型城市广场，集休闲、健身、购物为一体，多种重要商业推广活动在此举行。为南阳市首家引入现代商业模式shoping mall规划设计而成，将南阳商场商业区、梅溪路、文化路、中州路等几条商业街连为一体，交通、水、电、通讯及各种公共服务设施极为完善，经营环境良好，已形成南阳市市级商

19、业中心。估价对象位置示意图：人民路 南阳府衙 中 州 路 市中心广场 大统百货 豫宛宾馆 市第一人民医院2、估价对象实体状况：估价对象为1幢-1楼08、13、20、21、22室商业用房，建筑面积分别为975.57、1156.10、1059.08、1086.58、1099.70平方米，共计5377.03平方米。位于地下一层商场的东端北中部，为地下一层商场的一部分，形状规则，钢混结构， 2007年建成并投入使用，房屋室内进行了装修，地板砖地坪，多部自动扶梯、坡梯投入使用。该幢楼房为仿古建筑，坡屋顶，灰色筒瓦屋面，外墙面贴灰色条形瓷砖，部分进行了装修，外观古朴典雅，整个地下商场面积较大，可分割出租、

20、转让，有利于柜台货架布置，与地上商场及整个购物公园融为一体，通行十分便利。房屋共五层，其中地上四层，地下一层。 3、估价对象权益状况：估价对象的房屋所有权人房地产开发有限公司，房屋所有权证编号分别为宛市房权证字第206139、206140、206141、206148、206153号，设计用途为商业；国有土地使用证编号为宛市土国用（2006）第00277号，土地使用权人为房地产开发有限公司，土地使用权类型为国有出让，用途为商业服务业，土地使用终止日期为2046年5月8日。估价时点估价对象无使用管制，未设定他项权利。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时

21、点：二00九年六月二十九日六、价值定义：房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。七、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国担保法；5、城市房地产抵押管理办法。（二）本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准gb/t5

22、02911999房地产估价规范；2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见。（三）委托方提供的有关资料1、房地产估价委托合同； 2、房屋所有权证复印件；3、国有土地使用证复印件。（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料1、河南省建设工程概预算定额及南阳市定额站发布有关房屋建筑工程造价资料；2、市商业用房交易、租赁价格资料；3、市城市概况、规划、经济发展及自然、人文环境资料；4、其他有关资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。（一）独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性

23、，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。（四）最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技

24、术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（五）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（六）替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。九、估价方法根据估价目的及估价对象的状况，应分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法等几种。本次对鸿德购物公园商业房地产抵押价值进行评估，因房地产市场上类似商业用房数量较多且有多宗近期成交易的实例，同时估价对象具有较为稳定的

25、经济收益，其运营费用资料容易收集掌握。故本次估价采用市场法和收益法进行评估，并根据两种方法的估价结果，经综合分析，最后确定估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是运用适当的资本化率（报酬率），将预期的估价对象房地产的未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的价值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真

26、分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用市场法和收益法进行估价，最后综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币9300.64万元，大写：人民币玖仟叁佰万陆仟肆佰元整，合建筑面积单价17297元/平方米。估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币9300.64万元，大写：人民币玖仟叁佰万陆仟肆佰元整，合建筑面积单价17297元/平方米。房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为零。十一、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（一）估价对象的合法用途为商业，框架结构，可分割

27、使用、转让，使用灵活。但作为大型商业购物公园的商铺，统一经营管理，一般可提升商气和人气，从而保持应有的商业价值。（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及未来不确定和心理排斥等因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，占公开市场价格的70%80%。（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式、税费政策和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，一般要支付拍卖佣金、诉讼律师费、评估费、营业税及附加、印花税和部分手续费等。变现费用一般约占12.5%

28、15%，且要优先支付。十二、房地产抵押估价报告使用提示（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害、变更，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化、房地产市场价格波动、房地产市场调控、税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。（三）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之

29、间，是否会出现法定优先受偿权利。（四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。十三、估价人员：中国注册房地产估价师签章： 注 册 号： 中国注册房地产估价师签章： 注 册 号： 十四、估价作业日期：2009年6月29日至 2009年7月1日十五、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为半年，自报告出具日算起。估价技术报告一、 个别因素分析（一）个别因素状况估价对象为1幢-1楼08、13、20、21、22室商业用房，建筑面积分别为975.57、1156.10、1059.08、1086.58、1099.70平方米，共计5377.03平方米。位于地下一层商场的东端北中部，

30、为地下一层商场的一部分，形状规则，钢混结构， 2007年建成并投入使用，房屋室内进行了装修，地板砖地坪，多部自动扶梯、坡梯投入使用。该幢楼房为仿古建筑，坡屋顶，灰色筒瓦屋面，外墙面贴灰色条形瓷砖，部分进行了装修，外观古朴典雅，整个地下商场面积较大，可分割出租、转让，有利于柜台货架布置，与地上商场及整个购物公园融为一体，通行十分便利。房屋共五层，其中地上四层，地下一层。估价对象的房屋所有权人房地产开发有限公司，房屋所有权证编号分别为宛市房权证字第206139、206140、206141、206148、206153号，设计用途为商业；国有土地使用证编号为宛市土国用（2006）第00277号，土地使

31、用权人为南阳鸿德房地产开发有限公司，土地使用权类型为国有出让，用途为商业服务业，土地使用终止日期为2046年5月8日。估价时点估价对象无使用管制，未设定他项权利。（二）个别因素分析公司成立了商业管理公司专门从事物业管理、招商引资等专业化服务。该购物公园北靠南阳府衙，护城河水环绕，道路铺设地面砖，仿古式建筑设计合理，错落有致，场地宽阔，道路通畅，购物公园内晚上彩灯齐放，流光溢彩，景色宜人。购物公园内商家众多，商品琳琅满目，品种齐全，购物环境优美。估价对象房屋既古朴典雅又时尚气派，符合大型商业购物用房要求，且与北侧我国目前唯一保存完整的知府官署衙门南阳府衙建筑群相互协调映衬，是南阳商业与历史文化有

32、机融合的产物，风格独特，规模宏大，极具吸引力。二、区域因素分析（一）城市资源状况南阳市位于河南省西南部，与湖北省、陕西省接壤，是三省交界经济协作区的地理中心，同时也是三省边缘区域综合实力最强、发展潜力最大的次级规模非省会城市。平面地理坐标介于东经1105811349，北纬32173348。是经国务院1994年7月批准设立的地级市，为河南省面积最大、人口最多的市，总面积2.66万平方公里，总人口1091.31万。南阳市古称宛，因地处伏牛山以南、汉水之北而得名，是国务院首批命名的历史文化名城，具有厚重的城市文化底蕴和历史积淀，是中原文明的发祥地之一；战国时期，南阳已是闻名全国的冶铁中心；西汉时，南

33、阳“商遍天下，富冠海内”，为全国的六大都会之一；东汉时期为光武帝刘秀的发迹之地，故有“南都”、“帝乡”之称。南阳历史上曾孕育出“科圣”张衡、“医圣”张仲景、“商圣”范蠡及“智圣”诸葛亮，更滋养了哲学家冯友兰、军事家彭雪枫、文学家姚雪垠、科技发明家王永民、作家二月河等当代名人。中国南阳伏牛山世界地质公园将托起南阳大资源的世界品牌。南阳是中原乃至全国人文景观与自然景观结合较好的城市之一。南阳地处承东启西、连南贯北的优越地理位置。焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿南阳7个县市区；国道312线、207线、209线和省道豫01线、豫02线分别从全市穿过；许平南、南襄、信南、宛坪及洛南高速等高速公路相继建成通

34、车，南阳高速公路通车里程已达553公里。这些现代化的高速通道在南阳交会，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽，年货运通过能力达10亿吨，物集天下，流通全球，成为人流、物流、信息流的重要集散地，2006年南阳市已被交通部确定为国家主要公路交通枢纽城市。4d级南阳机场，为河南三大民用飞机场之一，可供各类大型客机全天候起降，目前已开通北京、上海、广州、深圳、桂林、重庆、郑州等六条直航线路，特别是南阳郑州航线延伸方案实施后，南阳机场的航班密度加大，旅客乘南阳起飞航班经停郑州可中转达全国50多个大中城市。呼和浩特至北海、西安至合肥，两条国家级光缆通讯干线交会于南阳，形成便捷的信息高速公路网。2008

35、年末，固定电话用户115.6万户，移动电话用户249.88万户，电话普及率为33.5部/百人。南阳市市区辖卧龙、宛城两区，并设立了南阳高新技术产业开发区及南阳生态工业园区，现有人口80万，建成区面积90平方公里。城市建设日新月异，供水、供电、道路建设及园林绿化等城市基础设施建设发展迅猛。位于白河南阳市区段的白河湿地公园现为国家城市湿地公园，是利用城市自然河道经过对驳岸和水底处理而建成的一处风景名胜区和水上乐园，面积24.5平方公里，其中水域面积1.6万亩，上下延伸长达15.6公里，整个湿地公园内堤、林、路、岛、桥、水、绿相互协调，相映成趣，两岸绿树成荫，河水碧波荡漾，形成北方内陆城市少有的水域

36、、绿城景观，在南阳市区内形成了具有乡野情趣的自然生态环境，成为南阳市一道靓丽的风景线。目前南阳市中心城区绿化覆盖率为39.2，绿地率为35.8，人均公共绿地面积为14.45平方米。南阳市先后被评为“全国造林绿化十佳城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“中国优秀旅游城市”和“国家园林城市”。（二）位置及交通状况估价对象位于市区路与街交叉口东南角，南近中州路，为地下一层商场的一部分，商场大门朝西北及西南。人民路为市目前的主要交通干道，从沿中州路西行，可到达市政府、军分区等党政军首脑办公地及南阳影剧院、金玛特购物广场等娱乐购物中心，前行至车站路右拐可抵南阳火车站、汽车站，直行可西出宛城至邓州、

37、镇平、内乡、西峡；出鸿德购物公园东行经中州东路可抵宛城明珠“白河游览区”及解放广场，沿滨河路转 312国道可至许昌、郑州、平顶山，过解放广场右转跨桥可达唐河、新野、驻马店；北出鸿德购物公园直行可抵南阳商场、金汉丰商厦、人民公园及市人大、市政协、市公安局办公大楼，直至312 国道。该地段道路密度大，路面宽阔平整，可利用交通工具有公交车、自行车、自驾车等。公共交通十分发达，300米内有3、6、11、23、26路公交线路设有站点。购物公园内有停车场，停车方便，无交通管制。（三）周围环境状况所处地理位置优越，连接金汉丰商业中心和大统百货、中州路商业中心，西临人民路，东西贯穿民主街、联合街、中州东路，交

38、通条件十分便利。北接我国目前唯一保存完整的知府官署衙门，西与市中心广场隔路相望，周围有市人民政府、市委办公机关、豫宛、梅溪两家星级宾馆，市第一和第三人民医院、市第二中学；向北有邮电、电信大楼、建设银行大厦、人行大厦以及金汉丰商业大厦、南阳商场、皇冠商厦，向东为大统购物中心、中州东路商业街，向西300米处是梅溪路商业街，向南是白河国家城市湿地公园、解放广场等著名景点。（四）外部配套设施状况外部配套设施齐全，基础设施达到“七通”，即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖；公共服务设施十分完备，北侧民主街分布有众多名吃店，便于人们购物、餐饮；西侧市中心广场是我市中心一大型城市广场，集休闲、健身

39、、绿化为一体，多种重要商业推广活动在此举行，为南阳市首家引入现代商业模式shoping mall规划设计而成。建成使南阳商场商业区、梅溪路、文化路、中州路等几条商业街将连为一体，已形成市级中心商圈。三、市场背景分析（一）国家宏观经济政策及南阳市经济运行分析2008年以来，受世界金融危机影响，中国经济出现了增速放缓的迹象，加上严重的地震等自然灾害，第三季度影响逐渐扩大，社会购买力减弱，少部分企业减产、停产，经济面临严峻、复杂的形势。为全力保持经济平稳较快发展，国家制定了扩大国内需求尤其是消费需求、引导资本市场和房地产市场健康发展、稳定对经济发展的预期等宏观经济政策。南阳市根据国家、省有关规定，及

40、时制定了具体的贯彻落实方案，对保持当地经济平稳较快发展、稳定房地产市场，起到了积极作用并收到了良好的效果。（二）国家及南阳市房地产市场形势分析1、国家房地产市场形势分析2008年以来，全国房地产总体形势是市场下行趋势加快，市场信心明显不足，其主要原因有四点：一是部分城市2007年房价阶段性非正常上涨后的理性回落；二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；三是有关专家、学者、业界名人对市场出现“拐点”以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望心态加重，持币待购现象普遍；四是年初以来较为紧缩的货币政策。房地产市场态势具体表现在以下四个方面：房地产开发投资增幅回落较大。2008年110月，全国房地产开发

41、投资完成2.39万亿元，同比增长24.6%，增幅比上年回落8.9个百分点；比城镇固定资产投资增幅低2.6个百分点。商品住房成交量大幅减少。住房和城乡建设部监测的40个重点城市，新建商品住房成交面积1.4亿平方米，同比下降36.3%，成交量同比下降的城市达36个。二手住房成交面积同比下降48.5%市场可售新建商品住房面积继续增加。到10月末，全国40个重点城市新建商品住房累计可售面积已达2.1亿平方米、196万套，大约相当于1年的销售量。销售价格普遍下降。新建商品住房和二手住房价格同比涨幅已连续10个月出现回落；10月份同比分别回落8.8个和7.9个百分点。（一）南阳市商业用房市场背景分析1、房

42、地产投资持续增加，销售额度仍平稳增长近年来，南阳市市区房地产市场价格一直呈上升趋势，新建商业用房交易活跃，供求两旺，价格攀升，房地产开发量也逐渐加大。据政府公布数据：2008年南阳市房地产开发投资42.52亿元，比上年增长31.4，商品房施工面积626.12万平方米，增长24.5，商品房竣工面积97.22万平方米，下降28.4，商品房销售面积207.26万平方米，下降3.7，商品房销售额41.12亿元，增长23.6。根据估价人员调查分析，自2007年12月起，购房自用者观望心态加重，投资者谨慎，销售开始迟缓。2、南阳城区迅速扩张，商业用房布局落后随着南阳市城市框架的拉大，南水北调工程的相继开工

43、，宁西铁路客货运的开通，高速公路网基本形成，南阳市地处中部交通枢纽的地理优势日益显现，逐渐成为东引西进的桥头堡。南阳城区迅速扩张，多条高速公路及环城高速公路相继通车，对周边郊区及县市的辐射力增强，商业用房需求将持续增加，原有商业用房布局已显落后。3、空置面积增长过快，房地市场有待振兴在宏观经济持续低迷的大背景下，伴随着国家房地产调控及稳定政策的逐项落实，其累积效应开始显现。房地产投资持续增加，但销售面积下降。据2008年统计，南阳市房屋空置面积增长过快，商品房空置面积10.81万平方米，增长42.6。从目前情况看，近期房地产市场有回暖迹象，但房地产市场整体振兴尚有待时日。（二）商业用房市场背景

44、分析是连接金汉丰商业中心和大统百货、中州路商业中心的黄金走廊，随着众多经营商及丹尼斯等诸多大公司的进驻，商业地产租赁市场的需求旺盛。估价对象为目前南阳市首家采用shoping mall理念模式建设的一站式购物广场，并成立有商业服务公司进行专业化的物业管理。该处因其所处位置优越，房屋设计独特，附近商业聚集度高，消费人群众多，已形成市级中心商圈，市场前景十分看好。投资群体相对稳定，房价趋于平稳。四、最高最佳使用分析在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，价值最大化，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

45、（一）合法性分析 估价对象的合法用途及实际用途均为商业，拥有合法的房地产权利证书，能够合法使用、合法处分。（二）最高最佳使用前提最高最佳使用前提一般有以下五种情形：1、保持现状前提：当保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为估价前提。2、转换用途前提：当转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途再予以使用为估价前提。3、装修改造前提：当装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为估价前提。4、重新利用前提：当拆除现有建筑物再予以使用最为有利时，应以拆除现有建筑物再予以使用为估价前提。5、上述情形的某种组合。（三）估价对象最高最佳使用分析估价对象为新建

46、商业房地产，规模较大，权属合法，经营效果良好，保持现状继续使用最为有利，本次估价以保持现状继续使用为估价前提。五、估价方法选用根据估价目的及估价对象的状况，应分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法等几种。本次对鸿德购物公园商业房地产抵押价值进行评估，因房地产市场上类似商业用房数量较多且有多宗近期成交易的实例, 同时估价对象具有较为稳定的经济收益，其运营费用资料容易收集掌握。故本次估价采用市场法和收益法进行评估，并根据两种方法的估价结果，经综合分析，最后确定估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿

47、款。六、估价测算过程（一）求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值1、采用市场法估价（1）选取交易实例经估价人员对房地产市场调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，并仔细筛选，本次估价收集采用了南阳市城区三个可比交易实例。实例a：大统百货地下一层商场，位于人民路与中州路交叉口东北角，钢混结构，建成年份为2003年，总层数五层，其中地下一层，商业用途；外墙面贴瓷砖，部分玻璃幕墙，个别部位进行了装饰，有多部电梯供购物者使用，中央空调，内部地板砖地坪，室内进行了装修。有停车场，水、电、通讯等基础设施齐全完善，有大型知名品牌进驻，附近商业聚集度高，消费人群较多，为南阳市近几年新兴商业区，经

48、营状况良好且稳定，市级商业中心。国有出让商业用地，在估价时点土地剩余使用年限为33年，2009年3月成交，建筑面积（含商场共用部位分摊面积）交易单价17810元/平方米，正常交易，商业物业管理规范有序。实例b：鸿德购物公园地下一层商场对外出售部分，位于人民路与民主街交叉口东南角，钢混结构，建于2007年，该部分位置略偏。总层数五层，其中地下一层，商业用途；外墙面贴灰色条形瓷砖，部分进行了装饰，外观古朴典雅，有多部电梯供购物者使用，中央空调，内部地板砖地坪，室内进行了装修。有停车场，水、电、通讯等基础设施齐全完善，有大型知名品牌进驻，附近商业聚集度高，消费人群较多，为南阳市近几年新兴商业区，经营

49、状况良好且稳定，市级商业中心。出让商业用地，在估价时点土地剩余使用年限为36.79年，2009年4月底成交，建筑面积（含商场共用部位分摊面积）交易单价17500元/平方米，正常交易，在市场内一般位置，商业物业管理规范有序。实例c：鸿德购物公园地下一层商场对外出售部分，位于人民路与民主街交叉口东南角，钢混结构，建于2007年，该部分位置较好。总层数五层，其中地下一层，商业用途；外墙面贴灰色条形瓷砖，部分进行了装饰，外观古朴典雅，有多部电梯供购物者使用，中央空调，内部地板砖地坪，室内进行了装修。有停车场，水、电、通讯等基础设施齐全完善，有大型知名品牌进驻，附近商业聚集度高，消费人群较多，为南阳市近

50、几年新兴商业区，经营状况良好且稳定，市级商业中心。出让商业用地，在估价时点土地剩余使用年限为36.79年，2009年4月底成交，建筑面积（含商场共用部位分摊面积）交易单价18200元/平方米，正常交易，在市场内较好位置，商业物业管理规范有序。各可比实例及影响因素说明见下表1：表1： 可比实例及影响因素说明表比较项目估价对象可比实例a可比实例b可比实例c地理位置位于人民路与民主街交叉口东南角，周边高档住宅、宾馆、商铺较多位于人民路与中州路交叉口东北角，周边高档住宅、宾馆、商铺较多位于人民路与民主街交叉口东南角，周边高档住宅、宾馆、商铺较多位于人民路与民主街交叉口东南角，周边高档住宅、宾馆、商铺较

51、多用途商业商业商业商业交易情况正常正常正常正常交易时间2009.6.292009.32009.42009.4交易单价待估178101750018200区域因素商业等级繁华程度市级商业中心人流量大，商业聚集度高市级商业中心人流量大，商业聚集度高市级商业中心人流量大，商业聚集度高市级商业中心人流量大，商业聚集度高交通便捷度交通便捷，多条公交线路从此经过，可停车交通便捷，多条公交线路从此经过，可停车交通便捷，多条公交线路从此经过，可停车交通便捷，多条公交线路从此经过，可停车公共配套配套设施齐全，西侧有城市广场，配套设施齐全，西侧有城市广场，配套设施齐全，西侧有城市广场，配套设施齐全，西侧有城市广场，

52、楼层地下一层地下一层地下一层地下一层临街状况商场内位置两面临街，商场内位置较好两面临街，商场内位置较好两面临街，商场内位置一般两面临街，商场内位置好个别因素建筑品质钢混结构，内外装饰装修，外观气派钢混结构，内外装饰装修，外观气派钢混结构，内外装饰装修，外观气派钢混结构，内外装饰装修，外观气派设施装修中央空调，多部电梯，已装修中央空调，多部电梯，已装修中央空调，多部电梯，已装修中央空调，多部电梯，已装修新旧程度土地剩余年限建于2007年初，外观新颖，土地剩余36.79年建于2003年初，外观新颖，土地剩余33年建于2007年初，外观新颖，土地剩余36.79年建于2007年初，外观新颖，土地剩余36.79年经营状况经营服装百货，大型品牌进驻，经营状况良好经营服装百货，大型品牌进驻，经营状况良好经营服装百货，大型品牌进驻，经营状况良好经营服装