左旗项目市调315

1、阿左旗德宸房地产开发有限公司阿左旗德宸房地产开发有限公司 百悦蓝庭商业项目百悦蓝庭商业项目 调研报告调研报告 银川龙都经纪有限公司银川龙都经纪有限公司 二零二零一二年三月一二年三月 目目 录录 前言 2 .巴彦浩特市宏观经济分析 5 1.1 巴彦浩特概况5 1.2 经济发展状况 6 2.巴彦浩特镇各楼盘市调情况8 2.1 2012 年在售住宅项目统计数据8 2.2 2012 年在售商业项目统计数据9 2.3 巴彦浩特市商业状况分析10 2.4 巴彦浩特市房地产市场现状分析12 2.5 房地产政策及城市规划发展分析13 2.5.1 房地产政策13 2.5.2 巴彦浩特城市规划14 2.6 人口状

2、况及消费分析16 2.7 固定资产投资16 3 巴彦浩特零售商圈概况市场分析17 3.1 目前商业物业市场的供求及租赁水平18 32 巴彦浩特商圈概 况20 3.3 消费者行为及心理21 4.项目所属商圈房地产市场现状、及未来规 划22 5 项目市场分析26 5.1 交通条件26 5.2 项目潜在客源及消费行为特征调查28 5.3 影响投资者购买行为的因素 35 5.4 未来发展预测38 5.5 项目应用优劣势分析 38 成熟案例解析 40 前言前言 承蒙贵方赏识，敝司有幸能参与由贵司投资的商业项目之策划顾问服务， 并针对贵司项目特点提出系列的策划及建议，本报告为巴彦浩特镇市场调 查分析。 背

3、景背景 贵司拟定投资的项目位处于南大街与奇石城东路之间，北侧临近石博 园，南侧靠近气象局家属院。是巴彦浩特镇城市“东扩西改”战略的核心 区域，本项目所在区域已成为城市的商业中心。有鉴于巴彦浩特镇整个区 域的商业大环境与周边物业素质，本项目将建设成为集购物、饮食、休闲、 娱乐服务为一体的综合性购物中心和高档商务住宅区。 总用地面积总用地面积 38120 m2 容积率 3.26 总建筑面积总建筑面积 143391 m2 建筑密度 48.8% 建筑占地面积建筑占地面积 18607 m2 停车位381 个 目的目的 本部分报告旨在为贵司拟定投资的百悦蓝庭商业项目提供策划顾问建 议。让贵司在多元化信息时

4、代有一个更明确的投资方向,在激烈的市场竟争 中赢得更大的利润、让经营者获得最高的 roi（投资回报率） 。 思路及逻辑思路及逻辑 本项目策划顾问报告是我司经过对巴彦浩特商业市场状况的调查、对 各行业租赁条件承受力以及项目经策划包装后的整体附加值三方面综合考 评，结合我司多年来对商业地产行业之经验及多位策划资深人士的分析而 得出的。 说明说明 本次物业市场的分析力求在反映各物业市场动态变化，市场特征以及 个案项目动向的基础上，紧密结合本案的产品特征，为产品定位给出市场 依据，故此本次各物业市场的分析在以下几个划分标准上进行： 在区域划分上，以我项目所在的区域市场为主。 在各物业市场类别的选取上，

5、以我项目可以定位的物业形式为主。 在对各区域物业个案项目的选取上，以代表性项目和与我项目有可比 性的项目为主。 在各物业市场的发展阶段上，以最能反映市场最新动态的信息和新近 开发的个案为主。 项目总平面图项目总平面图 . .巴彦浩特市宏观经济分析巴彦浩特市宏观经济分析 1 1. .1 1 巴巴彦彦浩浩特特概概况况 位置：位置：巴彦浩特东临贺兰山，西靠腾格里沙漠边缘，始建于清康熙年间，原 名定远营，蒙语意为“富饶的城”，素有“塞外小北京”之称。是阿拉善盟 政治、经济、文化旅游服务中心。镇区交通便利，四通八达，乌巴省际大通 道、巴吉公路、银巴公路是巴彦浩特镇的三大出口，是阿拉善盟“南连北开” 的交

6、通枢纽。距银川机场 140 公里、乌海机场 190 公里。 类别：类别：内蒙阿左旗 8 个建制镇其中之一 组成：组成：内蒙古自治区阿拉善盟政治、经济、文化中心，阿拉善左旗政府驻地。 有蒙、汉、回、满等 14 个民族 7.9 万人，人口城镇化水平达 85%，辖 4 个街 道办事处，16 个社区居委会，7 个牧业嘎查，5 个农业村，驻镇单位 556 个， 是一个典型的工农互动、农牧结合、城乡一体的建制城镇。 人口：人口：2011年总人口12.813.8万人，镇区人口10.210.7万人；预计 2020年总人口12.715.8万人，镇区人口11.614.7万人。 面积：面积：全镇总面积 5433.8

7、 平方公里，镇区建成面积约为 24 平方公里，全 市总面积 20275 平方公里，占全省 13%。 气候：气候：巴彦浩特镇属典型的中温带干旱地区，冬寒而长、夏热而短，无霜 期在 145 天左右，温差大，年降水量少，仅为蒸发量的 1/11，日照充足， 年日照时间 3200 小时，日照强度 1.64 千卡/cm3，太阳辐射强度大，紫外 辐射强，有利于发展保护地蔬菜生产。 交通：交通：巴彦浩特镇城市规划分为东城区、新区、老城区、新城四个区，中 间地带为生态园景观区，城镇化进程加快，水、电、路、讯等基础设施建 设日臻完善，镇区内楼群林立，绿草如茵，风格独特，蓝天、碧水交相辉 映，绿地、街道整洁优雅，现

8、代化气息日渐浓郁。现已形成“三纵四横” 的交通网络，共有主干道23条，总面积60万平方米；人均拥有道路面积 9.52平方米；镇区园林绿化总面积647.7万平方米，城区绿化覆盖率达 35%，绿地率达33%，人均公共绿地57平方米；以新世纪广场、多功能体育 场、生态公园及东关村改造、巴彦浩特污水处理厂等基础设施的建设，使 城镇面貌焕然一新。 1 1. .2 2 经经济济发发展展状状况况 初步核算，阿拉善左旗全年实现地区生产总值 305.89 亿元，比上年增 长 19.9%。其中：第一产业增加值 8.50 亿元，第二产业增加值 248.02 亿元， 第三产业增加值 49.37 亿元，分别增长 3.5

9、%、25.5%和 8.7%。第一产业对经 济增长的贡献率为 0.55%，第二产业对经济增长的贡献率为 86.50%，第三产 业对经济增长的贡献率为 12.95%。三次产业结构的比例由上年的 3:78:19 调 整为 3:81:16。 “十二五”时期左旗经济社会发展的总体要求是：坚持以富民强旗为目标， 加快推进工业化、城镇化和农牧业现代化进程，着力抓好园区建设，着力发 展壮大第三产业，着力加强生态保护和基础设施建设，着力保障和改善民生， 实现经济平稳较快发展和社会和谐稳定，为率先在内蒙古西部地区全面建成 小康社会打下更加牢固的基础。主要发展目标是：全旗生产总值年均增长 18%， 突破 300 亿

10、元；财政收入年均增长 20%，突破 40 亿元；全社会固定资产投资 年均增长 18%，累计突破 700 亿元；社会消费品零售总额年均增长 16%，实现 50 亿元；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入年均分别增长 13%和 15%，力争实现五年翻一目标；人口自然增长率年均控制在 6.94以内。各 项节能减排指标控制在上级下达指标范围内。 截止 2011 年七月，阿左旗财政收入完成 12.01 亿元，同比增收 2.9 亿元， 增长 31.87%，完成全年任务的 60.04%。 (资料来源于阿拉善左旗统计局) 我们认为我们认为：巴彦浩特的经济属于典型的粗放和外延式的增长模式，经巴彦浩特的经济属

11、于典型的粗放和外延式的增长模式，经 济增长主要靠投资拉动。进入济增长主要靠投资拉动。进入 20122012 年巴彦浩特市社会固定资产投资数额逐年巴彦浩特市社会固定资产投资数额逐 年放大，重点项目建设顺利年放大，重点项目建设顺利。 阿阿阿阿左左左左旗旗旗旗主主主主要要要要经经经经济济济济运运运运行行行行指指指指标标标标 2.2.巴彦浩特镇各楼盘市调情况：巴彦浩特镇各楼盘市调情况： 2.12.1 20122012 年在售住宅项目统计数据：年在售住宅项目统计数据： 2.22.2 20122012 年在售商业项目统计数据：年在售商业项目统计数据： 小结：小结： 截止截止 20112011 年底，房管局

12、统计数据如下：商业开发面积年底，房管局统计数据如下：商业开发面积 76.6876.68 万平米，竣万平米，竣 工面积工面积 14.1514.15 万平米，在建面积万平米，在建面积 26.8826.88 万平米，总套数万平米，总套数 40004000 套左右。套左右。20122012 年计划新开面积年计划新开面积 3030 万平米。万平米。 住宅部分：住宅部分：20112011 年末，住宅市场开发年末，住宅市场开发 241.68241.68 万平米，竣工面积万平米，竣工面积 92.8292.82 万平万平 米，在建面积米，在建面积 88.5488.54 万平米，总套数万平米，总套数 191141

13、9114 套。套。20122012 年计划开工面积年计划开工面积 109.4109.4 万平米。万平米。 通过调研得知，老城区、新区住宅均价在通过调研得知，老城区、新区住宅均价在 32003200 元元/ /平米左右，东城区均平米左右，东城区均 价在价在 26002600 元元/ /平米左右平米左右, ,商业房均价商业房均价 5000-80005000-8000 左右。巴彦浩特辖区进入到左右。巴彦浩特辖区进入到 3 3 月份售楼部每天上客平均月份售楼部每天上客平均 3-43-4 组，每个售楼部每月成交不足组，每个售楼部每月成交不足 5 5 批，尤其是东批，尤其是东 城区月成交平均不足城区月成交

14、平均不足 2 2 批。批。 2 2. .3 3 巴巴彦彦浩浩特特市市商商业业状状况况分分析析 巴彦浩特商业状况 巴彦浩特社会消费品零售总额的比较 结论：结论： 近年来，随着政府规划和购物环境的改善，巴彦浩特商贸业取得了的较快发展 社会消费品零售总额的增长幅度逐年加大，已经进入良性发展阶段。 目前巴彦浩特商业处于第一阶段目前巴彦浩特商业处于第一阶段 在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售 业为主商业业态的分化和进步大致经历了三个阶段。 第一阶段是 20 世纪 90 年代中期，世界零售商巨头沃尔玛、家乐福等进 驻中国市场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的

15、 商业经营方式，导致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业 务的百货商家退出历史舞台； 第二阶段是 20 世纪末，全国各大城市都相继出现一大批传统百货倒闭， 在这个时候一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货 中分离出来，浮出水面。以北京华联、上海联华为代表等本土的大型量贩 超市集团，学习沃尔玛、家乐福、欧尚等国际量贩集团前辈的经营模式和 管理方式， “师夷长技” ，开拓出一片天空。 第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备 齐全，融购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心（shopping mall）或 mall（摩尔）商城为中心，其周边围绕一些专卖店

16、、特色商场、精品商场、 休闲业态等作为补充，这种商业业态正是体验经济时代的产物和体现. 随 着巴彦浩特商业的不断发展，将导致巴彦浩特商业零售领域的竞争日趋激 烈。传统百货业正遭遇前所未有的冲击和挑战。 目前巴彦浩特的商业虽 然竞争激烈，但仍处于第一阶段，商业相对落后，随着巴彦浩特消费水平 的提高以及消费方式的相应改变，巴彦浩特居民进出不同场所购物的频次 以及比重开始发生变化，导致了一些旧有的零售业态所占的市场份额急剧 下降，因而步入困境，这要求巴彦浩特零售业态结构的调整也要相应加快。 商业业态商业业态 巴彦浩特镇旧城区商业业态分为为街铺、百货公司、中型超市、连锁专 卖店、主题商场、专业市场等,

17、规模由十几平方至几万平方米不等。 巴彦浩特商业业态的比例巴彦浩特商业业态的比例 百货, 20% 超市, 10% 专业商场, 25% 主题商场, 8% 街铺, 37% 我们认为：我们认为：从上述比例图可以看出街铺与专业市场数量所占份额较大， 说明其商业还处于初期的发展。百货、超市、主题商场总和约占全部的近一 半，相互间有一定的竞争，但也存在较大的市场空间。而大型购物中心则是 目前巴彦浩特市场的空白点，应有很大的发展空间。 巴彦浩特目前缺乏的商业巴彦浩特目前缺乏的商业 通过对巴彦浩特市商业市场、消费者的详尽调查，我们发现目前巴彦浩特 业态业态经营特点经营特点商场名称商场名称 百货商场 规模不大，品

18、种齐全， 毛利相对较高，多采用 专柜经营方式 新世纪广场、驼城商 厦等 主题性商场经营品种限于一定主题 长城电器、龙飞电脑 城等 专业市场经营品种专业性较强石博园市场等 超市 采用开放式货架经营方 式，主营家庭日常必需 品，毛率低，客流量大。 开元购物中心、龙信 商城等 连锁专卖店规模较小，利润高七匹狼、劲霸等 缺乏以下商业： 集购物、娱乐、餐饮为一体的综合购物中心集购物、娱乐、餐饮为一体的综合购物中心； 具有休闲功能配套的购物场所；具有休闲功能配套的购物场所； 具地方特色的风味餐饮、美食广场功能配套的购物场所；具地方特色的风味餐饮、美食广场功能配套的购物场所； 新派特色餐饮（如：韩国料理、日

19、本料理、泰餐、茶餐厅等）新派特色餐饮（如：韩国料理、日本料理、泰餐、茶餐厅等） 结论：结论：巴彦浩特目前商业正处于发展阶段，但随着中盟财富广场、天一 国际，博隆时代广场等新型商业不断涌出，巴彦浩特的商业市场竞争也 愈加激烈，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应 规模领先、品牌效应、效益制胜的世界零售业大趋势。 2 2. .4 4 巴巴彦彦浩浩特特市市房房地地产产市市场场 现现状状分分析析 从总体上看，巴彦浩特房地产市场发展的动力主要有来自于经济环境趋 好，宏观政策有力驱动，城市化加快和城建拉动等因素。今年巴彦浩特房地 产市场总体开发量过大，明显供大于求。 巴彦浩特经济的持续快速

20、增长将为房地产持续健康发展提供动力。 房地产业的投资和建筑业的投资成为拉动地方投资和经济总量增长的重 要力量。城镇面貌的巨大变化和人居环境的改善，得到了社会各界的赞誉； 人民生活水平日益提高为扩大住房的有效需求提供支撑，人们更多的通 过换购房来改善住房条件，住房需求进入面积增长与质量并重，从单纯的生 存型需求向舒适型需求转变，住房需求将是今后相当一段时间居民消费的热 点，城市化进程的加快以及大规模的旧屋区改造等都将扩大住房消费群体， 房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场未未未未来来来来发发发发展展展展趋趋趋趋势势势势 会对房地产市场的联动消费提供有利的契机。 新盘销售市场较活跃，进入 20

21、12 年以来由于城市经济的快速发展，社会 对商务空间的需求逐年放大。整体来看酒店、办公用房市场的投入将放量。 尤其是定位准确，配套比较完善，规格档次比较高的物业，很多开发商也看 到了其中的机会。 2 2. .5 5 房房地地产产政政策策及及城城市市规规划划发发展展分分析析 2 2. .5 5. .1 1 房房地地产产政政策策 房地产政策是政府对于房地产行业正常运行所采取的积极的、有利于行 业发展的政策法规。主要包括方面：房地产金融及物业管理政策、房地产房 改政策、购房入户政策等。 概况概况 二零一一年上半年国家针对房地产市场陆续出台了国八条、一房一价、 限购令等一系列举措，一系列行政、经济、税

22、收等“组合拳”政策，抑制了 房地产市场的过快发展，自楼市政策调控以来，占阿盟 gdp 比重较大的巴颜 浩特镇，影响比较明显，客户持币观望情绪持续。 分析分析 如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨， 土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降， 资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。 因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供 应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另 一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑 2 20 01 11 1 年年国国家家对对

23、房房地地产产调调控控政政策策 房地产市场。房地产开发企业的资金缺口将明显加大，对房地产开发项目 的经营产生巨大的影响；政策出台以后，房地产企业需要调整投资计划， 因此，我们预计今年下半年房地产投资增长速度将有所回落，从而导致固 定资产投资增速回落； 对一些中心城市带高价房及商业用房的销售与开发形成巨大的压力；投 资增速放缓，部分需求回落。将对房地产行业的过热倾向起到抑制作用； 央行这一政策将同时对与房地产相关度比较高的行业产生一些影响，如 建材、钢铁等行业，以及与住房消费密切相关的部分消费品行业，如家电业 等。 2 2. .5 5. .2 2 巴巴彦彦浩浩特特城城市市规规划划 巴巴彦彦浩浩特特

24、市市区区用用地地发发展展方方向向： 1、旗域城镇体系规划范围：阿拉善左旗行政辖区范围，面积 80412 平方公里。 2、城市规划区范围：西至那达慕会场以西1.5 公里，东至军分区用地以东约3.5 公里，南至城区南部高岗，北至城区北部台地。总面积 98 平方公里。 布布局局结结构构: :形成“一心、双城、两组团 ”的城区发展格局。“一心”为中央生态园； “双城”为新城区与旧城区； “两组团”为城市西北工业组团及东南工业组团。 功功能能分分区区: : 1、新城区：位于城市东部，西临生态园，东至规划东环路，南以柳子沟为界， 北达柳树沟以南300 米。以居住、办公、教育、医疗、商业娱乐为主要功能，是

25、具有新世纪都市景观风貌的现代化城区。 2、旧城区：位于城市西部，与新城区以生态园回民墓地 782 发射台一线为界。 以生活居住、行政办公、特产商贸、运动娱乐功能为主。突出生态环境特色及人 文历史优势，发展以旅游服务业为主的第三产业，构建生态城、文化城、旅游城。 3、中心生态园：以涵养水源、生态保育、休闲健身娱乐功能为主。建设成为城 市生态绿心。 4、东南工业组团：以无污染特产品加工业、制药业、保健品业及酒业生产为主。 5、西北工业组团：重点发展无污染轻工业，包括旅游产品、工艺品制造、奇石 宝石加工业等。 城城区区用用地地指指标标: : 规划到2020 年，城区总建设用地为1739.40 公顷，

26、人均建设用地139.15 平方米。 其中：居住用地699.24 公顷，占城区总建设用地的40.20，人均55.94 平方米； 工业用地147.85 公顷，占城区总建设用地的8.50，人均11.83 平方米；道路广 场用地233.08 公顷，占城区总建设用地的13.40，人均18.65 平方米；绿地 213.95 公顷，占城区总建设用地的12.30，人均17.11 平方米；居住、工业、 道路、公共绿地四项用地之和为1294.12 公顷，占城区总建设用地的74.40。 新新城城区区居居住住用用地地包包括括三三个个居居住住区区 ： 1、新城西北居住区：贺兰路以西，雅布赖路以北地区。以二类居住用地为主

27、， 建成环境优美、设施齐全的现代化居住区。靠近营盘山部分地段适当建设高档别 墅区，满足市场需要。 2、新城东北居住区：贺兰路以东，雅布赖路以北地区。以二类居住用地为主， 通过完善的城市公共设施、便捷的市政公用设施、高品位的城市环境将该区打造 成为融地方特色与现代风貌于一体的都市化新型居住区。 新城南部居住区：雅布赖路以南，东南工业组团以西地区。改造建设成为以二类 居住用地为主的普通经济型居住区。 旧旧城城区区居居住住用用地地以以西西花花园园街街 新新华华街街为为界界，分分为为南南、北北两两区区 ： 1、旧城北部居住区：利用近山靠水的环境优势，集中建设生态宜居型居住区。 提高公共服务设施及市政基

28、础设施配套水平，使之成为兼具山水田园意趣、历史 文化底蕴与现代城市便利的宜人居住区。 2、旧城南部居住区：结合民族街改造，进行分片整治开发。充分利用该区自然 地形条件、历史文化特色，建设成为具有传统民俗特色的普通经济型居住区。 2 2. .6 6 人人口口状状况况及及消消费费分分析析 人人口口状状况况分分析析 巴彦浩特市人口状况 2 2. .7 7 固固定定资资产产投投资资： 指指 标标全镇（常住人口）全镇（常住人口） 总人口12.8 万人 1、镇辖区人口10.7 万人 其中：男性 - 女性 - 户数约 3 万户左右 人/户 3.91 结论：结论： 从巴彦浩特的总体规划中，可以看出，整个城市规

29、划对本项目的 利处非常之多，非常之大。 首先，巴彦浩特整体战略将首先，巴彦浩特整体战略将“快慢区分城市用地快慢区分城市用地”而本项目处于而本项目处于 已成熟发展区内，是城市重点改造的区域。已成熟发展区内，是城市重点改造的区域。 其次，在其次，在“东扩西改东扩西改”的总体发展规划的总体发展规划中本项目正处于规划的中中本项目正处于规划的中 心点。心点。 全年全社会固定资产投资总额 175.39 亿元，比上年增长 30.06%，其中： 城乡 50 万元以上项目固定资产投资 174.39 亿元，增长 30.29%。从建设性质看， 新建投资 101.65 亿元，增长 22.75%；扩建投资 47.25

30、亿元，增长 120.27%； 改建和技术改造投资 14.25 亿元，下降 24.85%。 在全盟固定资产投资中，第一产业投资 3.55 亿元，增长 28.28%；第二产 业投资 109.48 亿元，增长 35.24%。其中：工业投资 96.57 亿元，增长 25.03%；第三产业投资 62.36 亿元，增长 21.96%。全年房地产开发投资 11.03 亿元，增长 6.18%。 全年社会消费品零售总额 36.90 亿元，比上年增长 19.56%。按所在地统计， 城镇消费品零售额 33.15 亿元，增长 23.20%；乡村消费品零售额 3.75 亿元， 下降 5.18%。按行业统计，批发业零售额

31、 1.15 亿元，零售业零售额 28.36 亿元， 住宿业零售额 1.31 亿元，餐饮业零售额 6.08 亿元，分别增长 38.82%、16.92%、48.67%和 24.16%。 (数据摘自巴彦浩特市统计局统计资料) 我们我们认为认为：巴彦浩特市现有教育水平普遍不高，但随着政府对教育的扶 持、市民对教育重视程度的提高，未来巴彦浩特市人口素质将大幅提升。接 受教育程度的多少，直接影响了消费者的消费行为，接受教育程度越高，其 收入也相对较高，对消费更趋于理性，更追求现代化、时尚化、品位化，比 较容易接受新事物，懂得享受生活。 3 3、巴彦浩特零售商圈概况市场分析、巴彦浩特零售商圈概况市场分析 未

32、来供应量分析未来供应量分析 在 2008 年至 2011 年四年时间巴彦浩特市零售物业供应/销售情况的基础 之上，预计 2012 年巴彦浩特市商业体量的年供应量应在 30 万平方米左右， 年销售量在 10 万平方米左右，如此来说，供应量大于需求量，空置量在不断 增加，竞争压力仍然非常大。其中在未来 1 年内将出现的大型商业物业（部 分）有： 名称名称位置位置商业规模商业规模预计入市时间预计入市时间 博隆时代广场 月亮湖路1000002012 年 10 月 绿色之光 步行街500002012 年 5 月 中盟财富广场和谐路350002012 年 天一国际步行街 民族街以 西 7.73 万2012

33、 年 阿拉善城市广场雅布赖路4.28 万2012 年 凯龙名都 _ 10.3 万2013 年 通过上表可知，在未来在未来 2-32-3 年内将有年内将有 1010 万万以上的大型商业物业供应以上的大型商业物业供应， 主要集中在老城区和东城区，总体上来说这些商用物业对项目构成了一定的 威胁与竞争，会分流很多客户。 3.13.1 目前商业物业市场的供求及租赁水平目前商业物业市场的供求及租赁水平 目前商业物业供应水平目前商业物业供应水平 目前巴彦浩特市的商业地产市场呈现出少有的火爆发展局面，新开发的 项目、烂尾工程改造项目加上老商业区的改造升级项目，今年的商业营业用 房施工面积将近 30 万平方米。

34、商铺的销售均价接近 6000 元。出现这种情况 的主要原因不是供应短缺的问题，这恐怕与投资市场有很直接的关系。有一 定的泡沫成分。从分布来看，商业物业的开发热点集中在东城区（如中盟财 富广场、博隆时代广场、天一国际等在售的几个项目总体量就在几十万左右） 有向商业副中心或区域商业中心过度的趋势。随着城市东扩进程的不断加快， 东城区的商业渐成气候。将成为商业物业开发的下一个中心。同时由于东城 区地区商业物业供给量的大幅增加，整体租金水平有下滑的可能。 目前商业物业租售水平目前商业物业租售水平 商业物业的出租在巴彦浩特由来已久，但出售在巴彦浩特仅有两年的发 展时间。因为是新生事物，投资者心智不太成熟

35、，对投资的风险认识不足， 加之开发商眼花缭乱的销售手法，更让投资者无从判断，因而销售形式不容 乐观。 租赁方面：租赁方面： 传统商业中心区大型百货商场租赁不愁，租金可观；如：龙信商城，因 为经营形式很好，合作方式几乎都是租金，偶有物业为扣点，一层每平方 米每月租金甚至超过 80 元； 店中店（市场）租金不菲，招商情况较好；如：驼旺商厦，面积分割 15 平方米左右不等，平均租金 10 元/天/平方米，租金年付。 街铺因地理位置与商业繁荣程度的不同，发展各异。 位置位置租金租金经营品类经营品类代表店铺代表店铺 新华街 约 32-60 元/ 月/平方米 新华街以中低 档服装、家电、 新华百货、驼旺购

36、物、长虹 家私 百货 步行街 20-50 元/月/ 平方米 餐饮、服装、 美发 七匹狼、劲霸、动漫城等 和硕特 路 30-80 元/月/ 平方米 品牌服装街铺， 传统百货 进来看、开元购物、德克士 南大街 20 元-40 元/ 月/平方米 药店、宾馆、 五金、美发 阳光花园底商、巴彦花园商 业 奇石街 3-8 万/年/150 平米 专业市场、奇 石 万家福奇石市场、牧民奇石 广场、体育场奇石 以上租金基本为 3 家以上街铺租金计算所得，仅供开发商参考。 综合：综合： 商业物业产品类型多是底商型的物业，纯商业项目普遍体量较小，不 成规模，巴彦浩特旧城区缺乏大型综合性的商业； 从商用物业的租售与供

37、给看，商业物业普遍销售较好，销售单价也比 较高。 巴彦浩特商业网点本来就供应总量过剩，未来 2-3 年又有将近十万平方 米的商业物业投放市场，招商与经营将成为众多开发商的难题。 本项目所在地点离新华街成熟商业带咫尺之遥，商圈的繁华还需假以 时日，但根据旧有商圈过度发展而促进次商圈形成的规律，以及城市 西扩的利好，本项目具有相当好的前景。 销售方面销售方面 巴彦浩特市商铺投资看好，商用物业价格持续上涨，价格最高的是步行街 绿色之光市场，最高售价达到 12000 元/平方米。其他路段商铺价格在 5000 元8000 元不等，与路段、商业氛围等多种因素有关。 物业名称物业名称未来供应量未来供应量（一

38、层）销售均价（一层）销售均价 绿色之光 超过 5 万平 方米 8000 元/平方米 中盟财富广场 约 4 万平方米7000 元/平方米 博隆时代广场 约 100000 平 米 6000 元/平方米 备注：以上数据仅供开商参考。 3 32 2 巴彦浩特商圈概况巴彦浩特商圈概况 根据经济界对商业圈的界定：商业圈半径在250 米至 500 米之内为核 心圈层；商业圈半径 1 公里左右为中心圈层；整个城市四周郊区及新城区 域为外圈层；与该城市有密切经济联系的区域（或城市圈）为影响圈层。 巴彦浩特的商圈行业划分很明晰。形成了较有影响力的几大商圈。即即： 以以中中低低档档零零售售为为主主的的新新华华街街

39、商商圈圈；以以中中高高档档服服装装市市场场为为主主的的 开开元元购购物物中中心心 商商圈圈；以以餐餐饮饮为为主主的的和和硕硕特特路路商商圈圈。以及几大商圈周边零散的不规范的商 铺和商场的城市商业格局。 巴彦浩特市政府加快实施 “东扩西改”发展战略，促进了 巴彦浩特城 市化的发展，在 巴彦浩特城东部即将出现一些城市商业圈的外圈层， 以以 经经营营建建材材家家居居用用品品为为主主的的雅雅布布赖赖路路和和腾腾飞飞 路路交交汇汇的的三三森森家家具具商商圈圈（东东城城 区区）等等。成为巴彦浩特城市商业格局的延伸。 现状来看， 巴彦浩特商业经济的 竞争很大程度是以新华街为核心的旧 城商圈和的开元购物中心为

40、中心的新区 商圈的较量 存在问题存在问题 商业规划混乱，档次参差不齐, 配套设施不足。 购物空间的停留、观赏和娱乐性也较差； 文化餐饮服务类发展不足； 交通问题严重，停车位严重不足；已经远远不能满足消费者的需要，随 意泊车较多。 区内商业业态雷同，经营综合百货的占百分之六十（60%）以上，造成 行业竞争激烈，经营举步维艰。商业经营业态的分布极不合理，造成消费、 休闲和购物比例不合理。只有百分之二十八（28%）的顾客消费用于休闲， 其他全都是购物，顾客大都是买完就走，没有逗留型购物。 商业无整体规划，片区内缺乏休闲设施。 未来发展趋势未来发展趋势 2009 肯德基在巴彦浩特市区开的第一家餐厅就选

41、择了和硕特路商圈， 随着周边商铺和购物市场（开元购物中心、新世纪广场、进来看超市）的 加入将在逐步成熟后发生大的改变，休闲娱乐的比重也会有所增加。未来 的将成为休闲、娱乐、购物中心，必将带动整个中心区零售业的全面发展。 可可以以预预见见，将将来来以以购购物物、餐餐饮饮、娱娱乐乐、休休闲闲为为主主题题的的可可以以提提供供大大型型一一站站 式式消消费费的的中中高高档档商商场场将将有有广广阔阔的的市市场场空空间间。 3.33.3 消费者行为及心理消费者行为及心理 新华街、和硕特路商圈消费群体特性新华街、和硕特路商圈消费群体特性 该区住宅密集，生活消费需求大；巴彦浩特著名的餐饮娱乐街，消费群 体流动性

42、大； 本区以中青年消费群体为主，集中在 25-45 岁之间占 80%以上； 本区专业市场较成熟（服装餐饮）消费目的性明确； 主要购买家居、精品、生活日用品及饮食消费为主； 是巴彦浩特市的富人区，整体消费水平比较高。但由于整体商业环境的 原因，高档品牌的主流消费性不强，大部分驱车 1 小时到银川新华百货、 东方红广场购物。但随着城建规划及交通便捷的提升，入住居民素质提升， 将全面提高其整体消费购买力。 消费行为分析列表消费行为分析列表 年龄段年龄段 所占常所占常 住人口住人口 比例比例 消费行为分析消费行为分析 儿童及青少年 （014 岁） 20% 一般无收入来源，主要消费支出由他人 提供，主要

43、消费产品为：玩具、食品、 服装、模仿性消费动机强。 中青年 （1564 岁） 73% 有较强的购买能力，是主要的消费群体。 求新颖、有特色、个性化商品。经常去 美容美发和健美，名牌服装和高档食品 也为青年人所爱。另外青年购房是商品 房消费的主流。 老年（65 岁以 上） 21.10% 经济收入是相对独立的，消费能力是自 主的。老年人的消费观较为成熟，冲动 型热情消费和目的不明的盲目消费少， 他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭， 在休闲性消费与服务性消费所占比例大。 (数据摘自巴彦浩特市统计局) 4.4.项目所属商圈房地产市场现状、及未来规划项目所属商圈房地产市场现状、及未来规划 房地产市场现状房

44、地产市场现状 东部版块是巴彦浩特市新世纪发展的重点区域。该区域版块的楼盘综合 品质也居各城区之首，拥有众多的高尚楼盘和品牌楼盘，翡翠城、凯龙名 都等一批颇具规模的新型住宅小区已进入施工阶段，再加上本区域内多个高档 楼盘项目，构成了巴彦浩特房地产开发历史上前所未有的一道风景。 2012 年东部版块仍将保持其独特魅力，住宅价格均价达到3000 元以 上/平方米。 目标业态分析（包括经营规模、租金目标业态分析（包括经营规模、租金/ /销售或抽成比例、租赁销售或抽成比例、租赁/ /营运情况、商户营运情况、商户 组合特色、配套设施、商场人流情况、主要租户）组合特色、配套设施、商场人流情况、主要租户） 百

45、货百货 百货公司是指在一个大型 建筑物内，根据不同的商品设立销售区，开 展进货、管理、运营等工作，以满足顾客对时尚商品多样化选择之需求的 零售业态。 现状分析现状分析 巴彦浩特市百货业这几年市场份额不断缩小，逐渐丧失第一业态的主导 地位已是不争的事实。 与其他城市相比巴彦浩特的百货业呈现出非常明显的两极分化特征，以 开元购物，龙信商城为代表的百货 后起之秀门庭若市，生意较好，而以第 一百货为代表新华百货，而今步履艰难。 传统百货和市场是巴彦浩特百货的主要业态。与传统百货相比，新华街、 步行街、和硕特路一带，本地各类小百货店、小连锁店星星点点，客流量很大。 他们以营业时间、商品更换频率、差别经营

46、方面的优势，沉着应对大商场中档 设施、富丽堂皇和大促销，并利用大商场带来的人流，借势发展，他们生气勃 勃、灵活善变，以蚂蚁啃大象的策略，多点围攻大商场，取得了很好的成效。 其它城市相比，巴彦浩特的超市、专业店等新生业态已发展较快，而传统 大百货还需调整与市场相符。近两年来，巴彦浩特商业零售领域的竞争可谓激 烈。传统百货业正遭遇前所未有的冲击和挑战。由于主要民生用品的经营逐渐 向超市转移，百货业其原有的市场主流地位无疑受到动摇。作为“都市橱窗” 的百货商店仍然有其广阔的生存和发展的空间，百货业仍不难找到自己生长的 沃土。 传统百货发展趋势传统百货发展趋势 与大型购物中心联姻与大型购物中心联姻 近

47、来我国新开之百货公司无一例外都依托大型购物中心落脚，而不再像过 往那样孤身发展，而大型购物中心也选择百货商场作为其主力店之一。未来大 百货出路之一在于与大型购物中心联姻，以其规模大、功能多为依托，达到互 补客源的目地。可以预见，过往孤军作战的情景今后将很难在巴彦浩特新增的 百货店里看到； 走品牌化、精品化路线走品牌化、精品化路线 高级百货店是传统大百货的一条转型之路。大百货要调整原有商品线的宽 度和深度，淘汰大路货，集中资源经营高附加值，高技术含量，满足个性化需 求的时尚精品，并以品牌专柜模式增强可选择性和消费的包容性； 走大而全、便捷性的开店思路走大而全、便捷性的开店思路 随着时代的发展，人

48、们的生活节奏也在不断的加快，时间也愈加宝贵。顺应消 费者的需求，具有综合性、便利性的大型百货是未来巴彦浩特的商业主流。 小百货发展趋势小百货发展趋势 走小而精路线：走小而精路线：小百货的灵活性是传统百货所无法比拟的，经营特色化，专业 化细分市场是未来巴彦浩特小百货生存的道理，逐步向主题性商场的发展趋势。 超级市场超级市场: :几乎为零 仓储式商场仓储式商场: :仓储式商场本身也要投入资金于物流设备，如冷冻柜、输送带、 特备扶手电梯等等，其租约要求长达15-20 年。因此仓储式商场一般都选 择市中心外、租金较低的地点经营。目前巴彦浩特仓储式超市也没有。 从从和和硕硕特特路路商商业业圈圈超超市市经

49、经营营来来看看，普普遍遍比比较较看看好好，主主要要是是因因为为该该地地区区， 人人口口密密度度大大，需需求求旺旺盛盛，但但本本项项目目商商圈圈（ 2 2 公公里里半半径径内内）只只有有开开元元超超市市、 进进来来看看超超市市面面积积超超过过 5 50 00 00 0 平平方方米米的的大大卖卖场场，大大部部分分为为社社区区超超市市，因因此此本本项项 目目在在业业态态组组合合定定位位时时应应该该考考虑虑超超市市这这种种业业态态 . . 分析分析： 本项目商圈内商品档次由低到高俱全，适合各类市民。 普通消费在每人次 10-150 元左右，高档为每人次 300 元以上。 此类经营场所大部分可以开具类似

50、办公用品/礼品类其他发票。可见消费 人群多为机关人员。 专业性的市场专业性的市场 目前巴彦浩特镇发展起来的专业性大卖场主要表现为奇石、汽车（配件） 建材装璜材料、家具家居等，如石博园、龙信商城、金龙家电、长虹家私城、 凯龙金座等专业性卖场。 东圃正大万客隆 专业市场列表专业市场列表 对比项目对比项目石博园石博园龙信商城龙信商城金龙电器金龙电器三森家具三森家具 店铺数300 家左右200 家1 家1 家 地理位置南大街路口土尔扈特路新华街 雅布赖路 规模3.7 万平米 5000 m2左右1000 m2左右 48481.5m2 楼层及业 态 一连三、四 观赏石、挂 件、纪念品 等 服装、日用品、

51、家电、数码电子 商品等 经营各种品牌 家电 家居、陶瓷、 洁具、卫浴、 木门、厨柜、 板材、五金、 油漆 客流指数 经营指数一般良好 良好一般 备注：以上数据仅供参考。备注：以上数据仅供参考。 巴彦浩特市的装饰材料逐渐成为社会需求热点。但建材市场散、乱的 现象仍不同程度地大量存在，建材物流、商流、资金流、信息流、价值 流的发展水平不高，经营规模与管理水平仍处于较低水平线； 经营店家虽多，但商业规模小，许多商家星罗棋布于各大街小巷，普 遍感到势单力薄；材料商也良莠不齐，材料质量难以保证，许多材料商 所雇用的业务员不经培训便仓促上阵，往往连材料的质地、性能、市场 价格都高两倍，令许多顾客望而却步；

52、 综综观观巴巴彦彦浩浩特特专专业业市市场场，总总体体上上缺缺乏乏中中高高档档的的精精品品类类的的专专业业市市场场，类类 似似于于三三森森家家私私，湘湘南南家家私私规规模模上上、档档次次上上都都没没有有达达到到理理想想程程度度。 旅游旅游 巴彦浩特旅游区的旅游点分布以巴彦浩特市为中心向四面幅射。镇区风景 宜人，庙宇轩昂，佛教文化、民族文化与现代文化相互交融。延福寺座落在巴 彦浩特镇王府街北侧，1760 年，乾隆为该寺赐名，并亲书“延福寺”匾额。 阿拉善王府是游客目睹昔日霍硕特王府的首选场所。国家 4a 级旅游景区南寺 距巴彦浩特镇 30 公里、月亮湖距巴彦浩特镇东南约 65 公里、独具特色的“农

53、 （牧）家游”等推动了巴彦浩特镇旅游业的兴起，镇区寺庙、公园、乌日斯、 “农牧家游”与南北寺、月亮湖、天鹅湖等知名景点构成了精品旅游线路，吸 引着宁夏、陕西等外地游客，是一座集人文景观和自然景观为一体的新型的塞 外旅游城市。 5 5 项目市场分析项目市场分析 项目规模及建筑硬件项目规模及建筑硬件 项目主要经济指标项目主要经济指标 类别类别商业商业 占地面积 （m2） 18607 总建筑面积 （m2） 143391 商业面积 （m2） 58521 5.15.1 交通条件交通条件 公交系统公交系统 经过本项目的公交车有 3 条公交线路，分别为：1 路、2 路、3 路 人流量人流量/ /车流量分析车

54、流量分析 任何商业项目都必须有人流支持，才能达到商品交易的目的，人流对商业 项目至关重要，到达本项目的人流主要通过四种途径(步行、公共交通、自驾 车、自行车/摩托车)。 本项目位于奇石城东路和南大街上，处于老城区中间地段。龙都工作小组 分别对新华街（项目段） 、步行街（项目段）的人流和车流在 1 天内几个代表 时间段进行了调研。 南大街与新华街交口南大街与新华街交口 时间时间 段段 分类及流向分类及流向 8 8：0 0 0 0 至至 9 9：0 0 0 0 1111：0 0 0 0 至至 1212：0 0 0 0 1212：0000 至至 1313：0000 1414：0000 至至 1515

55、：0000 1616：0000 至至 1717：0000 1919：0000 至至 2020：0000 向 南 61931213823157 行 人向 北 831021534845161 非机 动车 向 南 89901365778124 人人/ /车流量统计车流量统计 向 北 911071326397187 向 南 161933212358 高档 车向 北 132528273160 向 南 644332202827 的士/ 公交 及其 他 向 北 585642322822 备注：以上数据仅供参考 非机动车以自行车为主包含助力车和三轮车，自行车占绝对多数达到百分 之九十五（95%） 高档车（车价

56、格在 20 万以上，欧洲品牌居多）主要以轿车为主，包含箱式 客车，吉普车。轿车占绝对多数为 80% 的士/公交/其他，中其他包含货车、摩托车、建筑救灾抢险等特殊车辆。 非机动车以自行车为主包含助力车和三轮车，自行车占绝对多数达到 95%； 高档车（车价格在 20 万以上，欧洲品牌居多）主要以轿车为主，包含箱式 客车，吉普车。轿车占绝对多数为 80%； 经济车（车价格在 20 万以下）主要以轿车为主，包含箱式客车，吉普车。 轿车占绝对多数为 80%； 的士/工交/其他，中其他包含货车、摩托车、建筑救灾抢险等特殊车辆。 由上图可发现各路段的人流量相对集中在上午 8：00-9：00、中午 12：00

57、- 13 和下午 16：00-17：00 这几个时段人流量达到最高峰。 5.25.2 项目潜在客源及消费行为特征调查项目潜在客源及消费行为特征调查 项目潜在客源项目潜在客源 本项目能辐射的范围直接关系到项目购买消费者的来源而这部份的消费群 能消化多少项目的购买力，也是项目的重要支撑依据。 本本项项目目约约辐辐射射范范围围分分三三个个层层次次： 辐射一级商圈辐射一级商圈：是以本项目为中心的一公里半径内区域，这部分约占本项目客 流量的百分之五十五至六十五（55-65），本一级辐射人口约 为 3 万人。 依据依据：这个区域与项目的距离最近，为项目所辐射的直接范围内，区域性消费 为主导。 辐射二级商圈

58、辐射二级商圈：是项目为中心 1 公里-2 公里半径内人群，这部分约占本项目 目标消费群的百分之二十至二十五（20-25），本一级辐射人 口约 2 万 依据依据：本项目商业面积近 6 万平方米，按照商业的辐射能力应该达到 2 公里-2.5 公里. 辐射三级商圈辐射三级商圈：本项目阿盟地区,预计这部分约占项目目标消费群的百分之五 （10）左右。 依据依据：本项目所处地区”新华街商圈”将是巴彦浩特老城区重要的商业中心, 重要的零售商贸所在地。 其他其他：主要为来本地区出差、学习、商务等人士，预计这部分约占项目目标消 费群的百分之五（5）左右。 消费行为特征调查消费行为特征调查 调调 查查 目目 的的

59、 ：通过市场访问调查，了解有关消费者的消费需求、消费意向和 消费习惯的信息，形成统计分析数据，作为本项目立项、定位、 规划和运作的市场依据。通过从消费者的角度进行分析、定位 才能更到位，为以后商场运营作好基础。 调调 查查 时时 间间 ：2012 年 3 月 10 日 11：00-16：00 调调 查查 方方 式式 ：随机抽样调查，拦访式调查，部分入户调查 调调 查查 范范 围围 ：新华街、步行街、和硕特路、新区广场商圈及本项目周边地 区 调调 查查 对对 象象 ：行人、购物消费者、部分周边居民 调调 查查 人人 员员 ：龙都巴彦浩特百悦华庭商业项目组 调查客体构成统计调查客体构成统计 23-

60、35 岁占 44%,36-45 岁占百 24%,46-55 岁占 7%，其它年龄段所占比例很小， 都不超过 5%。 家庭月收入家庭月收入 1000 元以下的占百分之三十二（32%） ，1001-2000 元的占百分之三十七 （37%） ，2001-4000 元的占百分之二十四（24%） ，4001-6000 的占百分之二（2%） ， 6001 元-10000 元占百分之二（2%）,10001 元以上百分之三（3%） 。表明月收 入在 2001-4000 的是我们此次调查的主要客体。 消费习惯调查消费习惯调查 最经常去的购物地点最经常去的购物地点 6001-10000元 2% 4001-6000