物业工程管理

1、物业工程管理物业工程管理 及设计建议及设计建议 建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期 建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期 建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期 建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期 建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期 n 一、承接查验一、承接查验 n 一、承接查验一、承接查验 n 一、承接查验一、承接查验 n 一、承接查验一、承接查验 n 一、承接查验一、承接查验 n 一、承接查验一、承接查验 n 一、承接查验一、承接查验 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n

2、 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 二、基础管理二、基础管理 n 三、外包管理三、外包管理 n

3、 三、外包管理三、外包管理 n 三、外包管理三、外包管理 n 三、外包管理三、外包管理 n 三、外包管理三、外包管理 n 三、外包管理三、外包管理 n 四、能耗管理四、能耗管理 n 四、能耗管理四、能耗管理 n 四、能耗管理四、能耗管理 n 四、能耗管理四、能耗管理 n 五、风险管控五、风险管控 给水设备给水设备 n 大规模停水：停电、物业保水、通知业主储水大规模停水：停电、物业保水、通知业主储水 n 设备安全防范：水池、泵房的水淹防范设备安全防范：水池、泵房的水淹防范 水池水箱清洗和保养水池水箱清洗和保养 清洗频率：一年两次清洗频率：一年两次 保养重点：电动机保养重点：电动机 用用500V5

4、00V摇表测绝缘电阻不低于摇表测绝缘电阻不低于1 1兆欧兆欧 n 五、风险管控五、风险管控 排水设施排水设施 世界各国排水设计（法国、德国、日本）世界各国排水设计（法国、德国、日本） 20102010年年5 5月月7 7日广州天河中海康城三期地下车库日广州天河中海康城三期地下车库369369辆汽车惨遭水淹辆汽车惨遭水淹 n 五、风险管控五、风险管控 安全安全 标识标识 漏电漏电 水位高度水位高度 漏水漏水 安全安全 教育教育 水景安全水景安全 n 五、风险管控五、风险管控 电气设备电气设备 电梯设备电梯设备 消防设施设备消防设施设备 n 一、方案设计一、方案设计央视的央视的“裤衩裤衩”大楼大楼

5、 国外建筑师不顾造价只追求国外建筑师不顾造价只追求 怪异扭曲不平衡的夸张造型；怪异扭曲不平衡的夸张造型； 国内结构师为使建筑稳定在国内结构师为使建筑稳定在 地下用了大量的基础结构将建地下用了大量的基础结构将建 筑重重压住；筑重重压住； 最后的结构成本是同类大楼最后的结构成本是同类大楼 的的1010倍之巨！倍之巨！ n 一、方案设计一、方案设计 n 二、户型设计二、户型设计 n 二、户型设计二、户型设计 层高小于层高小于2.22.2米的飘窗米的飘窗 阳台、入户花园（计半面积）阳台、入户花园（计半面积） 露台、设备平台露台、设备平台 层高小于层高小于2.22.2米的夹层米的夹层 地下室、半地下室、

6、阁楼空间地下室、半地下室、阁楼空间 室内局部通高空间室内局部通高空间 内部天井或庭院空间（后期填补）内部天井或庭院空间（后期填补） 赠送面积赠送面积 常用方法常用方法 n 二、户型设计二、户型设计 开封华庭八标开封华庭八标 113113方户型赠送面积约方户型赠送面积约1515平米平米 原报批户型原报批户型改造后户型改造后户型 入户花园改造入户花园改造 为书房，赠送为书房，赠送 面积约面积约5 5平米平米 中空部分改中空部分改 造为餐厅，造为餐厅， 赠送面积约赠送面积约4 4 平米平米 阳台、飘窗阳台、飘窗 赠送面积约赠送面积约6 6 平米平米 n 二、户型设计二、户型设计 n 二、户型设计二、

7、户型设计 n 三、设备和材料选择三、设备和材料选择 n 电梯电梯 目前，在国内市场上销售的品牌电梯以其技术投资分为目前，在国内市场上销售的品牌电梯以其技术投资分为 两大派系：欧美系和日系。欧美系的代表有奥的斯、西子奥两大派系：欧美系和日系。欧美系的代表有奥的斯、西子奥 的斯、蒂森克虏伯、通力、迅达等，日系电梯的代表有三菱、的斯、蒂森克虏伯、通力、迅达等，日系电梯的代表有三菱、 日立、东芝、富士、富士达等。日立、东芝、富士、富士达等。 n 三、设备和材料选择三、设备和材料选择 n 电梯电梯 欧美电梯强调安全性、稳定性、高效率、故障率低、使欧美电梯强调安全性、稳定性、高效率、故障率低、使 用寿命长

8、，日系电梯则更多考虑的是舒适性，使用寿命相对用寿命长，日系电梯则更多考虑的是舒适性，使用寿命相对 比较短，价格上欧美系要高于日系品牌；好的品牌电梯的质比较短，价格上欧美系要高于日系品牌；好的品牌电梯的质 量优势主要体现在使用寿命长、故障低、运行可靠，安全系量优势主要体现在使用寿命长、故障低、运行可靠，安全系 数高，智能化更高，售后维护保养及时可靠等。数高，智能化更高，售后维护保养及时可靠等。 n 三、设备和材料选择三、设备和材料选择 n 水泵水泵 目前，高层建筑中生活供水基本为二种方式，下行上目前，高层建筑中生活供水基本为二种方式，下行上 供、上行下供形式，都需要加压水泵加压供水，在加压供供、

9、上行下供形式，都需要加压水泵加压供水，在加压供 水系统中，设备选型根据项目的要求水系统中，设备选型根据项目的要求 ，可采用无负压供水，可采用无负压供水 系统和恒压变频加压供水系统，目前这两种供水设备技术系统和恒压变频加压供水系统，目前这两种供水设备技术 都已经相当成熟，都能实现高层建筑中的下行上供、上行都已经相当成熟，都能实现高层建筑中的下行上供、上行 下供的供水方式。下供的供水方式。 n 三、设备和材料选择三、设备和材料选择 n 空调空调 a、户式变频空调系统（、户式变频空调系统（VRV） 户式变频空调系统普遍适用于精装修住宅，应优先采用。户式变频空调系统普遍适用于精装修住宅，应优先采用。

10、b、户式风道式空调系统（、户式风道式空调系统（VAV） 对室内空气品质要求较高、建筑层高大于对室内空气品质要求较高、建筑层高大于3米的精装修住宅，米的精装修住宅， 且满足风管安装条件时可采用风道式空调系统。且满足风管安装条件时可采用风道式空调系统。 n 三、设备和材料选择三、设备和材料选择 n 空调空调 c、风冷热泵空调（水）系统、风冷热泵空调（水）系统 风冷热泵空调（水）系统一般适用于集中式中央空调。风冷热泵空调（水）系统一般适用于集中式中央空调。 由于风冷热泵空调（水）系统工程成本相对较低，在需要降由于风冷热泵空调（水）系统工程成本相对较低，在需要降 低空调成本时也可以采用户式风冷热泵空调（水）系统。