小区项目规划论证及规划方案设计说明

1、。小区项目规划论证及规划方案设计说明第一章规划设计说明一、项目概况小区项目由张家界市绿城房地产开发有限公司投资建设，项目规划总用地面积29991.48 ( 约 45 亩 ) ，其中代征城市道路6829.69 ，建设净用地22863.11 ( 约 34.3亩 ) 。该小区是以 90120 左右为主的底部沿街商业，上部为三室两厅中小户型为基本户型的中高档学期房。二、区位分析该小区选址位于原市烟草专卖局和市畜牧水产局院内及周边地块，北临崇文路，东临宝塔岗路，南临滨河路，西侧为城市居民区 ( 旧城区 ) 。三、背景分析3.1 城市建设背景：为加快实施 “提质张家界、 打造升级版” 战略，加快建设国际化

2、山水型生态旅游城市，市政府提出启动在市中心城区全面实施城市绿化、亮化、美化，推进棚户区和城中村改造、道路设施改造和地下管网改造，即三化三改，通过“三化三改”项目的落实，将迅速地改善张家界的城市形象和提升城市品质。小区地块处于旧城棚户区改造范围。3.2 开发商实力背景：张家界市绿城房地产开发有限公司是一家有实力、重信誉的房地产开发商，成功开发了东城首座、锦绣边城等多个大型楼盘，树立了良好的楼盘形象，赢得了良好的社会口碑。3.3 征地完成情况：小区项目征地分两期进行， 一期征地为原市烟草专卖局地块已被开发商于2010 年通过公开拍卖拍得，周边居民拆迁安置也已达成协议，地块建设净用地16473.77

3、 ，二期征地为畜牧水产局地块，也与畜牧水产局谈好合作意向，地块建设净用地6389.34 。四、基地分析4.1 上位规划解读4.1.1张家界总体规划 (2007 2030)城市总体规划将永定城市组团定位为市级综合服务中心。该小区位于永定居住片区，土地性质为二类居住用地r2 和行政办公用地c1，地块为中高强度开发区。4.1.2 张家界市永定区组团控制性详细规划永定组团的空间布局分为“一心、两带、九片区”，永定组团是市级综合服务中心区和老城景观风貌提升区，是建设澧水城市风貌带和建设城市精品的核心区。4.1.3张家界城市规划技术规定根据张家界市城市规划技术规定 的相关要求， 城市旧区高层居住建筑： 容

4、积率 4.0 建筑密度 28%、绿地率 35%，商住综合楼建筑密度 30%(绿地率 35%，容积率 3.5) 。建筑离界距离控制，居住建筑： a. 主要朝向 ( 旧区 ) ：高层 0.4h，最小距离 14m，非居住建最小距离 9m，多层 0.5h，最小距离 6m，非居住建筑最小距离 6m；b. 次要朝向 ( 旧区 ) ：高层 0.15h ，最小距离 6.5m，多层 0.25h ，最小距 4m。建筑退让城市道路红线最小距离控制。旧区： h 24m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为8m、 4m和 2m。24h50m时，退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为15m、 8m和 6m。50

5、h100m时退让城市主干道、次干道、支路最小距离分别为20m、 10m和 8m。4.1.4 张家界荷花国际机场障碍物限制规划根据张家界荷花机场净空障碍物限制规定，空地位于机场净空内水平面，距机场控制基准点约2000m，按 2%的障碍点高度升值控制基建筑最高点控制在海拔257.24m，即。1。机场基准点海拔217.24m+2000 2%=257.24m。空地现状海拔高程 160.5 164.7m，建筑3.城市规划编制办法实施细则 ( 建设部， 1995)设计总高度控制在91.5m( 地上 ) 。4.张家界市城市总体规划 (2007 2030 年 )4.2 地块周边分析5.张家界市城市风貌规划该小

6、区距张家界一中及国光中学约150m，距崇文小学约 80m，基础教育设施非常集中，6.张家界市澧水两岸风貌带控制详细规划是目前炙手可热的学期房建设地段之一，该片区居住人口比较集中，周边有宝塔岗居民7.张家界市永定区组团控制性详细规划( 正在编制中 )小区、龙凤商住小区、烟草局家属生活区等，距市中心商业区非常近，交通便捷，主要8.张家界市城市规划技术规定道路有城市主干道崇文路 ( 路幅红线 50m)，城市次干道滨河路在建设中和规划待建的城市9.国家级地方其他相关法规和技术规范：支路宝塔岗路。城市公共服务配套设施也较完善，中小学校、幼儿园、市场、商店一应10.城市居住区规划设计规范 (gb50180

7、-93 ，2002 年版 )俱全，能为小区将来的居民生活提供极大方便。景观上临水望山、景色优美。11.民用建筑设计通则 (jgj37-87)4.3 地块现状分析12.城市道路交通规划设计规范 (gb50220-95)整个地块呈“7”字型东西最大长度约 189m，南北最大进深约 145m，成北宽南窄状。13.建筑设计防火规范 (gb50016-2014)场地除东北角略高外，其余基本平整，但地势低洼，较崇文路、滨河路低约1m以上。场14.办公建筑设计规范 (jgj67-2006)地内有较多的民房需要拆除，拆迁量较大，且有一条自然水沟穿场而过，需要作全面整15.汽车库建筑设计规范 (jgj100-9

8、8)治。16.城市用地分类与规划建设用地标准(gbj137-90)五、论证理由七、规划理念：文化品质科技5.1目前永定组团控规尚未批准实施，该地块缺少规划条件依据。小区项目的独特在于距离张家界一中和国光中学较近，是最好的学期房建设地段之5.2由于地块用地性质在总规中为类居住用地r2和行政办公用地c1。 考虑开发情况，一，而且四周风景优美。为此在规划设计中始终坚持以突出创建文化小区、高品质小区、用地性质需变更为商住用地。生态节能型网络科技小区为设计理念，力图从区域空间上综合把握整个地块的设计，结5.3该地块为旧城棚户区改造区域， 拆迁成本较大， 需作投资赢利平衡， 确定合理的规划合张家界的自然山

9、水，整合现状，充分发挥土地资源价值，引领城市棚户区改造潮流，控制指标。构建富有张家界本地特色的城市新生活区。六、规划设计依据八、项目地位1.中华人民共和国城乡规划法 (2008)“面对回龙观、南眺天门山、茂木覆丘岗、澧水脚下流、文昌气象盛、人才辈出地”，2.城市规划编制办法 ( 建设部 2005 第 146号令发布 )由此我们将项目定位为：书香名邸、山水佳苑、科技住区、健康人居。2。城市景观视线，对城市街道形成的压迫感最小。建筑更显得亭亭玉立，城市空间更加丰九、案例分析富生动。9.1. 浙华 ?金域滨江缺点：由于 b 栋住宅处于一、二期征地界线之间，修建时需待二期征地完成后才可该小区位于迎滨南

10、路东侧，澧兰中路南侧，总占地面积69860.45 ，总建筑面积实施，而且自然水沟从其地下穿过，处理较麻烦。290647.12 ，整个项目分南北两个地块组成，特点是北低南高，北商南住宅，南地块为10.2 方案二：住宅用地，规划布局25 层高层住宅 19 栋，南边地块为商业地块，建筑层数25 层，容设计情况：该方案根据场地现状，严格按照一、二期征地分期建设，其中一期为a、积率 3.5( 其中住宅区4.178 ，商业区 1.535) ，建筑密度 34.56%( 其中住宅区 30.1%，商业b、c、d、e 栋高层住宅，二期为 f 栋变层住宅，沿场地北侧的高层住宅楼为两单元一拼，区 48.45%) ，绿

11、地率 30.6%。沿街面长度较长，形成条状，其余为每单元一栋，小区东、南、西、北均设出入口，交9.2 山水印象商住小区通方便，小区由南至北建筑层数分别11 层、 20 层和 25 层。总建筑面积为 104959.59，该小区位于大庸西路南侧、融山路东侧，总占地面积47598.0 ，总建筑面积其中地上建筑面积 92183.58 ，地下 12776.01 ，容积率 3.98 ，住宅总套数 624 户。195814.0 ，容积率3.56 ，建筑密度 25，绿地率 40。整个场地布置了1823 层高优点：有利分期建设，自然水沟整治方便，南侧城市空间落差较大，很有层次感，层住宅楼 11 栋、 2 层商业

12、楼 2 栋，特点是该宗地没有拆迁建筑，土地成本较低，周边条通透性也好。件宽裕。缺点：北侧沿街高层主体长度较长，空间视线有一定堵塞感，对街道也有一定的压十、方案比选迫感。根据该项目所处场地，我们作了许多个场地总平面布置方案进行比较：从可行性和10.3 方案三：街景完整性我们认为下面三个方案最为成熟。设计情况：在一期用地内分别布置a、 b、c、d 四栋高层住宅楼，二期用地布置一栋10.1 方案一：高层商务写字综合楼，其中a 栋为三个居住单元拼接而成，建筑沿街长度很长。整个小设计情况：该方案以每个居住单位为一栋独立高层单体，按照与街道协调一致的要区东、南、西、北均设出入口，其中主入口设于场地北侧a

13、栋商住宅楼与商务写字综合求，在场地内分三排布置了7 栋独立的高层住宅，底部沿街一侧布置为商业用房和写字楼之间，由南至北建筑层数分别为16 层、 22 层和 25 层，总建筑面积 124170 ，其中地楼。主出入口设在基地北侧靠崇文路一侧，次出入口设在场地南侧西南角。中间设公共上建筑面积11670 ，地下 12500.0 ，容积率 4.85 ，住宅总套数692 户。活动内院。建筑层数由南往北分别为15 层、 20 层、 25 层，总建筑面积为104457.27 ，优点：小区功能十分齐全，沿街建筑长度更长，更显大气，有利分期建设，自然河其中地上 91956.36 ，地下 12500.91 , 容积

14、率 3.98 ，住宅总套数630 户。沟处理较方便，南侧空间通透性较好。优点：高层单体分数，单元之间相互干扰小，单体最大长度为39.2m，体量小，通透缺点：北侧天门山景观视线堵塞严重，而且由于建筑过长会对崇文路产生严重的压。3。迫感，城市空间景观通透性不好。度小于航空限制建筑高度，层数设计是合理可行的。10.4 结论：从天门山景观视线通透性、城市空间的丰富性和城市夜景景观的观赏性，方11.4 城市空间影响分析案一是最适合的，也是最可取的。宗地现状为一此低层和多层建筑，层数较低矮，视野开阔。但由于兴建多栋高层住十一、规划设计合理性、可行性分析宅会对城市街道空间造成一定的阻碍和压迫感。为此，我们将

15、小区内的高层住宅按照每11.1 用地性质调整分析个单元为一栋沿街长度控制在50m 以内进行分散布置，建筑山墙面距离在20m 以上，来由于该小区邻近城市商业中心区，附近人口居住人口较集多，交通方便，具有良好保证城市景观 ( 天门山 ) 视线空间的通透。为减少压迫感，高层建筑退让城市主干道崇文的营商环境。此次将宗地用地性质由二类居住用地r2 和行政办公用地 c1 调整为商住综路 20m，裙楼退让 12.8m。由于南侧防洪堤一侧为沿河绿化带，空间开阔，高层建筑退让合用地 cr，将能扩展市商业中心区范围，充分发挥土地价值，使小区的生活服务设施更滨河路 8m，裙房也退让 8m。另外为保证望得了山，下得也

16、水，建筑由南至北逐步升高，完善方便。建筑层数南边的 15 层、中间为20 层、北边为 25 层，形成高低错落，丰富了城市空间。由于商住的紧密性，调整前后的用地性质是相容的，因此是可行的。通过以创新的思维对建筑立面进行全新的设计，在保持有传统建筑元素运用上，构建全11.2 开发强度分析新的精美大气的城市建筑新空间。根据张家界市城市规划技术规定，宗地控制指标： 居住建筑（旧区）：高层容积率 4.0 ，11.5 综合效益分析建筑密度 28，绿地率 35；商住综合楼容积率3.5 ，建筑密度 30，绿地率35。小11.5.1 社会与环境效益分析区项目由于地处旧城改造区域，需拆除24610.0，拆除成本高

17、。为保证投资平衡，需小区项目地块处于城市老街区，由于建筑年代较早，建筑质量低劣，配套设施不完适当增加商业功能，因此有必要对宗地规划控制指标作适当调整。本次规划的小区项目善，是典型的脏、乱、差城市地段，已被市政府列为城市棚户区改造范围。通过本项目规划指标容积率3.98 ，建筑密度 28.66 ，绿地率 34.21 。由于增加了商业性功能，其的规划建设，将能彻底美化该地段的城市景观，改善城市环境，促进老城区的全面改造容积率由规定的4 下降为 3.98 ，建筑密度由 28上调为 28.66 ，绿地率由 35下降为工作，树立崭新的城市形象，引领城市棚户区改造潮流。因此该项目是具有极高的社会34.21

18、。其规划指标较山水印象商住各高，但较浙华金域滨江小区的住宅地块、东方效益和环境效益。曼哈顿商住小区、逸臣广场的都低。通过比较，我们认为该规划指标小幅变动是可接受11.5.2 经济效益分析的。根据对小区项目规划设计项目进行投资效益测算，项目总投资35092.66 万元，实现11.3 航空限高分析销售收入为 48900.11 万元，完成销售税金 3667.5 万元。本项目投资回报为3807.5 万元，根据张家界荷花机场净空障碍物限制规定宗地建筑最大控制设计高度为92.54m。回报率为 10.85 。因此，该项目的规划建设不仅用解决劳动就业，增加财税收入，而且本次设计建筑层数为 2 25 层，建筑总

19、高度约为87.6m（室外地坪至梯顶女儿墙面） ，高也具有较好的经济效益的。4。十二、规划设计分析路面。12.1 布置原则：因地制宜、空间通透、户型良好、传承创新、商住分区、人车分流、停车场设计：该小区停车采用地上生态停车场+地下停车库相结合，共设停车位560环境精美。个，其中地上 95 个临时停车位，地下 465 个。地上停车采用沿街在后退道路红线的用地12.2 总体布局内停放，内院不设停车场。由于该地块三面临街，一面紧邻城市居民区，用地规模不大。在进行多个总平面布12.5 消防流线分析置比较后，按照控制建筑体量和形成南低北高的空间组合要求，我们采用每单元为一栋消防车道由崇文路、宝塔岗路、滨河

20、路及小区中环路网共同构成环形消防车道，消独立高层建筑，由南到北分三排布置a、 b、 c、d、e、 f、 g 七栋住宅塔楼。为保证空间防登高面沿街设置和沿组团内部中庭部分消防车道设置，满足建筑设计防火规范中的通透感，南边和中间均只布置两栋住宅塔楼，北侧由于沿街面较长，布置了3 栋高层的相关规范要求。消防车道道宽4.0m，最小转弯半径 9.0m，路边距建筑外墙大于4.0m。住宅塔楼，并由 b、 c、 d、 e、f、g住宅楼及商业裙房围合成一个闹中有静庭院，在中心12.6 地下空间及竖向空间分析庭院内布置一处室外活动广场，供广大业主休闲活动使用。根据停车需要，小区项目采用大底盘地下室，地下室用作停车

21、和给水、消防和配电12.3 功能分区设备用房。地上 a、 b 栋底部 14 层为商业， 5 25 层为住宅； c栋底部 1 层为架空层，小区项目的主要功能区有商业经营区、生活居住区、健身休闲活动区。按照商住分2 20 层为住宅； d、e 栋底部 1 2 层为商业， 3 15 层为住宅； f 栋底部 12 层为商业，开的原则， 利用竖向分区的办法将区内商业沿街设置在高层住宅楼底部2 4 层及附属裙3 20 层为住宅； g栋底部 14 层为写字楼， 5 25 层为住宅。最大总高度（不含机房）楼上，上部则布置的住宅。内部庭院及c 栋住宅楼底层（ 6m高）则布置为业主健身休闲为 81.6m。活动区，同

22、时， c 栋的架空处理，也扩大了内院的视线空间，不成视线阻挡。12.7 绿化及亮化景观设计12.4 交通组织小区绿地共分四种 , 即小区中心绿地、宅旁绿地。本项目的交通主要包括住户车流、消防车道、住户人流、商业人流四部分。总体设小区绿地共分四种，即小区中心绿地、宅旁绿地、商场顶层绿地、沿道路绿化带。计原则是人车分流，除了消防车以外，所有车辆不进小区内部。中心绿地分别设于东、西两个组团的中庭，以各自造型风格迥异的水体景观为中心，出入口设计：小区人行主入口设于北侧崇文路一侧，东侧、南侧分别各设一个人行辅以不同颜色的铺地，并设置精美的花坛、座椅，配合种植花草树木，以及花架、坐椅、次出入口。由于小区三

23、面临街，靠考虑西侧原烟草专卖局生活区停放车辆需要，在东、硬地、小品、儿童活动设施等设施，安排老年人休息的场所和儿童活动设施，是小区内南、西三面分别各设一个地下车库进出口，宽度 7m。商业出入口和商业人流均沿街设置。居民交往，游憩的主要场所，属公共空间。小区道路结构采用中环式道路布置形式，连通各主要建筑，为满足消防创造条件，宅旁绿地主要以草皮、乔木、常绿灌木为主。商场顶层绿地主要以吊蓝及低矮常绿同时满足日常居民的通行使用，车行道采用沥青混凝土路面，人行道采用透水砖及麻石藻木为主。沿路绿化带以乔木为主，可结合张家界特色，种植观赏树木。5。按照三化三改的城改要求，由于该小区所处位置特别突出，需对沿街

24、建筑的建筑屋顶和外墙面进行亮化设计，构建丰富多彩的城市夜景景观，亮化照明采用泛光灯和洗墙灯。12.8 建筑日照分析通过采用天正建筑日照分析计算软件计算结果：本小区设计住宅总户数630 套，其中有 18 户住宅不能满足大寒日2h 的建筑日照要求，占比约2.86 。12.9 配套设计规划按相关规范标准及技术要求，整个小区内配有公共厕所、物管中心、治安联防站、综合服务店、室内活动场（架空层），垃圾收集点等配套设施，具体的分布详见公建设施分布图。另外，每栋房子的入户大堂处均设有信报箱。由于小区离漂亮宝贝幼儿园约100m，本小区不再考虑设置。12.10 人防及无障碍规划本小区考虑均应人防及无障碍设计。1

25、2.11 户型设计本项目定位为中小户型住区，力推户型面积为90 130 之间，房型为三室两厅。12.12 建筑风格设计在房屋造型上，整体风格采用现代简中风格，色彩上浅锗石色为主基调，使用了一字屋、撮箕口、木构架、七字挑、马头墙、局部坡屋顶等大量的土家族建筑符号与元素，采用朴素的砖墙、木质材料、水泥抹灰本色墙，于统一中求变化，展现土家族建筑艺术。设计强调以建筑构成围合空间，建筑平面的旋转、围合、交错搭接，形成一个亲切的小空间。十三、规划总指标序号名称单位数 量1规划建设总用地29991.48含代征城市道路6827.69 2建设净用地22863.11其一期建设净用地16473.77中二期建设净用地6389.343建筑占地面积6551.55其一期建筑占地面积4909.67中二期建筑占地面积1642.884绿化占地面积7830.505道路及其它占地面积8