建筑设计管理要点

1、建筑设计管理一、目的将项目开发的理念及意图，项目策划的要求，通过调研所确定的市场需求以及开发 商对项目开发的投资成本、进度、质量等诸多要求通过专业设计人员的设计，以图 纸、文字说明、概算等表现形式确定下来，为后续的工程实施工作确立一个科学、 严密、详细、清晰的书面依据。二、适用范围1公司物业开发项目的规划设计、建筑环境方案设计、初步设计及施工图设计。2公司物业开发项目的特种专业设计，包括供电设计、供水设计、供气设计、室 外管线设计、弱电系统设计及其他特种专业设计。三、控制目标与控制点控制点控制目标确保公司的开发理念及意图、市场及消 费者需求、项目开发策略要求等能通过 各阶段方案设计充分体现通过

2、考察及综合评价选择参与方案投标的设计公司组织编写方案设计任务书各级设计管理人员与各设计公司充分沟通成立内部评审委员会对各设计方案会审及调整给予参与方案投标的设计公司以平等竞争的机会，充分挖掘其智力潜能认真组织好政府部门召开的方案评审会，确保最优方案中标确保各合作方对方案设计的介入物业管理公司项目负责人参与内部评审委员会确保初步设计能对方案设计进一步优化确保施工图设计能详尽、快速、准确的 完成。确保设计成本控制在预算范围内确保设计工作按时完成确保设计变更更合理有效在各设计阶段成果确定后召开开发公 司、设计公司、物业管理公司、监理公 司、特种专业公司联席技术交底会认真分析、筛选方案评审专家提出的意

3、 见和建议即时调整各方产生的新的设计要求通过招标选择施工图设计公司通过挑选组建施工图设计人员小组组织编写明确的施工图设计任务书设立奖惩机制各设计阶段都即时做好相应经济测算工 作与政府部门及行业主管部门充分沟通， 争取政策优惠设计全过程的成本跟踪控制确定合理的设计工作完成时间合理处置变动的、增加的设计工作量设计奖惩机制提出变更的合理性对变更成本的测算变更设计的内部审核及控制变更设计的进度控制确保零星工程设计合理有效零星工程设计的内部审核制度相应的成本测算确保特种专业设计的合理有效与特种专业公司充分沟通，确定最优的 专业设计方案特种专业设计与土建设计、环境设计的 有机组合质量、进度及投资成本的全程

4、跟踪确保施工图审核通过审图修改意见的及时反馈四、关键绩效指标1设计方案质量2设计费用3设计完成时间4设计变更发生的费用5设计限额预算与实际设计费用的差异率五、职责分工部门 / 主要职责岗位总裁 审批参与投标方案成果、审批设计公司招标结果、审批初步设计成果、签署 委托设计合同项目 确定参与方案投标的设计公司、代表公司参与方案评审会、签发中标方案及 公司 设计变更方案、审批零星工程立项、审批签发零星及特种工程设计方案、审 总经 批签发各阶段经济测算成果、审批设计奖惩办法、签发设计招标书及任务书 理开发 搜集提供参与方案投标设计公司名单、与各设计单位沟通、传达公司意图、 部经 组织各阶段方案评审会、

5、审查设计招标任务书及各阶段设计任务书、签发方 理 案评审会纪要、负责编写各阶段经济测算及可行性分析、审批设计人员组成 名单、审查变更申请、与特种设计单位沟通、确定方案、挑选地质勘察单位 并报总经理确定设计 组织编写各阶段设计招标书及任务书、发标、与设计单位沟通协调、控制进 管理 度及质量、受理变更申请、组织变更设计、编制设计工作奖惩办法、执行设 专员 计合同、负责图纸送审及修改、考察设计人员业务能力、编写方案评审会纪 要、组织设计研讨会及交底会并做好记录、控制特种设计进度、质量及投 资、组织项目普勘及详勘、编写设计管理总结 公司 投标方案的初审及确定、投标设计公司的确定、零星及特种设计的评审及

6、确 评审 定小组成员设计 全过程的设计理念传达及确定、设计技术支持、设计工作监督 经理六、程序1规划设计阶段规划设计方案阶段规划设计方案评审 修建性详细规划的设计及确定2建筑方案设计阶段 建筑方案评审小组的成立同设计管理专员依据确定的项目修建性详规、项目策划方案 及公司的开发理念及意图，组织编写建筑方案设计任务书，提交开发部经理审批，并由项 目公司总经理签发，设计经理及策划经理给予技术支持和策划方案的解释说明。设计任务书中 应包含建（构）筑物的功能要求，建筑总体风格的确定、地点位置的确定、面积及户型比例要 求、设备及配套设计要求、环境设计指标及要求等，对暂不能够确定的事项应提交上级主管人 员尽

7、早确定。建筑方案评审会的组织及召开，公司各部门及人员分工依据操作程序执行。建筑方案中标设计公司不直接作为项目初步设计及施工图设计的承担者，但其具有优先考虑资 格。报批报建专员负责建筑方案评审后相关行政手续的办理，设计管理专员负责会议纪要的整理、 建筑设计资料的保存归档、建筑设计工作总结的编写等相关工作。（注：环境方案设计阶段与此相同，但不进行方案公开评审，一般由内部评审确定。）3初步设计阶段设计管理专员组织项目地块的地质详勘，出具正式勘察报告，并将地质勘察报告送行政部门审 查，对审查意见进行补勘及修改，最终确定项目地块地质勘察报告。（地质勘察单位的选择由 项目公司总经理、开发部经理、设计管理专

8、员、预决算专员、设计经理组成联合小组，采取内 部招投标方式确定。）初步设计及施工图设计公司的确定应采用招投标方式，如需通过政府公开招投标方式进行的， 参照政府部门相关规定执行；如通过公司内部招投标方式进行的，先成立招投标领导小组，由 项目公司总经理任组长，组员包括设计经理、投资经理、开发部经理、设计管理专员、财务部 经理等相关人员，设计管理专员负责拟定初步设计及施工图设计招投标文件，内容包括资 质要求、设计人员资格要求、设计内容要求、进度及质量要求、收费要求等项目，报开发部经 理审批，由总经理签发。设计管理专员对原建筑方案设计任务书进行调整及优化，明确初步设计及施工图设计任务 内容，并报开发部

9、经理审批，由总经理签发。设计管理专员负责将初步设计及施工图设计任务书提交给中标设计公司，并提供设计所需 其他资料，要求设计公司制订出设计人员组成名单、设计进度等工作计划，并报开发部经理审配套专业初步设计工作由开发部经理负责组织实施，其设计公司需进行 招投标的，参照 执行，设计管理专员负责提供配套专业设计要求，拟定 相应设计合同及报审，并协调配套专业设计与土建设计之间的相互关 系，使各类型初步设计工作有机结合。公司成立由项目公司总经理、投资经理、设计经理、策划经理、销售经 理、开发部经理、设计管理专员、预决算员、报批报建专员、物业公司 项目经理及外聘专家、学者组成的初步设计及施工图设计内部评审小

10、 组，负责对各阶段初步设计方案进行内部评审，由设计管理专员负责组 织设计公司依据评审意见进行修改，直至形成可以送审的初步设计成 果。对于规模较小的工程，总经理有权决定是否进行初步设计，相关政府部 门协调工作由报批报建专员组织。扩初设计评审会召开参照程序执行。报批报建专员负责完善扩初方案评审需具备的其他行政条件，并在扩初 方案评审会后取得项目扩初批文。4施工图设计阶段施工图设计公司与扩初设计公司相同，在扩初设计开始前由招投标方式 确定。设计管理专员将确定的施工图设计任务书及相关资料提交给设计公 司，并将设计公司编制的设计人员组成名单及设计进度计划报开发部经 理审批。施工图设计合同依据设计公司中标

11、条款拟定，由开发部经理审核，总经 理签发。设计管理专员负责监督执行设计合同，并对施工图设计中的投资成本、 设计质量和进度进行适时跟踪，对设计过程中产生的问题及时整理、汇 报，并以书面形式答复设计单位。施工图设计过程中，设计经理给予全过程技术指导及监督。（附设计质量跟踪控制细则）：在施工图设计过程中，项目组各专业技术人员通过对阶段性设计成果的 审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。施工图设计阶段主要控制的要 素有：A. 建筑物的立面造型，建筑物群体及其与周围环境的关系；B. 建筑平面布置；C. 对声、光、热工、通风、消防等环境条件所采取的技术措施;D. 装修标准及主要建筑构造；E. 结构选型；F.

12、 地基处理和基础形式；G伸缩缝、沉降缝和防震缝；H.新技术、新结构、新材料的采用；I 供电设计；J 电力设计；K.照明设计；L 自动控制设计；M通信设计；N.防雷保护；O.给水设计；P.排水设计；Q.空调设计；R 通风设计；S 煤气设计；设计质量控制按设计质量控制方法执行。5 配套工程、特种专业设计配套工程、特种专业设计一般由专业公司承担，因此基本不存在设计公 司的招投标问题。设计管理专员负责确定、整理需进行配套工程、特种专业设计的工作内容，拟定相应的设计任务书，报开发部经理审批。开发部经理负责确定配套工程、特种专业的设计方案（与专业人员共同 协商确定），做好相应的经济测算，拟定好设计合同，由

13、总经理签发。设计经理对配套工程、特种专业设计工作进行全程指导和监督。配套工程、特种专业设计成果由开发部经理向总经理汇报确认。设计管理专员负责与设计单位及人员的协调与沟通，负责进度及质量跟 踪，并做好图纸归档整理工作，编写设计总结。6设计成果的审查施工图报建设局审查施工图纸的内部审查7设计成果的归档整理设计管理专员负责对各阶段设计成果进行归档整理，做好图纸的发放登记工作，整理编写各阶段设计工作总结以备用。8设计变更的处理 工程设计变更分为三类：设计单位设计变更、施工现场设计变更、业主 要求的设计变更。设计单位设计变更，由开发部签收备案，并按规定份数转发给工程部、 监理公司。由监理工程师签字后转发施工单位。施工现场设计变更，由监理工程师会同工程部向开发部提出变更要求， 设计管理专员提交设计院，由设计院出具现场“变更通知书”，由开发 部签收备案，并转发给相关部门执行。不需通过设计院的设计变更由设计管理专员负责编写，经设计经理审核、开发部经理审批后，留档并转发给相关部门执行。业主要求的设计变更，由营销部向开发部提出变更要求，由设计管理专 员评审其可行性，测算变更费用，并由顾客签字认可后，提交设计院出