城市综合体运营管理方案

1、城市综合体运营管理方案1主题：城市商业综合体物业管理特点及其运作方案综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、 写字楼、公寓。综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统， 智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常 运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合 体物业管理体系。一、综合体物业管理特点1. 综合体物业管理的任务由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物 业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重 要的任务是实现物业中

2、长期净收益最大化，并保持和提高物业 的市场价值以及未来发展潜力。综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能 化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同， 其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。2. 商业综合体物业基本的管理职能为:办公室（含前台、财务、采购、仓库）客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服 务、房屋租赁等）；工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、 通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维 护等）；公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停 车场管理等）；环境卫生管理（含消杀、绿化

3、和团膳）。基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情 况进行调整。3. 物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高，收费要高于普通物业。二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程 师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要 注重知识共享和培训。为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由 商 业管理公司垂直管理。三、综合体前期物业管理服务介入方案综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交 付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验 收、入伙与装修管理策划及房

4、屋质量遗留问题的处理流程等。 根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派 相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自 有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段（一）参与人员前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工 程主管、财务部经理可以聘请专家参与，增加专业力量。（二）主要工作内容1. 从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合 体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车 场的设置等提出建议。2. 参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合 体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景 观区道路设

5、置残疾人通道等的建议。成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口3. 全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选 型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等 方面 对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装 及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供 应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。4. 参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介 入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、 喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提岀建议。5. 参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相 关

6、 法律法规对物业管理用房的面积提出要求。6. 参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公 司 已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等 情况 反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。7. 参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理 的角度提岀有关建议。8. 物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地 产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制 定出有 针对性的管理服务措施。施工图设计阶段（一）参与人员前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。（二）在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提 出合理化建议1土建 1）对屋面、有防水要求的卫

7、生间（厨房）等防水材料的选择2）门、窗的材质；3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸；4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求；5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；6）烟道、排气道的位置，餐饮业态建议集中区域布置；7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。2.配套1）室内管道、计 量器具、智能化设施布置的合理性，及 给业主造成的影响；2）各种设备产生的噪音对业主的影响；3）各种设备总控制开关是否设在公共区域内；4）各种设备设施的能源消耗；5）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响6）智能化设施的可靠性、适用性与经济性。施工阶段（一）参与人员前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安