住宅户型未来发展趋势

1、xx 分析 一、XX住宅户型发展历史 XX住宅户型发展历史可以分为三个阶段： 福利分房时代、中大户型时代和中小户型时代，每个阶段都有其不同的形 成和发展的原因，也由此抒写了武汉的住宅户型的发展历史。 1、XX 分房时代 1996 年以前，武汉人的住房问题基本上是依靠福利分房解决，其住房和户 型条件由单位性质、效益及房主在单位的级别、贡献决定，一般不能自已做 主，分到什么条件就是什么条件。在这种情况下，有的人可以住花园洋房甚至 别墅，而有的人却只能住单身宿舍，住房条件和房主的实际需求之间存在着极 大的差异。 同时，在户型设计上也没有很好地考虑到人性化的住宅需求，纯粹是以满 足基本住房需求考虑。因

2、此，福利分房时代的户型只可视为计划经济时期产 物，不能代表真实民意需求。 2、中大户型时代 1996 年-2002年这段时间内，武汉的商品房市场逐渐发展起来，同时，房 价涨幅与市民月均收入涨幅之间差距相对较小，而福利分房则随着企业改制等 种种原因逐渐退出历史舞台。在这种情况下，商品房作为部分有福利房人士改 善现有住房条件及无福利房人士解决住房问题的需求对象逐渐成为房地产市场 的支柱。 由于房价涨幅与市民月均收入涨幅差距较小，使得市民购买能力相对较 强，因此中大户型受到广泛青睐，购房者普遍倾向于购买120川以上的3房的 住宅。 3、中小户型时代 2003 年至今，武汉的房地产市场发展日渐成熟，房

3、价也像坐上了直升机一 样，突飞猛进、一路上涨，目前均价已经超过 4000元/ ，年增长幅度从2002 年之前的 5%左右升至目前的 10%-15%，且有越升越快之势。而市民的月平均收 入涨幅却变化不大，从 2000 年直至今增长率一直保持在 15%左右的平稳状态， 较之房价涨幅差距甚大。 在这种情况下，市民购买能力随着房价一路高歌猛进而逐渐受到限制，对 住房面积的需求也不得不从中大户型逐渐调整为中小户型。 小结 武汉市民对住宅户型的需求由自身经济条件来决定，在购买能力许可的范 围内倾向于较大面积的户型。但目前快速上涨的房价削弱了广大普通市民的购 买能力，故此住宅户型需求主力也由中大户型时代的1

4、20川以上的大3房调整 为目前中小户型时代的100川左右的小3房。如果房价仍然持续快速上涨，市 民需求主力户型将会越来越小。二、未来住宅户型发展趋势 武汉的房地产市场发展至今，已经由最初的感性时代发展至如今的理性时 代。由于房价的一路高涨，对于普通市民而言，房子已逐渐由必需品变成了必 需的“奢侈品”。在这种情况下，由于购买力的限制住宅户型势必逐渐向 “面积小 而功能齐全 ”的方向发展，中小户型将成为未来武汉房地产市场的户型需求主 流。 与此同时，政府宏观调控政策不断深入，特别是“70%9血以下住宅”的提 出也将促使武汉甚至整个中国的住宅走向中小户型时代。 1、80川左右户型将成市场新宠 目前，

5、90川以下户型的市场需求比例逐渐升高，仅次于 90 m2-120 ，已 成为市场第二主力需求。同时，房价的快速上涨也使市民的购房心理价位不断 向上调整，目前4000-5000元/m已经代替3000-4000元/m成为市场成交量最大 的价格段。市民购买能力逐渐 “缩水”，导致主力需求面积也随之不断地越变越 小了。 在既要保证购买能力又要保证户型功能的同时，将促使 80 m左右的户型成 为市场新宠。 此面积段既能设计较宽松的 2 房，又能设计较紧凑的 3房，在满足功能需 求同时又可以有效节省面积，使广大购房者的购买能力与功能需求达到一个相 应的平衡点，不会造成不必要的浪费。 2、2 房+小书房将成

6、功能主流 目前，武汉市场投资所占比例不高，主要还是刚性需求支撑市场。对于一 般家庭而言，2间卧室+1间书房的结构基本可以满足住房的功能需求。而 80 m2 左右的户型可以设计为 2 房+小书房的紧凑结构，既能满足功能需求又能有效控 制面积，同时还可以照顾到市民的购买力。 随着武汉房地产市场不断迈向理性，80 m左右的2房+小书房的户型格局将 成为市场的需求主力，受到广大普通购房者的追捧。而国家宏观调控政策的不 断深入也将促使这一结果慢慢产生，在 “70%9血以下住宅”中，80 m左右将是 绝对主力户型，这是遵循市场需求的结果。 3、中心城区大户型将逐渐稀缺 目前，武汉中心城区地块日益稀缺，虽然

7、目前中心城区高档项目较多，其 中也不乏大量的中大户型供应，但是对一个以刚性需求所支撑的市场而言，这 只是个暂时情况。在广大普通市民的购买力有限的情况下，大户型销售压力将 逐渐增大，随着市场不断发展，中小户型将成为开发主流，而大户型也将逐渐 从寸土寸金的中心城区不断减少至较合理的比例。 总结 随着房地产市场的不断发展，在经历了福利分房时代、中大户型时代之 后，中小户型时代随着房价的快速上涨而轰轰烈烈地到来了。由上可知，未来 80 m左右的2房+小书房的户型格局将成为武汉市场需求主力，与此同时，大户 型将逐渐从中心城区退守次中心城区甚至郊区。 而小户型做为一个过度期的产品也将长期存在，这也是由市场需求所决定 的，但是很难重现 05 年的火爆场面，市民购买小户型将更多地从自身需求及投 资性进行综合考虑。同时，小户型开发量会随着市场发展而控制在合理范围 内。武汉的房地产市场也将不断迈向理性和成熟。 当然，主力户型需求主要是由购房者的购买能力决定，如果购房者的购买 能力不断上升，那么，主力户型需求将会随之产生变化，也许将会重回中大户 型时代或向多元化发展。在市场经济规律的作用下，需求决定市场，经济决定 政治，这也是为什么直至目前为止国家宏观调