房地产投资测算操作手册北京

1、房地产投资测算操作手册(北京)第一部分投资成木鼻一征地补偿费(-)土地出让金九1 计算方法：上地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积2上交部门：市财政局3依据：京政发1993134号文.(2 )京政发1991 43号文.4说明:施(1)各区类地价収值详见附件严(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政；(3) 远郊区县地区上地出让金全部由区县留用：(4) 市屈各局,总公司所属企业和在市讣划单列的处企业集团，在已取得的划拨丄地使用权的丄地上或低价征鼻用的上地上进行开发，利用，经营,应补交上地出让金， 矩 中的60$返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基 础 设施建设.(5) 在

2、使用基准地价表时，由干地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周鬧环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区何等分为十级在实际操作中，首先判断丄地的区类.然后评定地价鼻选定基准地价，使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2), (3), (4). 在测算地价时加入操作系数概念，以准确测算必须交纳的土地出让金比例附件：(1 )10类地区土地出让金标准价严(2) 土地出让金修正系数表，(二)征地及拆迁补偿费：详见附资料一:上地征用及拆迁补偿费开支范隔.-说明:(1)测算时亦可依据基准地价表，计取”扫地开发及其它费用的数据.二前期工程费:(取值在4 0- 1 20元/平米)1临

3、时水，电，路.场地平整费依据:1992年建安工程定额:标准：按实际发生工程虽计算严说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米.或建安工程费的1%丄 2 规划，测址，期察，设计费。依据：原国家建(79)建发设字第3 15号文，国家计委计字(1984)596号文.建设部(199 1)第1 5 0, 3 1 6. 425号鼻文:国家物价局，建 设部19 92价费字375号.标准：(1) 勘察费：概算价*0. 30-0. 8 0(2)民用建筑设讣费A民用建筑工程设计费率收费标魁单 位：Z |11 # I工程 I工程概算投资(万元)| 等级 | 300 以下 | 301 1 00 0| 10

4、01- 3 000 |300 1 以上I 特级 丨 2.2|2.1|2. 0|1. 9|I1111“I _ 级|2.0|1 .9|1. 8|1 7I 1111-I 二级1.8|1.7|1 6|1 5| 三级|1.6|1.5|1. 4|1 314111111 AI 四级I 1. 4|1.3|1.2|I五级 丨 1.2|1. 1|-备注：特级：1 列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑；2. 有全国性历史总义或技术雯求特别复杂的中小型公共建筑；3. 30层以上建筑：4高大空何有声，光等特殊要求的建筑, 一级：1 商级大型公共建筑严2. 有地区性历史虑义或技术婆求复杂的中小型公共建筑

5、；3. 16层以上29层以下或超过50米商的公共血筑.二级：1 中舟级，大中型公共建筑；2技术要求较商的中小型建筑汕316层以上2 9层以下住宅丄三级：1 中级，中型公共建筑严27层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑；四级：1. 一般中小型公共建筑严2. 7层以下无电梯的住宅.宿舍及砖混建筑.五级：一 二层讯功能，一般小跨度结构建筑.A说明：（1）民用建筑大型100 0 0平米中型3 0 00 1 0 0 00平米鼻小型3000 平米鼻(2) 仅做民用建筑初步设il或施匸图分阶段设汁时严其工作虽的比例为彳0 %和60%(3) 提供文件的份数为初步设i|图纸6份，施匸图8份.3

6、规划条件，可行性研 究费* 依据：建设部(1991)第425号孙 标准：(1)按现行规划收费定额汁算： 工日定额*85元/工日鼻用地规模(公顷)工日定淤5 0面议(2)施匸执照费按京政发C19882 1号文:加算额*(1-3)妝三基础设施费*1.红线内基础设施费依据涼政发199 3 34号文标准：1)根据项目的实际情况定.-管线延长米*管线爪方适价2) 根据经验，基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%. 说明：(1) 一般该项费用为基础设施各种管线丄A程虽*单方造价严(2)各种管线总方造价：自來水管线6 0 0元/米雨水管线700元/米a污水管线800元/煤气管线1000元/米热力管线2

7、000元/米供电管线700元/米人电信管线150 0元/门A道路8 0元/平米绿化20元/平米(3)经验数据环卫费5元/平粉照明费5元/平粉该项费用一般范用1 5 0-40 0元/平米普通住宅150元/平米商档住宅（公寓.写字楼）4 00元/平米如2 红线外基础设施费（包括集资和自己修建依据:设讣方案和集资协议：标准:根据项目的实际情况定严 说明：（D热力,煤气，自來水，污水处理如有集资，则相应的四源费中的该项不在计取（2）若自己修建，测算依据同红线内基础设施费.刈U房屋建安匸程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:A普通住宅多层9 00- 1 0 0 0 7C / 平米商层

8、16 00-180 0 元/平米*（2）公共建筑,A公寓，写字楼3 000-4500元/平米鼻其中:结构1000-1500元/平粉装修800-1 0 00元/平米设备1 2 0 0-2000 元/平料B.别墅300 0元/平米说明：（1 ）公共建筑包括公寓,写字楼，别墅，以及教育医疗卫生，文化体育，商业服务，金融邮电.社区服务，行政A管理，市政公用.（2）依据:京政发1985 149号文;标准:建筑面积9 678-106 3 0平米/干户人匚程取费按实际工程量.服务魚详见公建配套附表，a北京市新建改建居住小区公共设施配套建设定额扌斤标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;.通

9、常取7-15%为公建配套面积比率.2 招投标费依据：京政办发（198 7）第152号文标准：中标额3 预算审查费，依据：（8 4）建京经字第4 39号;标准:预算造价*05%04工程监理费（京计基字（1 997）第071 1号，住宅项目费率为0%）人依据：国家物价局.建设部19 92价费字479号;（2） 9 3京建法字第0 29号标准：匸程适价*适用稅率鼻适用税率:工程造价5 0 0万元以下2. 5%0 00 00. 6-0 8%5001 00 01 000 5 0 001.2-1.4%10000- 5 0 0001 000 002. 0-2. 5 %1. 4-2如500015 0000-1

10、0 0 0 0006%说明:（1 ）实行监理的工程由监理单位向匚程质虽监侈部门上缴质址监督费，其费率为丄程监理费中的7%,I】程质虽监替部门不在收取建设单位的质虽管理监侈费2）设讣监理费由于金额相对较小，测算时一般不予考虑.5 竣丄图费依据:（86）市建规字第097号;标准:设汁费*7%6.建材发展基金亠依据：（89）京建材字第29 2号严标准：建安匸程适价*（京计基字（1 9 97）第om号.住宅项目费率为0%五公共配套设施费1.锅炉房人 标准:总建面积/锅炉每吨供热【加积锅炉每吨造价说明：（1）锅炉每吨供热面积约50 0 0平米；锅炉每吨造价约25万元2 变配电所鼻标准：每建筑平米3 0元

11、.3.集资维护费标准:每建筑平米8 0元，4电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字2 5号文2 9 0 7L/KVA-后调整为四环路以内1100元/KVA#四环路以外550元/KVA： a现调整为讯路供电270元 / KVA双路供电540元/KVA说明：住宅用电虽3 0 -60 VA/平米；其他用电址5 0-80 VA/平米./.管理费依据：(9 2)京价收字第124号;标准：一至五项之和*25%a七基础设施増容加1 商品房九 依据：京计基字(1988)第866号文标准：自來水厂建设费12元/平米；煤气厂建设费29元/平米严供热厂建设费3 0元/平米严污水处理厂建设

12、费10元/平米严 说明：(1).用一项交一项；(2).如其中之一在基础设施中有集资，则该不再重复计取；2非住宅建设项目四源费*依据：(1).京政发(1986) 1 3 1号严 (2).京政发(19 8 6) 1 5 5 号;标准:自來水厂建设费：设讣日用水虽*83 0元/吨严煤气厂建设费：设汁日用气*600 元/ 吨;供热厂建设费：设计每小时供热*3 5万元/百万大卡严污水处理厂建设费：设讣日排污*8 30元/吨严说明：交纳数额在20万元以上的在接用四源之前可以分期交纳.施八项目配套设施建设费(2) 市开1.综合开发市政费依据：京计基字(19 8 8)第648号严办(1988)经字第2号严 标

13、准：(1).(商品房收入T川源费-用电权)*15%严（2）建设投资*15%;2分散建设市政费依据:京计基字（1988）第6 48号;标准：多层.纯住宅建筑面积*60元/平米商层，纯住宅建筑面枳*90元/平米；3. 9 8年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按10 0亠元/平米计算。九两税一费1.营业税依据：（90）财税字第00 9号:标准:商品房收入*5%;2.城市建设维护税A依据:市开办（1 9 88）经字第2号：标准：营业税*7%-3 教育附加贻依据:市开办（1 98 8 ）经字第2号：标准:营业税*3%;a两税一费讣取标准：商品房收入拓.5%严十用电权费（取消）鼻依据：京政发1993 1

14、7号标准：（1）住宅建筑面积*4 0元/平米：（2） 其他用电flr（KVA） *40 0 0 元 /KVA;用电虽：（1）住宅用电址20-3 0 VA/平米皿（2）其他用电g 40- 5 0VA/平米；鼻十一.投资方向调节税（取消b 依据:京稅字（199 1 ） 805号鼻 标准：（商品房销售价 格大市政费一四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率适用稅率：（1）按国家规定不纳入讣划管理，投资额不满5万元的固定资产投资项目， 北方节能住宅，其税率为0紅（2）. 一般民用住宅，包括商品房住宅.其稅率为5%;（3） 更新改造项目，其税率为1 0弔严（4）.京政发1991J61号通知.稅率

15、表未列出即除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目，其税率为15%严（5）公费建设超标准独门独院，别墅式住宅，经有关取位批准允许建设的楼堂馆所，其税率为30%亠十二不可预见费依据：估标准：一至六项之和* 5%.从十三.建设周期依据：建安工程定额鼻标准：人建筑面积（万平米）建设周期（年）3 0 6. 06. 0 -一 1 2.03=12.0第二部分经营成木鼻一企划费用鼻依据：估标准:一般为销售收入的1-3%. a说明：该费用主要用于开发项目的广告策划，公关费用，宣传费用.二.出售商品房于续费依据:京政发19 88 8 2号文标准：商品房成交价或保护价紅张说明：买卖双方各负担05%三印花税标准：商

16、品房成交价* 05曲 说明：次I该项费用金额较小，一般忽略计算.- 第三部分土地増值税上地増值税鼻 依据：土地増值税暂行条例- 标准：増值额*适用増值税率严 说明：1 増值额=销停收入-投资成木经营成木；2 增值税率采用超额累进税率：（1）.増值额未超过扌II除项目50%的部分，税率为30$严（2）.増值额超过扣除项目50汕未超过扣除鼻项目10 0弔的部分,税率为40%： a（3）增值额超过扣除项目10 0%,未超过扣除项目200%的部分，税率为5 0较（4） 増值额超过扣除项目2 00%的部分，税:糾为60%.亠3.为便于讣算，引进速算扣除率概念.土地增值税=增值额*增值稅率-扣除项目*速易

17、算扣除率*増值额/扣除项目增值税率速算扣除净亠=5 0%3 0%=1 00%5%人=150%50%1 5%*猪 圈每个8 0- 32 0元，厕所每个4 5 00元困墙8 0 1 2 0元/Mp鸡兔窝30120元,锅台每个100 -300元，甬路1015元/平方米鼻 说明:(1)原标准依据(7 5)市房地字073号文 件，标准过鼻低，上此标准根据基建拆迁匸作于册.(P118贞I(2)依据北京市建设工程其它费用定额( 1 99 2 (3)付给村人或所有人鼻17. 私房发价费描对被拆迁的居民的私有房屋进行收购或补偿的发价此项费用应凭房管部门的房屋做人单计算.- 计算方法1房价评估价格*(1+调整幅度

18、)*(25倍“(1)依据市房地字(7 4 ) 203号文件依据市房地字(82) 36 9号文件鼻依据市房管地字(8 6)4 18号文件.(2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%(3) 付给房产主.18 拆房费：计算方法：平房每间3 9 55元/平方米.另加弃土 8元/平方米鼻(1 )依据北京市建设工程其它级用定额(1 9 92”(2)付给拆房爪位.19.渣土淸理费抬拆房后渣土清运费用，包括淸理到自然地坪及运输其中，运出渣上费用按京政发(86)4 7号文件规定,按每吨a 20.搬家费计算方法：原住房间数*(5 0 10 0 )元/每间.4 说明:鼻(1)京政发(1991)56号文件(2付给拆迁户.21.奖励费鼻 计算方法:a规定日期内搬家,每户最商奖励2 0 0元.搬家奖励日期为7-10天“说明：(1)依据市房地字(9 1)56号文件.(2)付给拆迁户.22.拆迁工作管理费计算方法:(1) 拆迁管费：拆迁费支出总数杓.确(2) 拆迁服务费:拆迁费支出总数*1.5%(包括管理费.说明：A(1)拆迁费支岀总数包括征地补偿，补助费，拆迁安豐房造价和地上物补偿费等.京价字(1 9 9 3)238号文件.(3)付拆迁匸作収位和拆迁许可证发放*1位，23