我国房地产信用体系建设的思考(一)

1、我国房地产信用体系建设的思考 （一） 摘要我国房地产信用体系正处在初级建设阶段，借鉴美国信用制度建 设的成功经验，对我国房地产信用体系的建立有着重要的现实意义。 本文介绍了美国信用体系的构成和主要特点，结合我国房地产信用体 系建设的实际，对加快我国房地产信用体系建设提出了具体的建议。 关键词房地产信用体系建议 信用是市场经济的基础，信用体系在防范金融风险、维护市场经济秩 序、提高经济运行效率等方面发挥着重要的作用。经济发达国家都建 立了与其市场经济发展相适应的信用体系 ,美国作为世界上最发达的征 信国家，代表着一种比较完善的信用体系模式。目前我国房地产信用 体系正处在初级建设阶段，研究、借鉴发

2、达国家信用制度对我国房地 产信用体系的建设有着重要的现实意义。一、美国模式的结构及特点1.模式结构 美国社会信用体系由健全的信用管理体系、信用管理的法律体系和市 场化的各类信用服务公司组成。国家信用管理体系明确界定了政府管理部门的基本职能，国家对信用 管理主要监督和执法部门分为两类 :一类是银行系统 ,包括财政部货币 监理办公室、联邦储备系统；一类是非银行系统 ,包括联邦贸易委员会、 国家信用联盟办公室和储蓄监督局。 美国主要集中在上世纪 60 年代对 信用管理进行全面的立法 ,涉及信用产品的生产、销售、使用全过程， 已经形成完善的信用管理法律框架。公正、独立和市场化的征信服务 业:由资本市场

3、、商业市场、消费者信用评估机构三部分组成，把各种 与信用有关的信息加工成信用产品，形成高知识含量、高附加值的现 代服务业。 经过百年的市场竞争 ,信用服务企业已高度集中 ,形成了穆迪 公司、邓白氏集团公司几个市场化运作主体。2.主要特点 作为最发达的征信国家，美国拥有完备的社会信用体系，主要特点：(1) 完善的法律保障，促进公开政务信息。信用制度在美国已有百年的 发展史，通过 20 世纪 6080 年代对信用管理体系全面的立法建设， 现已形成信用管理完整的法律体系，如公平信用报告法 、房屋抵 押公开法等信用管理方面 16 部法律。从法律角度界定了国家秘密、 企业商业秘密、消费者个人隐私和信息公

4、开的基本关系，在信息自 由法、联邦咨询委员会法 、阳光下的联邦政府法三部法律规范 下，建立了信息公开制度。为建立信用体系政府提供了丰厚的政务资 源。大量公开政务信息，增强了社会的透明度，保证了信用数据的收 集与信用产品生产。(2) 信用服务业市场化的运作模式。美国的信用服务业形成了独立、客 观、公正的市场化运作模式。信用服务机构是市场化运作的公司，处 于优胜劣汰的市场竞争环境，政府通过立法对征信机构进行管理。该 模式满足了市场经济发展的客观要求，对促进信用信息的收集、更新 与信用产品生产和销售发挥了不可替代的作用。(3) 完善的监督管理机制。采用政府和行业协会相结合的监管体系，联 邦贸易委员会

5、是信用管理行业的主要监管部门，司法部、财政部货币 监理局和联邦储备系统在监管方面也发挥着重要作用。 同时资信评级、 征信、个人资信都建有相应的行业协会，作为企业和政府机构联系的 纽带和行业自律管理部门。(4) 市场主体信用意识及对信用产品巨大市场需求。在美国不论是企业 还是个人，都有很强的信用观念，信用记录差的企业和个人在生产、 生活等多方面会受到极大制约。为了有效防范信用风险，企业一般不 愿与没有资信记录的客户交往，个人也十分注重自身的信用状况。美 国政府十分重视信用产品的市场需求，在法律中做出明确规定，监管 机构也提出有关的要求，使绝大多数经济主体把信用评级和评级结果 运用作为一种自觉行动，为信用体系的健康发展创造了广阔的市场空 间。(5) 对失信者完备的惩戒制度。美国信用制度的重要组成部分是对失信 者的惩戒。把失信者的失信行为扩大为失信方与全社会的矛盾，而且 失信记录依照法律规定要保留多年。惩戒制度包括经济处罚、劳动处 罚和司法配合，对各类