德润物业天鹅湾赫郡前期物业管理商务投标文件31

1、（封面）天鹅湾赫郡前期物业管理投标文件（商务标）项目编号：哈物招备（2 0 11 ）第（3 3 ）号项目名称:天鹅湾赫郡投标 人：哈尔滨德润物业管理有限公司（盖章） 法定代表人或其委托代理人：（签字或盖章）日期 :20年9月5日一、法定代表人身份证明书单位名称:哈尔滨德润物业管理有限公司。单位性质：。冇限责任8地址:哈尔滨市香坊区民航路2号B栋4单元2层2号成立时间:2 0 08 年3月28 日经营期限：2013年3月25日总经理姓 名： 吕红伟 性别： 男年龄：43 职务:系哈尔滨德润物业管理有限公司 的法定代表人。特此证明。投标人：（公章）日 期：2 0 1 1年9 月二、法人授权委托书本

2、授权委托书声明：我（姓名）系 哈尔滨德润物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托哈尔滨德润物业管理有限公司的郭新为我公司法定代表人授权委托代理人,全权负责处理我公司在本项口招投标活动中的有关事宜，我承认代理人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内 容。代理人无转委托权，特此委托。代理人：郭新 性别:男 年龄:=29身份证号码：2 3 5 0 2 1 0职务:_经理投标人:（盖章）法定代表人:（签字或盖章）授权委托日期： 2011年 9月5 日三、投标函致：哈尔滨中威投资有限公司1 根据你方招标项目编号为【20 11】第033号 的 天鹅湾赫郡 招 标文件，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定

3、，经踏勘项U现场和研究上 述招标文件的投标须知、合同条款及其他有关文件后，我方愿以I年合同期内的物 业管理费总价人民币（大写）参佰陆拾壹万零伍佰陆拾 元（RMB 3 61 0 5 6 0.00元），并按上述的管理要求承担本项目的前期物业管理。2 我方已详细审核全部招标文件,包括修改文件（如有时）及有关附件。3我方承认投标函附录是我方投标函的组成部分。4我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知中规定的投标有效期内 有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。5 除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方 的合同文件的组成部分。6 我方已提交人民币（大写）贰万元作为投标保

4、证金。7我方保证按招标人要求的全部管理U标完成大项U前期物业管理。投标人：（公章）法定代表人或其委托代理人：（签字或盖章）日期：2011年 9月5日四、投标报价一览表投标报价总价（按建筑面积计算、不含电梯费）：（元）361 0 5 60. 0 0分项名称单价（元）年合计（元）住宅（高层）1 . 6 0 元/nV/月146503 6 . 741多层洋房2.00 元/nV/月17 5 196 .64其中别墅2 .80 元/nf/月7311 4 8商服3.0 元/m/月8477& 9 2室内车位1 3 0元/个/月电梯1、基准价格按哈尔滨市物业服务收费暂行办法 （哈价联发2O11J17号）文件执行。

5、2、电梯费浮动幅度9 % （一 1恫gW浮动幅度3、电梯费=基准价格X（l浮动幅度）2物业管理期限计划2 0 12年8月1日8：00时至2 0 13年 7月3 1 B 24： 00时，365日历天。3物业管理标准一级服务备注:人投标报价按建筑面积计算。2、除电梯外，其它收费标准以“角”为计费单位。（精确到“角”）五、招标文件要求投标人提交的其他投标资料1、服务质量违约金最高限额服务质量违约金最高限额一万元2、投标人的承诺本公司承诺，按招标书中的人员架构服务于天鹅湾赫郡。商务标格式一、经费预算书序号项目月支出额（元）年支出额（元）单位面积 （元/m* 月）1管理、服务人员工资按规定福利费183

6、8 832公共设施、设备日常运行、维修及保养费3绿化管理费4 3 86526354淸洁卫生费8 5 101021205保安费63 7 31776 7 736办公费5 8 557026 07固定资产折旧8法泄税费（全额）17 0 002039969不可预见费30093 6105 合计300880住宅 1.5 8 元/月（建筑面积）商用 3元/月（建筑而积）备注：后附物业管理经费、车位管理费、电梯使用费、商服物业服务费计算书二. 物业规模一览表物业名称:物业内容物业名称库房车库或 车位商服住宅 (不含阁楼)阁楼建筑面积 (m1)1#21175. 722#1 53 2 &763#1 5518 954

7、#18 5 92.415#1 0 043. 98B 1 #16 3 5.35B2#1 6 3 0 .56B3#9 5 3.9 0B4#1 6 1 3.01B5#984. 80B6#163 0.56B 7#639. 8 5B8#19 2 3.9 8B9#1 9 2 3.98B10#129 9 .47Bl 1 #20 6 1 .71B1 2#1 3 9 3 17B13#20 6 1.7 1C 1 #1 454. 9 4A1#7 8 9 .6 1A2#83 1 04A 3#76796#322 7.5 77#4976. 0 4各投标单位可以按此表格式，根据自身对物业实际情况的了解，将以上物业内容给予增

8、加 至将要负责管理的全部内容，表格可以加以扩展使用。三、公共设施、设备清单物业名称：天鹅湾赫郡第 页共页序号设施、设备名称产地规格型号单位数量保修期备注1绿地162_化粪池73污水井1604_雨水井455垃圾中转站16水泵2207水箱丄8电梯279信报箱7 5010机动车库211露天停车场5012物业管理用房nf31564注:投标单位暂以以上数据报价，签订合同时以实际竣工验收者为准。四、物业管理人员编制表物业名称:岗位人数工资标准 元/人月月工资额 元/月日工作量主任140004 0008小时主管130003 0008小时财务322006 6008小时管理员1小时机电维修8150012 0 0

9、08小时保安4小时绿化8120096008小时保洁4小时其他合计110人1 602 0 0五、前期物业管理办公设备.设施.备品.工具一览表物业名称:天鹅湾赫郡序号名称数量规格或型号产地备注1桌椅20哈尔滨2电脑5北京3办公用品40哈尔滨4打印机2哈尔滨5复印机1哈尔滨6对讲机10哈尔滨（封面）天鹅湾赫郡前期物业管理投标文件（技术标）天鹅湾赫郡项目编号：哈物招备（2011 ）第（033 ）号项目名称:投标人：哈尔滨德润物业管理有限公司（盖章）（签字或盖章）法定代表人或 其委托代理人:日期:201 1年 月 5 日一、物业管理方案物业管理方案山投标人针对第三章物业管理内容及要求中的物业管理范围、内

10、 容及要求提出可行方案，并按下列结构编制,以保证投标文件一旦中标，该方案能立 即得以实施。1分析本前期物业管理项目的管理特点通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、 综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应的管理措施。2拟定管理服务内容包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内 容、住户入住及装修期间的管理服务、实质运行期间的管理服务内容。重点是实质 运作的管理服务内容，大体分为房屋管理、安全防范、清洁、维修、绿化、社区文 化活动等项服务，内容力求周详。3物质装备计划本着合理配置、保障使用的原则，对员工住房、办公用房以及各类设备和

11、用具, 拟出一个周密的计划，计划中应确切列岀所需住房具体标准、入住人员、物品分类 单价及金额。4管理人员配备根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、力求精简高效，在管理层、操 作层人员的年龄、学历、职称（技术人员）、用工类型上均要按一定比例配置。对 各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。5管理规章制度包括管理单位员工内部制度和约束各方的外部制度，各项制度均要以法律为准绳, 以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有合法性、实用性、可操作性， 也才能产生约束力。6档案建立与管理的设立应按标准化、电脑化建立档案管理流程，系统收集资料、建筑项H资料、图纸、 住户档案资料、装修维修记录.文书档

12、案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整 理、分类.编目进人电脑储存，以备检查利用。7经费收支算根据招标文件中提供的数据，以及实地考察了解到的情况进行测算，制定经费收 支测算表。8 提出经营管理.服务的新思路。为提高管理水平，投标者可实施科学化、规范化管理、开展增收节支、服务承诺 等诸方面提出既务实乂能体现创新的思路，以确保管理LI标的实现。物业管理方案至少应包含以上内容应按以下顺序编写：(I) 综合管理；(2) 房屋管理；(3) 共用设施、设备维修养护；(4 )协助维护公共秩序；(5)保洁服务；(6 )绿化养护管理；(7)空置房管理；(8)消防管理(9 )车辆管理(10)空置房管理(II) 辖

13、区文件及特色服务(12)财务管理一、综合管理1. 小区内设置管理处。配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用2. 项目经理有中级以上之尘或大专以上学历，项目经理和管理人员有从业资格证书, 持证上岗。小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。管理服务人 员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。3. 服务时间：每天24小时有人员接待业主，处理物业管理服务合同范围内的公共性 事务。4. 规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物 业管理服务费标准。5. 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验， 验收手续齐全。6.

14、 有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管 理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。7. 运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服 务、日常办公等进行管理。&公示服务电话，2 4小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率1 00%；急修30分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9. 对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。10. 每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人 沟通，沟通面不低于小区住户的90%,对测评结果分析并及时整改。11. 对属于大、中修范围的公共

15、部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住 房专项维修资金使用计划，想业主大会或者业主委员会提出报告与建议没根据业主 大会的决定，组织维修。12. 对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状， 对拒不改正的报告有关部门处理。二、房屋管理1. 所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、 消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原 则，正确处理毗连关系。2. 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及 院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任 何一方不得多占、独占。3 .

16、所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。4. 异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得 各所有人一致同意，并签定书面协议。5. 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准 外，还须征得其他所有人的书面同意。三、共用设施、设备维修养护1. 每年不少于2次对房屋结构进行检查，设计安全的部位每季检查1次，并有记录, 发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2. 每日巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活。3. 楼內墙面、顶面粉刷无剥落，面砖、地砖凭证不起壳、无缺损。4 .每两个月1次对屋面天沟、水落管进

17、行清扫、疏通，保障排水畅通（6-9月每半 月检查1次），每半年检查1次屋面防水层，发现破损的及时修理。5. 每半月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁围栏表面无锈蚀，保持完好。6. 每日1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面凭 证、无破损，路边石平直无缺损。7. 每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，保证器械、设施的安全 使用。9. 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故 照明设施，每月检查2次，缺损及时补齐，保证标识清晰完整。1 0楼道灯、庭院灯完好;庭院找平时间5 -1 0月不少于8小时/ 0,11-4月不少于 10小时/

18、0；变电亭、公共电器柜、供电线路等每周巡检1次。11. 消防泵、消火栓、烟感、喷淋系统每月巡查1次，每半年保养1次；灭火器每月 检查1次，每年更换1次；消防水带完好，消防管网压力每半年检查1次；消防监控 系统运行完好，每日检查或经功能、报警功能是否正常。12. 安全防范系统每月检查1次，发现问题及时维修。13. 每月巡查1次排污泵，每半年保养1次；污水处理系统每年全面保养1次;排水管 线每半年检查1次；化粪池每年清掏2次。14. 保证电梯24小时运行（例行检修及停电除外），电梯轿箱內按钮、灯具、通风等 配件保持完好。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有 效的安全使用许可证

19、。电梯发生一般故障的，2小时内专业维修人员到现场修 理；发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理，专业技 术人员须在半小时内到现场进行救助。15. 防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。四、协助维护公共秩序1. 在小区主要出入口处站岗，防止业主遭受干扰，防止犯罪行为的发生，保障业主 生命财产安全。2. 在小区內进行全天制巡逻巡查。3. 协助公安部门侦破小区内发生的各类事件，打击现行破坏活动。4 .引导业主和督导员工遵守物业区的各项规章制度，调节所管辖区内发生的纠纷, 及时发现有可能影响安全的隐患，维护责任区的安全。5.对小区实施严格的消防安全监替、贯彻防火规定。6

20、对进出物业区的车辆进行管理余疏导，引导车辆有序投通行、停放。7 .熟悉掌握安全器材的使用方法和专业术语，报告情况简单明了。8 .抓好安全业务培训，不断提高业务素质。9.积极完成公司领导交办的其他工作任务。五、保洁服务1. 高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每日早晚定时清运2次；保持垃圾桶清洁、 无异味；设定来及转运站，生活垃圾日产日清。2. 楼内公共区域地面每日清扫1次，并拖洗保洁1次；楼梯间墙面每月除尘1次； 大堂、门厅的大理石、花岗岩地面每半年保养1次。保证地面干净无杂物。3. 楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每日擦1次，保持干净、目视无污渍、手拭无灰尘; 门、窗等玻璃5-10月每周擦1次，保持洁

21、净、无灰尘。4. 天花板、公共灯具每月除尘1次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污 渍、无蜘蛛网。5. 电梯及电梯厅每日清扫2次，拖洗1次，电梯内墙面每日擦拭1次；每2周对电梯 门壁打蜡上光1次，轿厢顶不每周清洁1次。6标识、宣传栏、信报箱每周清洁1次。7.到陆地棉每日清扫保洁1次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断 循环保洁，目视道路干净无灰尘、无杂物、无积水；主要通道口、台阶、踏步下雪 时及时清扫。8每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。9. 绿地循环保洁，发现垃圾杂物及时清除。10. 垃圾箱（桶）、果皮箱，每日清运2次，每周擦洗不少于2次，垃圾无溢满，箱（

22、桶） 周围地面干净整洁、无垃圾、无异味、无污渍。11. 适时对嘗井、明沟、垃圾箱等喷洒药水;春夏季（4月-8月）每月灭鼠1次，其 余每季灭鼠1次。12. 设施设备房每日清扫1次;休闲、娱乐、健身设施5月-10月每日清洁1次（擦 拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。六、绿化养护管理1. 草坪及地被植物整齐，草坪实施修建，高度不应超过10公分。2. 书馆完整美观，无枯枝死杈。3. 绿篱修建及时，适时补种无缺株。4. 根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。5. 适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。6. 适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。七、空置房管理1. 每周至少3次对空置房进行巡查。

23、2. 对玄关、客厅、阳台、主卧、主卫、客卧、客卫、书房、餐厅及厨房进行巡查。3. 查看门、窗和灯具是否开关正常，查看水、电、天然气是否切断。八、消防管理1. 消防通道是否物通无阻；2. 消防器材是否按要求配备；3. 消防栓内水枪、水带是否完好；4. 消防水源是否满足需求；5. 电源线是否按要求套保护管；6. 烟感、喷淋是否完好；7. 对存在的火灾隐患，要求业主限期整改。对自行处理有困难的上报主管领导。九、车辆管理1. 负责维护车场秩序，指挥好进出车辆按指定位置停放，保持通道畅通。2. 负责做好车辆登记工作，做到“来有登记，出有注明”，对入场车辆进行检查，如 发现损坏当场通知车主，并做好记录。3

24、. 车辆进出必须先敬礼，严格执行收发卡制度，进场发卡，出场收卡，出入卡一张也 不准丢失。4. 负责对出场车辆进行检查校对，如发现可疑立即报告领班，直至校对清楚后方可 放其出场。5. 负责提醒车主下车后锁好门窗，防止易燃易爆、剧毒物品运载或放置场内，防止无 关人员进入车场。6. 负责对车场设施设备的巡查，如发现有损坏、故障或丢失情况立即报告领班， 并做好记录。7. 严格执行交接班制度，交待好应注意事项，做好值班记录，搞好本班卫生。十、辖区文件及特色服务1. 负责业主及物业各种资料档案的管理、使用、查阅、归档工作。2. 负责管理处仓库的管理工作，填写并保管好好入、出库单。3. 负责管理处仓库物品的

25、清点、入库上架和分门别类有序标识的堆放工作。4. 做好物品收、发、存记录工作，随时盘点数量。5. 按要求凭有效签名领料单发货。6. 做好仓库清洁工作，保持货架堆放物的整齐、清洁。7. 负责仓库的日常检查及定期盘点工作。8. 做好专用工具的借用、归还登记工作。9. 根据库存情况，及时申请补充货物。10. 保证库房的清洁及货物的安全，消除火灾隐患，提高防火意识。1 1.完成上级领导交办的其它工作。十一、财务管理1. 按照财务管理各项规定建立会计帐簿并进行总分类、明细分类核算，做到帐证相 符、帐表相符。如有发现帐簿记录与实物款项不符，应按照有关规定处理，无权自 行处理的应立即向财务经理汇报，请求查明

26、原因作出相关处理。2. 按日编制原始凭证、记帐凭证并按照规定定期汇总与记帐，并定期核对，保证帐 帐相符、帐证相符。3. 每月各项目的费用开销情况对各项目的成本、费用进行明细分类核算。4. 及时更新业主应收、实收、欠收各项费用明细表，及时催缴各项收费。5. 每日与出纳员对帐，保证总帐与明细帐相符。6处理管理处相关税务事宜，建议财务经理合理避税。7. 完成财务经理交办的其他工作。二.项目管理机构配备情况1、项目管理机构配备悄况表表7. I2、项目主任简历表表7.23、项目主要人员简历表表7.34、项U管理机构配备悄况辅助说明资料 表7.4(1) 项目管理机构配备情况表 工程a表7. 1职务姓名职称

27、执业或职业资格证明已承担在建 工程情况证书名 称级别证号专业原服务单位项目 数主要项目 名称经 理郭新经 理管理师中 级1：商 管理聚源花园5聚源花园会II-毛立新会 计 师会计证中 级金融哈尔滨银行3哈尔滨银 行工 程 师于艳波工 程 师技术等 级证B130425 0 33建筑 设计中国建筑第 三公司5农星大厦一旦我单位中标，将实行项U经理负责制，我方保证并配备上述项U管理机构。 上述填报内容真实，若不真实，愿按有关规定接受处理。项U管理班子机构设置、职 责分工等情况另附资料说明。(2) 项目主任简历表 工程表7.2姓名于健性别女年龄2 8职务主任职称中级学历本科参加工作时间2 0 0 3押

28、任主任年限2项目经理资格证书编号3 3 3 345277 9 9在建和己完工程项目情况业主名称项目名称建设规模管理年限职务备注(3) 项目主要人员简历表人鹅湾赫郡工程表7.3姓名职务或职称项目名称管理年限备注郭新客服经理聚源花园2于健主管电缆名苑1王鹏工程经理菱建物业2(4) 项目管理机构配备情况辅助说明资料夭鹅湾赫郡匚程表6【备注】：1辅助说明资料主要包括管理机构的机构设置、职责分工、有关复印证明资料以及 投标人认为有必要提供的资料。辅助说明资料格式不做统一规泄，由投标人自行 设计。2. 项目管理班子配备情况辅助说明资料另附（与本投标文件一起装订）.资信证明格式前期物业管理投标申请人资格审查

29、申请书项目编号:哈物招备（2011）第（033）号项目名称：天鹅湾赫郡投标申请人：哈尔滨德润物业管理有限公司法定代表人或其委托代理人:（签字或盖章）日期：2011年9月5日资格审查申请书致：哈尔滨市忱义招投标代理有限责任公司1.经授权作为代表，并以哈尔滨德润物业管理有限公司 的名义,在充分理解投标人 资格审查文件的基础上，本申请书签字人在此以 天鹅湾赫郡 项目投标申请人的身份,向你 方提出资格审查申请：项目名称投标人名称天鹅湾赫郡哈尔滨徳润物业管理有限公司2、本申请书附有下列内容的正本文件的复印件：2. 1投标人的营业执照 ；2.2投标人的（资质登记）证书;3、你方授权代表可调查、审核我方提出

30、的与本申请书相关的声明、文件和资料，并通过 我方的开户银行和业户澄清申请书中有关财务和技术方面的问题。本申请书还将授权给有关的 任何个人或机构及其授权代表按你方的要求提供必要的相关资料，以核实本申请书中提交的或与本申请人的资金来源、经验和能力有关的声明和资料。4、你方授权代表可通过下列人员得到进一步的资料:一般质询和管理方面的质询联系人1:赵可佳电话：联系人2:关胜男电话：有关人员方面的质询联系人1:王鹏电话：联系人2：史广涛电话：有关物业管理方案的质询联系人1 :宋磊电话：联系人2:王瑞林电话：有关财务方面的质询联系人I :徐丽电话：联系人2：管乐电话：5、本申请充分理解下列情况:51资格审查合格的投标人才有可能被授予合同；5.2你方保留更改本招标项目的规模和金额的权利。前述情况发生时，投标仅面向资格审 查合格且能满足变更后要求的投标申请人。6、本人郑重承诺:我投标文