北京盘古大观项目市场研究报告

1、北京盘古大观项目市场研究报告目录第一部分.研究团队声明 4第二部分.项目概况 62.1 项目位置 62.2项目主要经济指标 7第三部分 亚奥板块分析 9第四部分 北京高端住宅市场分析 114.1 北京市高端住宅市场2013 年成交情况 114.2 北京市顶级高端住宅市场 2013 年成交情况 114.3 北京市 2014 年入市2000 万以上高端住宅项目 12第五部分 项目融资可行性分析 145.1 项目价格预测的可行性 145.2 公寓产品销售预测 155.3 四合院租金预测 235.4 商业产品租金预测 275.5 酒店产品租金价格 28第六部分 现金流分析 296.1 租售收入情况说明

2、 296.2销售收入及现金流分析 29第一部分. 研究团队声明1我们郑重声明：1.1我们在本研究报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。1.2本研究报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本研究报告中已说明的研究假设和限制条件的限制。1.3我们与本研究报告中的研究对象没有利益关系，也与委托人等有关当事人没有个人利害关系或偏见。1.4欲了解本研究报告中研究对象的全面情况，应认真阅读本研究报告全文。1.5如未获得我们的书面许可，本研究报告的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明中。1.6本研究报告仅供委托方

3、为本次研究目的使用，我们不承担对任何第三者对本研究报告的全文或任何部分内容的任何责任。2研究假设和限制条件2.1未经调查确认或无法调查确认的资料数据项目已经获得由北京市人民政府颁发的房地产权证及相关业权文件，但我们并未进 行该产权文件的查证及确认，也未核实该产权文件所载的相关内容是否已发生变更。我们仅以该产权文件所载的相关内容作为分析的依据，并不作任何形式的产权证明，也不对其真实性、合法性和完整性负责。我们亦已获得委托方或有关人士提供给我们有关研究对象的房屋土地权属调查报告书、租赁明细表及其交易方案等相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，在研究过程中我们很大程度上接受并依赖于这些

4、资料。同时我们获知所有相关可能影响研究的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。2.2研究中未考虑的因素和一些特殊处理在研究中，我们没有考虑研究对象已经存在或将来可能承担的抵押、担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑研究对象转让时可能发生的任何税项或费用。在研究中，我们没有考虑假设研究对象在市场上自由转让时，凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。在研究中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对研究对象市场价值产生的影响。2.3本研究报告的有效时间

5、本研究报告在房地产市场情况无较大波动时有效使用期限为一年，自二一四年四月8】日至二一五年四月【7】日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行研究。3数据来源：报告所采用数据的来源均已在报告中指出。未注明的，则数据来自项目方所提供材料。第二部分. 项目概况2.1 项目位置图表 1. 本项目具体位置项目地理区位如下：在北四环中路、鸟巢和水立方的西侧、北京市中轴线上。盘古大观总占地面积 3.93 万平方米，总建筑面积 41.8 万平方米，项目形态为城市综合体项目。包括一幢写字楼、三幢公寓、一座盘古七星酒店、一个商业长廊、以及位于三幢公寓顶部的 12 座“空中四合院”，共五种建筑形态。2.2项目主

6、要经济指标图表 2. 本项目对应的主要经济指标技术经济指标表总建筑面积185,157.01其中4 号楼（南连接体）商业房地产5868.793 号楼商业房地产25,917.982 号楼（北连接体）商业房地产6,428.933 号楼公寓44,351.523 号楼公寓（空中复式四合院）总计11,786.613 号楼地下停车44,901.581 号酒店地产45,901.60公寓总户数192.00户空中四合院总户数12户车位数2200辆图表 3. 本项目效果图图表 4. 本项目业态说明七星酒店公寓楼空中四合院地下车库龙廊商业区办公楼项目主要指标如下：写字楼共地上 39 层，地下 5 层，总建筑面积 13

7、.68 万平方米，目前由盘古氏投资自持经营，其中 9.77 万平方米可出租，1.31 万平方米自用，剩余 2.59 万平方米为地下面积。酒店建筑面积共计 4.59 万平方米，酒店拥有 234 间客房，包含 140 个套间，目前处于正常营业状态。公寓楼共有平均面积 660 平方米的公寓 192 户，目前已出售 66 套，剩余 126 套，目标客户一般以其为社交、待客兼居住的场所。空中四合院共有 12 套，每套平均 1000 平方米，目前由盘古氏投资自持出租，已出租 8 套。公寓楼 1-3 层为商业，共计 2.77 万平方米，目前是装修状态。地下车库共 4.49 万平方米，设计共有 2200 个车

8、位，B1 层规划作为商业车位， B2 层规划作为公寓/酒店及空中四合院用户车位层，每层设计有司机休息室。第三部分 亚奥板块分析本项目处于亚奥板块，为北京市的高端住宅板块。北京高端住宅一路向北。从东三环国贸桥的 CBD 高端住宅区、长虹桥的朝阳公园高端住宅区、到三元桥的燕莎使馆区高端住宅区，再到东北三环的太阳宫高端住宅区，直至本项目所处的的亚奥核心高端住宅区。图表 5. 亚奥板块示意图亚奥板块属北京市经济、文化、教育、科研、商务会展、国际赛事以及休闲娱乐的核心区。 1990 年亚运会和 2008 年奥运会在此区域内举办。通过两次体育盛会的举办，使该区域的关注度得到很大程度上的提升。特别是在板块内

9、出现了全国罕有的配套设施和人文资源（如鸟巢，水立方，奥林匹克公园等）。项目周边交通线路较为便捷，轨道交通通达性较好，并有高端教育资源。亚奥板块拥有六纵三横三轨道的地上地下立体交通网络。六纵是指区域内纵向的主干道，自西至东依次为京藏高速、安立路、北苑路、北苑东路、京承高速、机场高速；三横是指区域内横向的三条主干道，自南向北依次为北四环、北五环、红军营南路。三轨道是指地铁 13 号线、5 号线及 8 号线。东部快速路连通首都机场（约 30 分钟）、望京（约 10 分钟）、燕莎（约 15 分钟）、国贸 CBD 区域（约 25 分钟）。向西则是海淀区，可依托清华北大等教育资源。板块内拥有 1300 公

10、顷的奥林匹克公园以及中国科学院地理研究所，中国国家动物博物馆等科研单位的配套。板块内同时拥有许多教育资源，如幼儿园(小牛津双语幼儿园、朝阳外国语双语幼儿园等);中小学(亚奥国际学校、朝阳外国语学校、北京信息学院附中等);高校(中国音学院、北京信息大学、北京联合大学、对外经贸大学、清华、北大、人大、石油大学、语言文化大学等);购物中心(华堂商场、北辰购物中心、飘亮购物中心、家乐福、时代名门商厦);医疗配套(安贞医院、306 医院等);酒店配套(北辰洲际酒店、五洲皇冠假日酒店、名人国际大酒店、中奥马哥孛罗大酒店、亚奥国际酒店);休闲娱乐(鸿华高尔夫俱乐部、鸿禧高尔夫球场、龙熙顺景高尔夫球场、北辰高

11、尔夫俱乐部、奥林匹克公园等)。亚奥板块属于较为知名的住宅板块。从住宅开发的趋势来看，亚奥板块被政府定义为“京城最大品质居住板块”、“京城主力置业区域”、“高端住宅区”，属于北京高端住宅市场开发的一极；亚奥板块同时是目前北京中高端住宅供求关系最为紧张的区域之一，目前在售房源不多。作为北京高端住宅区已经发展成熟。并且已经聚集了润泽地产、绿城、远洋、万达、保利、中化方兴、国华、中铁、天润、城建等一批知名企业开发商，最为直观的表现便是，受益于多家房企共同将亚奥核心区开发成为宜居舒适的高端住宅板块，多项高端配套也将投入使用。如今亚奥板块内分布着颐源居、清河湾、鸿华、北辰等高尔夫球场十余个，分布的密集程度

12、较稀有。板块客群以高收入阶层为主，它所面对的客户群从职业上看，主要分为以下两类： 1、部分高端客户（高管、企业老总等成功人士、港人、国际人士重复置业者）；2、追求生活舒适度的中高层客户（企业中高层管理人士、高级白领等多次置业者）。第四部分 北京高端住宅市场分析4.1 北京市高端住宅市场 2013 年成交情况在本报告中，“高端住宅”定义为单套总价 1000 万以上产品。下同。2013 年，北京高端住宅市场成交达到 3012 套，在四个一线城市中略低于上海；但在 1500 万以上区段，北京的成交套数两线全国。图表 6. 2013 年全国高端住宅销售情况对比城市1-1.5千万占比1.5-2千万占比2

13、-3千万占比3-4千万占比4-5千万占比5千万以上占比北京174558%77926%31310%662%341%752%上海239870%57317%2537%993%391%441%广州53366%17221%628%202%121%61%深圳36250%21430%10515%223%162%10%杭州33756%10618%8314%295%224%254%数据来源：易居克而瑞4.2 北京市顶级高端住宅市场 2013 年成交情况在本报告中，“顶级高端住宅”定义为单套总价 5000 万以上产品。下同。2013 年北京市 5000 万以上的产品真实去化量为 100 套左右。由图表 6，201

14、3 年北京市 5000 万以上的产品成交量仅为 75 套，但由于种种原因（如税务处理）有部分产品成交未被统计在内。未上线数据：“全北京 5000 万以上的产品，数据显示去化套数在 75 套左右，但市场中不乏还有一些项目有些是现房销售，（但）有些是（以转）二手（形式）的，有些是期房。如此一来导致部分项目未上线，例如万科大都会，盘古大观等项目，预估正常市场套数会略高于数据显示，2013 年全年去化在 100 套左右”-访谈人：北京万科高端事业部负责人 高广汉以下研究分析以 2013 年北京市 5000 万以上的产品真实去化 100 套为基础。4.3 北京市 2014 年入市 2000 万以上高端住

15、宅项目图表 7. 2014 年全市预计入市 2000 万以上项目分布信息较完整，明确在 2014 年入市的高端住宅产品将达到 7 个。图表 8. 2014 年全市预计入市 2000 万以上项目基本信息项目名称位置供应套数户型配套入市时间预计报价总价中赫万柳书院（现房）西四环301.00203-530 高尔夫未知12-15 万2-6000 万保利海德公园三四环间144.00170-280 酒店未知8-10 万2-4000 万300-350 融创农展馆项目三四环间未知未知城市核心9 月10-15 万2000 万起丰富配套三里屯一号东三环内38.00300-600 酒店6-7 月10 万以上3000

16、 万起600-1300 顶级商业骏豪三四环间48.00300-500 5A 写字楼下半年10 万以上3000 万起中央公园广场（现房）商业、公园万科御府 77（在售）东二环内55.00400-500 会所在售15 万以上6000 万起数据来源：亚豪机构及市场调研验证此外，还有几个潜在高端住宅将在今年入市。比如，绿城在京西高端项目御园，已经启动与融创的合作，业内猜测该项目可能在今年入市。不过融创方面此前表示，该项目具体入市时间、价格安排都未确定。佳兆业收购的原长安 8 号或在今年三四季度入市，但具体入市时间，开发商表示暂无时间表。天润、广州城启在长安街沿线的两个项目都会在今年下半年入市。其中，天

17、润项目位于王府井，案名及价格还未确定；广州城启皇城根项目案名为东华府，预计售价在 30 万元/平方米左右。第五部分 项目融资可行性分析5.1 项目价格预测的可行性鉴于目前市场实际情况，并结合本区域发展现状，我司通过市场调查，业内人士的访谈，采用市场比较法，来推算出本案实际销售价格的合理范围，以求测算出本项目所剩产品在未来三年内可能去化的量及销售额，从而作为信达资产管理有限公司投资决策的依据。市场比较法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进 行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的

18、方法。从各类产品的地段资源、项目可提升价值、价值实现的经济因素等综合因素对比分析考虑，本案目前区位交通较好，且由于紧靠鸟巢，水立方等知名建筑，以及奥林匹克公园，使得项目的知名度大幅度提升。5.2 公寓产品销售预测我司从市场在售项目中挑选三个代表性项目，分别对各种产品的各因素对比分析，从而得出本案各类产品的市场预估价格。这三个产品分别是万科大都会，禧瑞都和霞 公府。这三个项目均为公寓，会所类产品，与本项目盘古大观高端公寓产品有较强的 相似度和关联性。静态价格预测：图表 9. 本项目公寓价格预测地段资源32%市政交通15%10.121.30.1041.30.104项目周边环境15%1.20.208

19、1.50.241.50.24周边市政配套5%10.0911.30.0911.30.091投资价值10%1.10.1171.30.1171.30.117项目可提升价值51%建筑风格5%1.10.0441.10.0441.10.044单体户型设计8%1.30.0721.30.0781.30.078设备、材质档次8%1.10.0721.30.0781.20.072建筑规模2%10.0210.0210.02空间布局和环艺设计5%1.30.151.50.151.40.14小区配套10%10.141.40.141.40.14物业管理8%10.0961.30.1041.30.104发展商品牌和实力2%10.

20、0210.0210.02价值实现的经济因素17%区域规划5%10.131.50.151.50.15政策方面2%10.0210.0210.02合计100%1.31.3561.34目前均价140000120000100000权重50%25%25%最终价格94625 元/平米通过上述价格推导可以得出，本项目的价格在 94625 元/左右，由于万科大都会为 40 年商业产权项目，相对于本项目 70 年产权的住宅产品，虽不限购，但购买顶 级高端住宅的客户基本上不受限购政策影响，都通过注册公司一次性付款的方式获得，总体上来说本项目有一定的溢价率。按溢价率为 10%，本项目的最终价格在 94625*（1+1

21、0%）=104087 元/，对开发商预估的 10 万/平有有力的支撑。我司判断，10 万/平符合市场情况，本项目公寓产品最低售价可以站在 10 万/平以上。这个价格在销售端是可实现的。动态价格分析：基于经验，我们判断本项目公寓产品动态价格基本维持不变。一方面，房地产市场走势与各项宏观经济指标密切相关，如宏观经济面的向好，GDP 的增长，CPI 指数的上涨，常态的通货膨胀等，商品房的价格也会随之上升。而另一方面动态价格也要考虑市场供求关系变化的走势。2014 年北京有 7 个以上高端住宅项目入市，数量创下北京近年之最，反映出 2014 年高端住宅市场供应量将有所上升。如假设需求量维持不变，则价格

22、将出现下降。依照我国目前的政治经济形势，近三年内在北京的顶级高端住宅需求有下行趋势。因此，我司综合判断，本项目公寓产品的合理销售价格在未来三年维持不变，均为 10 万元左右。本案公寓产品去化速度预测：模型分析：图表 10. 高端住宅去化量占比模型根据同策经验判断，高端公寓或豪宅市场一般存在寡头理论的现象，即去化量排在前三名的项目一般能占据全市全年去化量的半壁江山。一般呈现下列态势：第一名占比约为 25%左右，第二名和第三名占比约为 15%和 10%左右。共计 50%左右，后七名一般情况下去化量会继续下降，平均每家占比在 5%-7%左右。共占据其余 50%的成交量。模型验证分析：我们挑选了 20

23、13 年北京市高端公寓市场的热销项目，分析影响高端公寓销售的因素，进行权重打分，观察后发现排在前三名的分别是远洋 La vie，丽宫和西山壹号院。图表 11. 影响豪宅销售的因素权重打分地段资市政交10%10.11. 20.121. 20.121. 20.120.90.091.10.1110.1010.121.30.101.30. 1源通404项目周边环境8%1. 20.0960. 90.0720. 90.0720. 90.07210.101.10.111.10.111.20.2081.50.241.50. 24周边市政配套8%10.11. 10.111. 10.111. 10.1110.10

24、1.10.1110.1010.0911.30.0911.30. 091投资价值8%1. 10.0440. 90.0360. 90.0360. 90.03610.061.20.0710.061.10.1171.30.1171.30. 117项目可提升价值建筑风格4%10.050. 90.04510.0510.051.10.071.10.0710.061.10.0441.10.0441.10. 044单体户型设计8%1. 20.0720. 90.0540. 90.0540. 90.05410.0810.0810.081.30.0721.30.0781.30. 078设 备、材 质 档次8%1. 1

25、0.0550. 90.04510.050. 90.0451.10.071.10.0710.061.10.0721.30.0781.20. 072建筑规模5%10.050. 90.0450. 90.0450. 90.04510.041.20.051.10.0410.0210.0210. 02空间布5%1. 20.060. 80.040. 80.040. 90.0451.10.061.10.0610.051.30.151.50.151.40. 1局和环艺设计4小区配套10%1. 10.110. 90.090. 90.090. 90.0910.061.10.0710.0610.141.40.141.

26、40. 14物业管理8%1. 10.08810.081. 10.0881. 10.0881.10.111.10.1110.1010.0961.30.1041.30. 104发展商品牌和实力5%1. 10.07710.0710.0710.071.10.061.10.0610.0510.0210.0210. 02价值实现的经济因素区域规划8%1. 10.110. 90.0910.10. 90.090.90.071.10.090.90.0710.131.50.151.50. 15政策方面5%10.0710.0710.0710.0710.0610.0610.0610.0210.0210. 02合计10

27、0%1.0820.9670.9950.9851.011.101.011.31.3561. 34去化套数套29875554432权重39%11%9%7%7%7%6%6%5%3%合59%41%计从上表数据分析可以得出，去年北京商品房市场高端住宅产品线上数据共去化 75 套，5000 万以上的顶级别墅远洋 La vie 销量最好，高达 29 套，占比 39%左右，紧随其后的是丽宫和西山壹号院，去化量分别为 8 套和 7 套，占比分别为 11%和 9%。前三名的产品销量占全市成交额的 59%。图表 12. 2013 年高端住宅各项目销量占比A.万科大都会B.运河上的院子C.财富公馆D.金茂府E.禧瑞都

28、F.霞公府G.霄云路 8 号2013 年的顶级高端住宅成交情况中，由于丽宫项目已处于尾盘收官阶段，供给客户可选择的余量已经不多，供应量已经不足，共去化 8 套，占全市全年顶级高端住宅去化量的 11%，而季军项目西山壹号院成交套数为 7 套，仅占全市成交量的 9%左右。究其原因，是因为西山壹号院整体项目为入门级高端住宅项目，但有少部分总价段 5000 万以上的高端产品，一年去化 7 套，已经很不容易了。加上销量排在第一的远洋 La vie 共占比 59%，基本验证前文的去化模型。本项目去化速度：图表 13. 本项目去化速度权重打分地段资源市政交通10%10.11.20.121.20.12项目周边

29、环境8%1.20.0960.90.0810.90.072周边市政配套8%10.11.10.111.10.11投资价值8%1.10.0440.90.0360.90.034项目可提升价值建筑风格4%10.050.90.04510.05单体户型设计8%1.20.0720.90.0540.90.054设备、材质档次8%1.10.0550.90.04510.05建筑规模5%10.050.90.0540.90.045空间布局和环艺设计5%1.20.060.80.040.80.04小区配套10%1.10.110.90.090.90.09物业管理8%1.10.08810.081.10.086发展商品牌和实力5

30、%1.10.07710.0710.07价值实现的经济因素区域规划8%1.10.110.90.0910.1政策方面5%10.0710.0710.07合计100%1.0820.9850.991通过综合分析高端住宅，市场 2013 年存续项目和 2014 年即将入市的项目后，我们发现远洋 La vie 的权重依然最高，而万科御府 77 号将略高于盘古大观项目。由此推算，本项目在 2014 年的去化量将在同类产品中位列第 2-3 名。另外，前文提到本项目位于北四环国家体育场与水立方对面，为市中心顶级高端住宅公寓项目，根据已成交的客群分析，一般以自用为目的，少量投资客。多为客户自用的企业或私人会所性质。

31、我司的市场经验也表明：在北京和上海等城市，市中心以自用为目的项目，在全市所有高端项目中的排名一般在第二名至第三名左右。虽然我们认为北京的顶级高端住宅需求存在下行趋势，但考虑到供应增加可能拉 高整体成交套数，我们可以假设高端住宅市场平均年去化套数的年均增速在 10%左右。因此我们认定 2014 年北京市顶级高端住宅的去化量为 100*（1+10%）=110 套左右。由此推算本项目去化速度：图表 14. 本项目公寓产品静态去化速度预测2014 年全年成交量占比成交套数第二名项目110 套15%16-17 套第三名项目10%11 套平均12.5%13 套同时，根据总体市场年均去化率上涨 10%左右，

32、从而推导本项目的年均去化率也将呈现同比例上升：图表 15. 本项目公寓产品动态去化速度预测项目2014 年 4 月-2015 年 3月2015 年 4 月-2016 年 3月2016 年 4 月-2017 年 3月合计公寓产品13 套14 套15 套42 套公寓现金流预测：图表 16. 公寓产品现金流预测项目2014 年 4 月-2015 年 3 月2015 年 4 月-2016 年 3 月2016 年 4 月-2017 年 3 月合计现金流入89317.896188.4103059.0288565.21，销售收入89317.896188.4103059.0288565.2销售套数（套）13.

33、014.015.042.0套均面积（）660.0660.0660.0n/a销售面积（）8580.09240.09900.027720.0销售单价（万元/）10.410.410.4n/a现金流出11700.612600.713500.737802.01，管理费用（1%）893.2961.91030.62885.72，销售费用（2.5%）2232.92404.72576.57214.13，营业税金及附加（5.6%）5001.85386.65771.316159.74，预交土地增值税（2%）1786.41923.82061.25771.35，预交所得税（2%)1786.41923.82061.257

34、71.3净现金流77617.283587.789558.3250763.2累计净现金流77617.2161204.9250763.2n/a考虑到项目已是现房，分摊到公寓销售部分的管理费较低，按销售收入的 1%计算。（由于业主在财务核算上面可能存在复杂性因素，本测算没有参照业主所提供的前几年的财务报表数据。）土地增值税与所得税未达到汇算清缴条件，采取预交方式。土地增值税按收入的 2%预交，所得税按收入 15%扣除相应管理费用之后作为应纳税所得额，目前企业计算的应纳税所得额为零；本着谨慎原则，本次测算预交所得税按销售收入的 2%计算（预交高限为销售收入的 3.75%）。2014 年收入按 9 个月

35、计算， 2017 年按 3 个月计算。由此推算，三年累计净现金流为 25.08 亿元。5.3 四合院租金预测租金价格预测由于项目周边无四合院项目可供参考，我司将对标项目放大至全北京市。从全市在租的四合院项目中挑选出租金价格最高的项目作为参考，分别对各种产品的各因素对比分析，从而得出本案空中四合院的市场预估租金价格。图表 17. 目前市场四合院租金情况项目名称占地面积/平方米年租金/万元东四临街独栋4003000北新桥四合院4502760景山雍正年四合院40001000恭王府四合院1200552后海四合院810540香山清琴豪装四合院4000504香山四合院1701499东城-东四北100036

36、0东四大型四合院900360阜成门内四合院1200360总计156619935每平米租金均价6344 元/年数据来源：网络整合与市场调研通过市场调研，我们走访了北京市二环内大部分四合院项目，询问了多家专业的四合院租售代理机构，例如，（北京志联盛房产，万得城四合院，华鼎房产，玛雅房屋），综合判断，北京四合院出租市场产品品质良莠不齐，目标客户人群也不尽相同。高端客户人群多为北京乃至整个中国北方市场极富人群，四合院用途多为私人会所与私房菜。低端四合院求租人群多为小型公司私营业主，用途为创意公司办公，低档次营业会所，私人健身房等等。总体看来，目前北京市市场极高端四合院多为私人自持，对外出租的项目比较少

37、见，年租金在 1000 万元以上的仅有东四临街独栋项目和北新桥一处四合院项目。租金分别为 3000 万和 2760 万/年。合同期五至十年起。我们统计了北京市市场目前在租的前十名四合院项目，测算平均租金在 6344 元/年。本项目空中四合院产品套均面积 1000 左右，由此推算，本项目年租金在634 万元/年较为合理。但是本项目四合院项目并不是传统意义的四合院项目，为坐落在公寓楼顶的空中四合院产品，相较于传统四合院项目，本项目存在如下优劣势：优势：传统四合院产品虽也有极少数翻新项目，但多为老旧的四合院，品质较差传统四合院受古代皇城保护，现代城市扩容等因素的挤压影响，占地较小，产品的平台和格局略

38、差本项目为空中四合院，景观优势高于传统四合院项目劣势：本项目为空中四合院产品，虽开发商在地下加入了 1.5 米的土层，但和传统四合院相比仍然不接地气本项目地段处于北四环，而四合院项目的目标客群一般观念较为老旧，思想比较传统，多倾向于选择老北京城内（二环内）的传统四合院项目综上所述，本项目空中四合院产品与传统四合院产品有一定的可比性，但也有不确定性。相对于传统四合院，总体上本案有一定的比较优势，可以给与空中四合院产品相对于传统四合院产品有一定的溢价率。图表 18. 空中四合院租金溢价计算溢价率20%30%40%50%年租金（万）76182488895120%的溢价率是普通的。但即使给予 50%的

39、溢价率，不到 1000 万的套均租金价格也无法支撑盘古集团提供的 6190 万/年的实际合同价格。访谈验证：北京万科高端事业部负责人高广汉认为，若本项目的空中四合院租金在 6190万/年，即便认定为最高售价，租售比也不符合市场规律。以下为原文引用：3 亿元（五年租期计算）去租一个不能抵押的产品，企业一般不会做企业会所。需求可复制性较弱。700-800 平方米的院子，北京核心区，2-3 亿元就能买到。五年的租金足已覆盖售价。个人观点：1000 万/年-1500 万/年北京华润集团营销总经理曾艳红对盘古大观空中四合院产品的租金也有着类似的看法，甚至更为保守，她认为同类产品四合院的售价在 1.5 亿

40、-2 亿元左右，6190万/年的租金价格不合理。租售比过高。以下为原文引用：“四合院，6190 万一年有困难。目前处于蓄客阶段，14 年即将对外推广的紧邻故宫的万科 77号也才 1 个亿一幢。两年租金即可买一栋了，而一般四合院购买 3000 万加上翻新几百万，即使后海的好地段也只要 1-2 亿就能买下。目前认为北京市场 2 亿没有买不到的地。华润霄云路 8 号的楼顶，西四环有个紫琼苑的四合院，面积相似且区位条件差距不大，也只售大约 1.5 亿元。”通过上述业内人士的访谈，我们不难发现，大家都对 6190 万/年的租金价格没有信心，普遍认为市场租金价格应带在 1000 万/年-1500 万/年较

41、为合理。按照空中四合院潜在的销售价格 1.5 亿（如附件）估算，1000 万的年租金已经达到 7%的租售比，接近常见持有回报的上限。综上所述，租金水平为6190 万/年的8 份空中四合院的出租合同真实性无法判断，我司无法发表意见，由于供应量只有 12 套，基数实在太小，成交的偶发性比较大，或将存在一定程度上的偏离市场的情况。但根据市场数据分析和访谈验证，我司认为盘古大观空中四合院产品的年租金在 1000 万左右为合理的租金水平。现金流预测图表 19. 空中四合院产品现金流预测项目2014 年 4 月-2015 年 3 月2015 年 4 月-2016 年 3 月2016 年 4 月-2017

42、年 3 月合计现金流入800080008000240001，租金收入80008000800024000出租套数（套）88824平均年租金（万元）100010001000现金流出52952952915871，房产税（1.2%）8181812432，营业税金及附加（5.6%）4484484481344净现金流74717471747122413累计净现金流74711494222413房产税按企业上报房产原值的 70%的 1.2%计算。四合院不单独计算管理费用，由业主统一管理，包含在其它项目中。考虑到整个项目折旧、费用摊销及财务费用问题，应纳税所得额按零计算。2014 年收入按 9 个月计算，2017

43、 年按 3 个月计算。由此推算，三年累计净现金流为 2.24 亿元。5.4 商业产品租金预测项目商业产品租金现金流测算表图表 20. 商铺产品现金流预测业主将商业定位为订制化、个性化奢侈品专卖店，如果获得成功，其收益要远大于一般商场。商业租金的收取一般采用保底抽成的方式收取，不同的店铺流水额差异很大，因此租金差异也很大。从长期分析，业主的定位及采取相应软硬件配套措施有利于实现其定位目标，可能能够达到很理想的经营目标。由于项目定位的特殊性，难以准确预测项目的租金水平，本表参考常规的、经营业绩理想商场的租金标准适当提高的方式预测租金水平，并综合考虑空置与培育因素计算收入。根据业主提供的计划， 20

44、15年2季度开始有出租收入。视同管理费收支平衡，不在本表中体现。考虑到折旧、长期费用的摊销和财务费用的存在，应纳税所得额在预测期间预计为零。2017年按3个月计算。综合判断，我司基本认同该租金价格和租金产生的现金流，预估三年实现累计现金流2.32亿元。5.5 酒店产品租金价格图表 21. 酒店产品现金流预测业主提供的2013年酒店收入为22730万元，按每年收入递增10%计算未来3年收入。由于业主提供的财务报表无法明确具体明细成本事项，本测算按北京市五星级酒店的平均成本构成计算现金支出。考虑到财务成本及折旧（不在本表中体现）的因素，估算应纳税所得额为零。 2014年收入按9个月计算，2017年按3个