(自己整理的全部)二手房屋买卖合同及二手房合同签订注意事项[001]

1、二 手 房 屋买 卖 合 同卖 方 ： 身 份 证 号 码 ： （以下简称甲方） 买 方 ： 身 份 证 号 码 ：（以下简称乙方） 一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商， 订合同如下： 1 、.房屋状况： 房 屋座落： XX 市 XX 街 XX 号 XX 栋 XX 室 建 筑 结 构 ：（ 钢 筋 水 泥 混 合 或 框 架 ） 建筑层数：房屋户型： X房X厅建筑面积： 套内面积：房屋用途：（住宅、商业或其他） 2. 该房屋 的所有权为甲方所有，房产证号码 XXXXXXX现将该房屋产权权转让给乙方 3、签定本协议时甲方承诺，自乙方缴纳 订金之日起，开始办理产权转移手续， 甲方将无条件协助乙方办

2、理，直到办出 房屋产权证为止。 二、房屋价格及 付款方式：1 、价格：甲乙双方商定成交价格为人民币 元，（大写）佰拾万仟佰 拾 _元整。 2、付款方式：一次付清：乙方在 年月 日前一次付清。 分期付款：乙方在 年月 日付 XXX 元； 乙 方 在 年 月 日 付XXX 元； 三、乙方付清房款后，甲方在 年 月日搬离该住房，将上述房屋交付给 乙方。 四、出卖的房屋如存在产权纠纷 或其他经济纠纷，由甲方承担全部责任， 并赔偿乙方损失。五、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约 束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责 任，并赔偿利益受损方的相关经济损失。 六、双方 愿按国家合同法规定履行责

3、任。未尽事宜，双方 愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决； 协商不成的，双方愿向人民法院申请仲裁。 七、本 合同一式四份，甲、乙双方及房管部门一份，乙方如 办理贷款，需给银行一份。 八、双方约定的其它事 项： 甲方（签名或盖章 ） 乙方（签名或盖章 ） 代 理 人 （ 签 名 或 盖 章 ） 代 理 人 （ 签 名 或 盖 章 ）公正证人： 公 证单位： 签订日期： 年月日 注意事项： 1、首先到房管局查询房屋产权有无纠纷，有无抵押； 2、签订合同必须到 公证处或律师事务所进行公证； 3、买方可要求将买 房款项委托房管局进行 “资金安全监管 ”，办完房产证 后才划给卖方。 签订二手房

4、买卖合同应当注意1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明 -房屋所有权证和土地使用权证。 合法的产 权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存在利 用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的 合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明 -房屋所有权证和土地使用权证。合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存 在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事 人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式 是到相关部门进行核实。2、 购房者 需要对售房者有准确的了

5、解。购房者应当查看房产证所有人的身份证件。如果售房者与房屋产权证上 记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的 关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。 此外， 购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。如果房屋 为多人共有，则须 卖房 人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人能否都到场。如有特殊 情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人 替其签章。 3、购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了解。 这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示 的房屋结构是否相

6、符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题；该房产 用途是否与购房者购买后的用途相符等。 4、购房者还应当详细了解并 核实房产是否抵押、 租赁 或被司法机关查封。 如果房屋已出租，则 须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见；如果房屋 已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房 屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人 进行交涉（非专业人士难以把握） 。 5、如购买的房屋是公房、已购公房 或 经济适用房 ，应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补 足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房 改房时同住成年人的意见等。

7、军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特 别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证， 如有疑问则不宜购买。6、购房者还应了解随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装修的详细情况。7、估算税费负担。二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是 十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一 定条件下应承担 营业税 、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖 房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续 费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变

8、化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率合同签订注意事项有哪些手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题 . 你可以私下交易 .下 面是应注意的事项 . 在二手房买卖合同中应具备： 一、当事人的姓名、 住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法，以免受骗。 二、标的。 即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、 面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属，是否 共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否 有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文 字资料的移交过程。 三

9、、价款。写明总价款；付款方式；付款条件；如 何申请贷款；定金；尾款。 四、履行期限、地点、方式。写明交房时间； 条件；办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服 务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给 付；在什么情况下可免责；担保的形式等。 六、解决争议的方式。写明 是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按仲裁 法的有关规定写明条款。 七、合同生效条款。合同生效时间；生效或 失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款； 当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效

10、或被撤销后，财产如何进 行返还。 八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或 解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的 行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。 在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中 介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生。为 了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，这里 分别为买卖双方在 5 个环节支招。 卖房者主要有挂牌、收定、签约、 收款、交房过户等五个环节 一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多 数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确

11、挂牌价格 外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者 让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人； 所以，卖方不要轻易收取中介的定金。 二、谨慎收取定金。中介公司 找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金 转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要 求分卖方一杯羹。 三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和 权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供 “三项证明 ”，即 如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经 书面通

12、知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放 弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保 在房屋过户前后拿到房款。 四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通 常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不 会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买 方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同 时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。 买房者主要有下定、 调查、签约、付款、收房过户等 5 大环节

13、一、下定时要明确议价期限。 下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿 回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后， 应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。 二 注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解 房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次， 买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。 再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应 事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。 三、签约前多查相关证件。比 如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买

14、方付 款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后 再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后， 为保证资金安全，最好能采用资金监管。 四、付款后要收取收据。房 款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自 收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该 笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避 免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产 权过户，还须注意水电煤话等

15、他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方 及时迁出。 下面是购买二手房注意事项的权威建议，特转来： 随着各地 住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖 日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青 睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受 骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时， 要特别注意产权、房屋结构等问题。 一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值 量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据 我国城市房地产管理法第 59 条规定： 国家实行土

16、地使用权和房屋所 有权登记发证制度。 因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属， 凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房） 、共有 产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成 交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特 别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一 定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 由于我 国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是 以标准价购买的公有住 房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按 比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为

17、了维持单位人员的稳定， 与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位 是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般 还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售 才能放心购买。 二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构 比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手 房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证 上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况， 更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私 搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房 屋进

18、行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点， 天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果 存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面 临不安全的危险。 三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来 越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一 般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难 改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、 有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、 卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设

19、施设备的考察主要有：水质、水 压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰 度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并 提供 24 小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。四、考察一下二手房的物业管理购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购 买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅 可以弥补

20、房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物 业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平 和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是 否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评 价是以质优价廉为好。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。五、买二手房选个安全中介目前在许多城市，虽然已放幵了住房二级市场，但政府职能一般只是在两 头把

21、关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程 则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因 此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机 构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、 冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介机构 代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何 收费？如果未能如愿成交，如何退款？如

22、果买卖双方发生纠纷，中介公 司有无能力负责赔偿损失等。中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选 择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常 困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的 估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对 产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律 师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服 务都有哪些。六、二手房的交易手续要在交易场所完成购买二手房时要亲自到

23、交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二 容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下， 由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋 所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产 时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都 时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产 交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府 颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子签订二手房合同应注意以下事项： 1必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件 的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在 买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题 更需引起客户的注意。 2必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且 金额较