红谷凯旋资产评估报告书

1、香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号嘉和时代资产评估有限公司二一一年十二月二十五日香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号目 录资产评估委托书。1资产评估师声明。2资产评估报告书摘要。4第一部分：资产评估报告书正文。6一、绪言。6二、委托方及资产占有方概况。6三、评估目的。7四、评估范围和对象。7五、评估基准日。8六、评估原则。8七、评估依据。9八、价值标准及价值定义。10九、评估方法。10十、评估过程。12十一、评估结论。13十二、评估假设。13十三、特别事

2、项说明。14十四、评估基准日期后的调整事项。15十五、评估报告法律效力。15十六、评估报告提出日期。16第二部分：资产评估报告书技术说明。17一、个别因素分析。17二、区域因素分析。17三、市场背景分析。171.地理位置和行政区划。182.经济和社会发展状况。183.房地产市场分析。19四、最高最佳使用分析。20五、估价方法选用。21六、估价测算过程。211.确定比较因素。212.确定比较因素系数见下表。213.比准价格确定。22七、估价结果确定。22第三部分：资产评估报告书计算表格。23第四部分：资产评估报告书材料附。24一、 外景照片。25二、 内景照片。25三、 房源照片。27四、 周边

3、照片。27五、 资产占有方相关证件。28- 24 - / 33文档可自由编辑资产评估委托书为了掌握_公开的市场价值，现委托_嘉和时代资产评估有限公司对其在2011年11月30日的公开市场价值进行评估。委托方：受托方：嘉和时代资产评估公司时间：2011-11-16嘉和时代资产评估有限公司及项目签字注册资产评估师对关于香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告的声明注册资产评估师声明针对本评估报告，我们特作如下申明：（一）资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则，根据在执业过程中掌握的事实，出具评估报告，并按照相关法律规定承

4、担相应的责任。（二）资产评估师已根据评估准则的要求进行了现场勘查，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；在此已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并关注该事项可能对评估结果产生的影响。（三）资产评估师出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。（四）资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限

5、内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。（五）资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏。（六）评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠。（七）影响资产评估价值的因素考虑周全。（八）资产评估价值公正、准确。（九）评估工作中，评估工作未受任何人干预并独立进行。（十）本次评估人员与委托方及被评估单位均不存在利害关系。二一一年十二月二十五日香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号摘要重 要 提 示以下内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况，本评估报告的使用者应认真阅读资产评估报告书全文，

6、关注报告正文中“特别事项说明”“假设条件”及期后事项说明的有关内容对评估结论的影响。嘉和时代评估公司接受张坤先生的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对香港汎港地产集团所拥有的南昌红谷凯旋8号楼1802室进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对该标的物截至2011年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：本次资产评估范围系截止2011年11月30日香港汎港地产集团所拥有的南昌红谷凯旋8号楼1802室评估基准日：2011年11月30日评估目的：评估委托标的物在评估基准日2011年11月30日的公

7、开市场价值评估方法：市场法评估结果：评估对象的市场单价：12 049.42元每平方米 大写为壹万零肆拾玖圆肆角贰分评估对象的市场总价：1 376 043.76元 大写为壹佰叁拾柒万陆仟零肆拾叁圆柒角陆分本报告评估结果的有效使用日期至2012年11月29日止。本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，评估机构不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开的媒体上。嘉和时代资产评估有限公司二一一年十二月二十五日评估机构法定代表人：注册资产评估师：香港汎港地产集团旗下南昌

8、红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号第一部分资产评估报告书正文一、绪言嘉和时代资产评估有限公司接受 的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，为满足张坤先生了解委估资产出售价格之需要，对香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查看、市场调查与询证，对委估资产在2011年11 月30 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况和评估结果报告如下：二、委托方及资产占有方概况本次评估的委托方：姓名：职

9、务：地址：联系电话：资产占有方：香港汎港地产集团是一家在新加坡主板上市的以房地产开发为主营业务的集团公司，浙江省最早的外资房地产开发开发商之一。随着公司规模的不断壮大，开发的范围从浙江扩大到江西、广东、广西等地。集团已成功开发的项目有：湖州馨雅家园、杭州亚洲城、南昌红谷凯旋、湖州丽阳景苑，湖州宏进商业广场等。集团本着“诚信求生存，创新求发展”的理念，以“重品牌、精心营造优质产品；守信誉、热心提供满意服务”的质量方针，以人性化的设计、完善的配套、优良的产品，打造了一批房产典范和建筑精品。汎港地产集团本着“为客户创造幸福、为社会创造价值、为员工创造机遇、为企业创造效益”的宗旨，积极推进现代化企业制

10、度建设，以人才战略奠定公司持续发展基础，以市场导向寻求更大的发展空间，致力于将集团打造成房地产行业地方乃至全国知名品牌。三、评估目的评估委托标的物在评估基准日2011年11月30日的公开市场价值四、评估范围和对象红谷凯旋项目位于红谷大道以北，距南昌中央商务区，赣江仅咫尺之遥。小区总占地约7.8万M2，总建筑面积38万M2，其中地上建筑面积312258m2，地下建筑面积68249.8m2，建筑密度28.0%，容积率3.98，绿地面积45.79%。由10栋高层住宅及1栋26层写字楼组成。其中一期总建筑面积14.8万，一期总户数1127户，一期高层及塔楼的电梯数20台。在“2005年中国（上海）国际

11、建筑文化交流会”上，红谷凯旋项目获得国际建筑学会、中国房地产及住宅研究会有关专家学者的好评，并获得“中国IACE 2005国际人居综合范例奖”。本项目规划设计的主要特点是：艺术性：外立面飘逸勾勒，结合180度观景弧型幕窗，现代流畅；实用性：用料极致考究，工艺精湛完美，实用率高；舒适性：户型以一房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅及跃复式为主，布局舒朗方正，通风、采光、观景，舒适。本次评估的南昌红谷凯旋8号楼1802室户型：三室两厅一厨两卫建筑面积：114.2平方米使用面积：114平方米五、评估基准日根据我所与委托方的约定，本项目资产评估的基准日期确定为二O一一年十一月三十日。本次资产评估工作中

12、，资产评估范围的界定、评估值的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业申报评估明细表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估原则根据本次评估目的及资产评估的有关规定,我们遵循客观、公正、科学、独立、专业的工作原则，严格按照资产评估有关法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响，科学合理地进行资产评定和估算。同时根据资产的类别和实际情况，遵循市场、替代、预期等经济原则。七、评估依据在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规以及所参考的文件资料主要有：1、评估行为依据（1）资产评估业务约定书；（2）资产

13、评估委托方承诺函；2、评估法规依据：（1）中华人民共和国土地管理法。（2）中华人民共和国城市房地产管理法。（3）房地产估价规范（GBT 502911999）。（4）城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。3、评估产权依据（1） 商品房预售许可证（2） 建设工程规划许可证（3） 竣工验收备案底（4） 开发项目成本建设情况表4、评估取价依据：（1）资产占有方申报材料以及其他相关资料；（2）资产评估常用数据与参数手册（3）评估人员现场勘察、记录等；（4）有关询价资料和参数资料；（5）其他有关法律、法规资料。八、价值标准及价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件

14、下、南昌市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。本次评估选择市场价值标准。市场价值是指在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值，具体来说它是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。九、评估方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和南昌市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法来测算委估房地产的价格。市场比

15、较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。选用市场比较法，必须的前提条件是： 1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得； 2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。市场

16、比较法估价步骤为： 1、收集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、进行容积率和土地使用年期修正； 9、求出比准价格； 10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。以市场比较法评估土地价格用以下公式： V=VBABDE 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数 =正常情况指数/比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因

17、素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数十、评估过程评估时间从2011年12月1日至2011 年12 月20 日，历时20 天，经过接受委托、制定工作计划、资产清查、收集评估资料、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体过程如下：1、接受委托，了解评估目的和被评估单位状况，确定评估对象及范围，制定评估计划，确定评估项目组；2、听取被评估单位有关人员对企业情况及委估资产历史和现状介绍，布置申报表及所需资料清单，协助企业进行资产清查；3、对企业填报的资产评估明细表进行查询、鉴别；4、根据资产评估申报表的内容对实物进行核实和勘测，对资产状况进行记录，与资产管理人员交谈，

18、了解管理情况；5、开展市场调查询价工作，并对资产进行鉴定，初步评定各项资产价值；6、根据各评估人员对资产的初评结果，进行汇总分析工作，确认评估工作没有发生重评和漏评现象，根据汇总分析情况对资产评估结果进行调整、修改和完善；7、根据评估工作结果，起草资产评估报告书，向委托方提交资产评估报告书。十一、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室在评估基准日2011 年11月30日所表现的公允市场价值反映如下：金额单位：人民币元评估对象的市场单价：12 049.42元每平方米评估对象的市场总价：1 376 043.76元十二、评估假设评估假设是评估师对

19、评估对象的价值进行评定估算时所设定的前提条件，也是评估对象的评估值得以成立的基础。本次评估根据评估目的和评估对象的具体状况，设定以下评估假设：1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。十三、特别事项说明1、本报告涉及的有关产权证明的证明文件以及资产清查评估明细表填列的全部委估资产的项目及权属等资料由资产占有方提供，委托方对其真实性、合法性、完整性及产生的后果负责。2、本报告仅供委托方在本次评估目的下使用，超出本报告的评估目的使用

20、报告，本报告无效。3、本评估结论是在本所评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，按资产评估程序和方法，采用公开市场价值标准确定的客观合理价值，并非是资产变现价值，本评估结论不应当被认是对评估对象可实现价格的保证。4、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并非是对评估对象的法律权属进行确认或发表意见，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出了注册资产评估师的执业范围。5、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对转让价值均产生一定的影响，本次评估未考虑这些风险和因素。6、本次评估，委托方与资产占有方均为呼和浩特华联商厦有限公司。我们在对委估资产清查核实过程中注

21、意到委估资产是委托方以经营租赁方式租入的固定资产所发生的改良支出和装修费用，若上述改良支出和装修费用的权属发生变化，将影响本次评估值。7、本报告所含附件与其报告正文配套使用方为有效。8、本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。十四、评估基准日期后的调整事项在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为成本法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评评估值。如果评估基准日后资产数量、价格标准发生变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，并对评估结果进行相应调

22、整。十五、评估报告法律效力1、本评估结果是反映评估对象在评估基准日特定目的和评估假设前提下的公开市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估值影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。当前述条件、评估假设以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结论一般会失效。2、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。3、评估结论的有效使用期限：根据国家现行规定，本资产评估报告书有效期为壹年，自评估基准日2011年11月30 日起计算至2012年11月29日止。超过壹年，需重新进行资产评估。十六、评估报告提出日期本评估报

23、告提交委托方的时间为2011年12月25 日。嘉和时代资产评估公司法定代表人：注册资产评估师：二一一年十二月二十五日香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室资产评估报告书嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号第二部分资产评估报告书技术说明一，个别因素分析红谷凯旋项目位于红谷大道以北，踞南昌中央商务区，距赣江仅咫尺之遥。小区总占地约7.8万，总建筑面积38万，其中地上建筑面积312258，地下建筑面积68249.8，建筑密度28.0，容积率3.98，绿地面积45.79%。由10栋高层住宅及1栋26层写字楼组成。项目户型以一房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅及跃复式为主，布局舒朗方

24、正，通风、采光、观景，舒适。二、区域因素分析估价对象位于江西省南昌市红谷滩区红谷大道中段1568号（洪客隆超市旁），正东方靠八一桥方向，街对面是南昌国际金融中心和联发广场，正西方靠南昌市政府方向，委估对象地处南昌市商业中心，政治中心，繁华程度高，交通方便，人流量大三、市场背景分析影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。地理位置和行政区划南昌，又名豫章、洪城，为江西省省会，全省政治、经济、文化、科技、交通中心。地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临上饶鄱阳湖。中华人民共和国第七届城市运动会举办地。并有着“世界动感都会”之称。南昌既是国家历史文化名城，又

25、是革命英雄城市。南昌地处江南，水陆交通发达，形势险要，自古有“襟三江而带五湖”之称。南昌先后有豫章（汉）、洪都（隋唐）等称谓，是历代县治、郡府、州治所在地，向来繁荣昌盛。现今南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县，分为6个区：东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区6个区，以及南昌高新技术产业开发区(高新区)、国家南昌经济技术开发区(经开区)、小兰经济开发区、桑海经济技术开发区、长陵外商投资工业园。共有29个街道、47个镇、33个乡，499个社区、1141个行政村；其中市辖区共有29个街道、10个镇、2个乡，389个社区、167个行政村。市人民政府驻南昌市红谷滩新区。经济

26、和社会发展状况全市共有38个民族，汉族人口占99%以上。少数民族均为散居性质,人口回族最多。 全市除定居港澳台人员外，海外侨胞、外籍华人分布在五大洲三十多个国家和地区，其中人数较多的有美国、加拿大、澳大利亚、日本、菲律宾等。 全市常住人口总数为5042565人。其中，男性为2633844 人，占总人口的52.23 %；女性为 2408721人，占总人口的47.77 %。人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为109.35；0-14岁的人口为931135人，占总人口的18.47%；15-64岁的人口为3722485人，占总人口的73.82 %；65岁及以上人口为388945人；占总人口的

27、 7.71 %；汉族人口为5022563人，占总人口的99.60 %；各少数民族人口为20002人，占总人口的0.40%；，具有大学（指大专以上）受教育程度的950249人。南昌经济发达，连续多年高速发展。2010年南昌市实现生产总值达到2207亿元，GDP增幅高达14%。南昌市人均GDP超过8000美元。根据南昌市十二五规划，力争到2015年实现地区生产总值4500亿，人均GDP达到17000美元的宏伟目标。2010年，全市规模以上工业实现增加值615.10亿元，同比增长幅度高达18.0%，增幅较年初一季度提高4.8个百分点。南昌市消费品市场呈现出批发零售业和住宿餐饮业联动发展的新格局。20

28、10年该市实现社会消费品零售总额634.43亿元，同比增长20.0%。2010年南昌市固定资产投资规模持续扩张。全年全市累计完成50万元以上固定资产投资1546.88亿元，同比增长42.4%。2010年，南昌市财政收入以每三个月200亿元的速度增长，截止6月底，仅半年，昌市财政收入达到近450.28亿元，财政收入名列全国省会城市前茅，增速同样也位居中国省会之首。房地产市场分析 根据国家统计局公布的数据，今年6月，南昌住宅销售价格同比环比上涨幅度分别为8.2%和0.2%，均居全国前列。其中，乌鲁木齐以9.2%的同比涨幅居全国第一，南昌、长沙、兰州并列第二，均为8.2%。环比5月涨幅长沙、沈阳、银

29、川、乌鲁木齐并列第一，均为0.4%，长春、太原、哈尔滨、济南、郑州、西宁、遵义、襄阳均为0.3%，南昌、武汉、昆明等城市次之。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市则只有3个。在同比涨幅中，南昌继5月之后，再居全国前列。同为我省城市，九江环比微跌0.1%同比上涨3.8%，赣州环比持平同比上涨5.4%。在子类别新建商品住宅价格指数中，南昌环比和同比涨幅分别为0.3%、8.4%，同样位居涨幅前列据搜房网数据监控中心统计，2011年上半年南昌商品住宅均 为7551.48元每平方米，环比2010年下半年的6660.7元

30、每平方米上涨13.37%。2011年上半年，红谷滩房价涨势明显，2011年6月红谷滩区在售楼盘均价约10040元每平方米，相比2011年1月均价8850元每平方米，涨幅为13.44%。传统的高价区青山湖区继续发力，2011年上半年商品住宅均价上涨30.06%，居上半年南昌楼市区域均价增幅之冠，均价达11527元每平方米。此外，2011年6月东湖区在售楼盘均价为11092.5元每平方米，与年初的1月份均价相比增加了917.5元每平方米四、最高最佳使用分析委估房地产位于江西省南昌市红谷滩区红谷大道中段1568号（洪客隆超市旁），周围多为商铺、写字楼，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产位于红谷凯旋第8楼1802号，现作商品房用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和南昌市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。六、估价测算过程采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比