2016年6月江苏镇江宝龙城市广场现代简欧风格项目营销策划报告销售推广方案

1、2013年6月江苏镇江宝龙城市广场现代简欧风格项目营销策划报告销售推广方案报告内容及目录项目研究 项目定位营销策略 市场分析项目分析项目界定宏观分析整体市场分析住宅市场分析商业市场分析办公公寓市场分析客户定位形象定位现状分析核心策略策略体系推广计划费用预算商务合作企业介绍合作模式团队架构项目区位位于丹徒核心区主流发展方向，通达性强。项目大市口项目市政府项目丁卯项目城际广场9.2公里10.5公里10公里8.2公里项目地处新区主干道金谷东路和谷阳大道交汇处，通达性强；项目位于丹徒新区核心位置，未来新城发展中心，对周边的辐射力较强。政府政策支持产业规划升级人口快速导入商业逐步兴起政府重点打造“一城三

2、组团”的空间布局：“一城”即丹徒新城，真正与新城融为一体，与主城互联互动。 也成为新区商业发展的利好以大学城和十里长山文化产业基地为核心，产业的升级将带来更具购买力的收入人群目前丹徒新区已经有多加知名品牌商在建的大型楼盘，这些社区入住将进一步带动丹徒新区居住氛围的形成，吸引跟多客户选择居住丹徒新区。随着大学城的即将进驻，短时间在区域内增加10万人，给区域内的商业发展带来很大的空间。随着宝龙和冠城商业的进驻，以金谷东路和谷阳大道交汇为核心的商业圈正逐步形成。将对整个区域的发展及区域所在城市的地位，形成影响力。项目区位利好与趋势：丹徒区在城市中首位度提升，综合维度支持项目在城市中的中心地位。项目东

3、至镇荣路，南至用地界限，西至金谷东路，北至谷阳大道，交通快速便利；项目西侧紧邻新区管委会，6路、D3路、夜班专线、驸马庄专线等多路公交均可到达。项目交通多条城市干道及公交线路，便捷连接城市内各个区域。通向主城区干道九华山路檀山路官塘桥路资源配套步行尺度内，配套逐步完善。商业丹徒新区的商业主要有风景城邦商业街、冠城商业中心、驸马山庄商业、魏玛假日商业街等；医疗丹徒区人民医院、妇幼保健所、中医院等；教育大港中学、幼儿园、实验学校、规划中的大学城等；绿化新区广场；政府区政府、教育局、国土局、地税局、审计局、司法局、卫生局等。冠城商业广场魏玛商业街风景城邦商业行政中心建筑风格整体为现代简欧风格,硬朗挺

4、拔具有一定的品质感。整体建筑风格采取现代简欧风格，充分展现丹徒现代、活力、时尚的生态新城特点。 经济指标项目规划为大型规模住宅、商业、办公于一体的城市综合体，以商业为主导的规划模式。项目经济技术总指标项目产品类型包括商业、住宅、SOHO、酒店式公寓，产品类型丰富。可售产品汇总表物业类型栋数楼层套数建筑面积（）均价（元/）总价（元）商业街10318827002.413285358,726,884 住宅711/32975980244577 448,655,848 商业MALL131000025000250,000,000 商业裙楼1259901200071,880,000 复式SOHOMALL上2

5、20311385900183,714,200 复式SOHO裙楼上218374956200232,469,000 酒店式公寓129236804800113,664,000 合计209649.41,659,109,932 开发企业背景中国领先商业地产上市企业，23年24城辉煌历程宝龙地产 (HK.1238)是中国首家商业地产上市企业，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。公司现有42个物业开发项目分布于天津、上海、重庆、福建、江苏、山东、河南、安徽、浙江、吉林等省(市) 24个经济增长迅速的城市，其中28座城市综合体。连续多年获评中国房地产五十强企业、中国商业地产五强企业、中

6、国上市房地产企业十强企业、中国商业项目品牌价值五强、中国商业地产企业品牌价值五强等。项目界定新城中心，主流发展方向的规模性品牌城市综合体。区域背景新城核心区发展方向之上，高度认知的区域，处于区域重点发展方向。周边环境居住氛围还不成熟，单整体规划较好；都以新小区为主，周边无显性景观资源。交通系统道路系统完善，公交系统成熟。建筑规划项目住宅、商业、写字楼、酒店式公寓性质的综合体项目；项目规模大型规模。建筑产品现代简欧建筑风格；丹徒首席现代、活力、时尚之城。配套条件目前项目周边配套还不够成熟，处于发展期。报告内容及目录项目研究 项目定位营销策略 市场分析项目分析项目界定宏观分析整体市场分析住宅市场分

7、析商业市场分析办公公寓市场分析客户定位形象定位现状分析核心策略策略体系推广计划费用预算商务合作企业介绍合作模式团队架构宏观政策调控力度再度加强，国五条出台影响预期，各省市级细则各有侧重。3月27日李克强总理主持召开国务院常务会议，提出要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，这是新任总理首次表态房地产调控。长期而言，住房信息系统联网、不动产统一登记制度等长效机制建立为搞好房地产调控作铺垫。继续搞好房地产调控，建立长效机制是关键。宏观政策中央坚持调控不放松，加快基础性制度建设，新型城镇化下力推房地产稳定健康发展的长效机制。2012年中央多次提出要扩大房产税试点范围，但实际操

8、作上房产税一直未能扩围。两会期间，财政部副部长朱光耀表示财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案，但同时也指出目前还没有明确的时间表。房产税作为房地产调控的长效机制之一，扩围是大势所趋。住建部副部长齐骥表示，40个城市的住房信息联网已完成，而按照此前住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。未来房地产调控将更加注重长效机制建设，住房信息联网和房产税将作为长效机制保障市场健康发展。宏观政策地方限购政策继续强化，部分城市公积金政策收紧。严格差别化信贷及个税征收，经济调控手段备受关注。土地供销多个城市迎来推地潮，土地成交同比量跌价升，但溢价率持续走高。2013年5月，全国300个城

9、市共推出土地3623宗，环比增加9%，同比增加11%；推出土地面积14370万平方米，环比增加18%，同比增加11%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1102宗，环比增加19%，同比增加14%；推出土地面积4903万平方米，环比增加27%，同比增加38%。2013年5月，全国300个城市共成交土地2552宗，环比减少2%，同比减少2%；成交面积9565万平方米，环比减少3%，同比减少7%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）689宗，环比减少12%，同比增加3%；成交面积3223万平方米，环比减少2%，同比增加15%。2013年5月，全国300个城市成

10、交楼面均价为1190元/平方米，环比上涨23%，同比上涨58%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1648元/平方米，环比上涨21%，同比上涨52%。2013年1-5月，全国商品房和住宅销售均价分别为6612元/平方米和6248元/平方米，与2012年同期相比分别上涨12.7%和14.0%，涨幅较1-4月均缩小3.1个百分点。与1-4月均价相比分别下跌0.9%和1.0%。2013 年1-5 月，全国商品房销售面积为3.9 亿平方米，同比增长35.6%，增速较1-4 月回落2.4 个百分点，销售额为2.6 万亿元，同比增长52.8%，增速回落7.0 个百分点。其

11、中，住宅销售面积为3.5 亿平方米，同比增长37.6%，增速比1-4 月降低3.5 个百分点，销售额为2.2 万亿元，同比增长56.8%，增速回落8.4 个百分点；办公楼销售面积同比增长35.5%，销售额同比增长53.7%；商业营业用房销售面积同比增长11.8%，销售额同比增长22.4%。去化走势1-5月累计销售额、销售面积增速继续回落,销售均价同比涨幅缩小，5月百城住宅均价环比涨幅缩小。2013 年1-5 月，全国房地产开发投资额为2.7 万亿元，同比增长20.6%，是2012 年4 月以来连续第4 个月增幅超过20%，但增速比1-4 月降低0.5 个百分点。其中，住宅开发投资额为1.8 万

12、亿元，同比增长21.6%，增速比1-4 月提高0.3 个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%，比1-4 月提高0.1 个百分点。1-5 月，全国房屋新开工面积为7.4 亿平方米，同比增长1.0%，较1-4 月下降0.9 个百分点。其中，住宅新开工面积为5.4 亿平方米，同比增长0.8%，较1-4 月下降1.0 个百分点。全国房屋施工面积达52.3 亿平方米，同比增长16.0%，增速比1-4 月降低1.2 个百分点。其中，住宅施工面积为38.5 亿平方米，同比增长13.5%，增速比1-4 月降低1.3 个百分点。全国房屋竣工面积为2.9 亿平方米，同比增长5.3%，增速比1-4 月回落1.

13、3 个百分点。其中，住宅竣工面积为2.2 亿平方米，同比增幅为1.8%，增速比1-4 月回落0.8 个百分点。供应走势1-5月累计投资额、新开工面积增速放缓，当月新开工同比由增转降。宏观市场研究分析1土地市场：多个城市迎来推地潮，土地成交同比量跌价升，但溢价率持续走高。在政府增加土地供应的政策要求和地方财政压力下，土地供应迎来高峰期，优质地块地王将频出。32价格层面：调控效果进一步显现，由于全国整体房价涨幅初步被抑制，预计出台新的调控政策可能性 不大，供求层面：供销增速持续回落 ，加大了近期不会台更严厉调控政策的可能性 。4政策层面：中央政府对楼市起着主导作用，坚持调控不放松，加快基础性制度建

14、设，新型城镇化下力推房地产稳定健康发展的长效机制；在紧密跟随中央指导思路的过程之中，地方限购政策继续强化，部分城市公积金政策收紧。严格差别化信贷及个税征收，但是财政压力下，具体落实难度较大。房地产发展伴随着经济的高速发展，镇江房地产市场发展趋向平稳，需求特征总体上以改善型需求为主。 发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存，改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展，单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型伴随着经

15、济的高速发展，镇江房地产市场处于平稳趋缓发展阶段。2011年全市人均GDP为73947元，已突破10000美元。市场需求特征以改善型需求为主。指标异常 基本正常正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅<-5% -5%-5%5%-15%15%-25%>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将 导致供过于求房地产投资 /GDP5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10%-15%房地产投资 /固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%> 37%反映投资结构

16、是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产投资城市化进程加速，房地产投资保持持续增长。商品房市场受前两年土地成交量水涨船高影响,镇江市商品房供应量急剧上升，商品房成交量和价格受拆迁城市化建设影响, 也呈现相应稳步上升趋势。从2008年至2012年，镇江市区商品房供应量逐年递增，市场普遍利好，镇江土地成交量水涨船高，而在此期间成交的土地于2011年进入市场，造成供应量出现大幅度上涨；总成交情况来看，2008年2009年增幅最高，环比增幅达到162.49%，从2009年后，市场成交量开始下跌，至2010年，环比下跌30.99%，2011年相比2010年基本持平，环比略微上涨4.93

17、%，2012年环比上涨22.99%；从2012年楼市供应线可以开到，2012年镇江市区供应集中在3月、6月、9月、12月，其供应量明显高于平均水平，主要是因为开发企业在热销月份加大供应；2012年全年成交呈现稳步上升趋势。土地市场 调控下镇江土地市场成交量有所下滑。主城土地日益稀缺，新区成为成交热点区域，导致全年土地价格大幅回落。从2009年开始，镇江市国有建设用地成交面积涨幅较大，2009年全年成交土地面积为3478.12亩，环比2008年2089.02亩上涨66.50%；2010年土地成交4146.61亩，环比上涨19.22%，相比2008年上涨98.50%，但是到2011年土地成交面积下

18、降至3975.70亩，环比下跌6.53%，2012年土地成交3393.18亩，环比下跌14.65%。随着2011年下半年，镇江国有建设用地审批权上缴和主城土地稀缺，土地成交量有所下跌。但是7+1旧城改造将使2013年镇江再次进入土地疯狂成交时期。2012年土地成交多集中在大港，成交价大幅下降，环比下降44.21%。京口和润州仍然是土地成交主要区域，但是随着主城土地日益稀缺，新兴区域例如大港等区域出现明显上升势头，并已经超过京口和润州。镇江市房地产整体市场研究分析1供销分析：商品房供应量急剧上升，商品房成交量和价格受拆迁城市化建设影响, 也呈现相应稳步上升趋势。32房地产发展：伴随着经济的高速发

19、展，镇江房地产市场发展趋向平稳，城市化进程加速，房地产投资持续增长。土地市场：调控下镇江土地市场成交量有所下滑，新区成为成交热点区域。住宅供销 2012年镇江市区商品住宅市场供应和成交稳健,价格相对平稳 。2013年供应持续走高，价格稳中有升。2012年镇江市内普通住宅总成交面积167.08万平米,环比去年上升116.34%,供应面175.46万平米,环比去年下降23.35%,成交价5778元/平米,环比去年上升1.54%；2012年镇江市内普通住宅自进入3月以后,月成交均保持10万以上,价格1-5月受成交影响波动明显,进入6月以后随着成交的稳定,价格也相应进入平稳;全年供应随着新增楼盘上市分

20、别于6月、9月、12月进入高峰。2013年1-4月份受供应量和成交量影响，价格稳中有升。2012年-2013年4月商品住宅供销及价格走势住宅供销未来3年旧城改造每年将催生住宅市场需求至少在250万方左右，将进一步催热镇江房地产消费市场。从政府拆迁部门内部获悉，未来镇江三年旧城改造量会在1000万平米，2013年-2015年拆迁面积分别为250万、400万、350万平，三年分别涉及拆迁户在1.9万户、2.5万户、2.5万户,如果以60%拆迁户采取货币补偿测算,每年将分别产生1.11.5万户商品房市场购买客户，预计需求在150万方;另外受拆迁市场利好,也将催生众多投资群体产生，预计需求在20-30

21、万方；结合镇江每年90万平左右的正常购房需求，预计未来三年每年住宅市场需求至少在250万方左右。截止2012年年底,镇江商品住宅市场库存量在317万平,主要由于2011年大量新增供应和去化不力影响。2012年7+1旧城改造刚起步，拆迁刚开始，拆迁需求完全释放将在2013年开始真正全面体现。润州 京口 丁卯 大港 丹徒 12543板块划分划分范围主要产品类别均价范围主要代表个案总结性描述京口 京口行政区域 多层、洋房、高层、别墅 住宅4500-8000元/平；别墅7200-16000元/平；中建大观天下、北固湾镇江人印象中的老城区 润州 润州行政区域 多层、洋房、小高层、高层、别墅 住宅5000

22、-8500元/平；别墅10000-11000元/平；万科项目、远洋香奈河畔老城区一部分，城市重点发展方向 丹徒 丹徒行政区域 多层、高层、别墅 住宅4000-5000元/平；别墅7000-13000元/平；风景城邦日渐融入主城的新城 丁卯 新区行政区域 多层、高层 住宅6200-6400元/平；别墅9000-10000元/平；永隆城市广场城市向东发展的新区 大港 新区行政区域 多层、别墅 公寓3600-4000海德公园 脱离镇江城区的新区 镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、新区（丁卯和大港）五个板块。其中，镇江主城区由京口和润州的一部分构成，其中润州和丁卯是城市向外扩张的两个方

23、向；丹徒是行政新城，正日渐融入市区；大港则脱离市区，独立发展。板块格局镇江住宅市场板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、丁卯和大港五个板块。本项目属于丹徒板块。板块供销润州、京口主城优势依旧明显，但受主城高房价挤压，置业丹徒郊区化特征逐步显现。由于市政府南迁与商业配套形成带来的升值潜力，润州区商品房成交量最多，但供应量也是最多，竞争激烈供销失衡严重，成交价仅次于京口；京口区凭借三山利好和主城优势，成交量依然位列高位，成交价最高，但是供应量远不足；丹徒新区以“生态居住区”为卖点，同时又因为单价较低，同时由于京沪高铁的开通的影响，成交量上升明显，与京口旗鼓相当；镇江丁卯和大港供应有限且受环境和距

24、离市区较远影响，客户层有限，所以成交最少。丹徒住宅供销 2012年至今丹徒区成交价格稳中有升，成交呈现前低后高，整体相对平稳。2012年全年丹徒新区的成交量呈前低后高，2013年1-4月份保持较高的销售量。去年全年的供应量较大，今年1-4月份供应量很少，价格平稳上升。住宅竞争分析丹徒是镇江主城区的房价谷底，云集众多别墅及低总价公寓项目。丹徒房地产市场发展起步较迟，主要是由丹徒区各政府机关聚集形成，早期客户以丹徒区机关公务员客户为主力；未来丹徒将成为镇江土地供给的集中地区，市政配套缓慢已制约区域发展。城市低密度物业主要供应区域。华府天地 恒大绿洲 聚旺城市花园 润城国际 圣地雅格 风景城邦 彩虹

25、城二期 项目名称恒大绿洲圣地雅格华府瀚景彩虹城2期效果图建筑类型高层、小高层、商铺联排、叠加、多层、小高层、双拼、高层、叠加多层、小高层占地面积65800204亩/18万总建筑面积23.2万19万4.2万27万容积率3.01.356.01.33绿化率54.235%/35%产品构成高层78-138、商铺45-118多层88-135、联排210-260、叠加205-210/小高层78-140 均价（元/）5800（精装）小高层4600、多层5300、商铺18000、叠加150-160万/套、联排150-200万/套/5000开盘日期2012.12007.11/2013.5.25已上市套数12789

26、45/183已销售套数968867/51销售率75.7%91.7%/27.8%月去化56. 912. 94/51客群城市改善/企业员工公务员/私营业主/城市改善/事业单位/高管/公务员/事业单位/企业员工特征：丹徒区行政中心，丹徒区机关聚集，市场发展缓慢客户：以当地政府机关工作人员为主，市区首次置业型客户、周边乡镇客户为辅价格:低总价是客户置业的主要驱动项目名称聚旺城市花园风景城邦润城国际效果图建筑类型花园洋房、小高层、联排花园洋房、叠加、高层多层、小高层、高层 占地面积8400072333100000总建筑面积13.9万9.1万22万容积率1.621.31.92绿化率30%35%35%产品构

27、成多层103、115、117、小高层85-95洋房100-130、叠加112-180、高层102-108小高层79-170均价（元/）多层5500、小高层5300花园洋房5500、叠加7000、高层4300小高层、高层4100起开盘日期2011.62010.122011.10已上市套数472692304已销售套数254497236销售率53.81%71.82%77.9%月去化13.3719.8917.9客群城市改善/企业员工城市改善/公务员/事业单位/企业员工城市改善/企业员工/事业单位特征：丹徒区行政中心，丹徒区机关聚集，市场发展缓慢客户：以当地政府机关工作人员为主，市区首次置业型客户、周边

28、乡镇客户为辅价格:低总价是客户置业的主要驱动说明：本项目所处的区域市场属于镇江新城中心。本类市场面临的竞争区域内项目的竞争；从竞争激烈程度上看，分为核心竞争 、边缘竞争和泛竞争项目 。典型竞争案例典型竞争案例冠城商业中心项目背景项目区位项目位于丹徒新城，金谷东路5号，宝龙项目北侧；周边交通便利，公交线路有6、D3、220、218 ；周边配套不齐全，距离主城区较远；为丹徒新城居民生活配套。典型竞争案例冠城商业中心项目背景基本概况开发商冠城房地产开发建筑面积14万平米占地面积3万平米容积率4.5绿化率/产品类型商业综合体开盘时间2012.7入住时间2015.3物业费住宅1.45元/平米、商业3.5

29、元/平米物业公司 金港物业典型竞争案例冠城商业中心项目背景项目规划整个项目规划了高层公寓25万平米,目前已推出427套房源。一期一批推出： 1 栋，160 套商铺二批推出：1 栋， 300 套精装， 三批推出：1 栋 ，150 套精装12商业3典型竞争案例冠城商业中心项目背景项目产品园林风格 无外立面风格现代简约小区景观无小区景观，冠城商业中心位于镇江市丹徒区金谷东路与谷阳大道交汇处，是丹徒区政府重点项目，新城商业核心地段。总建筑面积约14万平方米，设计高度约120米，计划投资6亿余人民币。由上海冠城集团投资，镇江冠城房地产开发有限公司开发建设。 ? 冠城商业中心分为商业与住宅两大部分，商业部

30、分由超市、百货、影院、餐饮、室内儿童主题乐园、KTV、电玩城、时尚内街等多种业态组成。建成后的冠城商业中心将是一个集多种业态于一体的城市综合体，是丹徒新城未来核心商业圈的标杆。外墙石材进户门品牌防盗门 大堂地面大理石，墙面面砖，顶棚吊顶公共通道地面地砖，墙面和地面涂料电梯蒂森克虏伯窗材节能断桥型铝合金门窗、外窗隔热 安保系统彩色可视对讲系统、门禁一卡通系统、电视监控系统、电子巡更系统、周界报警系统 车库配置停车场管理系统 智能化设施安全防范子系统： 住宅报警装置 、访客对讲装置 、周边防越报警装置 、闭路电视监控装置 、电子巡更装置； 管理与设备监控子系统： 自动抄表装置 、车辆出入与停车管理

31、装置 、紧急广播与背景音乐 、物业管理计算机系统 、设备监控装置。 供水系统每户设立独立水表，品牌管材配件 其他配置公共音响系统 空调新风系统住宅预留空调机位 、商业中央空调会所面积无会所服务内容/内部配套超市、百货、影院、餐饮、室内儿童主题乐园、KTV、电玩城、时尚内街等典型竞争案例冠城商业中心项目背景项目产品城市综合体 住宅为精装修小户型为主 此款户型是经典的小户设计，大面积客厅和卧室连接跨间阳台干湿分区设计，以及多达17平米的赠送面积，都是此款户型的亮点。典型竞争案例冠城商业中心项目背景项目产品典型竞争案例冠城商业中心项目背景项目产品此款户型设计将原本的客厅及餐厅进行区分，单独隔了一件卧

32、室直通阳台，因此66.81平米的空间变成了两室一厅的设计，大大提高了空间利用率。典型竞争案例冠城商业中心项目背景项目产品复式设计，间隔利用率高，上下功能分区紧凑合理，布局巧妙。下层客厅特设观景休闲阳台，厨房独立一体，方便琐碎生活；上层更有双房设计，整个户型赠送空间多达22平米。典型竞争案例冠城商业中心项目背景项目产品此款户型功能齐备且划分明确，同时具有极强的私密性。大气的客厅连通观景阳台，主卧独立衣帽间，以及多阳台跨间设计，高达21平米的赠送面积，可随意延展空间功能。典型竞争案例冠城商业中心销售去化楼栋号产品类型户型分布推出套数成交套数总去化率月去化1#高层49-10730024970.5%3

33、9套5#小高层108-121 62593#高层108-1216259项目从2012年四月开始蓄水，期间举办了风筝节、售楼处开放等活动，加上前期预约认筹充两万抵五万、商业五年返租、前期招商主力店、开盘活动、参加房展会等一系列运作;项目2012年7月首批开盘30-60平米面积的商铺，低总价，五年返租，十年统一经营，对外宣传90%开发商自持商业，主力店成功签约进驻等；项目至2013年3月期间分别加推了49-220平米的精装高层，存两万抵四万。该项目有部分客户来源于南徐大道冠城国际的老业主以投资为目的，从2012年7月开盘至今已销售商业加住宅430套，月去化约39套，销售情况良好。典型竞争案例冠城商业

34、中心营销推广4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 时间阶段推广主题推广渠道活动举办丹徒首届风筝节营销中心开放，前100名客户赠送50元手机卡报广、网络大牌、4.24丹徒风筝节5.13营销中心对外开放蓄势期蓄水期开盘期热销期报广、网络大牌、站台、短信6.9报广、网络大牌、短信9.26首期开盘10.13亮相秋季房展会报广、网络大牌、短信申华置业乔迁仪式11.1812.6招商发布会隆重举行报广、网络大牌、入驻肯德基开业，钻石座预约1.9公开预约，充两万抵五万7.7精装住宅预约，充2万抵4万钻石座开盘1.12首期，仅半日便已售出开盘推出铺位总数

35、的90%KFC已率先进驻装修冠城商业中心招商暨商家签约新闻发布12.6举行“钻石座” 开盘火爆热销150余套二期商铺盛大开幕珍稀旺铺仅数席5S精装 “银座”5月19日盛大开盘10套特惠房礼献春季房展会2.28银座预约3.31银座开盘4.19春季房展会5.8银座样板区亮相5.19银座开盘典型竞争案例冠城商业中心项目分析产品方面定位以丹徒缺少的城市综合体和精装修住宅，定位于本地的物业配套和投资改善客群，注重主力店招商，投资回报，注重层高、装修设计及品牌；项目规划充分利用商业主力店烘托商业氛围，投资回报比例，户型的多样化和一系列的活动造势给客户带来投资的信心保证；开发商品牌是镇江的老牌开发商，借助前

36、期项目冠城国际的成功销售，推广非常成功；从前期推广开始，就已为前期的主力店招商成功进行宣传，成功的项目包装；销售方面，前期通过成功招商，商铺小户型低总价，取得较成功的开盘效果。后期陆续推出精装修高层，满足不同客户需求，价格小幅平稳上升，迎合客户买涨不买跌的心理预期，小幅、多频次的推盘，把控推盘节奏；营销方面，走商业加精装修住宅路线，密集组织小型互动活动，营销策略在不断调整，体现出操盘者的与时俱进；比较注重商业氛围的营造、样板房的展示，强化了客户现场的体验价值，通过服务体验拉近了客户和项目的心理距离。产品层面营销层面典型竞争案例风景城邦项目背景项目区位项目位于位于丹徒新区谷阳大道199号 ，周边

37、交通便利，公交线路有118路、6路、25路、D3路、业主专线 ；周边配套很少，主要以项目自身的配套为主；资源主要依赖丹徒区。典型竞争案例风景城邦项目背景基本概况开发商明旺地产、兴兆地产建筑面积100万平米占地面积1200亩容积率1.25绿化率35%产品类型别墅、洋房、多层、高层开盘时间2012.9.8入住时间2006.04.28物业费1.05-1.5元/平米物业公司 绿城物业典型竞争案例风景城邦项目背景项目产品园林风格 英伦、西班牙外立面风格英伦 西班牙小区景观在景观氛围上极力给予体现。设计上以人和环境为本，力求营造一个生活便捷、步行为主、俭朴、自律、居住环境与生态环境宜人的社区。通过巧妙布局

38、中央商业街，酒店，超市，配套学校、幼儿园，娱乐设施等，为身居此地的人提供各种便利；多条林荫小道，增加了人之间的交往，减少了对汽车的依赖程度和相关开支，有助于保护开敞空间、减少空气污染；别具匠心的邻里特征和个性，避免景观像复制品似地到处出现。 外墙石材、涂料进户门品牌防盗门 大堂地面大理石，墙面面砖，顶棚吊顶公共通道地面地砖，墙面和地面涂料电梯三菱窗材节能断桥型铝合金门窗、外窗隔热 安保系统彩色可视对讲系统、门禁一卡通系统、电视监控系统、电子巡更系统、周界报警系统 车库配置停车场管理系统 智能化设施安全防范子系统： 住宅报警装置 、访客对讲装置 、周边防越报警装置 、闭路电视监控装置 、电子巡更

39、装置； 管理与设备监控子系统： 自动抄表装置 、车辆出入与停车管理装置 、紧急广播与背景音乐 、物业管理计算机系统 、设备监控装置。 供水系统每户设立独立水表，品牌管材配件 其他配置公共音响系统 空调新风系统预留空调机位 会所面积会所服务内容内部配套500米的风情商业街 、幼儿园、世纪联华超市典型竞争案例风景城邦项目背景项目产品英格兰风格西班牙风格3+1两厅2卫奢阔大平层客厅+餐厅近7.2米超大开间，外接景观大阳台，气度非凡；超值赠送，百变空间朝北景观平台亦可变身卧室；优越的空间布局户型动静分区，南北通透，采光俱佳。典型竞争案例风景城邦项目背景项目产品163赠送赠送赠送典型竞争案例风景城邦项目

40、背景项目产品阳光主卧，优雅生活主卧雍容大气，朝南赠送超大阳台；全明设计，采光俱佳超大阳台、飘窗设计；精致空间，极具性价比两房变三房，尽享小面积大空间。97赠送赠送赠送典型竞争案例风景城邦项目背景项目产品一梯六户，大户型通风采光俱佳南北通透，四室朝南设计，阳光生活左右。南北双阳台设计，宽敞客厅和餐厅相连，空间开阔；豪华主卧配备独立卫生间，给主人更多私密空间。典型竞争案例风景城邦销售去化（英格兰印象）开盘时间楼栋号产品类型户型分布推出套数成交套数总去化率月去化2012-1-131#2#3#4#小高层81-10325225098.60%41.72011-8-191# - 8#商铺7076732011

41、-8-82# 4#商铺9557432010-11-115# -28#洋房99-1804404202009-11-2470#71#72#73#74#75#高层60-1207497492009-10-1366#67#68#69#高层63-1215195172009-3-1157#58#59#60#61#62#63#64#65洋房79-1142642642009-3-1147#48#49#50#51#52#53#54#55#56#别墅215-22540402009-3-1138#39#40#41#42#43#44#45#46#别7-926# 27# 36# 37#多

42、层114-1401481482008-7-94# 5#多层86-12560602008-5-1907# -08#多10-179#10#11#13#14#15#别墅198-20152522007-9-2028# 29#30#31#32#33#34#35#多层91-1331801802007-6-1317#18#19#20# 21#22#23#24#25#别墅260-2703232典型竞争案例风景城邦销售去化项目是丹徒区域最早开发的项目之一，总体量100万平米，以其较低的价格和较大的推盘量，一直是丹徒新区的销售冠军；项目推出的“英格兰印象”已经基本售完。最后一批销售

43、的高层房源售价在4800-5000元/；月均销售41.7套，排在整个镇江市场销售的前列。即将推出的“阳光西班牙”组团也将在近期开盘。典型竞争案例风景城邦营销推广（2012年1月-2013年6月）1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月时间阶段推广主题推广渠道活动引领大发展，打造现代人居魅力大盘报广、网络大牌、短信3月4月高层开盘；蓄势期蓄水期开盘期热销期总理房价3088 同一座城市不同的幸福报广、网络大牌景观楼王加推报广、网络大牌、短信清凉一夏免费畅饮英伦文化节8月10月景观楼王加推风景城邦十年精耕钜作 阳光西班牙荣耀再升

44、级报广、网络大牌、元宵节活动2月房源加推幸福假体代言粽满幸福感谢有你6月12月圣诞礼遇季典型竞争案例风景城邦项目分析在产品方面，类型较为丰富，产品包括（联排、叠加、花园洋房、多层、高层），满足不同客户的需求。在普通住宅户型的配比方面，主要以80-100平米的中小户型为主，少量的120平米左右的三房户型。在产品创新方面，运用了偷面积这样的概念，抓住了客户贪便宜的心理。项目是丹徒区域最早开发的项目之一，总体量100万平米，以其较低的价格和较大的推盘量，一直是丹徒新区的销售冠军。本项目营销的一大亮点师是购房客群有30%是上海客户，项目以其较低的价格及优质的生态环境，吸引了大批的上海客户购买。项目始终

45、把低价格作为项目的卖点，2012年推出了”总理房价“+“亲民路线，受到了市场的热捧。产品层面营销层面典型竞争案例圣地雅格项目背景项目区位项目位于位于丹徒新区谷阳大道瑞山路交叉口 ，周边交通便利，公交线路有6路、118 路、218 路、D3路 ；项目自身配套较少，紧邻龙宝和冠城商业中心；资源主要依赖丹徒区。典型竞争案例圣地雅格项目背景基本概况开发商瑞泰房地产 建筑面积19万万平米占地面积13.6万平米容积率1.40绿化率35%产品类型别墅、洋房、多层、小高层开盘时间2007.10.23入住时间2013.9.28物业费0.8-1.5元/平米物业公司 百年物业典型竞争案例圣地雅格项目背景项目产品园林

46、风格南加州外立面风格英伦 西班牙小区景观中央景观布局，南加州园林与绿色庭院交相辉映，风景无处不在。社区以中央水系为主景观轴，穿插小广场、休息平台、特色雕塑、景亭等主题性场所，搭配种植香樟、桂花、银杏等1600多株名贵草木，绿化率达到35%。高贵温馨的庭景，清幽典雅的长廊，芬芳的花卉，清澈的溪流，这宛如桃园般的一切都成为心情的装饰，生活的点缀；围合下沉式中庭景观，在视野的落差中注释生活的曼妙 外墙石材、涂料进户门品牌防盗门 大堂地面大理石，墙面面砖，顶棚吊顶公共通道地面地砖，墙面和地面涂料电梯窗材节能断桥型铝合金门窗、外窗隔热 安保系统彩色可视对讲系统、门禁一卡通系统、电视监控系统、电子巡更系统

47、、周界报警系统 车库配置停车场管理系统 智能化设施安全防范子系统： 住宅报警装置 、访客对讲装置 、周边防越报警装置 、闭路电视监控装置 、电子巡更装置； 管理与设备监控子系统： 自动抄表装置 、车辆出入与停车管理装置 、紧急广播与背景音乐 、物业管理计算机系统 、设备监控装置。 供水系统每户设立独立水表，品牌管材配件 其他配置公共音响系统 空调新风系统预留空调机位 会所面积会所服务内容内部配套典型竞争案例圣地雅格项目背景项目产品南加州风格3房2厅2卫奢阔主卧主卧特设八角窗，视野开阔，景观一览无余；南北双阳台设计三室朝南，南北通透，采光俱佳；优越的空间布局户型动静分区，双卫设计。典型竞争案例圣

48、地雅格项目背景项目产品129亮点典型竞争案例圣地雅格项目背景项目产品空间紧凑，功能分区明确客厅餐厅连为一体，动静分区；全明设计，采光俱佳客厅和超大景观阳台相连，气派非凡；主卧大面宽落地窗，景观视野开阔。972房2厅2卫典型竞争案例圣地雅格项目背景项目产品4房2厅2卫入户门厅设计，体现主人尊贵；奢华主卧套间，独立卫浴，营造别有情趣的私密空间 。通风采光俱佳三房朝南，南北通透。145典型竞争案例圣地雅格销售去化开盘时间楼栋号产品类型户型分布推出套数成交套数总去化率月去化2013-5-2854#55#多层107-14530689.50%132012-9-745#52#多/p>

49、-3-3043#44#小高10-2148#51#小高4-1546#47#49#53#多9-2937#38#39#40#41#42#多层82-1351091002009-12-334#多层99-12730302009-12-333#多层、商业95-12625192009-8-1429#32#35#36#多层、别墅103-20080772009-4-10258#商业2277112009-3-2019#别墅218-223662008-11-2423#24#26#别墅20824202008-9-2525#27#28#30#31#多层、别墅57-2271311252008-4-249#17#21#多层、别墅101-22453522007-12-213#7#13#多层、别墅101-24454522007-11-121#2#商