《中国住房发展报告(2010-2011)》

1、社科院住房绿皮书 -中国住房发展报告（2010-2011）这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的外部环境，这是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的逻辑关系非常清楚。过去一年房地产市场形势分析和回顾，2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐暴涨，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。在去年第四

2、季度，尤其是去年12月份，出现了由于市场上传言优惠政策将取消，导致了人民的恐慌，出现了量价齐暴涨的局面。尽管政府出台了一些政策，但是作用有限，尤其在3、4月份出现了持续的暴涨，接下来政府采取了一系列措施，但是涨幅依然很高，销售量开始下跌。我们认为之所以出现这种原因，是因为整个2010年政府的调控措施还是比较得力，集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控内容越来越细、调控力度越来越大、监管强度也在增大、执行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续暴涨的重要原因，但是由于几个原因：1.流动性大量过剩，货币政策过度宽松，所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长期预期看涨，对住房调控信心不足。

3、3.开发企业获得资金渠道多，资金压力小。4.购房者预期发生分化。5.土地市场趋于稳定，信贷支持逐渐收缩，投机受到遏制。6.调控力度越来越大，起到了一些作用，抵消了以上这些措施。2011年中国住房市场的预测。2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。理由有以下几点：1.中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；2.中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看，中央确实采取了见高就打，这一点也是非常重要的。3.预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；4.住房投机已经受到了抑制，住房消

4、费者的预期继续发生分化。5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束，这一点就可以避免到2010年那个矛盾的问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施，由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这个，所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架，其中一个很重要的原因就是第五点。中国房地产调控所面临的挑战主要有几个方面：第一个挑战，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是制度问题。目前对于这个问题大家意见比较一致，但是进一步提炼，还是不太一致。我们在房地产方面以及相关方

5、面制度还存在缺陷，这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲动，包括中央政府在内。国家为了刺激经济的增长，也有一个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的冲动，开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动，也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡，首先是供求结构的失衡，尽管供了很多，但是由于一些投机和投资总是跟不上现实的需求，在需求结构上也存在着这种，往往是投资者和投机者，他们的带动挤压了消费。在供给领域，尤其在中低档房，甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求，需求也存在失衡。第二个挑战，中国宏观经济现在一个重要的问题就是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年

6、我们的宏观投资增长可能要放慢，比如我们的动力不足，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。同时，明年还同时存在着通货膨胀的压力，通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。第三个挑战，多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在以下几点：1.土地资源稀缺的预期。2.中国城市化等因素；3.人民币升值预期；5.中国经济长期快速增长；6.媒体炒作；7.预期管理缺乏。把这个预期给扩大了，这个预期是调控房地产的面临的一个很大的挑战。第四个挑战，开发市场。房地产较高的行业毛利率，2009年毛利率50%以上，房地产进入门槛低，销售方式便于风险转嫁，大量企业向房

7、地产转移。房地产企业这几年迅速增加，中国民营企业经济最发达的省是浙江省，在2009年百强企业排名中有70%都涉足了房地产。另外，我们专门做了分析，许多跟房地产不相关的龙头企业、知名企业大量转入房地产领域。第五个挑战，货币供应宽松导致房地产市场资金暴增，流动性充裕，货币供应收紧并不到之房地产市场锐减。货币供应量的增加导致市场流动性充裕，开发商和购房人首先捕捉到信息开始入场成交，成交量的上升推动销售价格增长。对房地产市场是有影响，但是影响不像对一些中小企业那么严重。第六个挑战，土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决，土地融资助长地价上涨。这个最基本的制度设计短期内还没出来，所以有时候还会出现一些

8、推波助澜的现象。第七个挑战，房地产已经调控很久了，这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大，即使不会出现停止，但是也会出现一些削减的情况。比如，地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外，如果我们收紧了，经过一个周期以后会不会出现供给短缺。而在需求方面出现一个十字以后，到一定时期会不会有一个很强的增长。当然，这种调控对于中央政府也有一定压力。这是住房市场本身面临的很重要的问题，非常强的紧缩对各方都带来很大的压力。第八个挑战，目前保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施，但是目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立，现在推出的公租房的目标、主体都非常不明

9、确，所以保障房快速进展也有一定的问题。第九个挑战，目前调控本身目标不明确，任务不具体，政策不连续，责任不落实，执行力有待加强。第十个挑战，国际经济、全球金融、国际游资虎视眈眈对中国房地产的觊觎也是对房地产的重大挑战。面临的十大挑战是明年和今后房地产调控中的一些重要的棘手的问题。2011年和以后，我们调控的措施和政策建议有以下几点：1.增加调控任务：确保稳健增长，防止通货膨胀，调整经济结构，提升经济质量，遏制资产价格上涨。要把资产价格问题作为调控的重要任务之一。2.坚定调控的决心。现在各方和地方政府在博弈，有很多开发企业、投资者都在赌政府有没有决心、有没有意志。我们也存在着许多促进房地产健康发展

10、，调整房地产有效的条件和手段。中央国家，尤其是中央政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心。不动摇，不妥协、不松懈。3.明确调控的目标：政策目标应该保证“投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。对于不同的城市可以确定出不同的指导性的价格上涨目标或者变化目标。比如对一些房价过高、增长过快的就不能涨，必须降。但是对一些情况相反的，可以有一定的涨幅，这个涨幅一定要控制在城镇居民人均可支配收入之下。4.稳定调控政策。有时候我们宽松的政策不是给消费者带来好处，而是给投资者、投机者带来好处，这都是由于政策不稳定、不具体、不细化导致的，所以就需要稳定政策。同时要对市场预期的变化给予及时的引导，尤其是针对

11、市场的一些炒作和传言给予及时应对。我注意到今年中央政府有关部门这点做的非常成功，市场上有些人曾经放出一些传言来，想在市场上炒作，有关部门及时做出了回应。5.细化调控方案：针对未来可能出现的问题、为实现调控目标，需要将调控对象进一步细化，通过对供给、需求、区域、时间和产品的细化管理达到调控的目的。6.落实问责制度。实施目标管理，继续推进，实行目标责任制。7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投资，加快完善住房保障体系，明确主体，落实责任。我们计划是500多亿但是现在增加多800亿，但是这个还是远远不够，我认为还要再这个基础上翻一番。只有这个幅度达到足够的量，才能真正对市场起到一箭双雕的作用，一个

12、是有利于解决民生问题，另一个也能起到稳定市场的作用。中央如果拿出更多比例来，我想地方政府也能配套更多比例，形势会有很大改观。8.建立长效机制。包括改革土地、金融、财政、开发等等。这有一个过度的过程，但是宜早不宜晚。 下面是经典歌词100句，朋友们可以享受下，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！林夕经典歌词1、若只是喜欢，何必夸张成爱。林2、擦光所有火柴难令气氛像从前闪耀，至少感激当日陪着我开甜蜜的玩笑。失恋太少3、你是千堆雪我是长街，怕日出一到彼此瓦解。邮差4、谁能告诉我，要有多坚强，才敢念念不忘。当时的月亮王菲5、我愿意做你的老师，示范着执子之手如何解释，不愿为深奥的感情变白痴。诗人的情人

13、方大同6、有一梦便造多一梦，直到死别都不觉任何阵痛，趁冲动能换到感动，这愉快黑洞苏醒以后谁亦会扑空。梦死醉生张国荣7、谁能改变人生的长度，谁知道永恒有多么恐怖，但现实往往比命运还残酷，只是没有人愿意认输。无间道8、似等了一百年忽已明白，即使再见面，成熟地表演，不如不见。不如不见9、在有生的瞬间能遇到你，竟花光所有运气。明年今日10、害怕悲剧重演我的命中命中，越美丽的东西我越不可碰。其实我再去爱惜你又有何用，难道这次我抱紧你未必落空？暗涌11、黑了倦眼都侧耳倾听，让我做只路过蜻蜓，留下能被怀念过程，虚耗着我这便宜生命。路过蜻蜓张国荣12、如除我以外在你心，还多出一个人，你瞒住我，我亦瞒住我，太合

14、衬。原来我非不快乐，只我一人未发觉若无其事原来是最狠的报复。想哭13、闭起双眼我最挂念谁眼睛张开身边竟是谁。人来人往14、我想知如何用爱换取爱，如何赤足走过茫茫深海，超乎奇迹以外。当赤道留住雪花，眼泪融掉细沙，你肯珍惜我吗？当这地球没有花15、那日我狂哭不止，曾经差一点想过死，多少艰辛不可告人，多少光阴都因为等。奇迹16、爱若难以放进手里，何不将这双手放进心里。人来人往17、剪影的你轮廓太好看，凝住眼泪才敢细看。约定18、但凡未得到，但凡是过去，总是最登对。似是故人来19、无论热恋中失恋中，都永远记住第一戒，别要张开双眼。相爱很难20、得到，你的爱情，还要再得到你任性。一切，原是注定，因我跟你

15、都任性。明知故犯21、悲哀是真的，泪是假的，本来没因果，一百年后没有你也没有我。百年孤寂22、感情寻找它的模特儿，衣服挂在橱窗，有太多人适合，没有独一无二。香奈儿23、有生之年狭路相逢终不能幸免，手心忽然长出纠缠的曲线，懂事之前情动以后长不过一天，留不住算不出流年。流年24、不要我的我不要，不爱我的我不爱，把灯关上连背影都不会存在。不爱我的我不爱25、我们拥有的，多不过付出的一切。不爱我的我不爱26、可能在我左右，你才追求，孤独的自由。红豆27、拿下了你这感情包袱或者反而相信爱。邮差28、如能忘掉渴望，岁月长衣裳薄。再见二丁目29、不是爱不起，只是伤不起。伤不起30、就像蝴蝶飞不过沧海，没有谁

16、忍心责怪。蝴蝶31、爱是没名字的歌，留给这世上没名字的你。没名字的歌，无名字的你32、过去都已经过期，何必要跟自己过不去，还过得去，就值得恭喜。还过得去33、做最爱做的我没什么不敢，才是最大的力量，梦想的现场，每个人头上都有光环。梦想34、只想追赶生命里一分一秒，原来多麽可笑，你是真正目标。追35、但愿我可以没成长，完全凭直觉觅对象。模糊地迷恋你一场，就像风雨下潮涨。有心人36、趁冲动，能换到感动，这幻觉不去用苏醒以后难道你会哭出笑容。梦死醉生37、哭，我为了感动谁。笑，又为了碰着谁。路过蜻蜓38、我就是我，是颜色不一样的烟火。我39、从前到以后，一夜间拥有，谁说这不算相恋到白头。红颜白发40

17、、天爱上地，不会完全凭运气。这刻春光明媚，差点不忍记起。奇迹41、你离开了，却散落四周。左右手42、你这样恨我，好不好过，温馨被单，都变成负荷。你这样恨我43、十年之后，我们是朋友，还可以问候；只是那种温柔，再也找不到拥抱的理由。十年44、不信眼泪，能令失乐的你爱下去。难收的覆水，将感情慢慢荡开去。如果你太累，及时地道别没有罪。牵手来，空手去就去。玻璃之情45、感情不必拿来慷慨。因为爱，所以爱46、谁貌似花美艳？是谁努力照亮半边天？但是情无独钟，贪心的你偏爱哪一边？情无独钟47、谁亦记得不能容他宠坏，不要对他倚赖，感情随他出卖，若你喜欢犹大。情戒48、传说有一男一女同偕到白发之后才怀念刻骨铭心

18、的旧友，回头陪着那合照，一块将余生渡过。一千零一个49、爱是一段一段一丝一丝的是非，叫有情人再不能够说再会。天下有情人50、不爱就不爱，难捱就不捱。如果你是李白1.但凡未得到，但凡是过去，总是最登对。似是故人来所以和你生活的那一个，永远是second best 。2.无论热恋中失恋中，都永远记住第一戒，别要张开双眼。相爱很难爱情就是盲目的。能使爱情长久的方法，便是找片树叶来遮住眼睛。3.得到，你的爱情，还要再得到你任性。一切，原是注定，因我跟你都任性。明知故犯难怪李宗盛要说爱情是精神鸦片 。4.悲哀是真的，泪是假的，本来没因果，一百年后没有你也没有我。百年孤寂既是如此，何必执着？5.感情寻找它

19、的模特儿，衣服挂在橱窗，有太多人适合，没有独一无二。香奈儿这年头，哪有不二臣？（亦舒语）所以，没什么放不下的。6.有生之年狭路相逢终不能幸免，手心忽然长出纠缠的曲线，懂事之前情动以后长不过一天，留不住算不出流年。流年爱情有时徒有虚名，不过是一场宿命。7.不要我的我不要，不爱我的我不爱，把灯关上连背影都不会存在。不爱我的我不爱唱的容易做的难，谁又真能如此洒脱？8.我们拥有的，多不过付出的一切。爱情游戏中，永远只有十分之一的甜，剩下的十分之九，有苦，有涩，有酸，就是没有甜。9.可能在我左右，你才追求，孤独的自由。红豆拥有的时候永远不懂珍惜，人类通病。10.拿下了你这感情包袱或者反而相信爱。邮差拿开

20、旧的奶酪，才能得到新的。所以，谁动了我的奶酪，并不要紧。11.你喜欢不如我喜欢，你的不满成全我的美满。你喜欢不如我喜欢这样爱，会容易得多。12.就像蝴蝶飞不过沧海，没有谁忍心责怪。蝴蝶只要蝴蝶曾在沧海上飞过，就已足够，结果，永远没有过程重要。13.不要迷信情变等于灯灭，不要含泪直到与他肯定再不相见，爱恨无须壮烈，不随便狂热。情戒感情，只是人生中的一小部分，不要为它死去活来，让人看低。14.害怕悲剧重演，我的命中越美丽的东西我越不可碰。暗涌爱情虽然美丽，却是易碎玻璃。15 不要虔诚直到懂得怎样去爱魔鬼，纪念留给下世，不对别人发誓 。情戒要学会自己保护自己，也不要轻易对一段感情做出承诺，否则害人害

21、己。16.每个人都是单行道上的跳蚤，每个人皈依自己的宗教，每个人都在单行道上寻找，没有人相信其实不用找。单行道缘分可遇不可求。17.有一梦便造多一梦，直到死别都不觉任何阵痛，趁冲动能换到感动，这愉快黑洞苏醒以后谁亦会扑空。 梦死醉生人生得意需尽欢，莫使金樽空对月。感情是一个道理，愉快那么快，何必等到互相伤害？18.你这样恨我好不好过，温馨被单都变成负荷，当牧童害了绵羊难道觉得庆贺。你这样恨我本是相爱的人到最后却只能互相伤害，这是爱情最可悲的地方。19.你欣赏我因我本性不会改，别太认真认真怎可放开自在。寂寞有害爱一个人不见得是要在他的名前冠上“我的”二字，换言之，爱不是占有，所以给他多一点空间，

22、不要老想他按着自己的意愿改变 。20.相亲相爱倒不如想入非非真真假假也无所谓。想入非非有时候，性比爱重要。但要小心像蓝宇那样由性进入爱，那可就违背你游戏人间的初衷了。21.没有拥抱你只怕这个游戏代价不菲，没有爱上谁也该知道爱一个人好累。想入非非所以准备爱的时候，一定要看看自己有没有这个能力。22.从前和以后一夜间拥有，难道这不算相恋到白头 ，但愿会相信缠绵时分手，能令我减轻了内疚。红颜白发在爱到极至时分手，是最明智的选择。天长地久，只能让感情生锈。23.夜晚会面白天道别，才没有弱点。侧面真正爱一个人，千万别只看他侧面。更不能不看他的缺点，否则这将成为感情最大的弱点。24.你爱我爱不起，我怪你怪

23、不起。你爱我爱不起感情有时候也要讲究门当户对，这是知心灵和心志上的门当户对，要知道，陈家洛是配不起霍青桐的。25.我不完美，但你未见得很爱美。我想完美，难怪被你太早放弃。你爱我爱不起追求完美，有时反而会让爱情更快破碎。26.爱是一朵从天飘下来的雪花还没结果已经枯萎 ，爱是一滴擦不干烧不完的眼泪还没凝固已经成灰。天下有情人不是每一段情都一定会有结果。27.爱是一段一段一丝一丝的是非，叫有情人再不能够说再会。天下有情人这就是为什么不要随便发誓的原因，越脆弱的东西，变数就越多。28.若是要细水可以变长流，就像等他长出铁锈无法再分手。固定伴侣那又何苦？29.别离原为战胜与光阴的竞赛，每把声音定会嘱咐要

24、早出早回来，只是回头便知时代早不存在， 临别的激动和悲哀却可印证着爱。早去早回当你不能再拥有的时候，你唯一能做的，就是不要忘记。30.彼此相爱也许更爱自己。寂寞便找我任何人最爱的都只是自己，所以永远不要对别人说：我最爱的人是你或最爱你的人是我。31.传说有一男一女同偕到白发之后才怀念刻骨铭心的旧友，回头陪着那合照，一块将余生渡过。一千零一个早知今日，何必当初？32.游荡只不过为逃避，期待只不过为回味，即使给我盛放的蔷薇，贪恋的只怕是那愉快的气味。一枝花难怪最美的爱情到最后也只是一堆泡沫。33.谁亦记得不能容他宠坏，不要对他倚赖，感情随他出卖，若你喜欢犹大。情戒人生要有原则和底线，不能为了他牺牲你的一切，子君离开涓生并不一定就要自杀，她还可以过好她的下半生，只要她不再对别人倚赖。34.谁貌似花美艳？是谁努力照亮半边天？但是情无独钟，贪心的你偏爱哪一边？情无独钟大部分的男人都喜欢天使的面孔，婴儿的大脑，所以女人永远不可能事业和爱