上海市外资房地产开发企业基本情况

1、XX市外资房地产开发企业基本情况罗欣蟾一、外资房地产开发企业在XX市房地产业的地位统计资料显示：19月XX市外资房地产开发企业331家。此次调查向331家外资房地产开发 企业发放了调查表，共回收有效调查表243份，有效回收率为73.4%o在243家外资房地产开发企业中，有房地产开发项目262个，项目计划总投资1098.98亿元， 截至9月底累计完成投资768.29亿元，其中本年19月完成投资139.76亿元，占全市房地产开发 投资总额的13.9%。被调查的243家外资房地产开发企业建设的商品房施工而积19月达到979.89万平方米，占全 市商品房施工面积的9.9%。其中：商品住宅580.26万

2、平方米、办公楼1力.58万平方米、商业用房 114.42万平方米,分别占全市的8%、27.5%和11.9%。19月，在全市商品房销售而积中的7.7%是由被调查的243家外资房地产开发企业建设的，销 售而积总II- 159.22万平方米。其中，商品住宅销售而积114.61万平方米，占全市商品住宅销售面 积的6.2%：办公楼39.2万平方米，占40：商业用房2.32万平方米，占2.7% （见下表）。表 19月XX市外资房地产企业开发项目的施工面积、销售而积情况单位:万平方米施工而积销售而积类型全市全市“外资比重（）矽卜资比重（）商品房9904.25979.899.92057.95159.227.7

3、唯宅7249.19580.26&01834.64114.616.2办公楼646.75177.5827.597.6539.2040商业用房958.81114.4211.987.402322.7二、XX市外资房地产开发企业基本情况通过对此次有效调查表的汇总、整理和分析，结果显示：目前在XX市进行房地产开发的外资 企业队伍较为稳龙，港澳企业是XX市外资房地产开发投资的主体：6成以上外资房地产开发企业 的外方投资比例超过90%：外资房地产开发企业在XX市开发投资项目的平均规模相对较大，建设 项目的区域以内环线以内为主，非住宅项目比重高于全市平均水平：绝大多数外资房地产开发企业 看好XX市房地产市场的发

4、展前景，8成以上企业将维持或继续扩大投资开发房地产项目的规模， 并且多数企业表示将通过上地竞标方式进入XX市房地产市场。1. 243家外资房地产开发企业基本情况(1) 队伍较为稳定。从企业成立时间观察，1992年至1995年是XX市房地产开发的髙稣期， 在243家被调查的企业中，有144家在此期间成立，占59.3%,说明外资房地产开发企业的流动性 不是很大，整个外资房地产开发企业队伍较为稳泄。(2) 主要采取合资经营和独资经营的方式。外商房地产开发企业主要有中外合资、中外合作和独 资经营三种类型。随着对外商投资政策的放宽，外商在XX市设立的房地产开发企业主要是合资经 营和独资经营。在243家被

5、调査的外资房地产开发企业中，合资经营的企业占到48.6%,独资经营 企业占40.7%,合作经营企业占10.7%o(3) XX和澳门地区企业数量最多。从分国家(地区)的外资房地产开发企业看，243家企 业涉及16个国家和地区。英中，XX和澳门地区的企业数量最多，达到157家，占64.6%：其次是 英属维尔京群岛(英属维尔京群岛作为世界自由港，近年来各国投资商纷纷在那里注册并转向他国 进行再投资)34家，占14%：新加坡24家，占9.9%；日本和XX地区各6家，占2.5%；澳大利 亚4家，占1.6%；其他国家共计12家，占4.9%,港澳企业仍是XX市外资房地产开发投资的主体。(4) 6成以上外资房

6、地产开发企业的外方投资比例超过90%。在本次调查的243家企业中，有63.8% 的外资房地产开发企业的外方投资比例超过90%；外方投资比例不到50%的企业仅有36家，占 14.8%c从外资房地产企业的资金结构看，英资金来源主要是企业的注册资本。英中，全部来源于 外方注册资本的企业有78家，占32.1%：来源于中外双方注册资本的有83家，占34.2%：有82家 企业的资金来源除了注册资本，还包括企业的境内、境外借款，占33.7%。2. 项目开发的基本情况此次被调査的243家企业，近两年开发的房地产项目平均投资较大，项目主要集中在内环线以 内区域，而且非住宅项目的比重高于全市平均水平，半数以上项目

7、选择非全面销售方式。(1) 投资项目平均规模相对较大。从项目的投资规模看，全市房地产项目的平均投资规模 3.12亿元，此次被调查项目的平均投资规模达到4.2亿元，髙出全市平均水平的34.6%。英中，总 投资1亿元以下的项目只占全部项目总数的13.6%： 1亿元5亿元的项目占44%： 5亿元10亿元 的项目占24%： 10亿元20亿元的项目占13.6%： 20亿元以上的项目占4.8%,其中投资最高的项 目是位于浦东陆家嘴地区的环球金融中心，项目批准投资额达到84.54亿元。(2) 项目区域以内环线以内为主，非住宅项目比重高于全市平均水平。从近两年外资房地产 开发企业开发项目的区域和类型观察，外资

8、开发的项目区域以内环线以内为主，非住宅的比例超过 4成，髙于全市平均水平。具体来看，项目的区域分布呈现“内髙外低”格局，即越是中心区的比重 越高，项目在内环线以内、内中环线间、中外环线间、外郊环线间和郊环线以外的比例依次为57.6%、 16%、10.4%. 11.2%和4.8%。从项目类型看，住宅、别墅、办公楼、商业用房和酒店分别占被调查 项目总数的49.6%、8.8%, 24.8%、11.2%和 5.6%。(3) 半以上项目选择非全面销售方式。按外资房地产开发企业开发项目的销售出租方式分, 有46.4%项目选择出售，36%的项目采取部分出售、部分岀租，17.6%的项目则是全部岀租。一半以 上

9、的项目选择非全而销售的方式，与目前市场上多数开发企业主要采取销售的经营模式有所不同。 这主要是外资房地产开发企业出于长期经营的考虑，并且与外资房地产开发企业开发非住宅用房的 比重较高有较大关系。从项目销售情况看，外资企业同样受到这一次房地产宏观调控政策的影响，表现为调控前开始 销售的项目完成销售的比例较髙，调控政策出台后开始销售项目的销售业绩一般，而2006年之后 开盘的项目销售情况更显平淡。就销售价格来看，一般均略髙于其他同类地区、同类物业房屋的价 格。4. XX市外资房地产开发企业对当前XX市房地产市场的判断及今后的投资意向(1) 倾向继续投资开发非住宅房地产项目。据调查，有17.3%的企

10、业今后两年内将扩大房地 产开发投资的规模，68%的企业将维持目前的投资规模，14.7%的企业将压缩投资规模。对于外资房地产开发企业的投资偏好，通过调查，有28.8%的企业选择商品住宅项目，24.3%选择 办公楼项目，近10%选择洒店或酒店公寓项目作为今后开发的方向，20%左右将投资开发商业用房 项目。总体而言，7成以上的外资房地产企业倾向继续投资开发非住宅项目，这与其经营理念和产 品设计有比较大的关系。(2) 首选参与土地竞标方式进入XX市房地产市场。参与丄地竞标进入XX市房地产市场是 想继续在沪参与房地产开发的外资房地产开发企业的首选方式，其占到被调查企业的56.4%,其次 是收购英他企业股

11、权以及承接烂尾楼项目进行重新开发。另据了解，目前外资房地产开发企业除了 通过以上渠道进入XX市房地产市场外，还有参股境内房地产开发企业间接投资、购买在建项目或 者成熟物业(这主要集中在商业用房和办公楼项目)等方式进入XX市房地产市场。(3) 近8成企业继续看好XX市房地产发展的前景。调査结果反映，外资房地产企业对XX 市房地产市场发展的前景总体看好，认为很有发展潜力和较有发展潜力的企业占全部被调查企业的 77%,认为一般的占22.2%,仅有2家企业（占0.8%）认为没有发展潜力。虽然，绝大多数外资企 业对XX房地产的发展前景持乐观的态度，但也提及对某些方面的担忧，包括基础设施的日益紧X、 XX

12、市人力及商务成本较髙、部分区域地产项目有供大于求的隐忧等。三、加强政策配合，内外兼顾应对国际竞争环境客观地说，外资房地产企业进入XX,对繁荣XX房地产市场作岀了一立的贡献。一是在XX 房地产市场发展的早期，外资的进入为发展XX市房地产市场提供了宝贵的资金。二是外资房地产 开发企业的进入，促使境内企业不断改善经营、强化管理，在竞争中提高房地产产品的品质。三是 多元投资主体带来的市场竞争，最终提升XX市房地产业的市场化程度。四是外资房地产企业的建 立也为XX市提供不少的就业机会，解决了部分人员的就业问题。与此同时，外资的进入对XX房地产业发展也带来了一泄的挑战。一是挤岀效应，一批资金实 力雄厚的外资企业进入，挤压实力相对弱小的境内企业。二是由于外资开发的房产项目大多数是高 档住宅和办公商业项目，英带来的比价效应在一立程度上推髙XX市的房价。三是部分外来短线投 机资本容易搅乱房地产市场经济，从而产生泡沫。因此，在对待外资流入XX市房地产领域的问题 上，应注意趋利避害。对正常的投资行为应予以积极引导，并一视XX地给予国民待遇：合理地提 高外商投资房地产市场的准入门槛，以阻击外来短线投机的资本。随着加入世贸组织缓冲期的临近，XX市房地产业必须做好