广州市天河南公交站改造项目实施方案

1、广州市天河南公交站改造项目实施方案广州交通信息化建设投资营运有限公司二四年三月二十六日目录第二部分项目开发篇.1一、市场调研.11、广州市综合情况概述 .1、广州市简介 .1A、广州市2003年经济情况概述 .1B2、广州市天河区综合情况概述 .12A、天河区简介 .12、本项目周边环境调研 .14BC、本项目周边主要商业物业调查 .17二、土地价值分析 .201、土地个别因素分析 .20、地理位置20A.、地块现状21B.C、周边环境 .21D、城市规划 .23E、地块的规划设计要点 .242、土地优劣势分析.243、项目发展建议 .25、开发物业类型25A.、公交营运调度枢杻 .25BC、

2、汽车配套服务业 .26D、办公写字楼租赁 .264、优选方案进行项目投资概算（不含地价）.27、综合项目建筑成本估算 .27A、财务费用28B.C、管理费用 .29D、加油站 (LPG).29E、项目开发总投资（不含地价） .295、项目未来租价预测 .30三、项目经营策划方案（建议案）.311、项目经营策划方案概述 .312、物业定位.323、经营模式.324、合作方式.335、营业方式.336、目标客户群体 .347、经营范围358、优质服务359、配套设施3510、经营推广策略36四、项目投资初步分析371、项目总投资估算372、投资利润额383、投资利润率384、投资回报率385、盈亏

3、平衡点39A、成本回收年限的盈亏平衡点39B、项目盈亏平衡点分析406、敏感性分析417、项目风险分析418、项目风险规避429、项目假设和限制条件42五、项目经营期限与利润分析44六、对未来经营发展的设想44第二部分项目开发篇一、市场调研1、广州市综合情况概述A 、广州市简介广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温 22.9摄氏度，平均相对湿度为77% ，市区年降雨量为170

4、0毫米以上。广州市辖十区和两个县级市，总面积 7434.4 平方千米，共设 117 个街道办事处、 64 个镇。 2002 年末总人口 720.62 万人，市区平均每天流动人口约 292 万人。市辖十区面积 3718.5 平方千米，年末人口 583.89 万人；市辖两个县级市面积 3715.9 平方千米，年末人口 136.73 万人。B、广州市 2003 年经济情况概述综合部分国民经济快速增长。据初步核算，2003年广州市生产总值（GDP ）3466.63亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%，增长速度创 8 年来新高，在国内大城市中位居前列。 按户籍人口计算的人均生产总值达到 4.79

5、万元，增长 14.0% 。按当年平均汇率折算，约合 5793 美元。产业结构调整步伐加快。 从三次产业情况看， 第一产业实现增加值 104.14 亿元，比上年下降 0.3% ；第二产业实现增加值 1504.89 亿元，增长 21.4% ；第三产业实现增加值 1857.60 亿元，增长 11.0% 。第一、二、三次产业增加值占全市生产总值的比重由上年的 3.4:40.9:55.7调整为 3.0:43.4:53.6，第二产业的比重提高了2.5 个百分点。居民消费价格总水平略有上升。 2003 年，城市居民消费价格总水平比上年上升 0.1% ，农村居民消费价格总水平比上年上升0.7% 。生产领域价格

6、有升有降。 工业品出厂价格比上年下降 0.4% ，原材料、燃料、动力购进价格上升 5.7% ，农业生产资料价格上升1.6% 。就业规模不断扩大，再就业工作取得新进展。 2003 年末，全市从业人员 537.75 万人，其中城镇从业人员 283.92 万人，比上年末增加 30.15 万人。在全市从业人员中，年末职工总人数 188.79 万人，比上年末增加 11.06 万人；全市城镇私营从业人员和个体劳动者 89.44万人，比上年末增加18.31万人。全年安置城镇失业人员15.90万人就业，年末城镇登记失业率为3.57%（含“城中村”农转居登记失业人员）。工业和建筑业部分工业经济强劲发展。 200

7、3年，广州市工业呈现速度快、 结构优、动力足、效益好的良好发展态势。全市实现工业增加值1336.48亿元，比上年增加 267.46 亿元，增长 24.3% ；实现工业总产值 4705.91 亿元，比上年增加 917 亿元，增长 26.5% 。工业产品销售率达 98.0 % 。在工业总产值中：股份制企业完成产值 798.81 亿元，增长 31.0% ；外商及港澳台投资企业完成产值 2814.80 亿元，增长 30.7% ；国有及国有控股企业完成产值 1251.84 亿元，增长 25.4% ；大中型企业完成产值 2646.83 亿元，增长 40.9% ；市属企业完成产值 4264.56 亿元，增长

8、 28.0% 。工业重工化取得新进展。2003年，全市完成轻工业总产值2375.30亿元，比上年增长 22.1%；重工业总产值 2330.61亿元，增长 32.0% ；重工业增速比轻工业快9.9 个百分点，轻、重工业总产 值 占 全 市 工 业 总 产 值 比 重 由 上 年 的53.3:46.7调 整 为50.5:49.5，重工业比重提高2.8 个百分点。电子、汽车制造、石油化工三大支柱产业规模以上企业共完成工业总产值 1610.07 亿元，增长 48.1% ，占全市规模以上工业总产值的比重为 40.1% 。其中汽车制造业完成产值 462.43 亿元，增长 68.3% 。全市实现高新技术产品

9、产值 1094.31 亿元，增长 37.6% ，占全市工业总产值的比重为 23.3% ，比上年提高 2.3 个百分点。主要工业产品产量保持较快增长。其中服装、合成洗涤剂、汽车、摩托车、家用电冰箱、房间空气调节器、移动电话机、传真机等产品产量增幅在 30% 以上。2003广州市主要工业产品产量统计表产品名称单位软饮料万吨啤酒万吨服装万件人造板万立方米发电量亿千瓦时合成洗涤剂万吨中成药吨轮胎外胎万条成品钢材万吨汽车万辆轿车万辆家用电冰箱万台房间空气调节器万台电话单机万部移动电话机万部传真机万部微型电子计算机万部彩色电视机万部摩托车万辆电梯台钢琴架产量比上年增长（ % ）143.4918.391.9

10、913.97734436.345.9226.633517.573.21.0倍402803.6550.3313.5360.2728.318.994.518.331.1倍126.6167.9221.9549.4670.3318.6520.882.5倍36.981.4倍35.4220.429.5512.2145.7535.9906920.4826563.2工业经济效益总体水平大幅提高。2003年，全市规模以上工业企业经济效益综合指数为 177.9 ，比上年提高 25.4 点，分别比全国、全省平均水平高 33.2 个和 25.8 个点。其中国有及国有控股工业企业经济效益综合指数为 227.4 ，高于全

11、市平均水平 49.5 个点。全市规模以上工业企业实现利润总额 318.47 亿元，增长 53.4 % ；亏损面 17.8% ，比上年下降 1.3 个百分点。建筑业生产平稳发展。 全市完成建筑业增加值168.42亿元，比上年增长 0.7% ；建筑安装工作量641.58亿元，增长 6.1% 。固定资产投资部分全社会固定资产投资增长较快。 2003 年广州市完成全社会固定资产投资 1157.77 亿元，比上年增长 14.7 % 。其中基本建设投资完成 454.45 亿元，增长 59.9% ，占全社会固定资产投资总额的39.3%，是支撑投资较快增长的主要动力；更新改造投资完成188.61 亿元，比上年

12、增长 3.0% ，占全社会固定资产投资的 16.3% ；房地产开发投资完成 405.94 亿元，比上年下降 4.8% ，占全社会固定资产投资的 35.1% 。民间投资稳步增长。全年民间固定资产投资达 443.70 亿元，增长 9.3% 。2003年，全市完成工业固定资产投资181.66亿元，增长17.7% 。在工业固定资产投资中，制造业完成投资154.90亿元，增长 9.2% ，其中汽车制造业投资发展迅猛，完成投资 40.73 亿元，增长 94.8% 。交通运输、仓储和邮政业完成投资 146.69 亿元，增长 32.7% ；水利、环境和公共设施管理业完成投资 140.78 亿元，增长 70.7

13、% ；教育完成投资 76.06 亿元，增长 1.4 倍；建筑业完成投资 46.23 亿元，增长 24.9% ；批发和零售业完成投资 15.64 亿元，增长 5.3% ；科学研究、技术服务和地质勘查业完成投资 15.11亿元，增长 3.4 倍。重点建设项目进展顺利。2003 年，水利环境公共设施管理业、交通运输仓储邮政业、 制造业重点项目投资分别占全市重点建设项目投资的 54.2% 、29.4 % 和 12.7% 。广州市重点建设项目完成固定资产投资 193.64亿元，占全市基本建设和更新改造投资额的比重为30.1 % 。地铁 3 号线、广州白云国际机场迁建、新机场高速公路北延线南段工程、 西朗

14、、沥滘、猎德污水处理工程、 广州本田汽车扩建、本田轿车出口基地等建设项目进展较快。商品房销售平稳。 2003年，全市商品房实际销售（交楼）面积为 780.23 万平方米，实际销售（交楼）合同金额为 330.80 亿元，分别增长 7.2% 和 8.2% 。商品房预售面积为 626.13 万平方米，比上年下降 4.3% ；预售合同金额为 304.04 亿元，比上年增长2.4% 。国内贸易部分消费品市场稳步增长。2003年全市实现社会消费品零售总额1494.27亿元，比上年增长 9.0% 。其中贸易业零售额1183.38亿元，增长 10.0%；餐饮业零售额281.85亿元，增长 6.0% ；其他行业

15、零售额 29.04亿元，增长0.8% 。限额以上批发零售贸易餐饮业实现零售额 427.87亿元，增长 13.3%，占全市社会消费品零售总额的比重由上年的27.6% 上升到 28.6%。在限额以上贸易企业商品零售额中，机电产品及设备类、石油及制品类、家用电器和音像器材类、化妆品类及日用品类的商品销售增长较快，分别增长10.1% 、58.2% 、24.7% 、16.8%及 35.0% 。商品交易市场成交活跃，全年亿元以上商品交易市场96 个，比上年增加 1 个；总成交额 452.17 亿元，比上年增长 10.4% 。对外经济部分外贸进出口持续快速增长。2003年，全市海关进出口总值为349.44亿

16、美元，比上年增长25.1%。其中海关进口总值180.55亿美元，增长 27.6 % ；海关出口总值 168.89亿美元，增长 22.6% 。从出口方式看，一般贸易出口 61.29亿美元，加工贸易出口 105.57亿美元，分别增长13.0 % 和 29.1 %。从出口主体看，国有企业和三资企业出口分别占全市出口总额的 33.5% 和 59.1% 。私营企业出口虽然只占 3.6% ，但增长迅速， 比上年增长 3.3 倍。从出口产品看，高技术产品出口增长 92.7% ，机电产品出口增长 41.1% ，服装、鞋和纺织品等传统大宗出口商品分别增长4.7% 、 4.7% 和8.1% 。从出口市场看，对欧盟

17、、美国和日本三大主要贸易伙伴的出口增势强劲，分别增长46.8% 、27.1%和 25.9% 。利用外资呈现总量多、制造业项目多、大项目多的特点。 2003 年，全年合同利用外资金额为 40.22 亿美元，比上年增长 27.0 % ，其中外商直接投资金额为 35.11 亿美元，增长 16.1% 。实际利用外资金额为 30.64 亿美元，其中外商直接投资金额为 25.81 亿美元，分别增长 15.5% 和 13.0% 。外资投向制造业的力度加大，制造业合同直接利用外资占全市合同直接利用外资比重达 65.7% 。全市新批和增资超过 1000 万美元的项目 125 个，合同外资金额 18.54 亿美元

18、。目前，世界 500 强大企业已有 115 家进入广州，投资设立 204 个项目，投资总额达 58.2 亿美元。国际经济技术合作进一步加强。2003年，对外承包工程和劳务合作业务均有较大发展，完成对外承包工程和劳务合作营业额1.09亿美元，增长 19.8% ；派出工程劳务人员 3237 人次，增长 35.4% ；年末在外人数 4080 人，增长 20.8% 。金融、证券和保险部分金融形势稳定。 2003年末，广州地区金融机构本外币存款余额为 9379.61 亿元，贷款余额为 6742.81 亿元，分别比年初增长 13.9% 和 17.3% 。本外币存款余额中， 人民币存款余额为 8676.72

19、 亿元，比年初增长 15.4% ，新增存款 1158.01 亿元。其中企业存款 3174.03 亿元，比年初增长 8.6 % 。本外币贷款余额中人民币贷款余额为 6127.27 亿元，比年初增长 16.1% ，新增贷款 850.88亿元。在各项贷款中，中长期贷款余额及增速均大于短期贷款。中长期贷款余额为2780.46亿元，比年初增长19.2%；短期贷款余额2463.66亿元，比年初增长7.5% 。在短期贷款中，工业贷款和私营企业及个体贷款增长较快，分别比年初增长12.4% 和 83.4%。各项外币存款余额为82.04亿美元，比年初下降2.3% ；贷款余额为 64.22 亿美元，比年初增长 29

20、.2% 。2003 年末，全市共有各类金融机构营业网点 2403 家，外资金融机构（不包保险和证券机构）在广州设立的分行和办事处达 28 家。至2003年末，广州市在深、沪两证券交易所上市的公司共20家，股票22 只。全市有证券公司4 家，证券营业部116个。全年广州地区国家银行发行国库券96.91亿元。保险市场不断扩大。全年保费收入 117.28 亿元，比上年增长 17.4% 。其中财产险保费收入 35.12 亿元，增长 24.5% ；人身险保费收入 82.16 亿元，增长 14.6 % 。至 2003 年末，全市共有各类保险营业网点 144 家，外资保险机构在广州设立的分公司和代表处达 1

21、3 家。城市建设和环境保护部分城市建设发展加快。 2003 年全市用于城市建设的固定资产投资（未包括城市维护费）达 160 亿元，比上年增长 16.2% 。城市交通路网不断完善，城市道路面积达 6370 万平方米，增长 2.8% 。供水综合生产能力达 513 万立方米 / 日，与上年持平。 城市供电、供气能力不断增强。供电量达 302.99 亿千瓦 . 时，增长 18.5%；煤气销售量达 1.94 亿立方米，增长16.8%。城市生态环境继续改善。2003年，全市森林覆盖率达41.4% ，新增城市园林绿地面积达 1508 公顷，新增公共绿地面积539 公顷，新增公园 12 个，人均公共绿地面积（

22、十区口径）9.44平方米，绿化覆盖率（十区口径）达 34.2% ，建成区绿地面积达184 平方公里。空气环境质量保持在国家规定的良好水平，噪声污染持续9 年下降。市区共建成烟尘控制区14 个，覆盖率达100% ；环境噪声达标区25 个，覆盖率达 79.0% 。全市废水、 废气中的主要污染物排放总量控制在广东省规定的排放总量指标内。汽车尾气达标率达83.6%，比上年提高2.5个百分点。生活垃圾处理率达100%。人民生活和社会保障部分2003年末，全市总人口725.19万人，比上年末增加4.57万人。全市人口出生率7.9 ，人口自然增长率2.2 。城乡居民生活水平稳步提高。 2003 年，全市职工

23、工资总额 533.55 亿元，比上年增长 17.65% 。职工平均工资为 28237 元，增长 10.4% 。据抽样调查，城镇居民人均可支配收入为 15003 元，增长 12.1%。农村居民人均纯收入为6130元，增长 5.1% 。 12月末，城乡居民人民币储蓄存款余额为3727.33亿元，比年初增长19.0% 。居民收入的持续提高促进了消费层次和结构的提升。2003年，城镇居民人均消费性支出为11571元，增长 8.4% 。城镇居民恩格尔系数按原口径计算为36.8% ，按新口径（人均消费性支出不包括居民自有房虚拟房租折算）计算为38.9% ，比上年下降 2.1 个百分点。交通与通讯类支出14

24、05元，增长 18.5%；医疗保健类支出 729 元，增长 23.0 % ；居住类支出 1169 元，增长 19.1% ；娱乐教育文化类支出 1884 元，增长 7.6% 。城市居民家庭对电脑、移动电话和汽车等科技含量较高的产品的消费需求不断增加。近年来，随着消费结构的逐步转型，旅游、教育、文化、信息等服务性消费进一步扩大。在城镇居民人均消费性支出中， 服务性的消费支出所占比重达 33.9% 。农村居民人均生活消费支出 4116 元，比上年下降1.6% 。主要原因是农村私人建房得到有效控制，农户建房减少，住房支出下降所致。农村居民人均食品类支出 1806 元，减少 3.8% 。人均医疗保健类支

25、出 244 元、交通通讯类支出 475 元、文教娱乐类支出 606 元，比上年分别增长 46.4% 、31.0% 和 21.0% 。城乡居民居住条件进一步改善。 城市居民人均居住面积从上年末的 15.67 平方米提高到本年末的 17.31 平方米；农村居民人均居住面积由上年末的 34.97 平方米提高到本年末的 36.01 平方米。房地产近期状况部分2003 年 10 月，广州市房地产开发投资额达到 33.39 亿元，较上月增长 24.22 ，全市预售商品房总销售面积高达58.19万平方米，较上月增长80.15 ，销售金额23.01亿元，较上月增长59.79 。商品房新开工面积41.22万平方

26、米，竣工面积更是达到82.43万平方米，而由于发展商竞相推出优惠活动，将 10 月份住宅价格大大拉低，下跌至本年度最低点3772 元/ 平方米。2002年 7 月 2003年 10月全市预售商品房成交价格走势图进入十月以后， 本年度第二个销售旺季来到， 10 、11 两个月中，各发展商纷纷祭出销售法宝，各种促销活动令广大消费者得到了实惠，发展商回笼了资金， 更是使得楼市呈现出交投两旺的良性循环局面。2、广州市天河区综合情况概述A 、天河区简介天河区位于广州市老城区的东部，西与东山区、越秀区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；北与白云区毗邻；东与黄埔区相连，处于广州市域的几何中心位置。根据广州市总

27、体规划， 天河区的西部属于城市中心区大组团， 其功能定位为城市的政治、 文化和对外交往的中心；东部属于城市东翼大组团，其功能主要是现代化工业区。天河区得天独厚的地理位置使其在过去的十几年里获得了社会、 经济的迅速发展，也将是其今后经济发展和城市建设的主要动力。经济发展速度快天河区自1985年建区以来，经济发展速度非常快，综合实力不断增强。 1996 年天河区生产总值位居广州市八个区的首位。此外，天河区经济结构较为合理，高新科技和第三产业发展较快。1994 年第三产业在国民生产总值中的比重为46.88%，并且这一数字呈上升趋势。综合经济实力的提高为天河区社会、 文化发展和城市建设提供了良好的基础

28、， 也成为其社会经济进一步发展的有利条件。参见：表 11998 年天河区国民经济主要指标表科技力量雄厚天河区内大专院校、 科研单位、大中型企业和文化场所高度集中。区内有 22 所高等院校、 34 间科研院所、 60 多家大中型企业，还有国家级的广州市天河高新技术开发区和闻名的科 技一条街，拥有 800 多家科技企业， 300 多家“三资”企业，各类科技人才 2 万多人，其中高中级职称的有 1 万多人。区内还有活跃的科技市场和灵通的信息网络， 全国乃至世界水平的高新技术都可以在这里交易和获取。密集的科技设施和人才为天河区社会经济的发展提供了有力的智力支持。基础设施和公共设施较齐备天河区公共设施较

29、集中。 除上述的科技设施以外，天河区还拥有天河体育中心、华南植物园、麓湖公园、东郊公园、市老干活动中心、市儿童活动中心、广州世界大观园和广州跑马场等一批市级文化娱乐设施。 天河区交通便捷。 辖区内有广州大道、中山大道、黄埔大道等 7 条与市区及市外紧密相连的道路 , 有横贯全区的广深双轨铁路，又是广深、广珠、广汕、广韶、广赣五大公路的出口处。 广州火车东站位于天河区内， 全国第一条准高速铁路广州段、广州地铁 1 号线东部始发站和广州市环城高速公路东环、 北环部分也己建成。此外，天河区的水、电、通讯、燃气等基础设施及海关、工商、税务等办事机构日趋完善。密集的公共设施和较齐备的基础设施使天河区具有

30、较好的投资环境， 成为社会经济进一步发展的物质基础。土地资源丰富天河区地域辽阔，辖区总面积达 147.77 平方公里。其中己建成区 61.65 平方公里，占 41.7% ，耕地 12.71 平方公里，占 8.6% ，坡度大于 25% 的不宜建设用地 42 平方公里，扣除山林、保护农田及水域等不可建设用地，仍有约 31 平方公里的大量土地可供开发利用。 目前天河区大量土地的利用强度较低， 再开发的潜力很大。随着城市土地有偿使用制度和房地产开发的不断推进，将有效地增加城市建设资金的来源， 改善城区面貌， 推动城市建设的发展。B、本项目周边环境调研天河城和宏城广场（临拆迁）带来的影响天河城已发展成为

31、新的商业中心，在天河城的带动下， 周边商用物业的开发速度加快，一些住宅的底层改建成商铺，用于出租，商铺开始连片成网，吸引了不少商家和消费者。天河城广场据了解，六运小区原没有群楼商铺的配置， 天河城和宏城广场开业后，有商家看准商机，把六运小区沿天河南一路的首层住宅买下，并把物业性质由住宅改为商铺， 进行出租。天河城和宏城广场商圈为其带来大量人流，商铺生意越做越旺，铺租也越升越高。而该路段铺租也与两个商场关系密切， 东段天河城对面的商铺租金最高， 约 500 元平方米，中段宏城广场对面的商铺租金约 400 元平方米，而西段与正佳广场相对的铺位租金则为 300 元平方米。天河城商圈也带动了六运小区区

32、内商业。 六运小区本身常住人口多，需要小区式消费； 而在天河城和宏城广场和体育西路商铺工作的人员数目也非常庞大， 由于天河城广场一带饮食等消费较高， 不少商圈内的工作人员都喜欢在六运小区消费， 造就了现在六运小区的商业氛围。目前，小区内也出现了大包租商购买首层物业统一出租的投资现象，也有不少业主办理“临租牌 ”把首层住宅改为商铺出租。天河城周边街铺租金快速攀升体育西路周边受商业人气的影响， 已形成餐饮一条街的氛围， 如蒙地卡罗、麦当劳、肯德基、绿茵阁、大和寿司等已在此开设分店，天河南一路的仙踪林更是众多连锁店中效益最好的一间， 不少餐饮业经营者都希望能进驻这里分得一杯羹。现在的铺租已是前几年的

33、两倍多， 在地铁开通前， 体育西和天河南一路商铺的月租只是 100 元平方米，但地铁开通铺租也随之快速攀升，现在一间新开张的东南亚餐厅， 400 平方米左右的面积， 月租就在 20 万元左右，顶手费也要近百万元。而另一间不能做餐饮的中型铺，月租也要 200 元平方米。体育西的铺位大多是 100 300 平方米的大铺位，靠天河路的北段租金普遍在 300 500 元平方米，转手费也大多近百万元，但仍有供不应求的情况。 而靠近黄埔大道的体育西末段一带， 则以新项目的裙楼商铺为主，租价稍低，约 200 元平方米左右，如骏汇大厦的一二层商铺刚租给一间 KTV ，月租不超过 20 万元。虽然天河城周边商铺

34、租金高， 但由于生意兴旺，商铺求远大于供。天河南一路和小区内南北向的主道路甚少有商铺放出， 而求铺者却很多，如果有一个商铺放租， 也会有好几个商家争抢，更有不少商家会主动找商铺租客商谈分租或者顶手。据了解，小区内一个 10 平方米左右商铺转手费已达 2 万元，而个别旺铺转租， 新租客不仅向原租客交“贵租”，还要给转手费，这是商铺转租中少见的。C 、本项目周边主要商业物业调查正佳广场调研表名 称正佳广场所属商圈天河区 CBD地理位置天河路体育中心正对面商业类型超大型综合商业发展商广州市正佳企业有限公司经营档次亚洲第一代理商营业面积30 万平方米层数层高7 层裙楼商场、 30 层超甲级写字楼、48

35、 层酒店装修标准豪华装修商务公寓硬件设施1500 位置的停车场、大型棕榈广场、中国最高的音乐喷泉等一层售价7 万元/M2二层售价三层售价2四层售价一层租金900元/M2二层租金400元/M2三层租金400元/M2四层租金400元/M2经营类别未知经营类别未知经营类别未知经营类别未知分割形式独立分割形式独立分割形式独立分割形式独立分割面积10100 M2分割面积10100M2分割面积10100M2分割面积10100M2空置情况据目前资料统计，供不应求；天河城调研表名 称天河城所属商圈天河区 CBD地理位置正佳广场西面商业类型大型综合商业发展商广州天贸集团经营档次高代理商营业面积近 30 万层数层高49 层装修标准豪华硬件设施广场、大型停车场一层售价二层售价三层售价四层售价一层租金800元/M2二层租金300元/M2三层租金300元/M2四层租金300元/M2经营类别综合经营类别综合经营类别综合经营类别综合分割