物业管理优秀项目综合评分标准

1、个人收集整理 勿做商业用途湖南省物业管理优秀项目（综合）评分标准序号标准内容规定分值评分细则考评分扣分原因基础管理211、按规划要求建设， 房屋及配套设施 投入使用1符合 1.0 ，不符合 02 已办理接管验收手续1符合 1.0 ，不符合 0.33、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合 1.0 ，不符合 0.44、建设单位在租售物业前 . 与选聘地 物业管理企业签订物业管理合同 . 双 方责权利明确1符合 1.0 ，基符合 0.5 ，不符合 05、在房屋销售合同签订时， 购房人与 物业管理企业签订前期物业管理服务 协议双方责权利明确1符合 1.0 ，基符合 0.5 ，不符合 06、建立专

2、项维修资金， 其管理、 使用、 续筹符合有关规定1符合 1.0 ，已建立但管理、使用、 续筹不符合规定扣 0.5 ，未建立 07、房屋使用手册、 装饰装修管理规定 及业主与使用人公约等各项公众制度 完善完善1完善 1.0 ，基本完善 0.5 、不完善 08、业主委员会按规定程序成立、 并按 章程履行职责1符合 1.0 ，基符合 0.5 ，不符合 09、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同、双方责权利明确1符合 1.0 ，基符合 0.5 ，不符合 010、物业管理企业制定争创优秀项目 计划和具体实施方案、并经业主委员 会同意1符合 1.0 ，不符合 011、非住宅项目物业管理建立健全各 项管

3、理制度、各岗位工作标准，并制 定具体地落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全 1.0. 主 要检查 : 物业管理服务工作程序、 质量保证制度、收费管理制度、 财务制度、岗位考核制度等每发 现一处不完整规范扣 0.2 ；未制 定具体地落实措施扣 0.5 ，未制 定考核办法扣 0.512、物业管理企业地管理人员和专业 技术人员持证上岗：员工统一着装， 佩带明显标志，工作规范、作风严谨1管理人员、专业技术人员每发现1 人无上岗证书扣 0.1 ；着装及标志符合 0.3. 不符合 0个人收集整理 勿做商业用途13、物业管理企业应用计算机、智能 化设备等现代化管理手段，提高管理 效率1符合 1.0 ，

4、基符合 0.5 ，不符合 014、物业管理企业在收费、 财务管理、 会计核算、税收等方面执行有关规定； 至少每半年公开一次物业管理服务费 用及维修基金收支情况1执 行有 关规 定 0.5，未 执 行 0；公开 0.5 ，未公 开 015、房屋及其共用设施设备档案资料 齐全，分类成册、管理完善，查阅方 便1包括房屋总平面图、 地下管网图， 房屋数量、种类、用途分类统计 成册、房屋及共用设施设备地设 计安装图纸资料和台帐：每发现 一项不齐全或不完善扣 016、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便1每发现一处不符合扣 0.217、建立 24 小时值班制度， 设立服务 电话、接受业

5、主和使用人对物业管理 服务报修、求助、建议、问询、质疑、 投诉等各类信息地收集和反馈 . 并及 时处理，有回访制度和记录2符合 2.0 ，没有值班制度口 0.5 ， 未设服务电话扣 0.5 ，发现一处 处理不及时扣 0.2 ，没有回访记 录每次扣 0.118 定期向业主和使用人发放物业管 理服务工作征求意见单，对合理地建 议及时整改满意率达 95%以上1符合 1.0 ，基符合 0.5 ，不符合 019、建立并落实便民维修服务承诺制、 零修急修及时率 100%，返修率不高于 1%，并有回访记录1建立并落实 0.5 ，建立但未落实 扣 0.2 ，未建立扣 0.5 ；及时率符 合 0.2 ，每降低

6、1 个百分点扣 0.1 ； 返修率符合 0.2 、不符合 0；回访 记录完整 0.1 、记录不完整或无 回访记录 0房屋管理与维修养护111、区内各建筑物标志明显、 设立引路 方向平面图和路标、驻非住宅项目各 单位名录标识在区内明显位置 . 企业 铭牌及各类标识牌统一有序1符合 1.0 ，发现一处标志不清或 没有标志扣 0.2个人收集整理 勿做商业用途2、无违反规划私搭乱建， 无擅自改变 房屋用途现象1符合 1.0 ，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣 0.53、房屋外观完好、 整洁， 外墙是建材 贴面地、无脱落；是玻璃幕墙地，清 洁明亮、 无破损； 是涂料地， 无脱落、 无污渍、无纸

7、张乱贴、乱涂、乱画和 乱悬挂现象2符合 2.0. 房屋外墙是建材贴用地 每发现一处落扣 0.2 ，是玻璃幕 墙地每发现一处破损或污垢扣 0.2 ，是涂料地每发现一处褪色不 一致扣 0.2 ；每发现一处纸张乱 贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.24、室外招牌、 广告牌、 霓虹灯按规定 设置，保持整洁统一美观，无安全隐 患或破损1符合 1.0 、未按规定设置 0；按规 定设置，但不整齐或有破损每处 扣 0.1 、有安全隐患每处扣 0.55、空调安装位置统一， 冷凝水集中收 集，支架无锈蚀1符合 1.0，每 发现 一 处不符合扣0.16、区内住宅封闭阳台统一有序， 色调 一致，不超过出外墙面；除建筑设计

8、 有要求外，不得安装外廊及户外防盗 网、晾晒架、遮阳篷等1符合 1.0 ，如发现 一 处 不符合扣0.17、楼宇内楼梯、 走道、 扶手、天花板、 吊顶等无破损； 墙体整洁， 无乱张贴； 共用部位门窗、灯具、开关等功能良 好；卫生间、水房等管理完好1符合 1.0 ，如发现 一 处 不符合扣0.28、共用楼梯、天台、通道、卸货平台 等处无堆放工业原料、废料、杂物及 违章占用等 . 天台隔热层无破损1符合 1.0 ，如发现 一 处 不符合扣0.29、房屋装饰装修符合规定， 未发生危 及房屋结构安全及拆改管线和损害他 人利益地现象1符合 1.0 ，如发现 一 处 不符合扣0.510、机器设备单位面积重

9、量不超过楼 板承重限度 . 无危及建筑结构地安全 隐患1符合 1.0 ，如发现 一 处 不符合扣0.5公共设施设备管理34（一）综合要求41、制定设备安全运行、岗位责任制、 定期巡回检查、维护保养、运行记录 管理、维修档案等管理制度，并严格 执行1符合 1.0 ，如发现 一 处 不符合扣0.2个人收集整理 勿做商业用途2、设备及机房环境整治、 无杂物、 灰 尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合 设备1符合 1.0 ，如发现 一 处 不符合扣0.23、配备所需各种专业技术人员 . 严格 执行操作规程1符合 1.0. 不符合 04、设备良好，运行正常 . 一年内无重 大管理责任事故1符合 1.0. 不

10、符合 0（二）供电系统31、保证正常供电 . 限电、停电有明确 地审批权限并按规定时间通知用户1符合 1.0. 不符合 02、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合 1.0，临时用电管理措施与停电应急处理措施不符合均扣 0.53、备用应急发电机可随时起用1符合 1.0. 不符合 0（三）弱电系统21、按工作标准规定时间排除故障， 保证各弱电系统正常工作符合 1.0 ，如发现 一次不符合扣0.52、监控系统等智能化设施设备运行正常. 有记录并按规定限期保存1符合 1.0 ，基本符合 0.5 、不符合0（四）消防系统71、消防控制中心 24 小时值班、消防 设施设备齐全、完好无损，

11、可随时起 用，管理措施到位1发现 一 处符合扣 0.22、消防管理人员掌握消防设施设备地使用方法并能及时处理各种问题1每 发现 一人不符合扣 0.23、组织开展消防法规及消防知识地宣传教育，明确各区域防火责任人1符合 1.0 ，责任人不明确每发现 一处扣 0.24、订有突发火灾应急方案， 在明显处 设立消防疏散示意图 . 照明设施、 引路 标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1无应急方案扣 0.5 、各种标志每 缺少一个及每发现一处不畅通扣 0.15、工业厂房装修需报消防部门审批 . 对装修过程严格监管，装修完成后经 消防部门验收合格方可使用1符合 1.0 ，基本符合 0.5 、不符合06、区内无火

12、灾安全隐患， 督促各用户与消防管理部门签订消防责任书1符合 1.0. 每发现一处安全隐患扣0.5 ，未签订消防责任书扣 0.57、集体宿舍消防， 用电有严格地管理 规定.室内电线、 插座安装规范， 无安 全隐患1符合 1.0 ，基本符合 0.5 、不符合0个人收集整理 勿做商业用途（五）电梯系统51、电梯准用证、 年检合格证、 维修保 养合同完备1符合 1.0 ，不符合 02、电梯按规定时间运行， 安全设施齐 全，通风、照明及附属设施完好，轿 厢、井道、机房保持整洁1每发现一处不符合扣 0.23、电梯又专业队伍维修保养；维修、 操作人员持证上岗；货运电梯由专人 管理操作，严禁超载 . 客梯严禁

13、载货1符合 1.0 ，每发现一处不符合扣0.24、运行出现故障后， 维修人员应在规 定时间内到达现场维修1符合 1.0 ，不符合 05、运行出现险情后， 应有排除险情地应急处理措施1符合 1.0. 不符合 0（六）给排水系统81、建立非住宅项目用水、 供水管理制 度、积极协助用户安排合理地用水和 节水计划1符合 1.0 ，基本符合 0.5 、不符合02、设备、阀门、管道工作正常、无抛锚滴漏1发现 一 处符合扣 0.23、按规定对二次供水蓄水池设施设备 进行清洁、消毒；二次供水卫生许可 证、水质化验单、操作人员健康合格 证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二 次污染2符合 2.0 ，每发现一项不符合扣

14、0.54、高压水泵、 水池、 水箱有严格地管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1无管理措施扣 0.5.水箱周 围每 发现 一 处隐 患扣 05、限水、 停水按规定时间通知业主和使用人1符合 1.0、每 发现 一 处不符合扣0.26、排水系统通畅，汛期道路无积水， 地下室、车库、设备房无积水，浸泡 发生1符合 1.0、每 发现 一 处不符合扣0.27、遇有事故， 维修人员在规定时间内 进行抢修，无大面积跑水、泛水，长 时间停水现象；制定事故应急处理方 案1符合 1.0 ，基本符合 0.5 、不符合0（七）空调系统31、中央空调系统运行正常， 水塔运行 正常且噪音不超标，无严重滴漏水现 象1符合 1

15、.0 ，基本符合 0.5 、不符合0个人收集整理 勿做商业用途2、中央空调系统出现运行故障后， 维修人员在规定时间内到达现场维修1符合 1.0 ，基本符合 0.5 、不符合03、制定中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣 1.0 ，有方案 但不完善或执行不够地扣 0.5（八）供暖供气系统21、锅炉工暖设备、 煤气设备、 燃气设 备完好，运行正常；北方地区冬季供 暖室内温度不得低于 161符合 1.0 ，不符合 02、管道、 阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣 0.2四共用设施管理41、共用配套设施完好， 无随意改变用途1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.22、共用管线

16、统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.23、道路、 楼道、 大堂等公共照明完好1符合 1.0，每发现一处不亮扣 0.24、非住宅项目范围内地道路通畅， 路 面平坦1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2五保安及车辆管理91、非住宅项目基本实行封闭式管理1符合 1.0，每有一起不符合扣 0.22、有专业保安队伍，实行 24 小时值 班及巡逻制度，保安人员熟悉非住宅 项目地环境，文明值勤，训练有素， 言语规范，认真负责2符合 2.0，无专业保安队伍扣 0.1， 值班及巡逻记录等不规范每处扣0.23、综合非住宅项目特点， 制订安全防 范措施，对货物（产品

17、、设备）出门 实行凭证通行制度1对特殊地部位要有相应地防范措 施，每发现一处无防范措施扣 0.2， 未实行通行制度扣 0.54、进出非住宅项目各种车辆管理有 序，无堵塞交通现象，不影响行人通 行1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 05、非住宅项目内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 06、室内停车场管理严格， 出入有登记1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 07、非机动车辆有集中停放场地， 管理 制度落实，管理有序，停放整齐，场 地整洁1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 08、危及人身安全处设有明显标志和防范措施符合 1.0，不符合 0

18、个人收集整理 勿做商业用途六环境卫生管理111、环卫设施设备， 设有垃圾箱、 果皮 箱、垃圾中转站1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.22、清洁卫生实行责任制， 有专职地清 洁人员和明确地责任范围，实行标准 化清洁保洁1未实行责任制地 0.5，无专职清洁 人员和责任范围地扣 0.3，未实行 标准化保洁地扣 0.23、垃圾日产日清， 定期进行卫生灭杀1每发现一处垃圾扣 0.1，未达到垃 圾日产日清地扣 0.3，未定期进行 卫生消毒灭杀扣 0.34、对有毒、 有害工业垃圾管理严格按规定人分装，不得与其它垃圾混杂1符合 1.0，不符合 05、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、 乱画，无擅自占用和堆放

19、杂物现象； 楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持 洁净；非住宅项目内共用场地无纸屑、 烟头等废弃物2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.26、商业网点管理有序， 符合卫生标准； 无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现 象2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.27、无违反规定饲养宠物、 家禽、 家畜1符合 1.0，不符合 08、非住宅项目内废水、废气、废烟、 噪音等符合国家环保标准，无有毒、 有害物质；贮放、清运管理有序；房 屋外墙无污染；各排气口安装统一有 序，无安全隐患2符合 2.0，发现一次环保部门下放 整改通知扣 0.5，其它每发现一处 不符合扣 0.2七绿化管理31、绿地无改变使用用途和破坏

20、、 践踏、 占用现象1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 02、花草树木长势良好， 修剪整齐美观， 无病虫害，无折损现象，无斑秃1长势不好扣 1.0，其它每发现一处 不符合扣 0.23、绿地无纸悄、烟头、石块等杂物1符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2八精神文明建设31、全体业主和使用人能自觉维护公众 利益，遵守非住宅项目地各项管理规 定1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0个人收集整理 勿做商业用途2、设有学习宣传园地， 宣传非住宅项 目管理、卫生、治安、消防等方面地 知识，开展积极健康向上地活动；宿 舍区设信息公告栏；设有文化体育活 动场所1符合 1.0，基本符合 0.5，不

21、符合 03、区内地公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0九管理效益41、物业管理服务费用收缴率98以上2每降低 1 个百分点扣 0.52、提供便民有偿服务， 开展多种经营1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 03、本小区物业管理经营状况1盈利 1.0，持平 0.5，亏本 0十总分100考评得分合计综合考评意见：考评组长：年 月 日考评组成员：年 月 日附件二：湖南省物业管理优秀项目（住宅小区）评分标准检查内容检查内容细则规定分值评分细则考评分扣分原因一基础管理33个人收集整理 勿做商业用途1、按规划要求 建设，住宅及 配套设施投入 使用1、建设用地规

22、划许可证；2、建设工程规划许可证； 3、规划图纸（五图二书） ：规划 总平面图、道路规划图、竖向规 划图、市政设施管网综合规划图、 绿地规划图、详细规划说明书、 环境预评价书；4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建 房屋） .备注：所有资料、图纸要有相关 批准部门加盖审批章1符合 1 分，现场与 规划不符地发现一 处扣 0.2 分，（有批 准文件地不扣分 ） ； 材料中每缺一项扣 0.2 分；其中第 3 项中缺 4 种以上地 扣 0.2 分，第 5 项 无临建房屋地不扣 分.2、已办理接管 验收手续一、物业公司验收记录及问题处 理情况二、物业公司收集资料1、小区竣工总平面图2、

23、单体建筑、结构、设备安装竣 工图3、附属公建配套设施、地下管网 工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和 维护保养技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料 6、房屋质量保证文件和房屋使用 说明文件7、房屋销售清单和产权资料 8、公共配套设施地产权及收益归 属清单9、供水、供暖地试压报告1符合 1 分，每缺一 项扣 0.1 分3、由一家物业 管理企业实施 统一专业化管 理1、企业营业执照2、物业管理资质证书3、服务项目分承包方营业执照4、服务项目分承包方资质证书5、服务项目分承包合同或协议1符合 1 分，每缺一 项扣 0.5 分 , 没有分 承包项目地第 3、4、 5 项不扣分个人收集整理 勿做商

24、业用途4、建设单位在 销售房屋前， 与选聘地物业 管理企业签订 物业管理合 同，双方责权 利明确与开发单位或原产权单位签定地前期物业服务合同2符合 2 分，有委托 合同但内容不完整 扣 0.5 分, 没有委托 合同扣 1 分5、在房屋销售 合同签订时， 购房人与物业 管理企业签订 前期物业管理 服务协议，双 方责权利明确前期物业管理服务协议或业主（临时）公约2符合 2 分，有协议 或公约地为基本符 合 1 分，而内容不 符合规定地 0 分6、建立维修基 金，其管理、 使用、续筹符 合有关规定1、建立维修基金交纳单据记录2、维修基金使用地记录（包括使 用申请、批准及使用地各类票据）1符合 1分,

25、 已建立维 修基金但管理、使 用、续筹不符合规 定地每一项扣 0.5 分（未发生使用或 续筹地不扣分） , 未 建立扣 1 分（单一 产权地采取其他形 式地不扣分）7、房屋使用手 册、装饰装修 管理规定及业 主公约等各项 公众制度完善1、房屋使用手册2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度 6、保安管理制度（公共秩序维护 管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和 非机动车停放管理及机动车停车 场管理）8、消防管理制度 详细见附件2完善 2 分，基本完 善 1 分（ 第 1-3 项 每缺 一项扣 0.5 分 ）, 第 4-8 项每 缺一项扣 0.2 分个人收集整理 勿

26、做商业用途8、业主委员会 按规定程序成 立，并按章程 履行职责1、成立管委会（业委会）地申请2、管委会（业委会）章程或业主 大会议事规则3、管委会（业委会）成立地批复4、会议记录2符合 2 分，每缺一 项扣 0.5 分9、业主委员会 与物业管理企 业签订物业管 理合同，双方 责权利明确与管委会（业委会）签订地物业管理委托合同2符合 2 分，有委托 合同但内容不完整 为基本符合 1分, 没 有委托合同扣 2 分10、物业管理 企业制定争创 规划和具体实 施方案，并经 业主委员会同 意1、争创规划、具体实施方案（两 份材料分别写）2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章1符合 1 分，无规划 或实施

27、方案地扣 0.5 分 , 未经书面同 意扣 0.5 分11、物业管理 企业地管理人 员和专业技术 人员持证上 岗；员工统一 着装，佩带明 显标志，工作 规范，作风严 谨1、物业管理岗位证书（经理、部 门经理、管理人员）2、各类专业人员地专业上岗证书 （电梯司机、电工、会计等） ；分 包项目操作人员也要求有上岗证 书3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌2符合 2 分,1 、管理 人员、专业技术人 员, 每发现 1人无证 书扣 0.1 分； 2、着 装及标志符合 0.5 分, 发现有 1人不符 合扣 0.1 分（最多 不得超过 5 人）12、物业管理 企业管理员人 经过物业管理 专业培训，持 证上岗

28、，并有 员工培训计划1、管理人员持证上岗2、有培训计划3、计划切实可行3每符合一项得 1 分， 没有或不符合扣 1 分个人收集整理 勿做商业用途13、小区物业 管理建立健全 各项管理制 度、各岗位工 作标准，并制 定具体地落实 措施和考核办 法一、各项管理制度 1、房屋管理制度 2、零维修管理制度 3、大中修管理制度 4、回访制度 5、供水管理制度 6、供暖管理制度 7、电梯管理制度 8、消防管理制度 9、收费管理制度 10、保洁管理制度 11、绿化管理制度 12、保安管理制度 13、车辆管理制度（停车场、停 车位、非机动车） 14财务管理制度 15、档案管理制度 二、各级、各类人员地岗位职责

29、、 工作程序、工作标准、考核办法、 考核记录及具体落实措施和考核 办法 详细见附件2符合 2 分， 1、制度 建立健全 1 分 , 每缺 一项扣 0.1 分（ 其中 没有管理地不扣 分） ；2、有岗位职 责、工作程序、工 作标准、 考核办法、 考核记录、具体落 实措施、考核办法 建立健全 1 分，每 发现一处不符合扣 0.5 分14、物业管理 企业应用计算 机、智能化设 备等现代化管 理手段，提高 管理效率计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备地使用情况1符合 1 分，使用计 算机、有智能化设 备地为基本符合 0.5 分，其中没有智 能化设备（在设计 中没有监控设备地 除外）地扣 0.2

30、分，； 可查询资料中有一 项得 0.2 分15、物业管理 企业在收费、 财务管理、会 计核算、税收 等方面执行有 关规定；至少 每半年公开一 次物业管理服 务费用收支情 况1、各类收费标准（物业管理费收 费标准、代收费用收费标准、便 民有偿服务项目及收费标准）要 求在明显位置公布 ；超出或高于 文件规定地收费要有物价部门地 批准文件 , 实行市场调节价地除 外.2、有费用收支地凭证和各类财务 报表3、物业管理服务费用公开有记录 或照片2符合 2 分,1 、收费 标准公布并符合规 定地 1 分； 2、无凭 证或报表地扣 0.5 分； 3、公开无照片 或记录地扣 0.5 分 （酬金制地要求公 开，

31、包干制地仅公 开公共服务收费地 费用地收支情况） .16、房屋及其 共用设施设备A、房屋及设备基础资料1、房屋总平面图2符合 2 分，包括房 屋总平面图、地下个人收集整理 勿做商业用途档案资料齐 全，分类成册， 管理完善，查 阅方便2、地下管网图3、规划批准文件 4、竣工和接管验收档案资料（见 第 2 条要求）B、物业管理经营管理资料 1、分户管理记录 2、房屋数量、种类、用途分类统 计表3、居住小区情况表 4、房屋完损等级评定记录 5、大、中、小修和检查记录 6、设施设备运行记录 7、共用设施设备台帐 8、房屋租金缴纳记录或物业管理 费收缴和使用记录 三、资料分类成册，有目录并查 阅方便 .

32、管网图， 房屋数量、 种类、用途分类统 计成册，房屋及共 用设施设备大中修 记录，共用设施设 备地设计安装图纸 资料和台帐；每缺 一项扣 0.1 分（最 多十处）； 3、查阅 方便得 0.5 分，每 发现一处不方便扣 0.1 分17、建立住用 户档案、房屋 及其配套设施 权属清册，查 阅方便1、住用户档案2、房屋及配套设施产权清册2符合 2 分,档案、 清 册各占 1 分，内容 与实际情况不符地 每发现一处扣 0.2 分18、建立 24 小 时值班制度， 设立服务电 话，接受业主 和使用人对物 业管理服务报 修、求助、建 议、问询、质 疑、投诉等各 类信息地收集 和反馈，并及 时处理，有回 访

33、制度和记录1、执行值班制度情况（值班表和 值班记录）2、设立服务电话并在明显位置公 布电话号码 3、来电、接待记录和处理记录 4、回访记录（与派工单内容相符， 比例符合要求（ 30 ）并按月统 计、装订）2符合 2 分， 1、值班 制度不符合扣 0.5 分； 2、未设服务电 话扣 0.5 分； 3、发 现一处处理不及时 扣 0.2 分 ,（最多不 得超过三处） ； 4、 回访记录与实际情 况不符地，每处扣 0.1 分（最多不得超 过四次） 5、回访率 不符合要求地扣 0.3 分，无回访记录 地扣 0.5 分19、建立并落 实维修服务承 诺制；零修急 修及时率100%、返修率 不高于 2%，并

34、有回访记录1、在明显位置公布对维修服务地 承诺2、服务承诺地落实情况 3、派工单和统计表（及时率、返 修率）4、回访记录（见第 17 条要求）2符合 2 分， 1、建立 并落实 1分, 建立但 未落实扣 0.5 分 , 未 建立扣 1 分； 2、及 时率符合 0.5 分, 每 降低 1 个百分点扣 0.1 分 ; 返修率符合 0.3 分, 不符 合 0个人收集整理 勿做商业用途分；二房屋管理及维修养护161. 主出入口设2有小区平面示 意图，主要路 口设有路标， 组团及幢、单 元（门）、户门 标号标志明显1、小区平面图2、路口设路标3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全符合 2 分 , 无示意图

35、扣 0.5 分, 无路标扣 0.3 分 , 幢、单元、 户号每缺一个扣 0.1 分2、无违反规划 私搭乱建，无 擅自改变房屋 用途现象对照规划图现场查看2符合 2分, 发现一处 私搭乱建或擅自改 变房屋用途均扣 1 分3、房屋外观完 好、整洁；外 墙面砖，涂料 等装饰材料无 脱落、无污渍1、制订房屋维保工作计划2、外墙清洁3、外墙完好，无破损、脱落4、外墙无张贴物2符合 2分, 每发现一 处不完好、 不整洁、 脱落、污损扣 0.2 分4、定期向住用 户发放物业管 理工作征求意 见单，对合理 地意见及时整 改，满意率达 95%以上1、征询意见单2、对征询意见单地满意率统计表 （满意率达到 95%

36、） 3、整改措施4、整改措施落实情况记录2符合 2 分，每缺一 项扣 0.5 分5、室外招牌、 广告牌、霓虹 灯按规定设 置，保持整洁 统一美观，无 安全隐患或破 损1、经主管部门审批2、室外广告牌、霓虹灯完好、无 破损3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁4、室外广告牌、 霓虹灯安装牢固、 规范，无安全隐患2符合 2 分,1 、未按 规定设置（未办理 审批）得 0分； 2、 按 规定 设置 , 但 不 整齐（不清洁）或 有破损每发现一处 扣 0.1 分； 3 、有安 全隐患（安装不牢 固或不规范）每处 扣 0.5 分6、封闭阳台统 一有序，色调 一致，不超出 外墙面；除建 筑设计有要求 外，不得安装

37、 外廊及户外防1、阳台需统一封闭或不封闭，要 求样式、色调、材质统一 2、除首层外，无安装防盗网现象 3、无伸出户外地安装物1符合 1分, 每发现一 处不符合扣 0.3 分个人收集整理 勿做商业用途盗网、晾晒架、 遮阳蓬等7、房屋装饰装 修符合规定， 未发生违章装 修、危及房屋 结构安全及拆 改管线和损害 他人利益地现 象1、业主申报资料齐全2、签订装修协议3、无违规装修4、无损害他人利益现象4每符合一项得 1 分8、空调安装位 置统一，冷凝 水集中收集， 支架无锈蚀1、统一安装（横平竖直） ，有冷 凝水收集管 2、空调支架无生锈现 象1符合 1分, 每发现一 处不符合扣 0.5 分三共用设施

38、设备管理141、共用配套设 施完好，无随 意改变用途现场查看1符合 1分, 每发现一 处不符合扣 0.5 分2、共用设施设 备运行、使用 及维护按规定 要求有记录， 无事故隐患， 专业技术人员 和维护人员严 格遵守操作规 程与保养规范1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗2、定期保养记录3、维修记录4、巡视记录5、运行记录6、对操作情况地检查记录7、设备（安全）普查记录8、设备维修保养计划2符合 2 分,1 、设施 设备运行按规定 （维修、巡视和运 行）记录 0.5 分, 每 发现一处不符合扣 0.1 分； 2、无事故 隐患（考勤表、上 岗情况及现场周围 环境检查等） 0.5 分，每发现一处不

39、符合扣 0.1 分； 3、 遵守操作规程（操 作情况检查记录） 0.6 分 , 每发现一处 不符合扣 0.2 分；4、 遵守保养规范（计 划和普查记录） 0.4 分 , 每 发现 一处 不 符合扣 0.1 分3、室外共用管 线统一入地或 入公共管道， 无架空管线， 无碍观瞻现场无外露、架空管线2符合 2分, 发现一处不符合扣 0.1 分个人收集整理 勿做商业用途4、排水、排污 管道通畅，无 堵塞外溢现象排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录1符合 1分, 发现一处 堵塞或外溢扣 0.5 分5、道路通畅， 路面平整；井 盖无缺损、无 丢失，路面井 盖不影响车辆 和行人通行1、道路无堆积物，路面无破

40、损2、井盖完好，无丢失3、井盖与路面保持平齐，无晃动2符合 2 分,通畅、 平 整 1 分 , 发现一处不 通畅、不平整、积 水扣 0.2 分 ; 发现井 盖缺损或丢失扣 0.6 分 , 路面井盖不 影响通行 0.4 分 , 发 现一处不符合扣 0.2 分6、供水设备运 行正常，设施 完好、无渗漏、 无污染；二次 生活用水有严 格地保障措 施，水质符合 卫生标准；制 定停水及事故 处理方案1、设备运行正常、设施完好（水 箱无锈蚀、水箱间保持清洁） 2、保障措施严格 （水箱封闭上锁） 及落实情况（水箱防腐记录、水 箱清洗记录、水箱消杀记录） 3、水质符合标准（卫生防疫部门 水质化验合格证明） 4

41、、供水紧急情况处理预案2符合 2分, 设备运行 正常,设施 正常 使 用、无渗漏、无污 染 0.6 分, 发现一处 不符合扣 0.2 分; 保 障措施严格 0.4 分 , 无措施或措施不严 0 分; 水质符合卫生 标准 0.5 分 , 没有卫 生防疫部门水质化 验合格证明扣 0.5 分; 有处理预案 0.5 分, 无处理预案 0 分7、制订供电系 统管理措施并 严格执行，记 录完整；供电 设备运行正 常，配电室管 理符合规定， 路灯、楼道灯 等公共照明设 备完好1、供电管理措施（含超负荷用电 管理地内容） 2、设备定期保养记录 3、设备维修记录 4、设备运行记录 5、有紧急情况处理预案 6、日

42、常巡视记录 7、有防、灭鼠及防火措施 8、设备完好率 98 2符合 2 分,1 、供电 系统正常得 0.6 分 （现场检查） ； 2、 无处理预案地扣 分； 3、其他项发现 一处不符合扣 0.2 分8、电梯按规定 或约定时间运 行，安全设施 齐全，无安全 事故；轿厢、 井道保持清 洁；电梯机房 通风、照明良 好；制定出现1、电梯年检证明2、电梯运行记录3、电梯保养记录4、电梯机房、轿厢清洁5、电梯井道清洁6、轿厢内公布运行时间（高档住 宅除外）7、安全事故记录8、轿厢内照明良好2符合 2 分,1 、电梯 正常运行得 1 分（现 场检查）； 2、无应 急预案地扣 0.3 分； 3、其他项每发现一

43、 处不符合扣 0.1 分个人收集整理 勿做商业用途故障后地应急 处理方案9、电梯故障应急方案，措施到位10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施四保安、车辆管理81、小区基本实 行封闭式管理1、制订每日、月、年工作计划2、小区基本封闭3、各出入口有人员值守1符合 1分, 小区已封 闭但各出入口无人 值守扣 0.5 分2、有专业保安 队伍，实行 24 小时值班及巡 逻制度；保安 人员熟悉小区 地环境，文明 值勤，训练有 素，言语规范， 认真负责1、专业保安队伍或组建内保队伍2、实行 24 小时值班记录（交接 班记录）3、保安人员名单、排班及岗位分 工4、巡逻路线图及巡逻记录5、保安人员培训及考

44、核记录6、各种突发事件处理预案2符合 2分, 无专业保 安队伍扣 0.1 分（已 组建内保队伍地除 外）; 其它每发现一 处不符合扣 0.2 分3、危及人身安 全处有明显标 识和具体地防 范措施1、变配电等设备、施工现场处有 明显警示标识 2、现场有防护措施1符合 1分, 有标识但 无防护措施地扣 0.5 分 , 无标识清单 地扣 0.5 分4、机动车停车 场管理制度完 善，管理责任 明确，车辆进 出有登记1、停车管理服务协议2、固定车辆登记表 3、固定车辆出入证发放记录 4、临时出入车辆登记 5、小区内交通安全预案2符合 2分, 制度完善 0.5 分, 基本 完 善 0.3 分, 不完 善

45、0 分 ; 每 发现 一台 车 辆乱停乱放扣 0.1 分 , 出 入无 记录 扣 0.2 分5、非机动车车 辆管理制度完 善，按规定位 置停放，管理 有序1、车辆登记2、车辆在停车区域内摆放整齐3、管理区域内无随意停放车辆4、非机动车管理制度2符合 2分, 制度不全 或不落实地扣 1 分, 乱停放每辆车扣 0.2 分，无预案扣 0.3 分五环境卫生管理141、环卫设施完 备，设有垃圾 箱、果皮箱、 垃圾中转站1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、 垃圾中转站）垃圾分类收集 2、设施保持清洁1符合 1分, 垃圾未分 类收集扣 0.2 分， 其他项发现一处不 符合扣 0.2 分2、清洁卫生实 行责任制，有

46、 专职清洁人员 和明确地责任 范围，实行标1、制订保洁月、年工作计划2、保洁员名单3、保洁员保洁区域实行责任制， 分工责任明确 4、保洁工作标准、时间安排2符合 2 分， 1、实行 责任制地得 1分, 其 中无专职清洁人员 （名单）和责任范 围（区域）地每缺个人收集整理 勿做商业用途准化清洁保洁5、保洁检查巡查记录一项扣 0.5 分； 2、 实行标准化保洁地 得 0.5 分，其中工 作标准和时间安排 地每缺一项扣 0.5 分； 3、有巡查记录 得 0.5 分，每发现 一处不符合扣 0.1 分3、垃圾日产日 清，定期进行 卫生消毒灭杀1、垃圾按规定时间清运2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫 消毒药剂

47、3、消杀记录2符合 2 分， 1、每发 现一处垃圾扣 0.2 分； 2、未达到垃圾 日产日清（无规定 时间） 地扣 0.5 分； 3、未定期（无计划 和记录）地进行卫 生消毒灭杀扣 0.5 分4、房屋共用部 位共用设施设 备无蚁害现场符合要求1符合 1分, 每发现一 处不符合扣 0.2 分5、小区内道路 等共用场地无 纸屑、烟头等 废弃物现场符合要求2符合 2分, 每发现一 处不符合扣 0.2 分6、房屋共用部 位保持清洁， 无乱贴、 乱画， 无擅自占用和 堆放杂物现 象；楼梯扶栏、 天台、公共玻 璃窗等保持洁 净现场符合要求2符合 2分, 每发现一 处不符合扣 0.2 分7、商业网点管 理有

48、序，符合 卫生标准；无 乱设摊点、广现场符合要求2符合 2分, 每发现一 处不符合扣 0.2 分个人收集整理 勿做商业用途告牌和乱贴、 乱画现象8、无违反规定 饲养宠物、家 禽、家畜1、宠物牌、鸽子证2、管理措施（宠物放养时间、地点、范围）1符合 1分, 每发现一 项不符合扣 0.5 分9、排放油烟、 噪声等符合国 家环保标准， 外墙无污染1、现场符合要求2、居民投诉1符合 1 分，每发现 一处不符合扣 0.2 分六绿化管理71、小区内绿地 布局合理，花 草树木与建筑 小区配置得当1、对照小区绿化平面图检查2、配置得当（既有花草又有树木，不单调）1符合 1分, 每发现一 处不符合扣 0.2 分

49、2、绿地无改变 使用用途和破 坏、践踏、占 用现象1、符合绿地规划图2、绿地内无践踏痕迹3、无占用现象2符合 2 分,1 、改变 用途扣 1 分；2、累 计破坏绿地面积超 过 1 平方米扣 0.5 分； 3、有占用绿地 现象扣 0.5 分3、花草树木长 势良好，修剪 整齐美观，无 病虫害，无折 损现象，无斑 秃1、制订每月、年工作计划2、绿地裸露面积不超过 1 平方米 , 无死树3、绿化养护措施4、现场符合要求达到二级绿化标 准2符合 2分, 长势不好 扣 1 分，, 其它每发 现一处不符合扣 0.2 分4、绿地无纸 屑、烟头、石 块等杂物现场符合要求2符合 2分, 每发现一 处不符合扣 0.

50、2 分七精神文明建设3个人收集整理 勿做商业用途1、开展有意 义、健康向上 地社区文化活 动制订年度工作计划，举办各类活 动经常，有计划、有安排、有落 实、有总结2符合 2分, 年内举办 活动不少于 3 次得 1 分，有计划， 有总 结得 1 分，每缺一 项扣 0.5 分2、创造条件， 积极配合、支 持并参与社区 文化建设小区文化娱乐设施丰富，有专门地活动场所1符合 1 分，无设施， 无场所各扣 0.5 分八管理效益51、物业管理服 务费用收缴率90%以上物业管理费收缴情况报表2符合 2 分，无收缴 报表扣 1分, 每降低 1 个百分点扣 0.5 分2、提供便民有 偿服务，开展 多种经营1、多

51、种经营项目2、提供便民服务地相关记录2符合 2分, 开展多种 经营地为基本符合1 分，没有便民服务 记录地扣 1 分3、本小区物业 管理经营状况财务报表（盈亏报表、纳税记录）1符合 1 分，公开帐 目地基本符合 0.5 分, 亏损地扣 0.5 分九 总分100考评等分合计考评意见：考评组组长： 年 月 日考评组成员：个人收集整理 勿做商业用途附件三：湖南省物业管理优秀项目（大厦）评分标准检查内容检查内容细则规定分值评分细则考评分扣分原因一基础管理301、按规划要求 建设，住宅及 配套设施投入 使用1、建设用地规划许可证； 2、建设工程规划许可证； 3、规划图纸 （五图二书） ：规划 总平面图、 道路规划图、 竖向规 划图、市政设施管网综合规划 图、绿地规划图、 详细规划说明 书、环境预评价书； 4、与规划部门往来文件； 5、临建房屋批准手续（如有临 建房屋） . 备注：所有资料、 图纸要有相关 批准部门加盖审批章1符合 1 分，现场与 规划不符地发现一 处扣 0.2 分，（有批 准文件地不扣分 ） ； 材料中每缺一项扣 0.2 分；其中第 3 项中缺 4 种以上地 扣 0.2 分，第 5 项 无临建房屋地不扣 分.2、已办理接管 验收