房地产成本会计核算

1、 第第6 6章房地产成本章房地产成本 开发产品成本核算开发产品成本核算 第一节 开发产品开发产品成本的内容成本的内容 一、开发产品成本概念一、开发产品成本概念 （一）成本与费用联系与区别 1、区别区别 （1）对象不同对象不同 成本是以产品产品为对象的企业资源的消耗； 费用是企业以生产经营生产经营发生的各种消耗。 （2）作用不同作用不同 成本是为产品取得经营收入补偿的耗费； 费用是为企业利润而发生消耗。 2、相同点、相同点 性质相同性质相同：即都是产生的费用。 （二）概念 开发产品成本开发产品成本是房地产企业在开发商品房 过程发生的各项费用。 （三）房地产企业开发产品成本的内容 1、土地土地开发

2、成本； 2、房屋房屋开发成本； 3、配套设施配套设施开发成本。 成本成本与费用结构与费用结构 合计合计 不可预见费 12 其他费用 11 开发期税费开发期税费 10 销售费用销售费用9 财务费用财务费用8 7 开发间接费开发间接费6 6 公共配套设施建设费公共配套设施建设费5 5 建筑安装工程费建筑安装工程费4 4 基础设施费基础设施费3 3 前期工程费前期工程费2 2 土地费用土地费用1 1 项目 序 号 工程成本工程成本 企业开发全部企业开发全部费费 用用 开发成本开发成本 直接成本 1、2、3、4、5 二、二、开发成本开发成本在建筑产品中的结构在建筑产品中的结构 4 10 30 5 4.

3、5 68.5 30 工程建设 材料采购 其他费用 市场费用 销售费用 建造成本建造成本 38.5% 销售成本销售成本 9% 社区配套 市政建设 土地成本土地成本 30% 土地转让 未加财务成本与管理费用 环境因素 设计因素 10 5 5 5 77.5 基本利润 项目收益率项目收益率 22.5% 59 41 弹性成本和利润刚性成本和利润 关键控制环节关键控制环节 3 房地产开发全流程图 三、开发产品成本对象 1、土地开发成本：土地开发成本：指公司开发土地（建设场 地）所发生的各项费用。 2、配套设施成本配套设施成本：公司开发有偿转让的大配 套设施及不能有偿转让的配套设施、不能计入配 套的公共基础

4、设计所发生的各项费用。 3、房屋开发成本：房屋开发成本：指公司开发房屋所发生的各项指公司开发房屋所发生的各项 费用。费用。 4、开发成本：开发成本：是指公司在土地、配套设施、房 屋开发过程中发生的各项费用，主要包括：土地 征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、 建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。 房地产成本核算的步骤：房地产成本核算的步骤： 1 1、确定成本对象、确定成本对象 2 2、确定成本项目、确定成本项目 3 3、将成本支出计入成本对象具体项目、将成本支出计入成本对象具体项目 4 4、确定已销开发产品成本、确定已销开发产品成本 比较与掌握比较与掌握 ：确定成本对象的原则？：确

5、定成本对象的原则？ 如何确定成本对象？如何确定成本对象？ 1.1.土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 2.2.前期工程费前期工程费 3.3.基础设施建设费基础设施建设费 4.4.建筑安装工程费建筑安装工程费 5.5.公共配套设施费公共配套设施费 6.6.开发间接费开发间接费 请分析请分析: :哪些成本项目可控哪些成本项目可控? ? 房地产产品房地产产品六六大成本项目大成本项目 开发产品开发产品成本项目成本项目 1 1、土地征用及拆迁补偿费：、土地征用及拆迁补偿费： 为取得土地开发使用权（开发权）而发生的 各项费用。主要包括以下项目：包括土地出土地出 让金让金、土地转让费、土地变更用途

6、及超面 积补交的地价、缴纳的契税缴纳的契税和印花税等； 拆迁补偿费拆迁补偿费；土地闲置费土地闲置费。 开发产品开发产品成本项目成本项目 2 2、前期工程费：、前期工程费： 是指在取得土地开发权之后，项目开工之 前发生的各项费用。如项目前期报建费、 规划设计规划设计评估费、勘测勘测丈量费、三通一平三通一平 费、临时设施费临时设施费（甲方的）。 3 3、基础设施费：、基础设施费： 供电供电工程费、给排水工程费、供热供热、供供 气气工程费、道路道路工程、通讯通讯工程、电视电视、 照明、绿化、环卫 4 4、建筑安装工程费：、建筑安装工程费： （基础、主体、甲供材料费 ）和（电气安装、弱电安装、 给排水

7、安装工程费、电梯安装、空调、消 防、燃气、煤气和门窗等安装工程费。工 程监理费）。 开发产品开发产品成本项目成本项目 5 5、公共配套设施费：、公共配套设施费： 不可经营性不可经营性公共配套设施、业主和小区 可经营性经营性公共配套设施（幼儿园、邮局等 ）；地下室、车库可按产权情况划分 开发产品开发产品成本项目成本项目 6 6、开发间接费用：、开发间接费用： 是指房地产企业在现场组织房地产开发而发生的 各项费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、 工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费 等。 如利息贷款费用、物业管理基金、质检费、开 发现场管理

8、费等。 为取得土地开发使用权（开发权）而发生 的各项费用。主要包括以下项目： 1、土地买价（出让金） 2、大市政配套费 3、契税 4、耕地占用税 5、土地使用费 6、土地闲置费 注意国家相关政策。 土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 7、土地变更用途和超面积补交的地价及相 关税费 8、拆迁补偿支出 9、安置及动迁支出 10、回迁房建造支出 11、农作物补偿费 12、危房补偿费 土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等 前期费用。 下列费用可否列入前期工程费： 1、报批报建费 2、临时设施费 前期工程

9、费前期工程费 开发项目在开发过程中所发生的各项基础 设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区 管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境 工程费。 基础设施建设费基础设施建设费 开发项目开发过程中发生的各项建筑安装 费用，主要包括开发项目建筑工程费建筑工程费和安装工安装工 程费程费等。 自营方式发生的建筑安装工程费和以出包 方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般 称为“建安成本”。 建筑安装工程费建筑安装工程费 开发项目在开发过程中所发生的、独立的 非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿 赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套 设施支出。 公共配套

10、设施费公共配套设施费 企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性 支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设 施建造费等。 运用：开发间接费与管理费用的区别 开发间接费开发间接费 2 2 土地开发成本核算土地开发成本核算 一、土地开发内容一、土地开发内容 按用途可分为2类： 一是一是：为了转让、出租而构台商品性土地，可出售 的土地。独立成为独立成为房地产商品房地产商品 二是二是：为开发自己的商品房产品而开发的土地，即 为建造产品建造产品而开发土地。是是房屋商品房屋商品的一部的

11、一部 分。分。 二、土地开发产品成本项目二、土地开发产品成本项目 共计4 4项 1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 2.2.前期工程费前期工程费 3.3.基础设施费基础设施费 4.4.开发间接开发间接费 三、土地开发成本会计语言表达三、土地开发成本会计语言表达 （一）科目设置方法 1.“生产成本生产成本”一级科目一级科目 库存商品库存商品 （二）会计分录 （1）发生的土地出让金时 借：借：生产成本生产成本 某某商品性土地（成本对象）商品性土地（成本对象） 土地征用及拆迁补偿费（成本项目土地征用及拆迁补偿费（成本项目 ） 贷：贷：银行存款等银行存款等 （2 2）发生前期工程费时）发生前

12、期工程费时 借：借：生产成本生产成本 某某商品性土地（成本对象）商品性土地（成本对象） 前期工程费（成本项目）前期工程费（成本项目） 贷：贷：银行存款等银行存款等 （3 3）发生基础设施费时）发生基础设施费时 借：借：生产成本生产成本 某某商品性土地（成本对象）商品性土地（成本对象） 基础设施费（成本项目）基础设施费（成本项目） 贷：贷：银行存款等银行存款等 （4 4）发生现场管理费用时）发生现场管理费用时 借：借：生产成本生产成本 某某商品性土地（成本对象）商品性土地（成本对象） 开发间接费开发间接费（成本项目）（成本项目） 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 （5 5）开发完工后）开发完工后

13、 借：借：库存商品库存商品 某某商品性土地（产品名称）商品性土地（产品名称） 贷：贷：生产成本生产成本 （开发成（开发成 本总额）本总额） 某某商品性土地开发成本商品性土地开发成本 自用土地开发完成时，计入房屋成本的项目中自用土地开发完成时，计入房屋成本的项目中 借：借：生产成本生产成本 房屋开发成本（产品名称）房屋开发成本（产品名称） 贷：贷：生产成本生产成本 （开发土地成本（开发土地成本 总额）总额） 3 3 配套设施开发成本核算配套设施开发成本核算 一、配套设施内容一、配套设施内容 （一）房地产配套设施定义 公共配套设施：主要指住宅区内的市政公 用设施和绿地。 1、公用设施公用设施包括道

14、路、公交站场、环卫设 施、各类公用管线(自来水、电力、电信、 燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及 相应的建筑物、构筑物。 2、公共设施主要包括教育、医疗卫生、 文化体育、商业服务、行政管理和社区服 务和绿地 二、公共配套设施分类二、公共配套设施分类 1、建成后能够有偿转让的 （1）公用管线(自来水、电力、电信、燃气 、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应 的建筑物、构筑物。 （2）规划小区内的银行、商店、邮局等 （3） 非营业性配套设施，如学校、幼儿园 、医院等。 2、建成后不能转让的 如业主办公室、水塔、车棚、公厕等 商业配套设施 小区设计图 三、配套设施成本项目三、配套设施成本项目 共

15、计6个 1.1.土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 2.2.前期工程费前期工程费 3.3.基础设施建设费基础设施建设费 4.4.建筑安装工程费建筑安装工程费 5.5.公共配套设施费公共配套设施费 6.6.开发间接费开发间接费 四、配套设施会计核算四、配套设施会计核算 （一）原则 对可转让的当作房屋单独为成本对象。 对不可转让的，费用可以作为房屋核算对象的下 的子成本项目“配套设施工程费” （二）科目设置 1、开发成本商店（成本对象） 土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿 前期工程费前期工程费 基础设施工程费基础设施工程费 建安工程费建安工程费 配套设施工程费配套设施工程费（不转让的如

16、（不转让的如 水塔）水塔） 开发间接费用开发间接费用 五、配套设施计算五、配套设施计算 配套设施预提率=某配套设施预算成本/应应 负担配套设施负担配套设施预算成本预算成本的合计的合计 注意：主要是不转让配套设施不转让配套设施的向向商品房 和的商品性配套设施分配。 案例书P170-171 分子：分子：不能转让的配套设施预算成本； 分母：分母：商品房和的商品性配套设施 预算成本。 4 4 房屋开发成本核算房屋开发成本核算 一、房屋开发成本构成一、房屋开发成本构成 （1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价 （2）前期工程费； （3）基础设施费； （4）建筑安装工程费； （5）配套设施费； （6）开发间接

17、费。 开发间接费用开发间接费用 分配分配P160P160 定义：定义：指现成发生的甲方管理费用。 用途：用途：向各商品房和出售的配套设施分配 公式：公式： 分配率分配率=本月实际开发单位费用/分配产品 直接成本100% 某产品应分配的开发间接费某产品应分配的开发间接费 =该产品直接成本分配率 1.1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计一般房屋开发项目，以每一独立编制设计 概（预）算，或每一独立的单项开发工程为概（预）算，或每一独立的单项开发工程为 成本核算对象。成本核算对象。 2.2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发同一开发地点，结构类型相同的群体开发 项目，开竣工时间相近，同一施工队伍

18、施工项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工 的，并为一个成本核算对象，开发完成后，的，并为一个成本核算对象，开发完成后， 再按各个单项工程概预算数的比例，计算各再按各个单项工程概预算数的比例，计算各 幢房屋的开发成本。幢房屋的开发成本。 二、房屋开发成本对象二、房屋开发成本对象 小区商品住房 3.3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发对于个别规模较大、工期较长的房屋开发 项目，可以结合经济责任制的需要，按房项目，可以结合经济责任制的需要，按房 屋开发项目的部位划分成本核算对象。屋开发项目的部位划分成本核算对象。 二、房屋开发成本对象二、房屋开发成本对象 （一）科目设置方法 1.“生产成本生产

19、成本”商品房商品房 库库 存商品存商品 三、会计核算设置三、会计核算设置 三、会计核算设置三、会计核算设置 （二）成本核算方法（二）成本核算方法 1、发生的土地拆迁及补偿费 借：生产成本借：生产成本101101商品房开发成本商品房开发成本 _土地征用及拆迁土地征用及拆迁 补偿费补偿费 土地出让金土地出让金 1800 0001800 000 贷：银行存款贷：银行存款 1800 0001800 000 （二）成本核算方法（二）成本核算方法 2、发生的前期工程费 借：生产成本借：生产成本101101商品房开发成本商品房开发成本 _前期工程费前期工程费 设计费设计费 280 000280 000 贷：

20、银行存款贷：银行存款 280 000280 000 三、会计核算设置三、会计核算设置 （二）成本核算方法（二）成本核算方法 3、发生的基础设施费 借：生产成本借：生产成本101101商品房开发成本商品房开发成本 _基础设施费基础设施费 供水设施费供水设施费 200 000200 000 贷：银行存款贷：银行存款 200 000200 000 三、会计核算设置三、会计核算设置 （二）成本核算方法（二）成本核算方法 4、发生的建筑安装工程费 借：生产成本借：生产成本101101商品房开发成本商品房开发成本 _建安工程费建安工程费 土建费用土建费用 19 19 000 000000 000 贷：银行

21、存款贷：银行存款 19 000 00019 000 000 三、会计核算设置三、会计核算设置 （二）成本核算方法（二）成本核算方法 5、公共设施配套费 借：生产成本借：生产成本101101商品房开发成本商品房开发成本 _配套设施费配套设施费 水塔修建费水塔修建费 300 000300 000 贷：应付费用贷：应付费用/ /预提费用预提费用 300 300 000000 三、会计核算设置三、会计核算设置 （二）成本核算方法（二）成本核算方法 5、开发间接费用 借：生产成本借：生产成本101101商品房开发成本商品房开发成本 _开发间接费开发间接费 现场管理费现场管理费 50 00050 000

22、贷：开发间接费用贷：开发间接费用 50 00050 000 三、会计核算设置三、会计核算设置 （三）开发成本完成（三）开发成本完成 借：借：开发产品开发产品/ /库存商品库存商品 A A房屋开发成本房屋开发成本 26 130 00026 130 000 贷：开发成本贷：开发成本/ /生产成本生产成本 26 130 26 130 000000 以上以上6 6项目之和项目之和= =总成本总成本 单位成本单位成本= =总成本总成本/ /建筑面积建筑面积 =2613=2613（万元）（万元）/20000/20000（平米）（平米） =1081.5 =1081.5元元/ /平米平米 三、会计核算设置三、会计核算设置 （三）开发产品销