公馆原著三期(商铺)认筹客户分析及销售风险评估建议20111128

1、公馆原著三期商铺客户分析及销售风险评估方案公馆原著三期商铺客户分析及销售风险评估方案 佛山中原地产代理有限公司 FOSHAN.11.2011 报告提纲报告提纲 2.2.三期商铺客户分析及小结三期商铺客户分析及小结 3.3.三期商铺销售风险评估建议三期商铺销售风险评估建议 说明：顺德市场成交量、价均按套内面积计算，成交数据来源于顺德区商品房交易信息网和中原地产市场监测 1.1.当前房地产微观市场形势分析当前房地产微观市场形势分析 当前房地产市场形势分析当前房地产市场形势分析( (微观微观) )Part 1Part 1 商铺：大良及周边镇街市场分析（大良） 项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线

2、价格线价格线成交线成交线 雅居乐 n3132栋底商 n面积区间:90-130方 n层高：1层4.5米，2层4米 n推售量：33间 n自然销售 n发展商内部销化 n对外报价：1.6万左右（折合一层 价格为3.3万左右，总价区间150- 300万 n二手价格：延年路2.5-2.8万，大 良医院2.2万，CD侧1.8万 n31、32栋不对外销 售，其它基本售完 佳润上品都荟 n总货量：17间街铺，373间内 铺，分别在一、二层 n面积区间：街铺50-60方，内 铺：5-35方，以8-10方为主 n层高：5.75米，街铺开间4-5 米，进深14米左右 n目前收取诚意金， 街铺5万，内铺2 万，效果较好

3、 n12月3日发售， TVB明显助阵 n带3年6%/年的返租销售 n返租街铺的均价8万左右，总价在 400-500万左右，内铺在4.5-5万区 间，一层总价在40万，二层23万左 右(含租约) n返租金额的9成在总价款中减除。 n销售过9成 n点评：因总价低，且 带返租，地段好，客 户关注度较高。 嘉信帝苑 n1-9栋底商 n面积区间：40-120方 n自然销售n均价3.7万，价格区间3.3-4.1万n仅剩余2间 东区（二手） n明日华府处4.5万 n海悦新城处2.5-4.5万 商铺：大良及周边镇街市场分析（容桂） 项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线成交线 中怡一品 n

4、总货量:20间 n面积:50-230方 n层高6米 n自然销售 n70年产权街铺 n均价2.5万，最高价3 万 n剩余100方以上的 大面积单位 东圣维拉 n二期商铺 n面积在60平米左右， 层高6米 n开间约为4.5米，进深 约为15米 n自然销售 n70年产权街铺 n均价1.2万，总价区间 60-70万n售完 泓都名邸 n面积在80-130平米， 层高6米 n沿容奇大道的商业不 多，主要以内街商业和 二层商业为主 n自然销售 n70年产权街铺 n均价3万，仅15间街铺n售完 商铺：大良及周边镇街市场分析（杏坛、勒流） 项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线成交线 佳兆业

5、可园 （杏坛） n总货量:49间（沿杏龙路） n面积:34-126平米 n层高5.8米，开空在4-5米 左右，进深主要是14-18米 n目前在收诚意 金，5万抵10万 n杏坛唯一二环 路临街旺铺 n均价约17500元/平米， 价格区间15000-20000元/ 平米（实收） n总价在69-200万左右 n自11月22号开 始销售，目前还 剩13套，成交率 为75% 金海岸 （杏坛） n面积在32-150平米 n层高5.8米 n主要是内街的形势 n商业主要规划 用于购物、娱乐、 饮食等满足周边 小区需求的行业 n内街商业价格为13000- 24000元/平米，均价1.8 万元/方 n内街商业已售

6、 完 君怡君临天下 （勒流） n总货量29间 n面积在60平方左右 n6米层高，开间4.2米，进 深15米为主，外送9-16平米 花园面积 n诚意登记：99 折 n总体均价为：13000 n总价区间：约75万左右 n自11月开盘至 今，56套商铺已 全部售完 商铺：大良及周边镇街市场小结 项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线成交线 雅居乐（大良） n面积50-110，层高4.5米 n自然销售，不对 外销售 n一手3.3万，总价80-200万 （按一层价格算） n二手3.6-4.8万 n发展商内部消 化为主 n客户关注度高 上品都荟（大 良） n面积50-60，层高5.75

7、米 n3年6%每年返租 销售 n街铺8万(含租约) n内铺4.5-5万(含租约) n客户关注度高， 诚意金多 东区（大良）n二手2.5-4.5万 中怡一品（容 桂） n面积:50-230方,层高6米 n自然销售 n70年产权街铺 n均价2.5万 n剩余100方以上 的大面积单位 泓都名邸（容 桂） n面积在80-130平米，层 高6米 n自然销售 n70年产权街铺 n均价3万左右 佳兆业可园 （杏坛） n面积:34-126平米,层高 5.8米， n诚意金5万抵10 万 n均价约1.75万 n总价在69-200万左右 n目前还剩13套， 成交率为75% 金海岸（杏坛） n面积在32-150方 ,

8、层高5.8米 n均价1.8万元/方n售完 君临天下（勒 流） n面积在60平方左,右6米 层高 n诚意登记：99折 n总体均价为：1.3万 n总价区间：约75万左右 n售完 本案 n面积在50-90平方,左右 5.85米层高 n自然销售 n70年产权街铺 n总体均价为：4万 n总价区间：200-500万 推售产品推售产品推售货量推售货量主力户型主力户型价格分析价格分析优惠折扣成交情况 31、32栋 总货量246套，推 售量200套 74-86二房 （N+1） 均价6000，起价4300， 最高价7300，总价35- 50万间（折实） 98*99折 发售当天成交57 套 未未 售售 已售已售 3

9、1 上周发售单位 住宅：大良及周边镇街市场分析（大良雅居乐） 32 住宅：大良及周边镇街市场分析（容桂、伦教） 项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线成交线 御峰国际（大良）n面积区间60-98二、 三房 n优惠权证登记98折 n“6”字头起（含1200 元装修） n未售 龙光水悦云天（容 桂） n面积区间73-110二、 三房 n4800元起，均价5300- 5500元 n性价比较高，去货 较好 万科沁园（伦教）n面积区间：70-75 方的二房（N+1） n每周末举行暖场活 动，如魔术表演， 水晶蜡烛DIY活动 n预计7500-8000（折 前），折后价格6600- 71

10、00（含1200装修） n未售 商铺：供过于求，经济环境不明朗，恰逢年关，客户出手谨慎，市场形势严峻商铺：供过于求，经济环境不明朗，恰逢年关，客户出手谨慎，市场形势严峻 住宅：已进入一个住宅：已进入一个“乱仗乱仗”时代，市场严峻形势加剧，降价潮不可避免。时代，市场严峻形势加剧，降价潮不可避免。 当前房地产微观形势分析总结 物业类型物业类型小结小结 商业 销售价格 大良商铺均价区间主要集中3.3-3.7万左右；容桂在2.5-3万；杏坛、勒流等周边镇 街在1.5-2万左右。 市场供应 在住宅市场环境日趋严厉的背景下，自9月份以来商铺供应量明显加大，呈现供过于 求的买方市场，经济发展环境不明朗，加之

11、年关将近，客户观望氛围加剧，价格预 期走低，市场形势不容乐观，商铺市场“风景这边独好”的形势恐难再持续。 住宅 在年底目标导向的引导下，严峻的住宅市场形势，使不少本地和外来品牌发展商纷纷以超出预 期的价格来吸引市场，降价潮不可避免。 三期商铺客户分析及小结三期商铺客户分析及小结Part 2Part 2 三期客户量总来访量总来访量67批其中认筹量其中认筹量10批 重要节点 回顾 一期蓄客时间：2010年起发售时间：1月25日 二期蓄客时间：2011年3月发售时间：9月4日 三期正式推广时间：10月20日认筹时间：11月5日 三期商铺客户概况及节点回顾 注：数据截止2011年11月30日 分析：其

12、一、三期推广渠道主要集中在短信、楼体条幅、DM直邮及专业市 场找客；其二、三期蓄客时间短，且市场环境发生大改变。 三期商铺客户需求价格 项目项目接受价格接受价格( (实价实价) )对应户型对应户型 价格 37000-41000元/平米一层商铺 11000-12000元/平米二层商铺 分析：受市场供应明显加大、经济环境不明朗、住宅严峻形势“传染”，且 恰逢年关等因素影响，商铺客出手较为谨慎，价格预期普通不高。 三期商铺客户背景区域 区域区域客户数量客户数量 大良47批 杏坛10批 勒流2批 伦教2批 乐从2批 龙江1批 北滘1批 均安1批 佛山(南海和禅城)1批 分析：从商铺客的来访区域来看，大

13、良依然占大比例，其次是杏坛，其它镇 街均有少部分。 三期商铺客户背景渠道 推广渠道推广渠道客户数量客户数量效果排名效果排名 短信27批第一 楼体广告25批第二 商业街包装9批第三 旧客3批第四 友介3批第四 DM直邮0批 专业市场派单0批 分析：其一、短信、楼体条幅的效果最为明显，在后期需要强化；其二、公 馆商业街的交付和包装对商铺的推广和价值的提升起到一定的作用。 三期商铺(认筹)客户背景分析 客户姓名客户姓名信息渠道信息渠道来访区域来访区域职业职业需求产品需求产品接受价格接受价格落筹原因落筹原因 陈某短信大良银行一层66方3.8万左右地段 胡某友介杏坛企业主 一层66或75方 （1间） 约

14、4万地段 王某短信大良企业主一层66方3.8万左右地段 简某友介大良企业高管一层66方约4万地段 洪某楼体大良投资客 一层66或69或 75方（1间） 约4万地段 史某旧客大良企业主二层2-4号1.1万左右昭示性佳 关某楼体杏坛企业主一层66和75方约4万地段 李某短信大良企业主一层66方地段 盛某现场包装大良企业主一层66或75方地段 分析：其一、从客户落筹原因分析来看，认可项目的区域、地段价值是首要原因；其 二、目标客户基本均为企业主；其三、需求产品主要集中在1层街铺（3栋4-5号铺、7 号铺，4栋3-4号铺等)。 影响客户认筹或价格预期不高的原因分析 1 1价格因素：价格偏高，普遍高出客户心理价格； 2 市场因素：9月份以来，市场商铺供应明显加大，且价格普遍低于本项目， 客户选择余地多； 3 政策因素：国内国际经济大环境不明朗，住宅市场形势日趋严峻，进一步 加剧观望氛围； 4节点因素：恰逢年关，客户不愿拿出更多现金置业； 5推广因素：渠道单一，线上推广少，周期短，蓄客期短； 6产品因素：相比而言，本期产品较为单一，且柱网较多； 7其它因素：不少中高