合同法讲座(2015)

1、合同法讲堂合同法讲堂 目录目录 一、合同法总则一、合同法总则 1 1、合同的订立、合同的订立 2 2、格式合同、格式合同3 3、表见代理、表见代理 4 4、合同无效、合同无效5 5、可撤销合同、可撤销合同 6 6、不安抗辩权、不安抗辩权 7 7、合同解除、合同解除8 8、违约金及定金、违约金及定金9 9、不可抗力、不可抗力 二、买卖合同二、买卖合同 三、租赁合同三、租赁合同四、赠与合同四、赠与合同 1 1、合同的订立、合同的订立 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第九条规定：第九条规定： “当事人订立合同，应当具有相应的民当事人订立合同，应当具有相应的民 事权利能力和民事行为能力。事权利

2、能力和民事行为能力。” 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第十条规定：第十条规定： “当事人订立合同，有书面形式、口头当事人订立合同，有书面形式、口头 形式和其他形式。形式和其他形式。” 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第十一条规第十一条规 定：定：“书面形式是指合同书、信件和数书面形式是指合同书、信件和数 据电文（包括电报、电传、传真、电子据电文（包括电报、电传、传真、电子 数据交换和电子邮件）等可以有形地表数据交换和电子邮件）等可以有形地表 现所载内容的形式。现所载内容的形式。” 一般情况下合同都应该约定些什么内容呢？一般情况下合同都应该约定些什么内容呢？ 当事人的名称或者姓

3、名和住所当事人的名称或者姓名和住所 标的标的 数量数量质量质量 价款或者报酬价款或者报酬履行期限、地点和方式履行期限、地点和方式 违约责任违约责任 解决争议的方法解决争议的方法 2 2、格式合同、格式合同 什么叫格式合同？什么叫格式合同？ 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第三十九条规定：第三十九条规定：“采采 用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵 循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合 理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，

4、 按照对方的要求，对该条款予以说明。按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并 在订立合同时未与对方协商的条款。在订立合同时未与对方协商的条款。” 格式合同中存在霸王条款怎么办？格式合同中存在霸王条款怎么办？ 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第四十条：第四十条：“格式合同具格式合同具 有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供 格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条 款无效。款无效。”当事人可以申请

5、法院撤销该条款。当事人可以申请法院撤销该条款。 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第四十一条：第四十一条：“对格式条对格式条 款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对 格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式 条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应 当采用非格式条款。当采用非格式条款。” 最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法 若干问题的解释（二）第六若干问题的解释（二）第六条：

6、条：“提供格式条款的一方提供格式条款的一方 对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立 时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标 识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民 法院应当认定符合合同法第三十九条所称法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的采取合理的 方式方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担 举证责任。举证责任。” 小案例小案例 马芸提前两周以马芸提前两

7、周以600600元的价格订购了深圳航元的价格订购了深圳航 空公司全价空公司全价10001000元的六折飞机票，后因临时改元的六折飞机票，后因临时改 变行程，马芸于航班起飞前一个小时前往售票变行程，马芸于航班起飞前一个小时前往售票 处办理退票手续，深圳航空公司规定起飞前两处办理退票手续，深圳航空公司规定起飞前两 小时内退票按机票价格收取小时内退票按机票价格收取30%30%手续费，要求马手续费，要求马 芸支付手续费芸支付手续费300300元，但马芸认为自己只应该支元，但马芸认为自己只应该支 付付180180元，因为机票的价格是元，因为机票的价格是600600元。那么问题元。那么问题 来了，马芸应当

8、向深圳航空公司支付来了，马芸应当向深圳航空公司支付180180元还是元还是 300300元？元？ 前面提到过，对格式条款的理解发生争议的，前面提到过，对格式条款的理解发生争议的， 应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种 以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方 的解释。的解释。 本事件中的本事件中的“机票价格机票价格”可以按照机票票面可以按照机票票面 价格解释，也可以按照机票折后价格解释，因此价格解释，也可以按照机票折后价格解释，因此 应当作出不利于航空公司的解释，所以马芸可以应当作出不利于航空公司的解释

9、，所以马芸可以 按照购买机票的折后价格支付退票手续费，即按照购买机票的折后价格支付退票手续费，即 180180元。元。 3 3、表见代理、表见代理 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第四十九条规定：第四十九条规定： “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终 止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相 信行为人有代理权的，该代理行为有效。信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用中华人民共和国合中华人民共和国合 同法同法若干问题的解释（二）第十三条：若干问题的解释（二）

10、第十三条：“被代被代 理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理 行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因 代理行为而遭受的损失。代理行为而遭受的损失。” 小案例小案例 某公司因业务需要，将原圆形合同专用章更换某公司因业务需要，将原圆形合同专用章更换 成方形合同专用章。但由于工作疏忽免，当时未登成方形合同专用章。但由于工作疏忽免，当时未登 记收回或销毁，由马峰保管。两个月后，马峰辞职。记收回或销毁，由马峰保管。两个月后，马峰辞职。 不久前，公司收到一份法院送达的诉状副本，才知不久前，公司收到一份法院送达的诉状

11、副本，才知 道马峰用公司作废公章，同一家商场订立了购销合道马峰用公司作废公章，同一家商场订立了购销合 同，马峰在收到商场同，马峰在收到商场3030万元的定金后，下落不明。万元的定金后，下落不明。 商场遂以违约为由，要公司双倍返还定金商场遂以违约为由，要公司双倍返还定金6060万元。万元。 本案中，由于印章已在工商行政管理机关登记本案中，由于印章已在工商行政管理机关登记 备案，公司在更换合同专用章后，却并未由工商行备案，公司在更换合同专用章后，却并未由工商行 政管理机关登记收回或销毁，说明该合同专用章对政管理机关登记收回或销毁，说明该合同专用章对 外仍具有法律效力。加之公司未对印章妥善保管，外仍

12、具有法律效力。加之公司未对印章妥善保管， 表明公司存在明显过错。而商场并不知内情，当然表明公司存在明显过错。而商场并不知内情，当然 有理由相信手持仍具有法律效力的合同专用章的马有理由相信手持仍具有法律效力的合同专用章的马 峰具有代理权，所订合同当然有效，故公司应承担峰具有代理权，所订合同当然有效，故公司应承担 返还定金的责任。返还定金的责任。 4 4、合同无效、合同无效 合同无效的情形合同无效的情形 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同， 损害国家利益损害国家利益 恶意串通，损害国家、集体或者第恶意串通，损害国家、集体或者第 三人利益三人利益 以合法形式掩盖非法目的以

13、合法形式掩盖非法目的 损害社会公共利益损害社会公共利益 违反法律、行政法规的强制性规定违反法律、行政法规的强制性规定 小贴士小贴士 最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法 若干问题的规定（三）第二十五条规定：若干问题的规定（三）第二十五条规定：“有限责任有限责任 公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实 际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义 股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议 的，如无合同

14、法第五十二条规定的情形，人民法院应的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应 当认定该合同有效。当认定该合同有效。” 5 5、可撤销合同、可撤销合同 合同可撤销的情形合同可撤销的情形 因重大误解订立的因重大误解订立的 在订立合同时显失公平的在订立合同时显失公平的 欺诈、胁迫欺诈、胁迫 趁人之危趁人之危 小案例小案例 某公司在莲花山公园旁开发预售期房，陈横、王实某公司在莲花山公园旁开发预售期房，陈横、王实 等近百人一次性支付了购房款，总额近等近百人一次性支付了购房款，总额近80008000万元。但公万元。但公 司迟迟未开工，按期交房无望。陈横、王实等购房人多司迟迟未开工，按期交房无望。陈横、

15、王实等购房人多 次集体去公司交涉无果，险些引发群体性事件。面对疯次集体去公司交涉无果，险些引发群体性事件。面对疯 涨房价，陈横、王实等购房人为另行购房，无奈与公司涨房价，陈横、王实等购房人为另行购房，无奈与公司 签订签订退款协议书退款协议书，承诺放弃数额巨大利息、违约金，承诺放弃数额巨大利息、违约金 的支付要求，领回原购房款。请问，该协议可以撤销吗？的支付要求，领回原购房款。请问，该协议可以撤销吗？ 在上述协议书中，陈横、王实等购房人被迫放弃了在上述协议书中，陈横、王实等购房人被迫放弃了 数额巨大的利息、违约金支付的要求，该约定显然是显数额巨大的利息、违约金支付的要求，该约定显然是显 失公平的

16、。根据失公平的。根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第五十四条第五十四条 的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请 求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。 小案例小案例 某手表厂为纪念公司成立十周年特制纪念手表两千只，某手表厂为纪念公司成立十周年特制纪念手表两千只， 每只售价每只售价2 2万元。其广告宣传主要内容为：纪念表为金表；万元。其广告宣传主要内容为：纪念表为金表； 纪念表镶有进口钻石。后经证实，该纪念表为镀金表，进纪念表镶有进口钻石。后经证实，该纪念表为镀金表，进 口钻石为进口人造钻石，每粒售

17、价为口钻石为进口人造钻石，每粒售价为1 1元。手表成本约元。手表成本约 10001000元。为此，购买者购买该手表发生纠纷，可以如何处元。为此，购买者购买该手表发生纠纷，可以如何处 理？理？ 根据最高人民法院关于贯彻根据最高人民法院关于贯彻中华人民共和国民法通中华人民共和国民法通 则则若干问题的意见第六十八条的规定：若干问题的意见第六十八条的规定：“一方当事人故一方当事人故 意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方 当事人作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为。当事人作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为。”据此，据此， 上述手表厂的虚假

18、宣传行为可认定为是欺诈行为。根据上述手表厂的虚假宣传行为可认定为是欺诈行为。根据 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第五十四条的规定，一方以欺第五十四条的规定，一方以欺 诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同， 受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。 6 6、不安抗辩权、不安抗辩权 经营状况严重恶化经营状况严重恶化 转移财产、抽逃资金，以逃避债务转移财产、抽逃资金，以逃避债务 丧失商业信誉丧失商业信誉 有丧失或者可能丧失履行债务能力有丧失或者可能丧失履行债务能力 的其他情形的其他

19、情形 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： 7 7、合同解除、合同解除 【法定解除法定解除】 根据根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第九十四条的规定：第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的因不可抗力致使不能实现合同目的 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务主要债务 当事人一方迟延履行主

20、要债务，经催告后在合理期限内仍未履行当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的以及当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的以及 法律规定的其他情形法律规定的其他情形 小案例小案例 某热电厂从某煤矿购煤某热电厂从某煤矿购煤200200吨，约定交货期限为吨，约定交货期限为 20152015年年1111月月3030日，付款期限为日，付款期限为20152015年年1212月月3030日。日。1111月月 底，煤矿交付底，煤矿交付200200吨煤，热电厂经检验发现煤的含硫量吨煤，热电厂经检验发现煤的含硫量 远

21、远超过约定标准，根据政府规定不能在该厂区燃烧。远远超过约定标准，根据政府规定不能在该厂区燃烧。 基于上述情况，热电厂可以主张解除合同吗？基于上述情况，热电厂可以主张解除合同吗？ 当然可以，根据前面提到的合同法定解除事由，当然可以，根据前面提到的合同法定解除事由， 煤矿提供的煤根据政府规定不能在该厂区燃烧，热电煤矿提供的煤根据政府规定不能在该厂区燃烧，热电 厂订立购煤合同的目的无法实现，煤矿的行为构成根厂订立购煤合同的目的无法实现，煤矿的行为构成根 本性违约，因此，热电厂有权解除合同。本性违约，因此，热电厂有权解除合同。 小案例小案例 孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈孙某与李某签订房屋

22、租赁合同，李某承租后与陈 某签订了转租合同，孙某表示同意。但是孙某与李某某签订了转租合同，孙某表示同意。但是孙某与李某 签订租赁合同之前，已经把房租给了王某并已交付，签订租赁合同之前，已经把房租给了王某并已交付， 现李某要求解除合同，请问可以吗？现李某要求解除合同，请问可以吗？ 可以，因为根据合同法第九十四条的规定，当事可以，因为根据合同法第九十四条的规定，当事 人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现 合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因孙某违合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因孙某违 约导致李某的租房合同无法实现合同目的，李某有权

23、约导致李某的租房合同无法实现合同目的，李某有权 解除合同。解除合同。 延伸一下，如果王某、李某及陈某均要求继续租延伸一下，如果王某、李某及陈某均要求继续租 赁该房屋，那么哪一位可以占有租赁该房屋呢？赁该房屋，那么哪一位可以占有租赁该房屋呢？ 根据根据最高人民法院关于审理城镇房最高人民法院关于审理城镇房 屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释题的解释第六条规定，出租人就同一房第六条规定，出租人就同一房 屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情 况下，承租人均主张履行合同的，人民法况下，承租人均主张履行合同的，人民法 院按

24、照下列顺序确定履行合同的承租人：院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的；（一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的；（二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的（三）合同成立在先的。 因此，王某作为优先顺位的合同履行因此，王某作为优先顺位的合同履行 人，李某、陈某均无权要求王某搬离房屋。人，李某、陈某均无权要求王某搬离房屋。 小贴士小贴士 8 8、违约金及定金、违约金及定金 【违约金违约金】 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百一十四条规定：第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情当事人可以约定一方违约时应当根

25、据违约情 况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约 金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债

26、务。 最高人民法院最高人民法院关于适用关于适用中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）若干问题的解释（二）第二十九条规定：第二十九条规定： “当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第 二款规定的二款规定的“过分高于造成的损失。过分高于造成的损失。” 【定金定金】 【违约金和定金竞合违约金和定金竞合】 当事人可以依照当事人可以依照中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债

27、务人履 行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定 金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 小案例小案例 甲公司与乙公司签订了一份手机买卖合同，约定：甲甲公司与乙公司签订了一份手机买卖合同，约定：甲 公司供给乙公司某型号手机公司供给乙

28、公司某型号手机1,0001,000部，每部单价部，每部单价1,0001,000元，元， 乙公司支付定金乙公司支付定金3030万元，任何一方违约应向对方支付违约万元，任何一方违约应向对方支付违约 金金3030万元。合同签订后，乙公司向甲公司支付了万元。合同签订后，乙公司向甲公司支付了3030万元定万元定 金，但甲公司未按约定期间交货。现乙公司可否向请求甲金，但甲公司未按约定期间交货。现乙公司可否向请求甲 公司返还双倍定金并支付违约金呢？公司返还双倍定金并支付违约金呢？ 根据根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百一十六条的第一百一十六条的 规定：规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的

29、，一方违当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违 约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，因此， 乙公司不可请求甲公司同时支付违约金和双倍定金。乙公司不可请求甲公司同时支付违约金和双倍定金。 9 9、不可抗力、不可抗力 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百一十七条规定：第一百一十七条规定：“因因 不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者 全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后 发生不可抗力的，不能免除责任

30、。本法所称不可抗力，是指发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 二、买卖合同二、买卖合同 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百三十三条规定：第一百三十三条规定：“标的物标的物 的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事 人另有约定的除外。人另有约定的除外。” 车辆属于动产，法律没有特殊的规定，因此在当事人没有就车辆属于动产，法律没有特殊的规定，因此在当事人没有就 所有权变更设置条件的情况下，车辆的所有权转移以实际交所有权变更设

31、置条件的情况下，车辆的所有权转移以实际交 付为准。付为准。 根据根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百三十四条规定：第一百三十四条规定：“当当 事人也可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其事人也可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其 他义务的，标的物的所有权属于出卖人。他义务的，标的物的所有权属于出卖人。” 但最高人民法院但最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题 的解释的解释第三十四条规定：第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法一买卖合同当事人主张合同法一 百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，百三十四

32、条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的， 人民法院不支持。人民法院不支持。” 1 1、标的物所有权的转移、标的物所有权的转移 小贴士小贴士 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第九条规定：第九条规定：“不动产不动产 物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生 效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外。外。” 小案例小案例 张某将一套房屋出卖给高某，高某已经转移占张某将一套房屋出卖给高某，高某已经转移占 有，但没有办理房屋所有权转移登记。现张某死亡，有，但没有办理房屋所有权转移登记。

33、现张某死亡， 房屋由其儿子罗某继承，罗某在继承房屋后又将房房屋由其儿子罗某继承，罗某在继承房屋后又将房 屋出卖给郑某，并办理了房屋所有权转移登记。请屋出卖给郑某，并办理了房屋所有权转移登记。请 问现在该房屋归谁所有？问现在该房屋归谁所有？ 前面提到，房产的转让需经登记后才发生效力，前面提到，房产的转让需经登记后才发生效力， 未经登记的不发生效力。因此，上述房屋的所有权未经登记的不发生效力。因此，上述房屋的所有权 归郑某所有。归郑某所有。 小贴士小贴士 买卖合同中关于知识产权的归属买卖合同中关于知识产权的归属 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百三十七第一百三十七 条：条：“出卖具有知

34、识产权的计算机软件等标的出卖具有知识产权的计算机软件等标的 物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的 以外，该标的物的知识产权不属于买受人。以外，该标的物的知识产权不属于买受人。” 2 2、标的物的风险承担、标的物的风险承担 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后 由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限

35、交付的，买受人应当 自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外， 毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二 款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后， 标的物毁损、灭失的

36、风险由买受人承担标的物毁损、灭失的风险由买受人承担 小案例小案例 赵某与陈某约定赵某负责将所卖货物运送至赵某与陈某约定赵某负责将所卖货物运送至 买房陈某指定的仓库。赵某如约交货，陈某验收买房陈某指定的仓库。赵某如约交货，陈某验收 收货，现陈某已支付收货，现陈某已支付80%80%的货款。交货当晚，因山的货款。交货当晚，因山 洪暴发，陈某仓库内的货物全部毁损。现请问陈洪暴发，陈某仓库内的货物全部毁损。现请问陈 某是否应当向赵某支付剩余某是否应当向赵某支付剩余20%20%的货款？的货款？ 根据根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百四十二第一百四十二 条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标

37、的物交条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交 付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。现付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。现 赵某已如约交货，所以此风险由陈某承担，陈某应赵某已如约交货，所以此风险由陈某承担，陈某应 当向赵某支付剩余当向赵某支付剩余20%20%的货款。的货款。 3 3、检验义务、检验义务 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百五十七条：第一百五十七条： “买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内 检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。” 最高人民法院最高人民法院关于审理买卖

38、合同纠纷案件关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释适用法律问题的解释第十五条：当事人对标的第十五条：当事人对标的 物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、 确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民 法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认 定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有 相反证据足以推翻的除外。相反证据足以推翻的除外。 4 4、买卖合同的解除、买卖合同的解除 【分批交付标的物的合同解除分批交付标的物的合同

39、解除】 出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物的不交付或者交付出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物的不交付或者交付 不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批 标的物解除标的物解除 出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批 标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各 批标的物解除批标的物解除 买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的

40、物与其他各批标的物相互买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互 依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除 分期付款中的合同解除分期付款中的合同解除 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百六十七条：第一百六十七条： “分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部 价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部 价款或者解除合同。价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付

41、该标 的物的使用费。的物的使用费。” 最高人民法院最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用关于审理买卖合同纠纷案件适用 法律问题的解释法律问题的解释第三十八条：第三十八条：“合同法第一百六十合同法第一百六十 七条第一款规定的七条第一款规定的“分期付款分期付款”，系指买受人将应付，系指买受人将应付 的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。” 小案例小案例 高某以分期付款的方式向陈某买房，合同总标高某以分期付款的方式向陈某买房，合同总标 的的100100万元，分万元，分1010次交清，每次次交清，每次1010万元。高某已按万元。高某已按 期交纳了六期

42、，但第七、第八期因故延迟未交，现期交纳了六期，但第七、第八期因故延迟未交，现 第九期交款时间将至。请问，陈某可以要求高某一第九期交款时间将至。请问，陈某可以要求高某一 次性支付全部的房款吗？次性支付全部的房款吗？ 高某实际上未支付的价款为高某实际上未支付的价款为3030万元，占总价款万元，占总价款 的的30%30%，所以根据，所以根据中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一第一 百六十七条的规定，陈某可以要求高某一次性支付百六十七条的规定，陈某可以要求高某一次性支付 全部购房款。全部购房款。 三、租赁合同三、租赁合同 1 1、租赁期限、租赁期限 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二

43、百一十四条：第二百一十四条： “租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超 过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租 赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超 过二十年。过二十年。” 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百一十五条：第二百一十五条： “租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。 当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。” 小案例小案例 2015 2015年年1212月月

44、1 1日，罗某与陈某口头约定，日，罗某与陈某口头约定， 罗某承租陈某的一套别墅，租期为五年，租金罗某承租陈某的一套别墅，租期为五年，租金 一次性付清，交付租金后即可入住。请问该口一次性付清，交付租金后即可入住。请问该口 头约定是否有效？租赁到底是多久？头约定是否有效？租赁到底是多久？ 罗某与陈某口头约定租赁期限为五年是无罗某与陈某口头约定租赁期限为五年是无 效的，因为根据合同法规定，租赁期限在六个效的，因为根据合同法规定，租赁期限在六个 月以上的，当事人未采取书面形式的，视为不月以上的，当事人未采取书面形式的，视为不 定期租赁。定期租赁。 2 2、租赁维修、租赁维修 中华人民共和国合同法中华人

45、民共和国合同法第二百二十条：第二百二十条： “出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人 另有约定的除外。另有约定的除外。” 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百二十一条：第二百二十一条： “承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在 合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承 租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因 维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租 金或者延长租期。金或

46、者延长租期。” 小案例小案例 罗某入住别墅后不久，屋顶便开始了漏水。罗某入住别墅后不久，屋顶便开始了漏水。 罗某要求出租人陈某进行维修，但陈某认为在订罗某要求出租人陈某进行维修，但陈某认为在订 立合同时已跟罗某说清房屋漏水问题，罗某当时立合同时已跟罗某说清房屋漏水问题，罗某当时 并无异议，仍同意承租，故现在陈某不应承担维并无异议，仍同意承租，故现在陈某不应承担维 修义务。于是，罗某自购了一批瓦片，并找到了修义务。于是，罗某自购了一批瓦片，并找到了 装修公司进行维修。请问，上述维修费用应当如装修公司进行维修。请问，上述维修费用应当如 何处理？何处理？ 根据前面讲到的关于租赁维修的规定，罗某根据前

47、面讲到的关于租赁维修的规定，罗某 有权要求陈某在合理期限内维修，陈某未履行维有权要求陈某在合理期限内维修，陈某未履行维 修义务的，罗某可以自行维修，维修费用由陈某修义务的，罗某可以自行维修，维修费用由陈某 负担。负担。 3 3、转租、转租 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百二十四条：第二百二十四条： “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第 三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租 赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的， 承租人应当赔偿损失。承租人应当

48、赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以承租人未经出租人同意转租的，出租人可以 解除合同。解除合同。” 小案例和小贴士小案例和小贴士 孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租 后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但 是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把 房租给了王某并已交付。请问陈某可以要求孙房租给了王某并已交付。请问陈某可以要求孙 某承担违约的赔偿责任吗？某承担违约的赔偿责任吗？ 不可以，因为合同具有相对性，陈某不能不可以，因为合同具有相对性，陈某不能 要求孙某承担

49、赔偿责任。但陈某与李某之间存要求孙某承担赔偿责任。但陈某与李某之间存 在转租合同关系，陈某有权解除其与李某之间在转租合同关系，陈某有权解除其与李某之间 的转租合同，并要求李某承担赔偿责任。的转租合同，并要求李某承担赔偿责任。 小贴士小贴士 承租人不付租金怎么办？承租人不付租金怎么办？ 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百二十七条：第二百二十七条： “承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的， 出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人 逾期不支付的，出租人可以解除合同。逾期不支付的，出租人可以解除

50、合同。” 小贴士小贴士 买卖不破租赁买卖不破租赁 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百二十九条：第二百二十九条： “租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租 赁合同的效力。赁合同的效力。” 4 4、优先购买权、优先购买权 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百三十条：第二百三十条： “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前 的合理期限内通知承租人，承租人享有以同的合理期限内通知承租人，承租人享有以同 等条件优先购买的权利。等条件优先购买的权利。” 小贴士小贴士 租期不明如何处理？租期不明如何处理？

51、中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百三十二条：第二百三十二条： “当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依 照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定 期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除 合同应当在合理期限之前通知承租人。合同应当在合理期限之前通知承租人。” 小贴士小贴士 共同居住人的居住权共同居住人的居住权 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百三十四条：第二百三十四条： “承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居 住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。” 5 5、续租、续租 中华人民共和国合同法