商业地产定位攻略

1、商业地产定位攻略 商业地产定位选址攻略 优韬商业机构 商业地产定位攻略 前言 亚洲购物中心协会统计数据显示， 截止2011年底中国购物中心已有 2542家，预计未来4年将新增1300多家，比2001年增长893%。 欧洲人均购物中心面积2.2平米；香港人均购物中心面积1.4平米；中 国大陆一线城市人均购物中心面积在0.10.6平方米之间。 关键词：商业地产-城市发展-基础 商业规划-商业地产-环节 业态定位-商业规划-核心 商业地产定位攻略 业态定位 功能定位 品类定位 客群定位、客层定位 商圈定位 模式定位 形象定位 策略定位 商业地产定位分析 招商先行 商业地产定位攻略 商业选址5A法则

2、确认便利 选购便利 进出便利 趋利便利 5A法则 商业地产定位攻略 影响商圈大小的因素 商业信誉 经营规模 商品种类 交通地理状况 顾客流动性 竞争商店位置 促销活动 商业地产定位攻略 人口与购买力分析 年龄构成 白天流动人口数 家庭人均收入 社会增加率 从事行业 自然增加率 教育程度 人口密度 家庭及构成 家庭年支出及支出结构 常住人口数 商业地产定位攻略 消费饱和指数分析 IRSCRERF IRS商业圈的零售饱和指数 C商业圈内的潜在顾客数目 RE商圈内消费者人均零售支出 RF商圈内商店的营业面积 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有 15个店铺在商国内，共有14

3、4000平方米销售面积。则该商圈的饱和 指数为： IRS10000025144000￥1736 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意 味着该商圈内的饱和度越高。 商业地产定位攻略 目标消费者特征分析 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段 的占主要部份。 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人 为主。 高中以上文化水平的居民应占大部份。 人均商品性消费支出应在每月300元以上。 人均月收入应在1000元以上。 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。 购物频率在每周2-3次左右。 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因

4、素。 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。 商业地产定位攻略 核心消费群 核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入 固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、 家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 商业地产定位攻略 中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的 中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、家

5、电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝 首饰； 功能要求购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 中心消费群 商业地产定位攻略 辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费 和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者结构消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的 居民。 辐射消费群 商业地产定位攻略 主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中 心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能

6、多的消费诉求。 主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规 划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件， 保障持续经营成功的关键。 业态战略规划 商业地产定位攻略 一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店， 分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺， 形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流 动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。 业态规划组合定位 商业地产定位攻略 零售业态分析 零售购物型零售购物型 n购物中心购物中心 n专卖店专卖店n超市超市 n便利店便利店 n专业店专业店 n仓储店仓储店n百货商店

7、百货商店 商业地产定位攻略 业态对比分析 商业地产定位攻略 业态对比 商业地产定位攻略 购物中心选址分析 选址要素：选址要素： n区位：区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 n用地经济状况：用地经济状况： 进行可获得性分析 n用地物理状况：用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况 商业地产定位攻略 购物中心业态组合分析 n功能组合：集购物、功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运餐饮、娱乐、休

8、闲、运 动、旅游、游乐于一体。动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的至包含了酒店和办公的 功能。功能。 n黄金比例：黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30 n业态组合：主力店、业态组合：主力店、 次主力店、独立店。次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌星般的次主力店、品牌 店店”。 商业地产定位攻略 百货商店代表品牌 新世界新世界 天虹百货天虹百货 商业地产定位攻略 百货商店选址要求 商业地产定位攻略 上海九海百盛购物中心 商业地产定位攻略

9、 沈阳新世界广场 新世界新世界 商业地产定位攻略 上海太平洋百货 商业地产定位攻略 百货商店案例对比 商业地产定位攻略 专业集成店代表品牌 商业地产定位攻略 专业集成店选址要求 n一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品 专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。 2 2、物业基本要求、物业基本要求1 1、商圈基本要求、商圈基本要求 n选址多样化：多设在繁 华商业区、商店街或百货 店、购物中心内； n商圈范围不定，目标市 场多为流动顾客。主要满 足消费者对某类商品的选 择性需求 n营业面积根据主营商品 特点而定； n设有一定规模的停车场 商业地产定位攻略 家居商场选址

10、要求 商业地产定位攻略 电器类专业集成店 商业地产定位攻略 仓储式大型超市 商业地产定位攻略 仓储式大型超市选址要求 商业地产定位攻略 仓储式大型超市选址分析 商业地产定位攻略 仓储式大型超市选址分析 商业地产定位攻略 便利店选址要求 商业地产定位攻略 餐饮休闲娱乐业态分析 餐饮休闲娱乐型餐饮休闲娱乐型 n麦当劳麦当劳 n中体倍力中体倍力n大地数字影院大地数字影院 n必胜客必胜客 n面点王面点王 n星巴克星巴克n肯德基肯德基 n8585CC 商业地产定位攻略 餐饮类品牌选址要求 商业地产定位攻略 餐饮类品牌选址要求 商业地产定位攻略 餐饮娱乐类品牌选址要求 商业地产定位攻略 必胜客选址要求 商

11、业地产定位攻略 星巴克选址要求 星巴克选址星巴克选址 1 2 3 4 商业要求商业要求 建筑要求建筑要求 其他要求其他要求 合作方式合作方式 省内一类城市市区省内一类城市市区 市内核心的商圈市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置商圈内展示面好，核心位置 面积面积150平方米，首层平方米，首层 层高层高4米以上米以上 给排水给排水/排油排油/排污排污/烟道烟道 供配电负荷：供配电负荷：100千瓦千瓦 有招牌位及广告悬挂点有招牌位及广告悬挂点 租期租期10-15年年 商业地产定位攻略 影院选址要求 商业地产定位攻略 KTV选址要求 商业地产定位攻略 古琦（英文名：Gucci ） 意大利殿堂级时尚

12、品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、商务正装、服饰；鞋/皮具/箱包：女鞋/ 女靴、男鞋、皮具、箱包；饰 品/化妆品：饰品、珠宝； 主要网点：北京，上海，天津，石家庄，长春，沈阳，大连，青岛等地 客单消费：500-10万元 目标人群：崇尚奢华的高消费阶层 店铺总数： 31家 开店方式： 直营，加盟 迪奥(英文名：Dior) 法国著名时尚消费品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、服饰；饰品/化妆品：化妆品、香水； 主要网点：全国 客单消费：200-5000元 目标人群：高等收入群体 开店方式： 直营，代理 选址要求 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街，专业市场 奢侈品牌选址要求 商业地产定位攻

13、略 路易威登 (英文名：Louis Vuitton ) 箱包和皮具领域世界第一品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、商务正装；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、 男鞋、皮具、箱包；饰品/ 化妆品：饰品、珠宝、手表； 主要网点：北京 上海 长春 成都 香港等 客单消费：500-5万元 目标人群：崇尚奢华的高消费阶层 开店方式： 直营，代理，加盟 选址要求 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁，合作 需求面积： 100-1000平米; 合同期限： 5年以上 奢侈品牌选址要求 商业地产定位攻略 普拉达 (英文名：Prada) 国际著名服饰品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、服饰、内衣；

14、鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、 男鞋、皮具、箱包；饰品/化妆品：饰品、手表； 主要网点：香港，广州，北京，上海，武汉，西安，杭州，大连，重庆， 丽水等城市 客单消费：800-8万元 目标人群：白领阶层为主的成熟消费群体 开店方式： 直营 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁 需求面积： 100-500平米; 合同期限： 3-5年 门面宽：不少于4米。 奢侈品牌选址要求 商业地产定位攻略 普拉达 (英文名：Prada) 国际著名服饰品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、服饰、内衣；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、 男鞋、皮具、箱包；饰品/化妆品：饰品、手表； 主要网点：香港，广州，

15、北京，上海，武汉，西安，杭州，大连，重庆， 丽水等城市 客单消费：800-8万元 目标人群：白领阶层为主的成熟消费群体 开店方式： 直营 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁 需求面积： 100-500平米; 合同期限： 3-5年 门面宽：不少于4米。 奢侈品牌选址要求 商业地产定位攻略 天梭 (英文名：Tissot ) 业态：饰品/化妆品：手表； 主要网点：全国 客单消费：2000-2万元 目标人群：高等收入群体 开店方式： 直营 选址要求 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁 需求面积： 50-200平米; 合同期限： 2-10年 选址标准： 1

16、.首选繁华商业区； 2.选址处为当地一流商场或繁华街道； 3.青年时尚族群聚集地； 4.选址处人流量：占本楼层总人流 60% 以上 奢侈品牌选址要求 商业地产定位攻略 劳力士 (英文名：Rolex) 瑞士钟表业的经典品牌 业态：饰品/化妆品：手表； 主要网点：广州、上海、北京 客单消费：5000-60万元 目标人群：具有一定经济能力的消费者 开店方式： 直营 首选物业： 购物中心，商业街 物业使用： 租赁 需求面积： 30-120平米; 合同期限： 3年 选址标准： 1、专卖店： 面积：使用面积不少于30平方米； 门面宽：不少于4米； 位置：商业区附近有同类型品牌专卖店。 2、商场专柜：面积:

17、中岛不少于20平方米，边厅不少于30平方米。 3、商圈选址 1)商业活动频繁(如商业街，步行街等)或商业活动历史悠久的街区； 2)MALL、商 场、超市、购物中心； 3)人口密度高、人口数量多的大型居宅区；4)大型写字楼、商住区。 奢侈品牌选址要求 商业地产定位攻略 纪梵希 (英文名：Givenchy ) 在时装界纪梵希几乎成了优雅的代名词 业态：服装/服饰； 客单消费：1000-10万元 目标人群：25-45中高端消费水平的时尚一族 开店方式： 直营 选址要求 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配 套商业 物业使用： 租赁 需求面积： 300平米; 合同期限： 5-10年

18、 奢侈品牌选址要求 商业地产定位攻略 香奈儿 (英文名：CHANEL ) 国际饰品奢侈品牌 业态：饰品/化妆品：珠宝、手表、眼镜、化妆品、护肤、香水； 主要网点：全国 客单消费：200-2万元 目标人群：中高阶层消费者 开店方式： 直营 选址要求 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁 需求面积： 50-200平米; 合同期限： 3-5年 选址标准： 购物中心，商业街，市区商业中心，中央商务区。 奢侈品牌选址要求 商业地产定位攻略 阿玛尼 (英文名：ARMANI ) 业态：服装/服饰：男装、女装、服饰；饰品/化妆品：香水； 客单消费：1万元以上 目标人群：白领丽人、社会名流、成功人士 开店方式： 直营， 代理 选址要求 首选物业： 商业综合体，购物中心 物业使用： 租赁 需求面积： 500平米; 合同期限： 5