房地产业税务检查实务

1、房地产业税务检查实务 房地产业检查实务 2010.3 房地产业税务检查实务 一、房地产开发业务流程 房地产业税务检查实务 第一步房地产开发公司的设立 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 房地产业税务检查实务 第二步房地产开发项目的立项和可行 性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律 程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产业税务检查实务 第三步房地产

2、开发项目的规划设计和 市政配套 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方 案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政 配套意见 18、市政管线综合 房地产业税务检查实务 第四步房地产开发项目土地使用权 的

3、取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律 程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩F 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返 还 二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申 请 14、主管部门现场勘察P 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟

4、征地所在区（县）房地局 立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等 税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 房地产业税务检查实务 第五步房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户

5、口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产业税务检查实务 第六步房地产开发项目的开工 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源” 接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编

6、制、报送工程档案资料，交 纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可 证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登 记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申 请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 房地产业税

7、务检查实务 建设、竣工阶段 三、房地产开发项目开工手续的三、房地产开发项目开工手续的 办理办理 31、办理质量监督注册登记 手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使 用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可 证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订 绿化协议 42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一 平” 44、施工单位进场和施工暂 设 45、工程的基础、结构施工 与设备安装 46、施工

8、过程中的工程质量 监督 五、房地产开发项目的竣工验收五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验 收，领取工程质量竣工核验证 书 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记 房地产业税务检查实务 第七步房地产开发项目预售 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土 地使用权。 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建 设的资金达到工程建设总投资的25%以上， 并已经确定施工进度和竣工交会日期。 4、取得商品房预售许可证 房地产业税务检查实务 主要涉及部门 1、土地局土地证 2

9、、拆迁办拆迁许可 3、规划局规划 4、环保局环评噪音 5、建设局可行性报告 6、质监局质量报告 7、市政综合审查 8、人防人防设施 9、发改委项目计划 10、消防队消防设施 11、工商局营业执照 12、税务局税务 房地产业税务检查实务 二、会计处理及检查方法 房地产业税务检查实务 一、收入 1、收入确认原则 2、检查重点 房地产业税务检查实务 1、税法收入确认原则 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合 同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于 实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收 入的实现。 (二)采

10、取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合 同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提 前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合 同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到 日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确 认收入的实现。 房地产业税务检查实务 视同销售视同销售 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个 人的非货币性资产等行为，应视同销售

11、人的非货币性资产等行为，应视同销售 房地产业税务检查实务 2、会计收入确认原则 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确 认： (一)企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转 移给购货方； (二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续 管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制； (三)收入的金额能够可靠计量； (四)相关经济利益很可能流入企业； (五)相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠 计量 房地产业税务检查实务 3、账务处理 先收到预收款： 借：银行存款 贷：预收账款 符合条件确认收入时： 借：预收账款 贷：主营业务收入 先符合收入条件 借：应收账款 贷：主营业务收入 收到款项： 借：银

12、行存款 贷：应收账款 房地产业税务检查实务 4、检查重点科目 1、银行存款 2、现金 3、往来 4、收入 房地产业税务检查实务 5、案例 某房地产开发企业，第一年办妥一楼盘预 售许可证，收取预售收入2000万元，第二 年实现上述楼盘80%的销售收入，结转成 本1000万元。 房地产业税务检查实务 账务处理 第一年收款 借：银行存款 贷：预收账款 交纳营业税 借：应交税费营业税 贷：银行存款 房地产业税务检查实务 第二年确认收入 借：预收账款 贷：主营业务收入 成本结转 借：主营业务成本 贷：开发产品 结转税金： 借：主营业务税金及附加800000 贷：应交税费应交营业税800000 房地产业税

13、务检查实务 常见问题 1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种 手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳 税或不纳税的目的。 2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交 手续，因购房者原因未及时收回房款的， 企业往往采取不及时入账的方式推迟收入 的确认。 房地产业税务检查实务 3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票， 少计收入；提供虚假或不完整的销售面积；以收 抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵 债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品 房抵付回租租金、职工奖励支出等；收取价外费 用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂 靠企业开发，不申报纳税等。 4.假代建、真开发。这种偷税方式实际

14、是开发企 业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土 地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权 为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳 税义务 房地产业税务检查实务 检查方法 （1）将从外部取得的有关开发项目信息，与企业的 收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。 （2）从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建 筑面积，与企业账载面积和实地核查核对，确认销售面积。 （3）收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数 据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、账上记 录进行核对，以确认销售（收入时间、数量、金额）准确 性、及时性。 （4）到项目开发地、销售现场实地盘点，掌握项目 建设及销售

15、情况，分析账面可能存在的疑点。 （5）房地产企业涉及的关联单位较多，包括施工企 业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等， 因此对于与房地产公司业务往来频繁的单位，应进行重点 外调核实。 房地产业税务检查实务 二、成本 开发企业开发的房屋，按其用途可分为如 下几类： 一是为销售而开发的商品房； 二是为出租经营而开发的出租房； 三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的 周转房。 房地产业税务检查实务 计税成本内容 （一）土地征用费及拆迁补偿费。 （二）前期工程费。 （三）建筑安装工程费。 （四）基础设施建设费。 （五）公共配套设施费 （六）开发间接费 房地产业税务检查实务 计税成本对象的确定

16、原则如下 （一）可否销售原则 （二）分类归集原则 （三）功能区分原则 （四）定价差异原则 （五）成本差异原则 （六）权益区分原则 房地产业税务检查实务 具体分配方法 （一）占地面积法。 （二）建筑面积法。 （三）直接成本法。 （四）预算造价法。 可任选其一 房地产业税务检查实务 在会计上除设置“开发成本房屋开发成本” 账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设 置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户， 并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核 算。 开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几 个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价； （2）前期工程费； （3）基础设施费； （

17、4）建筑安装工程费； （5）配套设施费； （6）开发间接费。 房地产业税务检查实务 例：土地征用及拆迁补偿费或批租地价 房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或 批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入 有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁 补偿费”成本项目，并记入“开发成本房屋 开发成本”账户的借方和“银行存款等账户的 贷方。 房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿 费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先 通过“开发成本自用土地开发成本”账户进 行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定 标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象， 并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借 方

18、和“开发成本自用土地开发成本”账户的 贷方。 房地产业税务检查实务 例如：某开发企业支付征地拆迁费180000元。将 建两幢商品房，占地面积分别为10000平方米和 8000平方米 如果企业采用占地面积法分摊重地拆迁费，则应 按如下方法计算各幢商品房的征地拆迁费： 某项工程征地拆迁费该项工程占地面积总拆 迁费各项工程占地面积合计 设例中： 101商品房10000平方米180000元 18000平方米100000元 102商品房8000平方米180000元 18000平方米80000元 房地产业税务检查实务 例如：某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进 行招标，标价为1080000元，这两幢商品房

19、的预 算造价为； 101商品房630000元 102商品房504000元 合计1134000元 则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计 算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 某项工程实际建筑安装工程费工程标价该项 工程预算造价各项工程预算造价合计 设例中： 101商品房元630000元1134000元 600000元 102商品房元504000元1134000元 480000元 房地产业税务检查实务 房地产业税务检查实务 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借：开发成本房屋开发成本180000 贷：银行存款180000 结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作： 借：开

20、发成本房屋开发成本150000 贷：开发成本自用土地开发成本150000 将应付设计单位前期工程款入账时，应作： 借：开发成本房屋开发成本120000 贷：应付账款应付工程款120000 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本房屋开发成本305000 贷：应付账款应付工程款305000 将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本房屋开发成本1980000 贷：应付账款应付工程款1980000 分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作： 借：开发成本房屋开发成本265000 贷：开发成本配套设施开发成本水塔265000 预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本房屋开发成本280000 贷：预提费用预提配套设施费280000 分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作： 借：开发成本房屋开发成本272000 贷：开发间接费用272000 房地产业税务检查实务 常见问题 1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少 应纳税所得。 2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通 过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。 3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本” 结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中