深圳万科沙井项目定位及建筑规划方案(131页)

1、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 美格行商业顾问机构 此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 2010 年 04 月 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 2

2、 报告提纲报告提纲 一、项目定位一、项目定位 二、建筑规划建议二、建筑规划建议 四、租售模式及收益测算四、租售模式及收益测算 三、业态组合及布局三、业态组合及布局 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 3 一、项目定位一、项目定位 影响项目定位的因素主要有以下三大方面：影响项目定位的因素主要有以下三大方面： 项目定位项目定位 1.1 发展商因素 1.1.1 1.1.1

3、 发展商品牌实力发展商品牌实力 1.1.2 1.1.2 发展商开发目标发展商开发目标 1.2 项目立地条件 1.2.1 1.2.1 地块基本条件地块基本条件 1.2.2 1.2.2 地块周边环境地块周边环境 1.3 市场关键因素 1.3.1 1.3.1 商业市场因素商业市场因素 1.3.2 1.3.2 商家反馈意见商家反馈意见 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 4

4、 1.1 1.1 发展商因素分析发展商因素分析 1.1.1 1.1.1 发展商品牌实力发展商品牌实力 发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对“万科万科” 品牌的增值。品牌的增值。 万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中 国大陆首批公开上市的企业之一 ，定位为中国房地产业领跑者； 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载

5、请注明整理编辑，转载请注明 Page 5 1.1 1.1 发展商因素分析发展商因素分析 1.1.2 1.1.2 发展商开发目标发展商开发目标 Point1 商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相 成、完美结合的万科“新模式“， 商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性；Point2 项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾 商业后续的可销售性及可经营性。商业后续的可销售性及可经营性。 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGA

6、ROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 6 1.2 1.2 项目立地条件分析项目立地条件分析 1.2.2 地块周边环境分析 1.2.1 地块基本条件分析 p 项目经济技术指标分析 p 地块区位分析 p 地块四至分析 p 地块商业价值分析 p 区域商业环境分析 p 区域交通条件分析 p 区域竞争分析 1.2.3 项目SWOT分析 p Strength优势分析 p Weakness劣势分析 p Opportunity机会分析 p Threat威胁分析 万科沙井项

7、目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 7 1-011-01 1-021-02 2-012-01 2-022-02 1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析 项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质 提升有所影响。提升有所影响。 项目占地面积项目占地面积约7.7万 1-

8、011-01地块面积地块面积12554 1-021-02地块面积地块面积41118 2-012-01地块面积地块面积9675 2-022-02地块面积地块面积13887 项目总建筑面积项目总建筑面积约26万 商业总建筑面积商业总建筑面积约4万 住宅总建筑面积住宅总建筑面积约22万 建筑覆盖率建筑覆盖率35% 项目经济技术指标分析项目经济技术指标分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转

9、载请注明 Page 8 社区商业类型社区商业类型商业面积商业面积/ /住宅面积住宅面积人均商业面积人均商业面积主力业态主力业态商业主要分布形式商业主要分布形式所处区域性质所处区域性质交通条件交通条件 内向型内向型21 超市、餐饮、 服务配套 入口街铺型以点带 面型 住宅区较好/一般 中间型中间型 25 (包括2，不包括5%) 12 (包括1，不包 括2) 超市/餐饮、休 闲、服务配套 入口集中型 入口街铺型 以点带面型 商业区 住宅密集区 较好，临城市 主要道路 外向型外向型52 超市/餐饮/休 闲 环绕街铺型 入口集中型 商业区 住宅密集区 良好，临城市 主要道路 1.2.1 1.2.1 地

10、块基本条件分析地块基本条件分析 根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型内向型、中间型、外向型。 商业面积（商业面积（4 4万）万） 住宅面积（约住宅面积（约2222万）万） 100% 18.2%100% 18.2% 外向型社区商业外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型， 是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。 项目的商住面积比为项目的商住面积比为15%15%以上，为典型的外向型社区商业；以上，为典型的外向型社区商业； 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方

11、案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 9 地块地块区位分析区位分析 项目地处沙井传统商业老街区边缘地段，新沙路与环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，片区商 业成熟，氛围浓厚，区位条件优越； 1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析 项目项目地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。 裕客隆购物裕客隆购物 广场广场 华润万家万华润万家万 丰店丰店 佳华商场佳华商场

12、 环镇路环镇路 新沙路新沙路 沙井路沙井路 华润万家老华润万家老 街店街店 永安南城百永安南城百 货货 沙井街道办沙井街道办 本项目本项目 中心路中心路 宝安大道宝安大道 天虹商场天虹商场 尖沙咀尖沙咀 沙井老街商圈沙井老街商圈 万丰商圈万丰商圈 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 10 注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过； 北面 临永安南城百货，有一定

13、的商业氛围； 东面 临华盛地块待开发 项目，未来将有近28万建筑 面积推出市场，其中商业面 积约3万平米； 南面 以居民房和工 厂为主，居住人口密 集； 西面 隔环镇路临沙 井镇政府和居民房； 新沙路新沙路 地块四至地块四至分析分析 1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析 东 北 南 西 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 11 A A B B C

14、 CD D A1A1 A2A2A3A3 B3B3 B2B2 B1B1 B4B4 C1C1 C2C2 C3C3 D1D1 D3D3 D2D2 D4D4 价值较高区域价值较高区域价值中等区域价值中等区域价值偏低区域价值偏低区域 主要沿新沙路主要沿新沙路主主要沿环镇路要沿环镇路不临主干道、临街面较短不临主干道、临街面较短 B3B3、C C1 1、D D1 1 B2B2、 B1B1、A2A2、B4B4、 A A3 3、C3C3、D2D2、 D3D3、 D4D4、C2C2、A A1 1 地块 编号 地块 位置 临街面昭示性 交通 条件 A地块 A1 A2 A3 B地块 B1 B2 B3 B4 C地块 C

15、1 C2 C3 D地块 D1 D2 D3 D4 地块地块商业价值分析商业价值分析 1.2.1 1.2.1 地块基本条件分析地块基本条件分析 新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 12 1.2.2 1.2.2 地块地块周边环境周边环境分析分析 区域商业环境区域商业环境分析分析

16、环镇路商业主要以餐饮、五金及服务配套等业态 为主，经营状况良好; 单体商业体量较小,物业较为陈旧，主要有华润万 家和永安南城； 片区商业特点：片区商业特点： 业态特点 片区商业主要以街铺形式分布，集中商业为 辅，主要以餐饮配套为主要业态，档次以中 低档为主，商家形象较差。 租金水平街铺:约70-100元/平米/月 新沙路新沙路 环镇路环镇路 现状: 未来: 本片区处于沙井经济政治中心，政府重点规划片区沙井经济政治中心，政府重点规划片区； 为沙井街道的老核心商圈，随着市场的进一步培育和 政策的规划，此片区仍有较好发展空间； 本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商家的本项目和华盛项目的开发建设及

17、对国际品牌商家的 引进引进，将会提高本片区商业档次及拉动商业氛围。 沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础沙井经济政治中心，商业氛围较浓，餐饮业态有一定基础 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 13 1-02 2-01 1-01 2-02 迎宾路（规划路） 环镇路 新沙路 迎宾路（规划路） 项目内外交通都比较便利，可扩大项目的辐射范围项目内外交通都比较便

18、利，可扩大项目的辐射范围 区域交通条件区域交通条件分析分析 项目与宝安大道相距约1公里，与广深公路相距约2公里，对外交通较为便利。内部交 通路线主要分布如下： 地块周边主要道路： 新沙路、新沙路、环镇路环镇路 地块周边规划道路： 迎宾路、地铁迎宾路、地铁1313号线号线 1.2.2 1.2.2 地块地块周边环境周边环境分析分析 规划路 约1公里 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请

19、注明 Page 14 位置位置时间时间 货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计 数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流 新沙路（华润万家）新沙路（华润万家） 9:359:40 11:0011:05 17:0017:05 17756410622153230153 新沙路（佳华商场）新沙路（佳华商场）451869 13173277545375 新沙路（项目地块）新沙路（项目地块）15136118102248029680 环镇路环镇路12652350181615016 项目周边主要街道人车流统计如下： 注: 以上数据均为双向车流人流

20、，以5分钟时间为一个时间段统计而成。 区域人车流分析 1.2.2 1.2.2 地块地块周边环境周边环境分析分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 15 如图所示，新沙路整体呈“车多人少”现象，新沙路佳华商场路段车流量最大，华润 万家（老街）人流最多，约为其它两个节点的两倍； 由统计可以看出，私家车、电动摩托车数量最多，是沙井居民出行的主要方式。 新沙路及环镇路项目

21、地块路段人流相对较小； 新沙路与环镇路人、车流统计分析折线图 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 货车私家车的士公交摩托车 自行车行人车流人流 新沙路（华润万家） 新沙路（佳华商场） 新沙路（项目地块） 环镇路 1.2.2 1.2.2 地块地块周边环境周边环境分析分析 总体上，本项目周边目前的人车流主要集中在新沙路，流量相对较大， 但流动性不强，缺乏凝集人流的设施。 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：

22、版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 16 区域规划分析区域规划分析 沙井沙井是未来西部工业组团的核心，是未来西部工业组团的核心，区域内的基础设施和 生产服务功能将日益完善和强大。 沙井的城市发展以宝安大道为中轴，东西两边城市发展 差异较大，其中宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集宝安大道以西片区，为沙井行政中心和集 中居住区，商业发展现状及趋势良好中居住区，商业发展现状及趋势良好；宝安大道以东发展 较缓慢，处于待开发阶段。 1.2.2 1.2.2 地块周边环境分析地块周边环境分析 本项目 项目地处沙井行政中心和集中居住区，区域功能项目地处沙井行政

23、中心和集中居住区，区域功能 规划发展良好，商业开发具有先机条件。规划发展良好，商业开发具有先机条件。 功能规划： 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 17 轨道交通轨道交通1010号线号线：在组团内沿线规划4个站点（沙井 三村、沙井西站、西部工业城站、沙井南站）； 轨道交通轨道交通1111号线号线：连接机场快线，连接机场快线，在组团内沿线规 划2个站点沙井中心站沙井

24、中心站、沙井南站； 轨道交通轨道交通1313号线：号线：在组团内沿线规划2个站点（沙井 万丰站、沙井中心站沙井中心站（距本项目约1.5KM）； “六纵四横六纵四横”交通网络：交通网络： “ “六纵”是广深高速公路、 沿江高速公路、海滨大道、龙大快速路、南沙快速路、 广深公路（107国道）；“四横是大外环、沙井南环 路甘霖路、沙井北环路、松白路。 13号号 线线 10 号号 线线 11 号号 线线 本项目本项目 沙井轨道交通规划图 备注：资料来自规划网 宝安大道 区域交通规划发展良好，轨道交通的完善成熟将为本项目商业物业升值带来区域交通规划发展良好，轨道交通的完善成熟将为本项目商业物业升值带来

25、契机契机 1.2.2 1.2.2 地块周边环境分析地块周边环境分析 交通规划： 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 18 沙井街道主要有两个商圈：沙井老街商圈沙井老街商圈 VSVS万丰商圈万丰商圈 万佳商场 佳华百货 华润超级市场 尖沙咀 天虹商场 裕克隆 沙井大街 沙井大道 新沙路 宝安大道 中心路 数码通信街 沙井街道办 沙井老街商圈沙井老街商圈 万丰商圈万丰商

26、圈 万丰商圈:总商业面积约20万 沙井老街商圈:总商业面积约10万 本项目 环镇路 区域竞争区域竞争分析分析 1.2.2 1.2.2 地块地块周边环境周边环境分析分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 19 商圈名称商圈名称沙井老街商圈沙井老街商圈万丰商圈万丰商圈 商业面积()约10万约20万 地理位置 主要集中在沙井大道和新沙路两边区域位于沙井中心区片区 代表商

27、家 裕客隆、华润超市佳华商场、华润万家万丰店和天虹商场 商业分布形式 以街铺的形式分布，商业较为集中以集中商业为主的”点“式分布，分布较散，凝聚力不强， 经营状况 商圈整体运营良好总体经营状况良好 优点 商圈商业氛围较为浓厚，街铺业态较为 丰富，互补性强 集中商业规模较大，商家形象较好，品牌商家较多 缺点 商业环境较差，物业陈旧，商家品牌档 次较低，仍处于中低层次竞争态势 周边街铺业态不够丰富，主要为家居装饰、餐饮等，互补性差，对几 大百货超市有较大依赖性 备注 商圈历史较久，总商业面积约10万平方 米，是比较成熟的老商圈 属于政府重点规划片区，政策优势明显；为沙井街道的核心商圈，随 着市场的

28、进一步培育和政策的规划，此片区应会有较好的发展前景 两大商圈对比两大商圈对比分析分析 1.2.2 1.2.2 地块地块周边环境周边环境分析分析 目前沙井老街商圈最鲜明的竞争弱势是缺乏具有凝聚力的集中商业和影响力大的品牌商家。缺乏具有凝聚力的集中商业和影响力大的品牌商家。 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 20 名称名称华盛地产项目 地理位置地理位置沙井新沙路与康庄

29、路交汇处 占地面积占地面积( () )约6万 总建筑面积总建筑面积( () )约28万 商业面积商业面积( () )约3.5万 代表商家代表商家 1.沃尔玛（面积1.2万, 2-3F） 2.顺电 3.朗廷酒店 规划定位规划定位 小型城市综合体，临街面建街铺销 售； 区域区域潜在竞争对手分析潜在竞争对手分析 1.2.2 1.2.2 地块地块周边环境周边环境分析分析 项目区域最直接竞争对手为华盛地产 项目，目前沃尔玛已签进驻意向。 项目的商业规模及地理位置均优于项目的商业规模及地理位置均优于 竞争对手，但在项目推出时间及主竞争对手，但在项目推出时间及主 力店上稍具弱势。力店上稍具弱势。 万科沙井项

30、目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 21 1.2.2 1.2.2 地块地块周边环境周边环境分析分析 本项目及华盛地产商业的推出将弥补沙井老街商圈商业空白，重新树立沙井老本项目及华盛地产商业的推出将弥补沙井老街商圈商业空白，重新树立沙井老 街商圈的核心竞争优势，与沙井老街联合打造沙井最具影响力的商业核心区。街商圈的核心竞争优势，与沙井老街联合打造沙井最具影响力的商业核心区。 ”

31、沙滩效应沙滩效应“，选址理论 用沙滩上卖冰淇淋的例子 来解释，即为了争取到最 多的顾客，两个卖冰淇淋 的最终会将他们的摊位选 在同样的地方。 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 22 1.2.3 1.2.3 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目紧邻沙井街道办政府，区位优势明显； 临近沙井核心商业圈，周边消费群居住密集； 项目地块临新沙路及环镇路沿街面长，展示面佳；

32、 开发商实力雄厚，品牌号召力强大。 位于沙井老街商圈边缘，商业氛围减弱； 项目地块被分为四块，破坏了住宅及商业的完整性； p Strength 项目优势分析项目优势分析 p Weakness 项目劣势分析项目劣势分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 23 政府对片区的整顿改造及其它政策利好； 沙井现有推出楼盘较少，市场空间较大； 华盛地产项目引进沃尔玛可能带动本

33、片区商业氛围的形成； 竞争对手优先推出市场，抢占品牌商家资源； 其他未来不确定因素的干扰，如政策、市场变化等。 p Opportunity 项目机会点分析项目机会点分析 p Threat 项目潜在威胁分析项目潜在威胁分析 1.2.3 1.2.3 项目项目SWOTSWOT分析分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 24 1.3 1.3 市场关键因素分析市场关键因素分

34、析 1.3.1 沙井商业格局分析 p 沙井商业分布现状特点 1.3.2 区域商业市场分析 p 区域商业分布特点 p 现有经营商业状况 p 在租在售商业状况 p 区域商业市场综述 1.3.3 商家访谈 p 主力/次主力店访谈 p 本地商家访谈 p 商家访谈小结 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 25 1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 沙井街道

35、片区主要有 两个商圈，分别为沙井老沙井老 街商圈及万丰商圈街商圈及万丰商圈。 以沙井路、华润万家 老街店为中心的沙井老街 商圈历史较久，是比较成 熟的老商圈。 以佳华商场、华润万 家万丰店、天虹为龙头的 万丰商圈，是在近几年新 形成的商圈。 沙井老街商圈 佳华百货 约1500m 约500m 沙井大街 沙井路 宝安大道 万丰商圈 华润超级市场 裕客隆 数码通信街 华润万家 尖沙咀天虹商场 本案 地块 中心路 东塘路 沙井商业分布现状特点沙井商业分布现状特点 沙井街道办 新沙路 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTAT

36、E CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 26 地理位置：地理位置：新沙路沙井街道办以西路段， 沙井路 代表商家：代表商家：华润万家、鸿运来鞋业广场、 电子数码街、裕客隆购物广场 商圈特点：商圈特点：业态种类齐全，但商业环境 较差，物业陈旧，商家品牌档次较低。 沙井路南段： 数码电子、餐饮、服饰 沙井路北段： 服务、餐饮、家居 新沙路西段： 服务、餐饮、服饰 裕客隆购物中心 鸿运来鞋业广场 华润万家 环镇路： 餐饮、服务 永安南城 沙井老街商圈沙井老街商圈 各商圈特点分析 1.3.1 1.

37、3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 27 沙井主要商业体量统计沙井主要商业体量统计面积（）面积（） 商业街商业街 新沙路西段15,000 沙井路6,000 环镇路1,800 明珠一路2,500 东塘路3,500 商业街商业面积28,800 集中商业集中商业 华润万家老街店21,000 永安南城百货7,500 裕客隆购物广场1

38、9,000 新港湾时装广场5,400 集中商业面积52,900 总商业面积总商业面积81,70081,700 商业规模：商业规模： 总商业经营面积约8.2万平方米； 街铺约2.9万平方米 集中商业约5.3万平方米。 数据来源：美格行项目组实地调研 沙井街道办商圈以街铺分布为沙井街道办商圈以街铺分布为 主，大型超市、百货等类型集主，大型超市、百货等类型集 中商业数量少，市场存在一定中商业数量少，市场存在一定 发展空间发展空间 1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ES

39、TATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 28 新沙路口环镇路 鸿运来鞋业广场沙井路数码街部分品牌商家 沙井蚝博物馆及周边餐饮 1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http

40、:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 29 佳华商场 华润万家 万丰影剧院 国美 天虹商场 缤纷时代广场 地理位置：地理位置：新沙路万丰村路段 代表商家：代表商家：华润万家万丰店、佳华商 场、国美电器、天虹商场 商圈特点：商圈特点：业态种类齐全，商业环境 较好，商家品牌档次较高。 苏宁 万丰商圈万丰商圈 1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 禧园 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http

41、:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 30 总商业经营面积约12.5万平方米； 其中街铺约1.5万平方米 集中商业约11万平方米。 数据来源：美格行项目组实地调研 沙井主要商业体量统计沙井主要商业体量统计面积（）面积（） 商业街商业街 新沙路东段12,000 万安路3,500 商业街商业面积15,500 集中商业集中商业 天虹商场30,000 尖莎咀百货10,000 佳华商场26,000 华润万家万丰店43,000 集中商业面积109,000 总商业面积总商业面积124,500124,500 作为沙井的新商圈，万丰商圈作为沙井的新商圈，万丰商圈 以集中商业以集中商业“点点”

42、为主，且分为主，且分 布较散，缺乏连接各布较散，缺乏连接各“点点”的的 “线线”商业街。商业街。 商业规模：商业规模： 1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 31 华润万家 禧园 沙井义乌商贸城 缤纷时代广场 天虹商场佳华商场 1.3.1 1.3.1 沙井商业格局分析沙井商业格局分析 万科沙井项目商业定位及规划

43、方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 32 商业街：商业街：区域内主要商业街 为新沙路、沙井路、东塘路； 其中新沙路是最为主要的商业 街，商业氛围较浓厚，沙井的 主要超市、街铺均集中在新沙 路两侧； 集中商业：集中商业：区域内主要分布 有华润万家、天虹、佳华华润万家、天虹、佳华等大 型集中商业，经营状况良好； 区域商业分布特点区域商业分布特点 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市

44、场分析 新沙路 沙井路 环镇路 万安路 明珠一路 东塘路 佳华百货 华润超级市场 裕客隆 华润万家 尖沙咀 天虹商场 永安南城 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 33 区域主要品牌商家 区域内已进驻大型商家以国内品牌超市、百货及家电为主，缺乏国际品牌商家。区域内已进驻大型商家以国内品牌超市、百货及家电为主，缺乏国际品牌商家。 业态业态商场名称商场名称面积面积 家电

45、连锁家电连锁 国美电器国美电器3,0003,000 苏宁电器苏宁电器2,5002,500 品牌超市品牌超市 华润万家万丰店华润万家万丰店43,00043,000 华润万家老街店华润万家老街店21,00021,000 佳华商场佳华商场26,00026,000 百货商场百货商场天虹商场天虹商场30,00030,000 大型品牌商家列表 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：htt

46、p:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 34 业态业态商铺名称商铺名称 服饰服饰 运动品牌：耐克，阿迪达斯，李宁，卡帕，匹克，运动品牌：耐克，阿迪达斯，李宁，卡帕，匹克， 安踏，乔丹安踏，乔丹 休闲服装品牌：以纯休闲服装品牌：以纯 餐饮餐饮蒙自源，麦当劳，真功夫蒙自源，麦当劳，真功夫 家居家居雅兰床上用品，雅芳婷雅兰床上用品，雅芳婷 家电家电美的电器，海尔空调，格力电器美的电器，海尔空调，格力电器 街铺品牌商家列表 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 区域街铺品牌商家主要为运动品牌及连锁快餐品牌，数量较少，其中区域街铺品牌商家主要为运动品牌及连锁快餐品

47、牌，数量较少，其中 国内连锁商务品牌比较稀缺。国内连锁商务品牌比较稀缺。 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 35 代码代码业态业态包含业态种类包含业态种类 CY餐饮小食店，快餐店，餐厅，酒楼等 FS服饰男装，女装，童装，鞋类，内衣，袜子，及围巾、帽子等饰品 JP精品化妆品，女性饰品，皮具箱包等 ZB珠宝珠宝玉石，金银加工 WJ五金/建材五金，机电，建材，灯饰等 J

48、J家具/家居家具，家纺，窗帘，布艺等 FW服务配套银行，医院，摄影，士多店，药店，旅馆，文具，打印复印等 SM数码家电手机，数码产品，家电，卡行等 MR美容/美发美容美体，美发，SPA等 CH车行自行车行，电动车、摩托车行 GG广告/喷绘广告制作，喷绘等 XX休闲/娱乐网吧，KTV，足浴等 QT其他画廊，麻将，神佛贡品，运动器材等 区域商业街业态分析区域商业街业态分析 业态代码分类表 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 本次调研主要选取了新沙 路、沙井路、东塘路、环镇 路作为调研对象。 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN ME

49、GAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 36 新沙路街铺业态统计表 新沙路 业态业态代码代码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%) 餐饮CY2510.2 服饰FS6024.5 精品JP156.1 五金/建材WJ4518.4 服务FW5120.8 数码/家电SM62.4 美容美发MR72.9 车行CH93.7 家具/家居JJ145.7 休闲娱乐XX41.6 珠宝ZB31.2 其他QT62.4 合计245100.0 新沙路街铺以服饰、服务配套为主，

50、约占街铺总数的一半；新沙路街铺以服饰、服务配套为主，约占街铺总数的一半； 此外五金此外五金/ /建材所占比例较大，约为建材所占比例较大，约为18%18%； 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 37 沙井路街铺业态统计表 业态业态代码代码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%) 餐饮CY1311.4 服

51、饰FS3732.5 五金/建材WJ10.9 服务FW1916.7 美容美发MR97.9 家具/家居JJ21.8 珠宝ZB21.8 精品JP97.9 数码/家电SM2017.5 其他QT21.8 合计114100 沙井路 沙井路南段是沙井主要的手机数码销售服务区域，数码类约沙井路南段是沙井主要的手机数码销售服务区域，数码类约 占铺数的占铺数的18%18%。 沙井路街铺面积普遍较小，大部分面积在沙井路街铺面积普遍较小，大部分面积在3030平方米以下。平方米以下。 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHE

52、N MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 38 业态业态代码代码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%) 餐饮CY77.9 精品JP44.5 服务FW2528.1 美容美发MR55.6 服饰FS4247.2 数码家电SM22.2 其他QT44.5 东塘路 东塘路街铺业态统计表 东塘路是沙井服饰类商铺最集中的商业街，服饰类商铺约占商铺总数的东塘路是沙井服饰类商铺最集中的商业街，服饰类商铺约占商铺总数的47%47%。 东塘路服饰整体档次较低，品

53、牌商家不多，消费者以年轻人居多。东塘路服饰整体档次较低，品牌商家不多，消费者以年轻人居多。 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 39 业态业态代码代码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%) 餐饮CY620.0 广告/喷绘GG26.7 五金WJ310.0 服务FW1033.3 美容美发MR26.7 车

54、行CH26.7 家具/家居JJ13.3 珠宝ZB13.3 其他QT310.0 合计30100.0 环镇路街铺业态统计表 环镇路 环镇路街铺主要业态为餐饮和服务配套，商业街规模环镇路街铺主要业态为餐饮和服务配套，商业街规模 不大。不大。 沙井蚝博物馆附近集约了多家大型餐饮，片区有一定沙井蚝博物馆附近集约了多家大型餐饮，片区有一定 餐饮基础。餐饮基础。 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所

55、有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 40 主要商业街街铺业态统计 沙井主要商业街业态较杂乱，以服饰及服务配套为主。沙井主要商业街业态较杂乱，以服饰及服务配套为主。 餐饮所占比例较少，品牌商家少，整体档次不高；餐饮所占比例较少，品牌商家少，整体档次不高； 服饰类主要为中低档商家，品牌商家以运动、休闲为主。服饰类主要为中低档商家，品牌商家以运动、休闲为主。 新沙路/沙井路/东塘路/环镇路 业态数量统计表 业态业态编码编码数量数量( (间间) )百分比百分比(%)(%) 车行CH112.2 餐饮CY5110.1 服饰FS13927.5 服务FW11723.1

56、 广告GG132.6 家居JJ173.4 精品JP285.5 美容MR265.1 数码SM285.5 五金WJ5110.1 休闲XX51.0 珠宝ZB81.6 其他QT122.4 合计506100.0 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 41 业态业态编码编码面积（）面积（）百分比（百分比（% %） 车行CH

57、6001.6 精品JP11003.0 服饰FS930025.2 休闲XX25006.8 广告GG9002.4 家居JJ16004.3 服务FW1050028.5 美容MR14003.8 数码SM16004.3 五金WJ30008.1 餐饮CY35009.5 珠宝ZB4001.1 其他QT5001.4 合计36900100.0 区域主要商业街内餐饮经营面积约区域主要商业街内餐饮经营面积约35003500，体量，体量 较小。较小。 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 新沙路/沙井路/东塘路/环镇路 业态面积统计表 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案

58、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 42 主要商业街二层业态统计表 沙井商业街二层业态以餐饮、摄影、网吧为主；沙井商业街二层业态以餐饮、摄影、网吧为主； 二层商铺主要集中在新沙路靠近华润万家商业氛围较浓的部二层商铺主要集中在新沙路靠近华润万家商业氛围较浓的部 分路段，数量较少，分路段，数量较少，经营状况良好。 主要商业街二层业态统计 业态业态数量（间）数量（间）百分比（百分比（% %） 餐饮413.8 摄影517.2 书店13

59、.4 网吧413.8 广告印刷310.3 眼镜310.3 美容美体310.3 灯饰锁业26.9 休闲会所26.9 其他26.9 合计29100.0 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明 Page 43 区域商业街租金分析区域商业街租金分析 新沙路租金水平相对较高，新沙路与沙井大道交汇处，租金高达300元/平米/月，街道办

60、、华润万家附 近租金在100-200元/月的区间； 沙井大道，租金在100110元/月的区间； 环镇路普通商铺租金在70100元/月之间，餐饮、休闲类商家租金普遍较低，约为20-30元/月。 新沙路 沙井路 环镇路 110元/月 180元/月 90-100元/月 2F：20-30元/月 50-80元/月 200-300元/月 100-110元/月 20-30元/月（餐饮） 70-80元/月 80-100元/月 1.3.2 1.3.2 区域商业市场分析区域商业市场分析 万科沙井项目商业定位及规划方案万科沙井项目商业定位及规划方案 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CO