经济型酒店市场研究分析

1、经济型酒店市场情况分析经济型酒店市场情况分析 目 录 一、经济型酒店的概念及由来一、经济型酒店的概念及由来.2 2 1、何谓经济型酒店.2 2、经济型酒店的主要特征.2 3、经济型酒店产生的原因.3 4、经济型酒店的盈利模式.4 （一）酒店行业的盈利模式 .4 （二）经济型酒店的盈利模式 .11 二、经济型酒店的经营模式二、经济型酒店的经营模式.1414 三、经济型酒店的发展现状三、经济型酒店的发展现状.1515 1、经济型酒店的行业主管情况.15 2、现有经济型酒店的市场竞争情况.15 四、辽宁省内主要品牌经济型酒店分布四、辽宁省内主要品牌经济型酒店分布.1919 一、经济型酒店的概念及由来

2、一、经济型酒店的概念及由来 1 1、何谓经济型酒店、何谓经济型酒店 对于中国来说，经济型酒店是一个舶来概念，它产生于上世纪 80 年代 的美国。作为酒店行业的一个细分行业，经济型酒店近几年才在我国出现， 并蓬勃发展。 目前国际上还没有一个明确的对经济型酒店的定义，一般认为经济型酒 店是以普通旅行者和中小商务人士、学生为主导客源群体，价格相对星级酒 店低廉，不超过三星级的消费水平，主要是提供住宿，服务标准化、设施简 洁、安全、干净和性价比高的一种酒店业态模式，而且经济型酒店大多以统 一品牌和连锁经营的方式存在。 2 2、经济型酒店的主要特征、经济型酒店的主要特征 经济型酒店作为酒店行业的一个新兴

3、事物，其区分于传统酒店的显著特 征是： 最本质的特征就是功能简化。经济型酒店把服务功能集中在简单的住宿 功能上，力求在核心服务上精益求精，而把餐饮、购物、娱乐功能大大简化 或取消。标准的经济型酒店不设星级饭店豪华的大堂，没有洗衣房、游泳池、 娱乐中心，重点设施是标准化客房、停车场和小型餐厅。 投入成本和运营成本低。与星级饭店相比，经济型酒店的投资额明显要 少很多。一般而言，开一家经济型酒店所需房产建筑面积 5000 平方米即可， 投资者可以通过长期租赁房产或进行旧房改造，投资额约为 1000 万元左右； 如果在空地上兴建，投资费用大概为 2000 万元，远远低于一家高档酒店的 投资费用。同时，

4、酒店的人员精简，多采取“一人多能”的岗位设置，运营 成本也很低。 优惠房价是其一大卖点。由于设备精简、附加服务弱化，酒店客房价格 也随之大幅降低，比高档星级宾馆价格便宜好几个档次。经济型酒店与低档 的招待所相比，它提供了更加优质安全的住宿功能。综合比较，经济型酒店 的性价比最高。但在目前，国内一些号称是经济型酒店的，由于缺乏清晰的 定位，价格还没有实现真正的优惠。 专一化的优质服务。不少住宿高档星级酒店的顾客因公务繁忙，多数时 候也就是回酒店睡觉，酒店的大多附加功能都是闲置。经济型酒店以优质住 宿服务为出发点，强调“清洁、舒适、实惠、方便、安全”的专一化服务理 念。 3 3、经济型酒店产生的原

5、因、经济型酒店产生的原因 自助旅游、中低端商务市场需求近年来增长迅速，需要区别于高星级酒 店的服务；而传统低星级酒店的服务对这些新增需求存在错位，一些应星级 要求而存在的配套服务设施（如娱乐、餐饮等），中低端旅客并不需要，因 此性价比较差。 经济型酒店（budget hotel）则对服务内容做简化，删除需求不大的服 务项目，加强舒适、整洁、便利的特点，定位更准确，可以有更合理的性价 比，更容易得到旅客认同。 4 4、经济型酒店的盈利模式、经济型酒店的盈利模式 （一）酒店行业的盈利模式（一）酒店行业的盈利模式 随着中国经济的快速发展，中国旅游业也随流而上，各种类别的酒店业 投资成为国际热点。国内

6、各大投资主体和海外的有实力的专业投资商纷纷涌 入内地给已经不太平静的中国酒店市场带来了广泛的影响。同时中国酒店业 市场发展并不太均衡的状况也逐渐显露出来。除了热点城市和经济发达的一 线城市酒店业经济效益还较为可观外还有很多地区酒店的发展还存在大量不 明朗的前景。如：市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等。 （1）经营增长模式 经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿.娱乐、餐 饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信 息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案。实现产品的高品质和 顾客的高满意度，最终实现酒店盈利的模式。目前我国酒店行业的市场竞争

7、非常激烈，在微利的现状下很多酒店还采取降价销售使得酒店业的主要产品 利润源受到极大的限制。因此众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略。积极 寻求市场空档，提升酒店的经济实力从经营增长上谋求酒店的利润增长。 传统的依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店盈利的主要模式，随着酒 店业的不断成熟和发展行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威 胁。很多酒店都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店经营的增长遇到了前 所未有的困难。酒店经营增长盈利模式强调利用三个平台：酒店内部协调平 台、酒店相关企业协作平台和酒店顾客沟通平台。从产品功能调整和提升、 专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。 首先

8、酒店产品的功能调整和提升包括:产品类型的创新、产品特色的提 升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等.首先， 酒店产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升整合休闲、 咨询等服务功能，将酒店这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体 从而扩大利润源.另外，酒店的空间功能布局也十分重要，如:提高酒店大堂 等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，让空间的 利用既符合功能要求.又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。 其次酒店通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店在经营成 本和技术许可的条件下自己提供.也可以是与其他相关行业合作.从而形成酒

9、 店盈利增长点。如:酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、 服务输出、酒店用品代理、旅游解决方案等:酒店也可以与相关行业企业进 行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司旅游商品批发商、媒 体、广告等提供专业性较强的特色服务。 再者，酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技 术的应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的 革新，提高了企业运作的效率.为酒店创造了立体营销条件并且大大降低了 酒店的交易成本，形成新的盈利空间。譬如:酒店预定系统的建立.使酒店集 团的成员酒店可以在世界各地分享客源.同时.酒店还可以通过信息技术实现 一般管理能力和专

10、业管理能力的扩展. （2）物业增值模式 酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益.而 更多考虑的是酒店未来的升值潜力.酒店升值潜力的大小受多方面因素的影 响.主要包括交通、地段、商业氛围、地产升值、人流聚集状况等。酒店物 业价值会随着这些影响因素的变化而产生很大的涨幅，因此，酒店物业增值 模式具有一定的风险性。 酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值： 地段应该来说是酒店物业增值的核心影响要素如果酒店选址所处的地段 差强人意.酒店产品的潜在需求增长不足地段效应很难保证客房的出租率同 时也很难兑现预测的收益。如果酒店的选址在交通便利的城市口岸或商业中 心，将大大提

11、升酒店的口岸价值。地段增值可分为两种情况.第一酒店所处 的地段已经是旺地，一般是城市商业、文娱积聚区有高强度的人流、资金流 和信息流。酒店物业在旺地的建设和发展.不仅能利用旺地现有的多种资源， 形成竞争优势而获利，同时酒店物业也会为所处地段提供更多的设施和服务.进 而使得旺地更旺形成酒店与地域的相互促进。酒店物业将凭借旺地的高本底 价值和发展潜力而获得酒店物业的增值盈利。第二酒店所选择的地域虽然目 前并不是发展的核心区或者商业积聚区但是该地域具有很强的增值潜力，如:政 府指向的新开发区、城郊景观带等。酒店通过科学的考察和市场调查，准确 选择具有很大升值空间而目前还处于冷区或者温区的方式.也可以

12、实现酒店 物业的增值盈利。譬如:宋城集团为了获得物业增值利润，物业选址多是城 郊未开发区域通过集团自身力量进行造景，形成旅游流利用人气带旺整个区 域，然后进行酒店、景观房产等多种方式的置业，形成物业增值利润. 酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值盈利模 式。譬如地处城市中心地段的商务酒店引来众多公司高层的长期入住:休闲、 度假酒店引来众多国际休闲品牌的入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、 商业氛围浓厚、人流高度聚集的旺地.具有巨大发展潜力的冷温地，包装利 用酒店设施、设备，形成酒店的物业增值盈利模式.同时酒店还可以利用酒 店物业管理的专业化优势，采用委托式管理、顾问式管理、咨

13、询服务等方式 实行物业管理输出从而拓宽酒店的盈利渠道。 （3）资本营运盈利模式 资本营运是企业走外部成长道路的主要途径，它是以促进资本增值、利 润最大化为目的，以价值形态为特征与产品经营进行互补.通过对生产要素 的优化配置和资产结构的动态调整等.对资产进行综合运营.实现计划利润目 标的经营方式.资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来 增强酒店的竞争力，从而增强酒店的盈利能力。 酒店资本营运的重要基础便是有完善的市场经济体制和资本市场制度. 资本营运主要的客体对象是企业资本.并且大部分的资本运营行为是通过金 融工具.在资本市场中实现的.如:酒店股权的收购.因此，一个开放性、自由 化

14、、有深度的资本市场是酒店实施资本营运盈利模式所必不可少的外界基础 条件之一。酒店资本营运盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置 和增值资本的闲置是资本的极大浪费和流失.一方面资本营运要求通过资本 形态的变化盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量.使资本不断地流动到 报酬率高的产业和产品上优化资本的组合质量达到资本有效增值和酒店盈利 的目的.另一方面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过 程，提高资本的流动效率实现资本的迅速增值.从而盈利.我国不少酒店积累 了相当数量的存量资产，与此同时又有大量的存量资产处于闲里与半闲置状 态。 通过实施资本营运战略.推动酒店产权流动，资产重组和

15、盘活资产存量， 一方面可以将闲置的资产存量转移到更能使其发挥作用的优势企业.形成酒 店产品经营盈利:另一方面还可以通过存量资产的转让直接实现资产的保值、 增值。资本直接运作的方式包括:证券投资、股票的收回与分割、期权交易、 酒店租赁、酒店买卖等.如实力强大的酒店管理公司通过资本运作，以较低 价格收购经营不善的酒店.然后通过酒店组织和流程的再造实现酒店的扭亏 为盈.然后再通过资本市场，以较高的价格出售.从而获得酒店资本盈利。 （4）品牌创新盈利模式 在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形 态。在如今同质化程度较高的酒店供给市场上产品间的差异很大程度上表现 为其品牌形象的差

16、异，因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒 店品牌还为企业提供了超越产品本身有形资产以外的价值，一个酒店品牌的 价格包括两个部分:一是产品本身的价格.即产品价值(或零售价格);另一部 分则是品牌在资本市场销售时的价格，即产权价格(或形象价值)，因而大大 提升了酒店的竞争实力和盈利水平。 另外，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值使品牌具 有了超越产品价值以上的另一部分价值，同样品质的酒店产品，具有知名品 牌的产品就能获得较高的价格认同消费者愿意支付比其它产品更高的价格去 购买知名品牌的产品从而使企业能获得更大的利益。世界各大酒店都非常注 重提升酒店品牌价值获取超额利润。 品

17、牌创新盈利模式是酒店长期盈利的最佳模式，酒店品牌的发展和创新 可分为三个阶段:酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。 酒店品牌的盈利必须首先在品牌塑造上投入大量的成本.酒店品牌塑造 具体又包括:品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分： 内容：通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向;通过品牌创意设计有 特色的理想和品牌名称和标志;通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播 给消费者.强化顾客对旅游品牌的正面认知和评价。 为了扩大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面.第二阶段必须 实施酒店品牌扩张即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大.相 应采取的品牌纵深化发展战略。酒店品牌的延伸扩展

18、强调的是酒店对已实现 的某个品牌资源的充分开发和利用，使品牌生命不断得以延长的品牌价值得 以增值.品牌的市场份额不断扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段通 常仅针对某个档次的酒店对其核心品牌发展单一的线性延伸，形成产品线。 由盈利点形成品牌系列盈利。假日集团最早拥有中档酒店品牌 -假日酒店， 是集团的核心品牌价格适中服务全面。在它向中档细分市场扩展其产品线时， 延伸出了中档经济型、中档度假型的酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家 庭豪华市场和大众市场的变化，又在其核心品牌下延伸出了不同名称.不同 市场、不同服务、不同设施。不同档次的产品系列。如:长期公务旅游者的 全套房型酒店，最低层中档旅游者

19、的经济型酒店豪华商务酒店，家庭旅游者 的全套房公寓，哈拉博酒店等六大产品品牌系列。 雅高集团的 softel，novotel 等多个品牌分别面向豪华。中档、经济型 酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等 品牌。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌价值.为酒店的全方位、多 层面盈利奠定了基础. 酒店品牌维护即当酒店的品牌进入成熟期后.其所关注的重点应转移到 确保所拥有的品牌优势不被削弱上来.这时酒店要善于分析竞争对手的各种 进攻，并有针对地予以回应。该战略的实施应注意对已有品牌的注册、防伪、 维权以及品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌的全面盈利。此外一些实 力较弱的

20、酒店还可以通过借鉴、引入品牌实现酒店无形资产的增值，利用市 场上已经具有影响力和感召力的酒店品牌.提升酒店的管理水平、提高服务 质量，从而提高酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。益，都会带来更多 的投资收益。 在美国酒店集团化的比例已经达到了 90%欧洲酒店集团也积极通过提高 产业集中度来寻求世界范围内的发展。在这些国际超级酒店集团中排名前十 的酒店集团所控制的酒店市场供应占前 100 名酒店集团市场供应的 3/4 强。 酒店集团的发展可分为内部成长和外部扩张，相对应形成保守性集团增 长盈利模式和快速集团增长盈利模式。现代激烈的酒店业市场竞争环境下， 通过内部成长方式来扩大酒店规模，发展酒店集

21、团较少。但是也有一些酒店 通过内部成长路径取得成功的，如美国德鲁里酒店集团，1973 年第一家酒 店开业.到现在已达到 5 个品牌 100 多家联号酒店，该公司奉行的就是“保 守性扩张”政策.它的特点是所有酒店均由集团自己建造、自己拥有、自己 管理属于保守性集团增长盈利模式。 与企业内部成长相对应的是外部扩张即充分利用外部资源和力量，通过 资本纽带、兼并收购、管理合同、特许经营、战略联盟等多种方式来扩大产 业规模.形成酒店集团的发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张的最常见 方式，也是形成快速集团增长盈利的途径。如:英国巴斯酿酒集团通过收购 假日酒店集团大规模进入了酒店业市场法国雅高集团对 cl

22、u 日 6 的收购; 1997 年万豪集团以 10 亿美元购并 renalssance 品牌:假日、希尔顿喜来登 酒店集团等以特许经营方式获得全球的快速增长。 （5）集团建设盈利模式 酒店通过集团化经营.扩大规模经济与实现规模经济效益，是酒店盈利 的主要模式之一。与单体酒店相比.营运成本的降低、网络建设市场推广、 集约化经营带来的效益。 （二）经济型酒店的盈利模式（二）经济型酒店的盈利模式 经济型酒店主要靠低成本运作来实现经济型优势，其“连锁”和“品牌” 是经济型酒店成功的两个要件：前者可以使企业做大规模，通过统一采购、 统一订房降低成本、提升出租率；后者可以提高企业知名度，增加客源，提 高竞

23、争力。 因此，经济型酒店的开设往往将以下几点作为考虑重点： （1）酒店地段 酒店地段主要为方便顾客。美国的经济型酒店要求在 15 分钟的车程范 围内，有餐馆、购物中心、加油站或社区等。“如家快捷”的地段一般选择 闹市区、商业区、改造发展区或景观优势区，北京的几家均在二、三环之内， 上海的第一家位于浦东中心地区。对于经济型酒店来说，商业区、交通枢纽、 高速公路边是好的区位。 酒店地段决定了配套设施。经济型酒店突出专业化与社会化。以客房为 中心，餐饮、商务属于配套。一般除客房（部分含餐饮）外，其他业务采取 外包。为了提高配套能力，许多企业采用战略联盟的方式经营经济型酒店或 者通过社会化方式配套。在

24、美国，酒店的电力、热力专业维修均由社会来配 套。无需有庞大的工程维修部（另外酒店硬件设施、设备在投资时一次性到 位，质量有保证，且自动化程度高）。客房整理、洗衣等业务都外包。餐饮 一般只提供早餐，并由供应商直接提供，无需设置餐饮部。在我国由于社会 化程度比较低，开发经济型酒店的企业必须能够选择有相关餐饮、商务中心、 洗衣服务等服务的地区。 （2）成本控制 除了将部分非住房业务外包出去外，从投资开始就控制成本就成为经济 型酒店能否盈利的关键。 控制投资成本：以锦江之星为例，用最简单的板式床，免去音乐、灯控 面板、浴缸；投资者以家居、精致、简洁为目标，不用豪华材料，不造奢侈 场所，不搞宴会、会议、

25、娱乐设施，尽力避免在闹市区征地，而利用旧厂房、 旧仓库、旧校舍进行改建。由于投资成本低，从而使经营成本也大大降低。 租来的倒闭工厂（如织布三厂仓库、针织 23 厂的厂房），租借 20 年，租金 比北京的一半还低。西方的青年旅舍主要是由乡间的中世纪古堡改建而成， 后来学校的校舍、教室、教堂、农家仓库、灯塔、游船等都成为了旅舍的来 源。这样做，一方面降低成本，另一方面为游客提供了独特的体验。 控制使用成本：为了降低成本，其肥皂由 40 克减少为 25 克；梳子缩短 减少 2 分钱；另外，通过集团统一采购可降低成本 20%。 控制人力成本：经济型酒店的人力成本比同等旅馆低 2/3；一般三星饭 店 1

26、.5 人/间；锦江之星 0.67 人/间（定位于出差者和旅游者的，还保留餐 厅）；定位于商务人士的“新亚之星”则强调要有会议室，但不设餐厅；经 济型酒店每间房的人力配置上限为 1：0.6，“新亚之星”大方店甚至只有 1：0.45。在美国，由于美国的劳动力成本高（每小时最低 8 美元），经济 型酒店的客房员工比为 1：0.18。美国这类酒店用人少的原因是：社会市政 配套、社会化程度高酒店经营高度专业化。 （3）品牌与规模 酒店品牌和网络规模是互生的，品牌知名度广的酒店规模一定大；而规 模大的经济型酒店品牌号召力强。经济型酒店价格低，所以要以规模取胜， 最大幅度地降低成本；要以品牌取胜，最大程度地

27、提高入住率。经济型酒店 常通过战略联盟组建网络，提高市场覆盖面。 经济型酒店的旗舰概念比较弱；也就是单体酒店品牌的辐射力较弱；经 济型酒店必须通过规模来扩大行业知名度。 （4）酒店预定平台 随着电话、网络等信息技术的应用，推动了经济型酒店的连锁化进程。 对一个经济型酒店连锁公司而言，缺乏有效的酒店预定平台是难以想象的。 1975 年速 8 就开通了免费订房系统。如家的股东方之一，携程网是中 国最大的酒店分销商，同时拥有中国最大的酒店客户资源，目前其可预订酒 店数量增加到了 1500 多个，为如家提供了先进的预定平台。 二、经济型酒店的经营模式二、经济型酒店的经营模式 （一）收购经营 由经济型酒

28、店管理公司投资购买物业，并投资将其改造成经济型酒店。 （二）租赁经营 由经济型酒店管理公司租赁物业，并投资将其改造成经济型酒店。 （三）加盟经营 由业主自己投资按照经济型酒店管理公司的要求将物业改造后品牌加盟 成立经济型酒店。加盟往往需要服从经济型酒店管理公司的统一领导，并保 持统一的服务标准，同时，经济型酒店管理公司会对酒店派出管理人员和财 务人员。加盟经营的主要靠收取加盟费实现盈利。如锦江酒店的加盟费分为 如下部分： 1、首期加盟费分为两个部分。第一部分为总数贰拾万 （200，000）元人民币的固定费用；第二部分为浮动费用，按人民币 3500 元/间客房计算（推广期间优惠，按每间客房 25

29、00 元收取）。首期加盟费加 盟者在签订加盟合同时应一次性缴纳。 2、持续加盟费为加盟店开业后的 加盟期限内因持续使用锦江之星的品牌和服务的费用。持续加盟费由两部分 构成：第一部分为计费营业客房收入的 4.5%；第二部分为按加盟店开业时 的实际房间数计算的固定费用，按每间客房 10 元人民币/月计算。 国内经济型酒店连锁公司的扩张方式是以“直营”为主，就是通过自行 投资，加速扩张速度；并且，在特许尚未能内国内广大的经济型酒店投资者 接受之前，先扩大规模，做大品牌。 三、经济型酒店的发展现状三、经济型酒店的发展现状 1 1、经济型酒店的行业主管情况、经济型酒店的行业主管情况 经济型酒店行业一直没

30、有行业标准进行规范和引导，市场对经济型酒店 的定义、硬件设施的设置及软件内容等方面并不清晰，经济型酒店在运营过 程中经营界定比较模糊，有些酒店已达三四星级的配置，也有简单设置的百 元以下酒店。 2007 年 5 月，我国经济型酒店首个国家标准经济型饭店经营规范 由商务部和中国饭店协会拟定，其将成为酒店服务水平成关键指标。 2 2、现有经济型酒店的市场竞争情况、现有经济型酒店的市场竞争情况 （一）行业空间巨大 资料显示，在欧美国家，经济型酒店的数量占酒店总数的 90%以上，市 场份额在 70%左右。现在我国酒店住宿业的市场规模已经超过 2000 亿元。 据此推算，被星级酒店与社会旅馆夹在中间的经济型酒店的市场空间约在 1500 亿元左右。中国在近期能承受 5000