20070907_甲级写字楼产品体系模型@写字楼、KPI.

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 甲级写字楼产品体系打造模甲级写字楼产品体系打造模 型型 世联模型 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2007 GW-SZ-67 本报告是严格保密的。 通过客户需求强化设计要点通过客户需求强化设计要点 玻璃幕墙、灯光工程玻璃幕墙、灯光工程 轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 系统类型、运营方式、计量方式系统类型、运营方式、计量方式 地板类型、离地面高度、实用性地板类型

2、、离地面高度、实用性 会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店 管理服务方式、物业管理公司、特色服务管理服务方式、物业管理公司、特色服务 5A5A智能化智能化 发展商曾经运作项目口碑发展商曾经运作项目口碑 大堂大堂 电梯间电梯间 卫生间卫生间 物业形象关键词物业形象关键词 本报告是严格保密的。 玻璃幕墙玻璃幕墙 考虑因素：考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象， 彰显昭示性，树立项目的高档物 业形象。 建议要点：建议要点： 采用Lowe中空镀膜隔音玻璃， 保证甲级建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防 规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可

3、能采用大块面玻璃， 减少隐框，玻璃划分尽量减少人 体使用高度的视觉遮挡。 建立甲级第一印象建立甲级第一印象 玻璃幕墙奠定项目形象玻璃幕墙奠定项目形象 本报告是严格保密的。 车行大堂：车行大堂： 考虑因素：考虑因素： 深圳甲级写字楼大部分没有 车行大堂，该项目设置车行 大堂，增加项目卖点，体现 开发商注重品质，让项目在 同质产品中脱颖而出。 采用车行大堂楼宇：采用车行大堂楼宇： 新时代广场、国际商会中心、 广州中泰国际中心 建议要点：建议要点： 车行大堂的设计需要注意 雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑 明确的人车分流，使车行动 线与人行动线互不干扰； 通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流

4、人行道人行道车行道车行道 同质产品中脱颖而出同质产品中脱颖而出 体现尊贵的车行大堂体现尊贵的车行大堂 本报告是严格保密的。 广州中泰国际广场车行大堂设计广州中泰国际广场车行大堂设计 项目地址项目地址广州火车东站西侧 规模及类型规模及类型45层超高层写字楼 结构类型结构类型框筒结构 楼体高度楼体高度210m 容积率容积率6.95 建筑面积建筑面积100000 标准层面积标准层面积2800 标准层层高标准层层高3.85m 标准层净高标准层净高27 车位车位600 空调空调分户式中央空调 电梯电梯20台日立 电梯厅电梯厅分区停靠 客户情况客户情况 宝洁、思科、普华永道、迪斯尼、瑞士 银行、安永、中国

5、质量认证中心、日立 数据、夏普、京瓷 租售情况租售情况： 目前只租不售 入驻率约90 管理费 29元/月 基本数据：基本数据： 人行道人行道车行道车行道 中泰国际进驻的优质客户数不胜 数，这与大厦注重细节设计密不 可分，车行大堂就是其中一个细 节让客户充分感知到一种尊贵感 本报告是严格保密的。 简约大气的电梯间简约大气的电梯间 延续物业统一设计风格延续物业统一设计风格 电梯间电梯间 考虑因素：考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色， 同时与大堂整体效果融合； 建议要点：建议要点： p设计风格简约，大气，避免 细部的复杂处理，方便后期 物业管理。 p电梯厅作为除大堂外客户最 关注的公共空间，选材

6、考究， 建议采用高档大理石不锈 钢装饰材料，融合与大堂相 协调的地面装修，形成特有 商务特质。 本报告是严格保密的。 国际品牌标志、国内品牌价格国际品牌标志、国内品牌价格 选择价格相对较低日本三菱品牌电梯选择价格相对较低日本三菱品牌电梯 考虑因素：考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装 电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭 牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌） 建议要点：建议要点： 品牌： 选用三菱电梯 内装： p 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市 行情、天气预报等商务信息； p 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，

7、增 加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和 清洁； p 电梯内设置空调及音乐系统。 指标设置： p 电梯设计等候时间小于45”； p 电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最 低标准）。 本报告是严格保密的。 电梯选型初步建议电梯选型初步建议 产品核心指标：产品核心指标： 采用2.9米高/1.35t/2.5-3.0m/s高速大载荷电梯； 配备空调； 采用外部控制楼层智能呼叫系统； 相关费用：相关费用： 单梯报价约单梯报价约130130万元，共万元，共7 7部电梯，折合平米造价约为部电梯，折合平米造价约为220220元；元； 配备空调增加成本约配备空调增加成本约1-31-3万元万元/ /

8、台；台； 推荐品牌：推荐品牌： 日本三菱、芬兰通力 其他可选：美国西子OTIS、瑞士迅达（外部控制楼层智能呼叫系 统的专利拥有者）等 本报告是严格保密的。 市场主流商务电梯产品指标参考市场主流商务电梯产品指标参考 p三大电梯品牌在知名 度和报价上处于同一水 平，技术细节上各有特 长； p长沙写字楼多采用 OTIS品牌； p瑞士迅达推出外部控 制楼层智能呼叫系统后 市场占有率上升； 品牌品牌 美国西子美国西子OTISOTIS日本三菱日本三菱瑞士迅达瑞士迅达 单梯单梯 报价报价 130130万元万元+10+10万安装费万安装费 (2.9m/1.35t/3.0m/s)(2.9m/1.35t/3.0m

9、/s) 2.5m/s: 1002.5m/s: 100万万 3m/s3m/s：120120万万 ( (均为均为2.9m/1.35t2.9m/1.35t，三大件，三大件 进口进口) ) 130130万元万元+10%+10%安装费安装费 (2.9m/1.35t/3.0m/s)(2.9m/1.35t/3.0m/s) 能耗能耗 高出同类高出同类10%10%低于同类低于同类10%-30%10%-30%高出同类高出同类10%10% 技术技术 优势优势 1. 五个微电脑模块化控制 1.三菱电机是世界上最早开发 变压变频控制系统，该系统让 电梯高效智能化控制 1.VVVF变频（交流变频） 调速系统 2. OTI

10、S立式主机，电机输出 与输入轴一体，中间无需联 轴器，同心度高，噪音低， 避免夜间扰民 2.三菱高速电梯比同类品牌率 先使用高效率的永磁（PM）电 动机代替感应电动机，进一步 开发的无齿轮曳引机把马达长 度减少30% 2.VFP是中国迅达推出的 新一代的驱动系统，是 具有良好的性能价格比 3. 钢丝绳采用2：1，比传统 1：1更舒适 3.在平常模式待机时间系统中 添加高性能群控控制屏和睡眠 模式，节省电力30% 3.能耗低，降低电路负载， 可靠性高， 4. 主要部件欧美进口 4.所有设备均可紧凑安装在井 道中，给建筑节省更多空间 4.经久耐用的半导体元件 和可靠的异步电动机 5.电能比同类电梯

11、节约30%,噪 音小，故障少，采取模糊控制 按钮更加便捷 外部呼叫面板外部呼叫面板 本报告是严格保密的。 参考建议（装修成本约参考建议（装修成本约4 4万元万元/ /梯）：梯）： 轿厢尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米。 轿顶:镜面不锈钢框架,水晶条,中间亚克力弓型板 轿壁:三侧镜面横蚀刻 扶手:三面双管不锈钢扶手 踢脚线:发纹不锈钢 轿底:2mm厚PVC仿大理石地板 电梯轿厢装修建议电梯轿厢装修建议注重轿壁和轿底的装修注重轿壁和轿底的装修 档次，顶部照明明亮档次，顶部照明明亮 除电梯品牌、参数之外，轿厢装修是客户感 受电梯档次最直接的方面，目前市场上中高 档写字楼在电梯方面只关注了品牌，轿

12、厢装 修未得到重视，本项目以此可拉开差距。 本报告是严格保密的。 VRVVRV分户计量空调系统符合市场主流需求，分户计量空调系统符合市场主流需求， 建议部分楼层配置建议部分楼层配置2424小时独立网络机房空调小时独立网络机房空调 为适应现代企业（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科 技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求，建议部分部分 楼层设置楼层设置24小时独立网络机房空调小时独立网络机房空调（企业的网络机房通常 需24小时运转； 因此必须配备24小时空调避免设备过热受损），成为吸引 大客户的特色卖点； 网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外 机附近。 本报告是严格保密的。 根据

13、客户需求分而治之根据客户需求分而治之 选择按电费计量的变频选择按电费计量的变频VRVVRV空调空调 空调选择空调选择： 考虑因素：考虑因素： 的运行模式和计量方式直接影响着企 业运营成本，其设置往往是客户进入购买 决定阶段最为关注的问题之一，2005年 最新空调技术变频VRV空调以其合理 的计费和显著的变频节能功效赢得市场青 睐 使用变频使用变频VRVVRV空调的楼宇：空调的楼宇： 荣超经贸大厦 建议要点：建议要点： p公共空间均安设新风系统和中央空调 p写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按 产权单位划分，公共空间通过物业管理费 分时段收取； p提供24小时全天候服务，无时差办公，满 足不同类

14、型公司需求； p在条件允许的情况下尽量选用进口设备。 本报告是严格保密的。 高性价比创新建材，降低双方营运成本高性价比创新建材，降低双方营运成本 选择价廉物美的网络地板选择价廉物美的网络地板 网格地板网格地板 考虑因素：考虑因素： 网络地板有利于降低企业二次装修成 本，为客户赢得最大的利益； 作为一个衡量甲级写字楼的重要指标， 对于后期营销推广有一定的促进作用。 网络地板有工厂定制的专业地板，成 本较高，也有现场施工制作的网络地 板，成本低但效果明显，性价比高。 深圳使用网络地板楼宇：深圳使用网络地板楼宇： 诺德中心、新世界中心、华润大厦诺德中心、新世界中心、华润大厦 绿景大厦网格地台建议：绿

15、景大厦网格地台建议： 建议在实现网络地板作用的前提下， 尽量的节省建筑成本。建议本项目 采用预留10公分的地台设计，既实 现了网络地板的作用，又可以降低 建筑成本。（如右图示） 建议本项目根据走线，在地面搭钢 架，做成中空水泥网络地台。 本项目在预留足够的网络走线空间 前提下尽量节省净高空间，建议只 留10公分地台空间。 预留预留10公分高度，用公分高度，用 钢架搭成的网络架空钢架搭成的网络架空 地台地台 广州发展中心广州发展中心 网络地台图网络地台图 广州发展中心广州发展中心 网络地台图网络地台图 本报告是严格保密的。 广州发展中心大厦网络地台设计广州发展中心大厦网络地台设计 规模及类型规模

16、及类型37层超高层写字楼 结构类型结构类型框筒结构 楼体高度楼体高度160m 容积率容积率8.95 建筑面积建筑面积61739 标准层面积标准层面积2000 标准层层高标准层层高4m 功能分布功能分布 地下3层停车场，1层商业裙楼，233 层办公，3437层设备层 空调空调分户式中央空调 电梯电梯12台三菱 电梯厅电梯厅分区停靠 大堂大堂高12m，面积1000 物业管理物业管理世邦魏理仕 客户情况客户情况 进驻客户主要为金融、能源、零售等行 业的大型国企和跨国公司，包括家乐福、 中国银行、发展集团和新近入驻的澳洲 领事馆。 价格情况价格情况： 租 金 130元/ 管理费 29元/月 租售情况租

17、售情况： 目前只租不售 入驻率约60 基本数据：基本数据： 在走线位在走线位 设置地台设置地台 钢架钢架 发展中心在广州中心区独树一 帜，虽然没有顶级的配置，但 每一项配置都是最实用的，如 遮阳板、网络地台等，所以该 大厦吸引了大批优质客户，租 金也一直居高不下。 本报告是严格保密的。 容易忽略的甲级写字楼细节容易忽略的甲级写字楼细节 卫生间细节之处体现品质高低卫生间细节之处体现品质高低 卫生间卫生间 考虑因素：考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是 最容易忽视的细节，但却是客 户实在感知到的地方。 建议要点：建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公 间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用 该空间提供人性化服务，如整 装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面 选用高档块材，配备厕纸、衣 物钩、干手机，选用感应式水 龙头，选用名牌洁具如科马、 科勒、美特、TOTO等； 卫生间的装修色调、采光色调 与公共部分要求协调统一。 本报告是严格保密的。 细节决定甲级形象细节决定甲级形象 国际化的公共导视系统国际化的公共导视系统 公共导视系统公共导视系统 考虑因素：考虑因素： 体现一个项目在细节上的 体贴入微，展示项目的