房地产企业资金筹集管理课件

1、房地产企业资金筹集管理1 2011年3月 房地产企业资金筹集管理2 第第3章章 房地产企业资金筹集管房地产企业资金筹集管 理理 3.1 房地产企业筹资概述房地产企业筹资概述 房地产企业资金筹集管理3 3.1.1 企业筹集资金的含义与动机企业筹集资金的含义与动机 1.筹资的概念筹资的概念P40 资金筹集是房地产企业组建和开发经营的必要条资金筹集是房地产企业组建和开发经营的必要条 件，是财务活动的起点。件，是财务活动的起点。 2.筹资的动机筹资的动机 新建；扩张；偿债；调整资本结构新建；扩张；偿债；调整资本结构 房地产企业资金筹集管理4 筹资动机例题： 某企业扩张筹资前的资产负债状况如表某企业扩张

2、筹资前的资产负债状况如表A栏所示栏所示 资产资产 A 初始初始 金额金额 B 扩张扩张 筹资后筹资后 C 偿债偿债 筹资后筹资后 负债及负债及 所有者权益所有者权益 A 初始初始 金额金额 B 扩张扩张 筹资后筹资后 C 偿债偿债 筹资后筹资后 货币资金货币资金 应收帐款应收帐款 存货存货 固定资产净值固定资产净值 150 480 220 1000 150 480 520 1150 150 480 520 1150 应付帐款应付帐款 短期借款短期借款 长期借款长期借款 所有者权益所有者权益 310 0 350 1190 310 0 750 1240 110 500 450 1240 合计合计1

3、85023002300合合 计计185023002300 房地产企业资金筹集管理5 不同动机的筹资行为和结果：不同动机的筹资行为和结果： 该企业现筹资该企业现筹资450万元，其中长期借款万元，其中长期借款 400万元，所有者权益投入万元，所有者权益投入50万元，用万元，用 于增加设备价值于增加设备价值150万元，增加存货万元，增加存货300 万元，其它项目不变。则扩张后的资产负万元，其它项目不变。则扩张后的资产负 债状况如表债状况如表B栏所示；栏所示； 现企业应付帐款有现企业应付帐款有200万元到期，长期借万元到期，长期借 款中有款中有300万元到期，因此借入短期借款万元到期，因此借入短期借款

4、 500万元偿还到期债务，则偿债筹资后的万元偿还到期债务，则偿债筹资后的 资产负债状况如表资产负债状况如表C栏所示；栏所示； 150万元货币资金未动用万元货币资金未动用 房地产企业资金筹集管理6 偿债筹资有两种情形：偿债筹资有两种情形： 调整性偿债筹资；调整性偿债筹资； 恶化性偿债筹资。恶化性偿债筹资。 混合筹资动机混合筹资动机 上例 房地产企业资金筹集管理7 我国房地产企业融资现状 政策层面 具体表现： 1.融资途径单一 2.直接融资比重低，融资结构不合理 3.融资环境不健全 4.相关立法不完善 房地产企业资金筹集管理8 3.1.2 筹集资金的分类筹集资金的分类 按所筹资金的来源不同分类按所

5、筹资金的来源不同分类 权益资金（权益资金（资本金、资本金、资本公积金、盈余公积金、资本公积金、盈余公积金、 未分配利润未分配利润） 债务资金（债务资金（各种债券、应付借款、应付票据各种债券、应付借款、应付票据） 按筹资使用期限的长短分类按筹资使用期限的长短分类 长期资金（长期资金（吸收直接投资、长期股票债券、长期吸收直接投资、长期股票债券、长期 借款、融资租赁借款、融资租赁） 短期资金（短期资金（短期借款、商业信用、发行融资券短期借款、商业信用、发行融资券） 特点比较特点比较P41-42 房地产企业资金筹集管理9 资本公积金来源资本公积金来源 概念：是在公司的生产经营之外，由资本、资产概念：是

6、在公司的生产经营之外，由资本、资产 本身及其他原因形成的股东权益收入。本身及其他原因形成的股东权益收入。 投资者实缴出资额超出其资本金的差额，包括资投资者实缴出资额超出其资本金的差额，包括资 本溢价和本溢价和股票溢价（是上市公司最主要的公积金股票溢价（是上市公司最主要的公积金 来源）来源） 接受捐赠的资产接受捐赠的资产 外币资本的折算差额外币资本的折算差额 债务重组收益（包括因合并而接受的其他公司资债务重组收益（包括因合并而接受的其他公司资 产净额）产净额） 房地产企业资金筹集管理10 3.1.3 筹资渠道与筹资方式筹资渠道与筹资方式 方式方式 渠道渠道 吸收直吸收直 接投资接投资 发行发行

7、股票股票 发行企发行企 业债券业债券 银行银行 借款借款 融资融资 租赁租赁 商业商业 信用信用 国家财政资金国家财政资金 银行信贷资金银行信贷资金 非银行金融机非银行金融机 构信贷资金构信贷资金 其它企业资金其它企业资金 民间资金民间资金 企业内部形成企业内部形成 资金资金 境外资金境外资金 房地产企业资金筹集管理11 3.1.4 筹集资金的原则筹集资金的原则 根据资金需要，合理确定筹资规模根据资金需要，合理确定筹资规模 合理选择资金渠道，力求降低资金成本合理选择资金渠道，力求降低资金成本 研究资金投向，讲求资金使用效益研究资金投向，讲求资金使用效益 适度负债经营，防范筹资风险适度负债经营，

8、防范筹资风险 研究资金时间价值，及时筹措原则研究资金时间价值，及时筹措原则 房地产企业资金筹集管理12 当前房企的主要融资方式 1.1.自有资金：现金、应收票据、可抵押或贴现的股票债券、可自有资金：现金、应收票据、可抵押或贴现的股票债券、可 立即出售的现房等；立即出售的现房等； 2.2.预收账款：购房定金和建设单位的预投建设资金；预收账款：购房定金和建设单位的预投建设资金； 3.3.上市直接融资：直接上市或借壳上市，定向增发、公开增发、上市直接融资：直接上市或借壳上市，定向增发、公开增发、 配股等；配股等； 4.4.合作开发：土地和资金的结合促成合作开发：土地和资金的结合促成中中合作、中外合作

9、、中中合作、中外合作、 中外合资等。中外合资等。 5.REITs5.REITs（Real Estate Investment TrustsReal Estate Investment Trusts）：由房地产投资）：由房地产投资 信托基金公司以发行收益凭证（普通股、商业票据、债券）信托基金公司以发行收益凭证（普通股、商业票据、债券） 的方式汇集特定多数投资者的资金，后将资金委托房地产开的方式汇集特定多数投资者的资金，后将资金委托房地产开 发公司负责投资标的的开发管理和销售，并将投资综合收益发公司负责投资标的的开发管理和销售，并将投资综合收益 按比例分配给投资者的一种信托基金制度。按比例分配给投

10、资者的一种信托基金制度。 房地产企业资金筹集管理13 当前房企的主要融资方式 6.6.银行贷款：包括信用贷款和房地产抵押贷款等；未来银行信贷衍银行贷款：包括信用贷款和房地产抵押贷款等；未来银行信贷衍 生品和非信贷类的融资品种将层出不穷且不断完善，但目前房地生品和非信贷类的融资品种将层出不穷且不断完善，但目前房地 产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。 7.7.工程承包融资：承包商带资承包，开发商按合同还款付息；工程承包融资：承包商带资承包，开发商按合同还款付息； 8.8.融资租赁；融资租赁； 9.9.回租：开发商以低于物业市场价的价格出售自有物

11、业（一般融资回租：开发商以低于物业市场价的价格出售自有物业（一般融资 比例高于比例高于75%75%）同时约定回租条款，租金亦低于市场租金；）同时约定回租条款，租金亦低于市场租金； 10.10.回购：思路同上（一般融资比例高于回购：思路同上（一般融资比例高于80%80%），同时约定回购条款，），同时约定回购条款， 还本付息（高于抵押贷款利率）；还本付息（高于抵押贷款利率）； 11.11.发行债券；发行债券； 房地产企业资金筹集管理14 当前房企的主要融资方式 12. “12. “夹层融资夹层融资”(mezzanine financing)(mezzanine financing)是指从风险与收益

12、角度是指从风险与收益角度 来看，介于股权与债权之间的投资形式。来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资夹层融资”模式大致模式大致 分为四种：第一种是分为四种：第一种是股权回购式，股权回购式，就是募集资金投到房地产公司就是募集资金投到房地产公司 股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一 方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即 “贷款贷款+ +信托公司十股权质押信托公司十股权质押”模式；第三种模式是模式；第三种模式是贷款加认股贷款加认股 期权，期权，到

13、期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。多层创新。 夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种 需求。该模式大量采用基金要素进行设计，是我国房地产信托发需求。该模式大量采用基金要素进行设计，是我国房地产信托发 展的主要方向之一。展的主要方向之一。 13.13.私募股权融资：私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即私募股权融资：私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即 物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和 股东筹

14、集难题。股东筹集难题。 房地产企业资金筹集管理15 当前房企的主要融资方式 14. 14. 典当融资：是中小规模开发商的一种替补融资手段。短期小金典当融资：是中小规模开发商的一种替补融资手段。短期小金 额资金融通的过程中，额资金融通的过程中， 典当融资发挥了它灵活的作用，但是相典当融资发挥了它灵活的作用，但是相 对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模小而融资成本对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模小而融资成本 高。现房、期房、在建工程均可设典；高。现房、期房、在建工程均可设典； 15.15.海外地产基金：目前外资地产基金进入国内资本市场一般有收海外地产基金：目前外资地产基金进入国

15、内资本市场一般有收 购、股权投资、独立开发等形式；购、股权投资、独立开发等形式； 16.16.卖方信贷：由房地产开发商（有一定实力）提供资金，委托商卖方信贷：由房地产开发商（有一定实力）提供资金，委托商 业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期 限的利息。限的利息。开发商出资贴息贷款给购房者买房开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机，对承办的金融机 构而言，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商变间构而言，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商变间 接融资为直接融资，吸纳了购房者一定比例首付款（融资）。

16、接融资为直接融资，吸纳了购房者一定比例首付款（融资）。 房地产企业资金筹集管理16 3.2 权益资金的筹集权益资金的筹集 法定资本金制度法定资本金制度 国家围绕资本金的筹集、管理和所有者的责国家围绕资本金的筹集、管理和所有者的责 权利等方面所作的法律规范。权利等方面所作的法律规范。 国家规定开办企业必须国家规定开办企业必须 筹集的最低资本金数额筹集的最低资本金数额 建立资本金制度的意义建立资本金制度的意义 保障所有者权益，实现企业自负盈亏保障所有者权益，实现企业自负盈亏 房地产企业资金筹集管理17 资本金的构成资本金的构成 国家资本金国家资本金 法人资本金法人资本金 个人资本金个人资本金 外商

17、资本金外商资本金 房地产企业资金筹集管理18 3.2.1 吸收直接投资吸收直接投资 原则：原则：共同投资、共同经营、共担风险、共享利润共同投资、共同经营、共担风险、共享利润 一般为一般为非股份制企业非股份制企业使用使用 吸收的非货币投资应符合有关规定和企吸收的非货币投资应符合有关规定和企 业的需要业的需要 吸收的非货币投资应进行合理的估价吸收的非货币投资应进行合理的估价 房地产企业资金筹集管理19 1. 吸收直接投资的种类吸收直接投资的种类（特点（特点P46） 吸收国家投资：吸收国家投资：国家资本金国家资本金 吸收法人投资：吸收法人投资：法人资本金法人资本金 吸收个人投资：吸收个人投资：个人资

18、本金个人资本金 吸收外商投资：吸收外商投资：外商资本金外商资本金 房地产企业资金筹集管理20 2. 吸收直接投资的出资方式吸收直接投资的出资方式 （1）以现金出资）以现金出资 （2）以非现金出资）以非现金出资 以实物出资：以实物出资：房屋、建筑物、设备等固定资产和燃料、材房屋、建筑物、设备等固定资产和燃料、材 料、产品等流动资产投资。料、产品等流动资产投资。 以土地使用权出资以土地使用权出资 以无形资产出资：以无形资产出资：专有技术、专利权、商标权等专有技术、专利权、商标权等 房地产企业资金筹集管理21 3. 吸收直接投资的优缺点吸收直接投资的优缺点 （1）优点）优点 方式灵活，有利于尽快形成

19、生产能力方式灵活，有利于尽快形成生产能力 财务风险低财务风险低 （2）缺点）缺点 资金成本高资金成本高 企业控制权分散企业控制权分散 产权关系不明晰，不利于流动和重组产权关系不明晰，不利于流动和重组 资本金保全制度：在企业经营期内，投资者资本金保全制度：在企业经营期内，投资者 除依法转让外，一般不得收回投资。除依法转让外，一般不得收回投资。 房地产企业资金筹集管理22 3.2.2 股份有限公司资本金的筹集股份有限公司资本金的筹集 发行股票发行股票 股票的分类股票的分类 1.普通股和优先股（我国没有）普通股和优先股（我国没有）P52 2.记名股票和无记名股票记名股票和无记名股票 3.A股、股、B

20、股、股、H股、股、N股股 4.面值股票和无面值股票面值股票和无面值股票 5.国家股、法人股、个人股国家股、法人股、个人股 国际市场上股票根据所内涵的权利不同又区分为多个种类，如优国际市场上股票根据所内涵的权利不同又区分为多个种类，如优 先股还分为参与优先和非参与优先、积累与非积累、可转换与不可先股还分为参与优先和非参与优先、积累与非积累、可转换与不可 转换、可回收与不可回收等几大类，有无限的创新空间转换、可回收与不可回收等几大类，有无限的创新空间 股份制公司的筹资方式为发行股票股份制公司的筹资方式为发行股票 房地产企业资金筹集管理23 发行普通股发行普通股普通股及其股东权利普通股及其股东权利

21、普通股是股份有限公司发行的无特别权利的普通股是股份有限公司发行的无特别权利的 股份，也是最基本、最标准的股份。股份，也是最基本、最标准的股份。 股东的主要权利：股东的主要权利： 出席或委托代理人出席股东大会，并以公司章程出席或委托代理人出席股东大会，并以公司章程 行使表决权行使表决权 股份转让权股份转让权 股利分配请求权股利分配请求权 对公司账目和股东大会决议的审查权和对公司事对公司账目和股东大会决议的审查权和对公司事 务的质询权务的质询权 分配公司剩余财产的权利分配公司剩余财产的权利 公司章程规定的其他权利公司章程规定的其他权利 房地产企业资金筹集管理24 发行普通股发行普通股股票发行的规定

22、与条件股票发行的规定与条件 每股金额相等。每股金额相等。 发行价格不得低于票面金额发行价格不得低于票面金额 股票应载明有关股票的重要事项股票应载明有关股票的重要事项 向发起人、国家授权投资的机构、法人发行的向发起人、国家授权投资的机构、法人发行的 股票，应当为记名股票股票，应当为记名股票 记名股票与不记名股票的记载记名股票与不记名股票的记载 公司发行新股的条件公司发行新股的条件 公司发行新股，应由股东大会作出有关决议公司发行新股，应由股东大会作出有关决议 房地产企业资金筹集管理25 发行普通股发行普通股设立发行的程序设立发行的程序 提出募股申请；提出募股申请； 公告招股说明书、制作认股书、签订

23、承销协议公告招股说明书、制作认股书、签订承销协议 和代收股款协议；和代收股款协议； 招认股份、交纳股款；招认股份、交纳股款； 召开创立大会，选举董事会、监事会；召开创立大会，选举董事会、监事会； 办理设立登记，交割股票办理设立登记，交割股票 房地产企业资金筹集管理26 发行普通股发行普通股增资发行的程序增资发行的程序 股东大会作出发行新股的决议股东大会作出发行新股的决议 由董事会提出申请并经批准由董事会提出申请并经批准 公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，与公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，与 证券经营机构签署承销合同，定向募集时向新股认购人证券经营机构签署承销合同，定向

24、募集时向新股认购人 发出认购公告或通知发出认购公告或通知 招认股份，缴纳股款招认股份，缴纳股款 改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告 房地产企业资金筹集管理27 发行普通股发行普通股上市上市 股票上市的有利影响股票上市的有利影响P49 股票上市的不利影响股票上市的不利影响P50 上市的暂停与终止上市的暂停与终止 股本总额、股权分布等发生变化，不再具备上市条件股本总额、股权分布等发生变化，不再具备上市条件 （限期未消除的终止上市）（限期未消除的终止上市） 不按规定公开其财务状况或做虚假记载（后果严重的不按规定公开其财务状况或做虚假记载（后果严重

25、的 终止上市）终止上市） 有重大违法行为（后果严重的终止上市）有重大违法行为（后果严重的终止上市） 最近最近3年连续亏损（限期未消除的终止上市）年连续亏损（限期未消除的终止上市） 公司解散、依法被责令关闭、破产的，终止公司解散、依法被责令关闭、破产的，终止 房地产企业资金筹集管理28 3.2.3 股份有限公司发行认股权证股份有限公司发行认股权证 认股权证的概念认股权证的概念P52 认股权证的初始价值认股权证的初始价值例例3-1 P53 房地产企业资金筹集管理29 复利计息到期还本债券价值的计算复利计息到期还本债券价值的计算P60 到期还本的面值按到期还本的面值按市场利率市场利率的折现的折现 各

26、期利息按各期利息按市场利率市场利率的折现的折现 以上二者之和以上二者之和 n n t t kk I ）（ ）（ 债券价值 1 F 1 V 1 b 报率为投资人要求的投资回；其中kIA ,/,/ nkFPFnkAPiFVb 即：即： 房地产企业资金筹集管理30 3.2.4 留存收益筹资留存收益筹资 1.留存收益的渠道留存收益的渠道 （1）盈余公积金（从净利润中提取）：根据其用途）盈余公积金（从净利润中提取）：根据其用途 不同分为不同分为公益金公益金和和一般盈余公积一般盈余公积两类。公益金专门两类。公益金专门 用于公司职工福利设施的支出。用于公司职工福利设施的支出。 一般盈余公积又分为一般盈余公积

27、又分为法定盈余公积金（依公司法法定盈余公积金（依公司法 提取）和任意盈余公积金（依企业需要提取）提取）和任意盈余公积金（依企业需要提取） 企业提取的盈余公积企业提取的盈余公积可用于可用于弥补亏损、扩大生产弥补亏损、扩大生产 经营、转增资本或派送新股经营、转增资本或派送新股等。等。 （2）未分配利润：一是留待以后年度处理的利润；）未分配利润：一是留待以后年度处理的利润； 二是未指明特定用途的利润。二是未指明特定用途的利润。 房地产企业资金筹集管理31 2.留存收益筹资的优缺点留存收益筹资的优缺点 优点： 1.资金成本相对普通股低（无资金筹集费，但有资金成本相对普通股低（无资金筹集费，但有 同样的

28、资金占用费）同样的资金占用费） 2.不分散控制权不分散控制权 3.增加公司信誉，提高举债能力增加公司信誉，提高举债能力 缺点： 1.筹资数额有限筹资数额有限 2.资金使用受制约（如资金使用受制约（如法定法定盈余公积）盈余公积） 房地产企业资金筹集管理32 3.3 负债资金的筹集负债资金的筹集 1.银行借款银行借款 2.发行企业债券发行企业债券 3.融资租赁融资租赁 4.商业信用商业信用 房地产企业资金筹集管理33 3.3.1 银行借款银行借款 短期借款短期借款 时间短于或等于一年时间短于或等于一年 长期借款长期借款 时间长于一年时间长于一年 房地产企业资金筹集管理34 1. 短期借款短期借款

29、是指企业向银行和其他非金融机构借入的是指企业向银行和其他非金融机构借入的 期限在一年以内的借款。期限在一年以内的借款。 在短期负债筹资中，短期借款的重要性仅在短期负债筹资中，短期借款的重要性仅 次于商业信用。次于商业信用。 优点：优点：短期借款可以随企业的需要安排，短期借款可以随企业的需要安排， 便于灵活使用，且取得也较简便。便于灵活使用，且取得也较简便。 突出的缺点突出的缺点是短期内要归还，特别是在带是短期内要归还，特别是在带 有诸多附加条件的情况下更使风险加剧。有诸多附加条件的情况下更使风险加剧。 房地产企业资金筹集管理35 （1）短期借款的种类）短期借款的种类 按用途：按用途：生产周转借

30、款、临时借款、生产周转借款、临时借款、结算借款结算借款 按偿还方式：按偿还方式：一次性偿还借款、分期偿还借款一次性偿还借款、分期偿还借款 按利息支付方法：按利息支付方法： 收款法借款收款法借款利随本清利随本清 贴现法借款贴现法借款先扣利息先扣利息 加息法借款加息法借款一次付贷，分期等额偿还本息一次付贷，分期等额偿还本息 按有无担保：按有无担保：抵押借款、信用借款抵押借款、信用借款 房地产企业资金筹集管理36 短期借款的取得短期借款的取得 举借短期借款，首先必须提出申请，经审查同意后举借短期借款，首先必须提出申请，经审查同意后 借贷双方签订借款合同，注明借款的用途、金额、借贷双方签订借款合同，注

31、明借款的用途、金额、 利率、期限、还款方式、违约责任等；然后根据借利率、期限、还款方式、违约责任等；然后根据借 款合同办理借款手续；借款手续完毕，企业便可取款合同办理借款手续；借款手续完毕，企业便可取 得借款。得借款。 房地产企业资金筹集管理37 （2）短期借款的信用条件）短期借款的信用条件 信贷限额信贷限额（协议规定的允许借款人借款的最高限额）（协议规定的允许借款人借款的最高限额） 有效期通常为一年，也可根据情况延期一年有效期通常为一年，也可根据情况延期一年 通常为银行的非法定性义务通常为银行的非法定性义务 周转信贷协定周转信贷协定P55 法定义务，企业须对为使用部分付出法定义务，企业须对为

32、使用部分付出承诺费承诺费 补偿性余额补偿性余额 企业要保持借款额一定百分比的最低存款余额企业要保持借款额一定百分比的最低存款余额 房地产企业资金筹集管理38 （2）短期借款的信用条件）短期借款的信用条件 借款抵押借款抵押 贷款金额一般为抵押品市值的贷款金额一般为抵押品市值的30%90% 利率较高；利率较高； 动产抵押需收取抵押品管理的费用动产抵押需收取抵押品管理的费用 偿还条件偿还条件 到期一次偿还；贷款期内定期等额偿还到期一次偿还；贷款期内定期等额偿还 以实际交易为贷款条件以实际交易为贷款条件 其他承诺其他承诺 提供报表、保持适当财务比率等等提供报表、保持适当财务比率等等 房地产企业资金筹集

33、管理39 （3）短期借款的利息支付方式）短期借款的利息支付方式 收款法收款法 借款到期时支付利息借款到期时支付利息 贴现法贴现法 发放贷款时就先扣除利息发放贷款时就先扣除利息 加息法加息法 分期等额偿还是采用的复利计息收取方式分期等额偿还是采用的复利计息收取方式 按名义利率和贷款本金计算出本利和，平按名义利率和贷款本金计算出本利和，平 均分摊到各偿还期内，不考虑时间价值均分摊到各偿还期内，不考虑时间价值 房地产企业资金筹集管理40 2. 长期借款长期借款 长期借款是指企业向银行或其他非银行金长期借款是指企业向银行或其他非银行金 融机构借入的使用期超过一年的借款。融机构借入的使用期超过一年的借款

34、。 主要用于购建固定资产和满足长期流动资主要用于购建固定资产和满足长期流动资 金占用的需要金占用的需要 房地产企业资金筹集管理41 （1）长期借款的种类）长期借款的种类 按提供的机构：政策性银行贷款、商业银行贷款、信托投资按提供的机构：政策性银行贷款、商业银行贷款、信托投资 贷款、从财务公司取得的各种中长期贷款等等贷款、从财务公司取得的各种中长期贷款等等 按有无担保：信用贷款和抵押贷款按有无担保：信用贷款和抵押贷款 按用途：按用途： 基本建设借款：基本建设借款：用于新建和改扩建等基建项目用于新建和改扩建等基建项目 专项借款：专项借款：如更新改造借款、大修理借款、科技开发借款、如更新改造借款、大

35、修理借款、科技开发借款、 小型技术措施借款、新产品试制借款、出口专项借款等等小型技术措施借款、新产品试制借款、出口专项借款等等 房地产企业资金筹集管理42 （2）长期借款的申请条件）长期借款的申请条件 独立核算、自负盈亏、有法人资格独立核算、自负盈亏、有法人资格 经营方向和业务范围符合国家产业政策，借款用途属于经营方向和业务范围符合国家产业政策，借款用途属于 银行贷款办法规定的范围银行贷款办法规定的范围 借款单位具有一定的物资和财产保证，担保单位具有相借款单位具有一定的物资和财产保证，担保单位具有相 应的经济实力应的经济实力 具有偿还贷款的能力具有偿还贷款的能力 财务管理和经济核算制度健全财务

36、管理和经济核算制度健全 能提供项目投资的可研报告，资金使用效益及企业经济能提供项目投资的可研报告，资金使用效益及企业经济 效益良好效益良好 企业自筹资金不少于总投资的企业自筹资金不少于总投资的30% 房地产企业资金筹集管理43 （3）长期借款的一般性保护条款）长期借款的一般性保护条款 规定企业流动资金保持量，保持偿债能力规定企业流动资金保持量，保持偿债能力 限制支付现金股利和再购入股票，限制现金外流限制支付现金股利和再购入股票，限制现金外流 限制资本支出规模，不允许随意变卖固定资产限制资本支出规模，不允许随意变卖固定资产 限制其他长期债务，防止其他优先求偿权限制其他长期债务，防止其他优先求偿权

37、 定期向银行提供财务报表定期向银行提供财务报表 不准在正常情况下出售较多资产，保持开发能力不准在正常情况下出售较多资产，保持开发能力 如期纳税和清偿其他到期债务，防止被罚款或产生滞纳金如期纳税和清偿其他到期债务，防止被罚款或产生滞纳金 不得提供其他的抵押或担保，避免被牵连负债不得提供其他的抵押或担保，避免被牵连负债 不准贴现票据和出售应收账款，避免或有负债不准贴现票据和出售应收账款，避免或有负债 限制租赁资产的规模，防止巨额租金限制企业偿债能力限制租赁资产的规模，防止巨额租金限制企业偿债能力 房地产企业资金筹集管理44 （4）长期借款的特殊性保护条款）长期借款的特殊性保护条款 贷款专款专用贷款

38、专款专用 不准企业投资于短期内不能收回资金的项目不准企业投资于短期内不能收回资金的项目 限制企业高级职员的薪金和奖金总额限制企业高级职员的薪金和奖金总额 要求企业主要领导人在合同有效期间担任领导职务要求企业主要领导人在合同有效期间担任领导职务 要求企业主要领导人购买人身保险等等要求企业主要领导人购买人身保险等等 房地产企业资金筹集管理45 （5）长期借款的筹资特点）长期借款的筹资特点 筹资速度快（对比发行债券）筹资速度快（对比发行债券） 借款弹性大（用款条件可洽商）借款弹性大（用款条件可洽商） 借款成本较低（对比发行债券）借款成本较低（对比发行债券） 筹资风险高筹资风险高 限制性条款比较多，制

39、约了企业的生产经营和借款限制性条款比较多，制约了企业的生产经营和借款 的作用的作用 筹资数量有限筹资数量有限 房地产企业资金筹集管理46 3.3.2 发行公司债券发行公司债券 债券是经济主体为筹集资金而发行的，用以记载和债券是经济主体为筹集资金而发行的，用以记载和 反映债权债务关系的有价证券反映债权债务关系的有价证券 由公司制企业发行的债券称为企业债券或公司债券，由公司制企业发行的债券称为企业债券或公司债券， 约定在一定期限内向债权人还本付息约定在一定期限内向债权人还本付息 房地产企业发行债券的目的通常是为建设大型项目房地产企业发行债券的目的通常是为建设大型项目 筹集大笔的长期资金筹集大笔的长

40、期资金 期限通常超过一年期限通常超过一年 房地产企业资金筹集管理47 1. 债券种类债券种类 记名债券和不记名债券记名债券和不记名债券 抵押债券抵押债券P59 和信用（无担保）债券和信用（无担保）债券 可转换公司债券和不可转换债券可转换公司债券和不可转换债券 无息公司债券（贴现发行的债券）无息公司债券（贴现发行的债券） 固定利率债券和浮动利率（抗通胀）债券固定利率债券和浮动利率（抗通胀）债券 参加（利润分配）公司债券和不参加公司债券参加（利润分配）公司债券和不参加公司债券 可（提前）赎回公司债券和不可赎回公司债券可（提前）赎回公司债券和不可赎回公司债券 上市债券和非上市债券上市债券和非上市债券

41、 到期一次债券和分期（附息票）债券到期一次债券和分期（附息票）债券 收益公司债券收益公司债券P59、附认股权债券、附认股权债券、附属信用债券附属信用债券等等等等 房地产企业资金筹集管理48 2. 债券的发行债券的发行 （1）发行资格和条件）发行资格和条件P59 （2）发行方式：私募（定向）发行和公募）发行方式：私募（定向）发行和公募 （非特定对象）发行（非特定对象）发行 房地产企业资金筹集管理49 （3） 债券发行价格的确定债券发行价格的确定 债券发行价格的决定因素债券发行价格的决定因素 债券面值债券面值 F 债券票面利率债券票面利率 i 市场利率（投资回报率）市场利率（投资回报率） k 债券

42、期限债券期限 n 房地产企业资金筹集管理50 发行价格的构成发行价格的构成 到期还本的面值按到期还本的面值按市场利率市场利率的折现的折现 各期利息按各期利息按市场利率市场利率的折现的折现 以上二者之和以上二者之和 （3） 债券发行价格的确定债券发行价格的确定 房地产企业资金筹集管理51 单利计息单利计息 复利计息复利计息 （3） 债券发行价格的确定债券发行价格的确定 n n t t k F k I P ）（ ）（ 债券价值 1 1 1 n k niF P ）（ 债券价值 1 1 房地产企业资金筹集管理52 规律：规律： ik 时，溢价发行时，溢价发行 ik 时，折价发行时，折价发行 i=k 时

43、，等价（平价）发行时，等价（平价）发行 （3） 债券发行价格的确定债券发行价格的确定 房地产企业资金筹集管理53 3. 债券的信用等级和优缺点债券的信用等级和优缺点 信用等级信用等级（AAA到到C九级，九级，B以下为投机级）以下为投机级） 国内五大信用评级机构国内五大信用评级机构中诚信国际，联合资信，大公国际，中诚信国际，联合资信，大公国际， 上海远东资信，上海新世纪评级；上海远东资信，上海新世纪评级； 美国三大信用评级机构美国三大信用评级机构穆迪、标准普尔和惠誉穆迪、标准普尔和惠誉 优缺点优缺点 相对股票的筹资成本低相对股票的筹资成本低 不分散控制权不分散控制权 筹资对象广、市场大筹资对象广

44、、市场大 风险大、限制条件多，筹资额有限风险大、限制条件多，筹资额有限 房地产企业资金筹集管理54 3.3.3 融资租赁融资租赁 定义：就是由融资租赁公司按承租单位要求定义：就是由融资租赁公司按承租单位要求 融通资金购买机械设备，在较长的契约或合融通资金购买机械设备，在较长的契约或合 同期内提供给承租企业使用的信用性业务。同期内提供给承租企业使用的信用性业务。 1. 融资租赁的业务特征融资租赁的业务特征 p62 承租人需申请；租赁期限超过标的经济寿命一半以上，多数合同承租人需申请；租赁期限超过标的经济寿命一半以上，多数合同 接近资产的经济寿命；合同不得中途取消；出租人保有租赁资产接近资产的经济

45、寿命；合同不得中途取消；出租人保有租赁资产 的所有权，但承租人负责资产维护并计提折旧。的所有权，但承租人负责资产维护并计提折旧。 房地产企业资金筹集管理55 2.融资租赁的形式融资租赁的形式 （1）直接租赁）直接租赁 出租人：可以是制造商、租赁公司或金融公司出租人：可以是制造商、租赁公司或金融公司 （2）售后租回）售后租回 出售方（承租方）：房地产企业甲出售方（承租方）：房地产企业甲 购买方（出租方）：租赁公司等金融机构乙购买方（出租方）：租赁公司等金融机构乙 （3）杠杆租赁：多针对价值巨大，租赁期超长的资金密集型资产）杠杆租赁：多针对价值巨大，租赁期超长的资金密集型资产 承租（融资）方承租（

46、融资）方 出租（融资）方出租（融资）方 金融机构金融机构 融资租入融资租入 以所购资产设抵押，融资以所购资产设抵押，融资 60-80%购入资产并租出购入资产并租出 杠杆租赁示意杠杆租赁示意 房地产企业资金筹集管理56 3. 融资租赁租金的计算融资租赁租金的计算 （1）租金的构成）租金的构成 融资租赁租金包括设备价款和租息两部分融资租赁租金包括设备价款和租息两部分 租赁设备价款包括：租赁设备价款包括：设备买价、运输费、途中保险费、安设备买价、运输费、途中保险费、安 装调试费装调试费 租息又分为租赁公司的融资成本、租赁手续费等租息又分为租赁公司的融资成本、租赁手续费等 租赁公司的融资成本租赁公司的

47、融资成本是对设备价值（贷款）的利息补偿是对设备价值（贷款）的利息补偿 租赁手续费租赁手续费包括租赁公司的营业费和利润包括租赁公司的营业费和利润 房地产企业资金筹集管理57 3. 融资租赁租金的计算融资租赁租金的计算 （2）租金的支付形式）租金的支付形式 月付、季付、半年付、年付；月付、季付、半年付、年付； 先付租金、后付租金；先付租金、后付租金； 等额支付、不等额支付。等额支付、不等额支付。 房地产企业资金筹集管理58 3. 融资租赁租金的计算融资租赁租金的计算 （3）计算方法）计算方法 平均分摊法：未考虑资金的时间价值平均分摊法：未考虑资金的时间价值 N FISP A A：每次支付的租金；：

48、每次支付的租金； P：租赁设备的购置成本；：租赁设备的购置成本； S：设备预计残值（归出租方所有）；：设备预计残值（归出租方所有）； I：租赁融资的利息补偿；：租赁融资的利息补偿； F：租赁手续费：租赁手续费 N：租赁期限。：租赁期限。 房地产企业资金筹集管理59 3. 融资租赁租金的计算融资租赁租金的计算 （3）计算方法）计算方法 等额年金法：分为后付年金和先付年金两种情况等额年金法：分为后付年金和先付年金两种情况 后付年金法后付年金法niAPPA,/ 先付年金法先付年金法 11,/niAPPA 房地产企业资金筹集管理60 等额年金法例题等额年金法例题 后付年金法后付年金法 元9 .9809

49、6 0776. 4400000 8%,18,/400000 ,/ APA niAPPA 先付年金法先付年金法 元2 .83134 8115. 4400000 17%,18,/400000 11,/ AP niAPPA 某房地产企业采用融资租赁方式于某房地产企业采用融资租赁方式于2010年年1月从某租赁公司租月从某租赁公司租 入一台设备，价款入一台设备，价款40万元，租期万元，租期8年，到期后设备归企业所有。年，到期后设备归企业所有。 采用采用18%的折现率计算租金。的折现率计算租金。 房地产企业资金筹集管理61 4. 融资租赁的优缺点融资租赁的优缺点 筹资速度快筹资速度快 限制条款少限制条款少 设备淘汰的风险小（一般由出租人负责设备过时风险）设备淘汰的风险小（一般由出租人负责设备过时风险） 分期负担租金，财务风险低分期负担租金，财务风险低 租金及折旧可在所得税前列支，减少税收负担租金及折旧可在所得税前列支，减少税收负担 筹资成本相对借款或发行债券为高筹资成本相对借款或发行债券为高 定期支付的高额租金也会一定程度形成财务压力定期支付的高额租金也会一定程度形成财务压力 房地产企业资金筹集管理62 3.3.4 商业信用商业信用 1.概念：是指在商品交易中由于延期付款所形成的企概念：是指在商品交易中由于延期付款所形成的企 业间的借贷关系业间的借