[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产及其描述(三)

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产及其描述(三)房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产及其描述(三)房地产及其描述(三)一、单项选择题问题:1. 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产_。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用答案:C解析 本题考核的是房地产按是否产生收益划分的种类。按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产

2、生经济收益的能力。问题:2. 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为_元。A.1765B.2000C.2069D.2400答案:B解析 本题考核的是每平方米建筑面积价格的计算。建筑面积=(125+25)m2=150m2，则每平方米建筑面积的价格元。问题:3. 引起真正的房地产自然增值的原因是_。A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理答案:B解析 本题考核的是引起房地产自然增值的原因。引起房地产价格上升的原因主要有5个方面：(1)房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；(2)外部经济；(3)需求

3、增加导致稀缺性增加；(4)通货膨胀；(5)房地产使用管制改变。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的自然增值。问题:4. 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为_元/m2。A.98B.102C.108D.116答案:A解析 本题考核的是“五通一平

4、”的相关知识。“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。(20+14+16+25+8+15)元/m2=98元/m2。问题:5. 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是_的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置答案:B解析 本题考核的是房地产的概念。同一房地产实物上通常同时存在着所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等多种权利，房地产因不可移动使原本为其外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为了说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常强调房地产是

5、实物、权益和区位的结合体。问题:6. 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为_元。A.5000B.12574C.12650D.13911答案:B解析 本题考核的是室内空气质量不符合标准的赔偿。5000元+3000元85%/0.5%1-1/(1+0.5%)3=12574元。问题:7. 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是_。A.户型B.楼层C.层高D.装修答案:B解析

6、本题考核的是建筑物实物因素。建筑物的实物因素包括：(1)建筑规模；(2)外观；(3)建筑结构；(4)设施设备；(5)装饰装修；(6)层高和室内净高；(7)空间布局；(8)日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；(9)维护情况和完损状况；(10)竣工日期和使用设计年限；(11)其他。问题:8. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的_特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动答案:D解析 本题考核的是房地产的不可移动特性。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于

7、其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。问题:9. 房地产供给有限特性的本质是_。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大答案:B解析 本题考核的是房地产供给有限特性的本质。房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。问题:10. 下列土地状况中，不

8、属于土地权益状况的是_。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质答案:C解析 本题考核的是土地权益状况。土地权益状况的表述，主要包括：土地所有权、土地使用权(一是土地权利性质，对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期，二是还应说明是单独所有还是共有)、土地使用管制、土地利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况和其他特殊情况。问题:11. 经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的_。A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性答案:A解析 本题考核的是房地产的特性。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主

9、体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。问题:12. 关于房地产位置固定性的说法，错误的是_。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性答案:B解析 本题考核的是房地产的位置固定性。房地产的不可移动性，也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格

10、走势等都是地区性的，选项A正确。房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化，选项B错误。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，选项C正确。房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性，选项D正确。问题:13. 关于估价对象状况描述的说法，正确的是_。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案:D解析 本题考核的是房地产状况的描述

11、。对估价对象范围的描述包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，或者是房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产，故选项A错误。对建筑物实物状况的描述，主要说明：(1)建筑规模；(2)层数和高度；(3)外观(说明外立面风格等，并附外观照片来说明)；(4)建筑结构；(5)设施设备；(6)装饰装修；(7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；(8)层高和室内净高；(9)空间布局；(10)竣工日期(或建成年月、建成年份、建成年代)和设计使用年限；(11)维护情况和完损状况；(12)其他。故选项B、C错误。对土地开发程度的描述，应说明到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地

12、平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等，选项D正确。问题:14. 房地产的_特性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。A.供给有限B.不可移动C.用途多样D.难以变现答案:B问题:15. 房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利是指_。A.地役权B.抵押权C.典权D.租赁权答案:A问题:16. 房地产内部(红线内)的配套设施应属于该房地产的_。A.权益因素B.区位因素C.经济因素D.实物因素答案:D问题:17. 在他人土地上通行的权利为典型的_。A.地役权B.典权C.空间利用权D.使

13、用权答案:A问题:18. 归纳起来，房地产的基本存在形态有_。A.土地、建筑物、房地B.建筑物、构筑物及附属设施C.土地、建筑物、构筑物D.土地、房屋、构筑物答案:A问题:19. 房地产具有_的特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。A.供给有限B.寿命长久C.相互影响D.价值量大答案:A问题:20. 将房地产分为土地、建筑物、整体资产中的房地产、未来状况下的房地产等的依据是房地产的_。A.开发程度B.权益状况C.使用性质D.实物形态答案:D问题:21. 空地所具有的主要特性是_。A.用途多样B.独一无二C.价值较大D.易受限制答案:A问题:22. 房地产主要的特性

14、不包括_。A.独一无二B.用途多样C.供给无限D.易受限制答案:C问题:23. 以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是_。A.餐馆B.旅馆C.写字楼D.特殊厂房答案:A问题:24. 处分共有的房地产，应当经占份额_以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4答案:C问题:25. 下列房地产估价方法中，出租或自营的房地产可采用_估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法答案:B问题:26. 住宅是指供家庭居住使用的房地产，其划分的类型不包括_。A.集体宿舍B.普通住宅C.高档公寓D.别墅答案:A二、多项选择题问题:1. 房地

15、产的独一无二特性导致了_。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大 A B C D E答案:ABCD解析 本题考核的是房地产独一无二的特性。房地产的独一无二的特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响，此外，房地产交易难以采取样品交易的方式，而应到实地观察、感受或体验，房地产估价必须对估价对象进行实地查看。问题:2. 在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致

16、该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的_。A.用途多样性B.合法性C.相互影响性D.外部性E.易受限制 A B C D E答案:CD解析 本题考核的是房地产特性。一般物品的使用基本上是孤立的，相互间很少有影响，并由于一般物品可以移动，即使有影响，也易于排除，影响通常是暂时的。因此，房地产具有相互影响特性。进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。问题:3. 下列房地产状况中属于区位状况的有_。A.位置B.房地产规模C.环境景观D

17、.外部基础设施完备程度E.朝向、楼层 A B C D E答案:ACDE解析 本题考核的是区位状况调整的内容。区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例在其区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况比较、调整的内容包括位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层)、交通条件(包括进、出的方便程度)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)、周围环境和景观(包括自然环境、人文环境和景观)等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。问题:4. 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是_。A.标准厂房通常比

18、一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 A B C D E答案:ABC解析 本题考核的是抵押房地产变现能力。A项，一般厂房通常比标准厂房的通用性差，故其变现能力较弱；B项，生地、毛地的开发程度较低，故其通常比熟地变现能力弱；C项，大商铺价值较高，故其通常比小商铺变现能力弱。问题:5. 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有_。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀

19、缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高 A B C D E答案:BD解析 本题考核的是导致房地产自然增值的因素。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。A选项，房地产对本身进行投资改良所引起的是房地产价格上涨不是自然增值。C选项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。问题:6. 按照房地产的开发程度，可以把房地产分为现房和_。A.生地B.熟地C.毛地D.在建工程E.建筑物 A B C D E答案:ABCD问题:7. 一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括_。A.坐落B.方位C.楼层D.

20、朝向E.乘车状况 A B C D E答案:ABCD问题:8. 下列选项中，属于动产的是_。A.汽车B.土地C.家具D.器物E.建筑物及附着于土地上不可分离的部分 A B C D E答案:ACD问题:9. 引起房地产价格上涨的因素中，_引起的房地产价格上涨是真正的房地产自然增值。A.外部经济B.需求增加C.房地产使用管制改变D.通货膨胀E.装修改造 A B C D E答案:ABC问题:10. 政府对房地产的限制一般是通过_来实现的。A.征收权B.管制权C.征税权D.出让权E.充公权 A B C D E答案:ABCE问题:11. 对土地实物状况的描述，应主要说明的内容包括_。A.设计使用年限B.形

21、状C.面积D.地质条件E.土壤 A B C D E答案:BCDE问题:12. 引起房地产价格上涨的原因主要有_。A.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B.外部经济C.需求增加导致稀缺性增加D.通货膨胀E.市场状况 A B C D E答案:ABCD问题:13. 下列房地产权利中，属于用益物权的有_。A.抵押权B.租赁权C.地役权D.土地承包经营权E.宅基地使用权 A B C D E答案:CDE问题:14. 下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有_。A.通信B.市政公用C.给水D.道路E.金融邮电 A B C D E答案:ACD问题:15. 商业房地产是指供出售商品使用的房地产，

22、包括_。A.商铺B.商场C.购物中心D.超级市场E.度假村 A B C D E答案:ABCD问题:16. 以下属于收益性房地产的有_。A.寺庙B.农地C.标准厂房D.住宅E.政府办公楼 A B C D E答案:BCD问题:17. 影响某宗房地产变现能力的因素主要有_。A.该房地产的配套设施B.该房地产的通用性C.该房地产的独立使用性D.该房地产的价值大小E.该房地产的可分割转让性 A B C D E答案:BCDE问题:18. 房地产的经营使用方式主要有_。A.拍卖B.销售C.出租D.自营E.自用 A B C D E答案:BCDE三、判断题问题:1. 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包

23、括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。答案:A问题:2. 某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。答案:B解析 本题考核的是中华人民共和国物权法的相关规定。中华人民共和国物权法规定，住宅用地期限届满后可以自动续期。问题:3. 在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。答案:B解析 本题考核的是房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。问题:4. 一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。答案:A问题:5. 不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。答案:A问题:6. 房地产是指土地以及建筑物等土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。答案:A问题:7. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。答案:A问题