[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟64

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟64房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟64房地产开发经营与管理模拟64一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)问题:1. 由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的_。A.重要因素B.特殊因素C.一般因素D.基本因素答案:D解析 由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。问题:2. 基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的_。A.微观环境因素B.宏观环境因素C.经济环境因素D.产业环境因素答案

2、:C解析 基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的经济环境因素。问题:3. 房地产价格，通常用不同类型房屋的_表示。A.中位数价格B.销售价格C.抽样价格D.成交价格答案:A解析 房地产价格，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。问题:4. 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格答案:C解析 价格指数的定义。问题:5. 一般来说，与长期投资相比，短期投资_。A.风险较大B.收益率较低C.流动性差D.投资回收期较长答案:B解析 短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。问题:6. 企业

3、投资的目的更注重_。A.社会效益B.环境效益C.经济效益D.生态效益答案:C解析 企业投资的目的更注重经济效益。问题:7. 下列选项中不属于居住物业市场的是_。A.普通住宅B.别墅C.休闲旅游设施D.公寓市场答案:C解析 C选项属于商业物业市场。问题:8. _是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房市场指数B.住房价格合理性指数C.房地产价格指数D.房地产众数价格答案:A解析 住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量

4、的调查结果构造。问题:9. 房地产置业投资项目的期间费用计为_。A.开发建设投资B.经营成本C.流动资金D.运营费用答案:D解析 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。问题:10. _在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。A.会计师B.房地产估价师C

5、.资产评估师D.房地产经纪人答案:B解析 房地产估价师在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。问题:11. 某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为_年。A.0.50B.1.25C.1.75D.3.64答案:C解析 此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租售量/吸纳量=(6+15)/12=1.75(年)。问题:12. 我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产

6、投资风险的_。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险答案:B解析 政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。问题:13. 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金

7、流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为_。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%答案:C解析 根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值。A=P(A/P，I，n)=60(A/60，7%，10)=8.54，年利息=607%=4.2，投资者权益增加=8.54-4.2=4.34，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/资本金(权益资本)=(3+4.34)/40100%=18.36%。问题:14. 政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的_。A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次答案:C解析 土地政策影响供给的规模和档次。问题:15.

8、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为_。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%答案:A解析 该项投资的税前现金回报率=(10-5-2)/(60-20)100%=7.5%。问题:16. 按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为_。A.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资答案:B解析 按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。问题:17. 某市2010年新开工

9、的房屋建筑面积为90万m2，2009年未完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为80万m2，该市房屋平均建设周期为_年。A.0.5B.1.5C.2.5D.3.5答案:B解析 平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=(90+30)/80=1.5(年)。问题:18. 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为_。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%答案:C解析 已知年利率r=14%，m=12/3=4，则该笔贷款的实际利率i=(1+r/m)m-1

10、=(1+14%/4)4-1=14.75%。问题:19. 一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为_。A.15%35%B.25%45%C.35%45%D.55%75%答案:C解析 一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%。问题:20. 房地产开发项目施工现场的安全由_负责。A.建筑施工企业B.监理企业C.房地产开发企业D.施工合同中规定的单位答案:A解析 房地产开发项目施工现场的安全由建筑施工企业负责。问题:21. 假设银行一年期存款利率为2.5%，贷款利率为5.8%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系

11、统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为_。A.6.22%B.8.2%C.8.3%D.9.7%答案:B解析 利用公式，收益率=2.5%+0.6(12%-2.5%)=8.2%。问题:22. 对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是_。A.期初惯例法B.期中惯例法C.期末惯例法D.任意折算法答案:C解析 对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是期末惯例法。问题:23. 投资者在通货膨胀的情况下，现金购买力下降，往往提高_的预期来补偿购买力损失。A.通货膨胀率B.名义投资回报率C.平均收益率D.实际投资回报率答案:B解析 在通货膨胀的情

12、况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率或投资收益率的预期，以补偿购买力的损失。问题:24. 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。A.竞争情况调查B.消费者行为调查C.市场需求容量调查D.市场营销因素调查答案:D解析 市场营销因素调查属于可控因素调查。问题:25. 在房地产定价方法中，“薄利多销”策略属于_。A.领导定价法B.价值定价法C.认知价值定价法D.成本加成定价法答案:B解析 价值定位法不仅制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商。“薄利多销”策略就属于此类定

13、价法。问题:26. 假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是_。A.0.25B.0.50C.1.50D.2.00答案:B解析 预期收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险系数(市场整体的平均收益-无风险资产的收益率)，即15%=10%+系统性市场风险系数(20%-10%)，解得，系统性市场风险系数=0.50。问题:27. 下列属于房地产供给分析内容的是_。A.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析答案:B解析 房地产市场的供给分析包括：调查房地产当前

14、的存量、过去的走势和未来可能的供给；分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划；分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。问题:28. 项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值称为_。A.利息备付率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率答案:C解析 偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。问题:29. 不属于处置抵押物要求的是_。A.长期价值市场稳定B.变现性较强C.价格比较稳定D.市场广阔答案:A解析 处置

15、抵押物要求变现性较强、价格比较稳定、市场广阔。问题:30. 如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是_。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%答案:A解析 名义利率，指一年内多次计息给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。每月计息一次，则12%就是名义利率。问题:31. 2009年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为_。A.12%B.13.4%C.80%D.125%答案:C解析 本题涉及的考点是预付款的收益率。预付款的收益率=(

16、33.6-30)/30/(4.5/30)100%=80%。问题:32. 某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为_m2。A.10000B.12000C.180000D.15000答案:A解析 盈亏平衡点销售量=(10000800+4000000+100001500+10000150020%)/3000=10000(m2)。问题:33. 假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5

17、000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为_。A.167%B.80%C.200%D.60%答案:D解析 资产负债率=负债合计/资产合计100%=3000/5000100%=60%。问题:34. 当偿债备付率指标小于_时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。A.1.1B.1.15C.1.3D.1.35答案:B解析 对于一般商用房地产置业投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.151.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期

18、的债务。问题:35. 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是_。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表答案:B解析 资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意)问题:1. 下列费用中，属于房屋开发费的有_。A

19、.建筑安装工程费B.购置土地费C.基础设施建设费D.场地平整费E.公共配套设施建设费 A B C D E答案:ACE解析 房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。问题:2. 投资决策分析主要由_组成。A.市场分析B.项目财务评价C.项目风险估算D.市场经济前景E.投资决策 A B C D E答案:ABE解析 投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。问题:3. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有_。A.土地B.劳动力C.资本D.环境E.伙伴关系 A B C D E答案:ABCE解析 房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经

20、验、企业家精神和伙伴关系等资源。问题:4. 引起房地产需求增加或减少的原因主要包括_。A.未来预期收益变化B.政府税收政策的影响C.消费者的自我需要D.收入水平变化或消费品位变化E.土地供给的变化 A B C D E答案:ABDE解析 引起房地产需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品位变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。问题:5. 按照物业用途的不同，房地产投资可以分为_投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.房地产经营物业 A B C D E答案:ABC解析 按照物业用途的不同，房地产投资可以分为居住物业投

21、资、商业物业投资、工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资。问题:6. 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有_。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间 A B C D E答案:ABC解析 经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从

22、一宗置业投资中获取几个经济寿命：房地产的经济寿命与其使用性质相关。问题:7. 房地产间接投资的形式主要有_。A.购买物业用于出租经营B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.投资房地产企业股票E.购买土地进行开发 A B C D E答案:BCD解析 房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。问题:8. 采取随行就市定价法确定价格的情形有_。A.开发商难以估算成本B.开发商处于市场领导者地位C.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D.开发商打算与同行和平共处E.开发商具有向市场领导者挑战的实力 A B C D E答案:AD解析 市场中的追随者通常在以下情况采用随行就市

23、定价法：难以估算成本；打算与同行和平共处；很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时。B属于领导定价法；C和E常见于挑战定价法。问题:9. 设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有_。A.各层功能分布图B.以实测现状为参考的结构图C.各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图D.以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图E.各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料 A B C D E答案:CDE解析 设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其

24、他相关资料。问题:10. 对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括_。A.方法科学B.调查方法专一性C.创造性D.合理信息价值和成本比率E.政策性 A B C D E答案:ACD解析 对市场调查的分析与评估有效的市场调查应具备以下特点：方法科学、调查具有创造性、调查方法多样、模型和数据相互依赖、合理的信息价值和成本比率、正常的怀疑态度、调查过程遵守职业道德。问题:11. 房地产投资项目经济评价指标体系中，房地产开发投资清偿能力指标包括_。A.借款偿还期B.偿债备付率C.流动比率带动D.利息备付率E.内部收益率 A B C D E答案:ABCD解析 清偿

25、能力指标包括：利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率带动、速动比率。问题:12. 投资项目可行性研究的根本目的包括_。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据 A B C D E答案:ABC解析 可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。问题:13. 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有_。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.标准差相同，期望值小的为优C.标准差相同，期望值大的为优D.标

26、准差系数大的为优E.标准差系数小的为优 A B C D E答案:ACE解析 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的为优；标准差系数小的为优。问题:14. 金融机构在融出资金时，要遵循_原则。A.流动性B.偿还性C.安全性D.地域性E.盈利性 A B C D E答案:ACE解析 金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。问题:15. 对零售商业物业进行分类的主要依据有_。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.贷款期限E.服务人口的收入水平 A B C D E答案:ABC解析 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的

27、特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心；地区购物商场；居住区商场；邻里服务性商店；特色商店。三、判断题问题:1. 房地产可以脱离周围的环境而单独存在。答案:B解析 人们常说位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。问题:2. 市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对比变化。答案:A解析 在现实生活中，人们面对的是市场利率而非平均利率。市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对比变化。问题:3. 商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。答案:B解析 商业物业是收益水平与

28、投资者管理商业物业的能力密切相关。问题:4. 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。答案:B解析 房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。问题:5. 一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。答案:A解析 一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。问题:6. 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。答案:A解析

29、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。问题:7. 零售商业物业的基础租金是业主获取的、与租户经营业绩相关的一个最低收入。答案:B解析 零售商业物业的基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。问题:8. 开发建设投资是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发产品成本。答案:B解析 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。而开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。问题:9. 建设阶段是

30、指项目从申请开工到竣工验收所经过的过程。答案:B解析 建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。问题:10. 可行性研究中的调查研究中，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。答案:B解析 主要从市场调查和资源调查两方面进行。问题:11. 对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。答案:A解析 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。问题:12. 不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。答案:A解析 投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，不论投资的风险是高还是低，只要同

31、样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同，因而采取的投资策略也会有差异。问题:13. 写字楼同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性可能是一样的。答案:B解析 同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性是不可能一样的。问题:14. 我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。答案:A解析 我国房地产企业权益规模过小，资产负债率偏高，过分依赖房地产开发业务及房地产预售收入，不利于房地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险。问题:15. 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。答案:B解析 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。四、计算题(共20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。)问题:1. 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月