[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理分类模拟题24

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题24房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题24房地产开发经营与管理分类模拟题24一、多项选择题问题:1. 经济评价中的基础参数中，_属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率 A B C D E答案:ACDE问题:2. 房地产开发项目策划中区位分析与选择包括_。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择 A B C D E答案:AB解析 房地产开发项目的区位分析

2、与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。C、D选项属于开发内容和规模的分析与选择，E选项为产品经营方式的分析与选择。问题:3. 在构造评价方案过程中，通常按照_构造24个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度 A B C D E答案:BCD问题:4. 房屋开发费包括_。A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费 A B C D E答案:BCD问题:5. 按投资计算基础的不同，现金流量表分为_。A.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金

3、流量表E.投资者各方现金流量表 A B C D E答案:ACE问题:6. 房地产开发项目财务评价报表分为_。A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表 A B C D E答案:CD问题:7. 在评估报告中，项目经济效益评价一般包括_。A.现金流量分析B.财务计划现金流量表C.贷款偿还分析D.盈亏平衡分析E.敏感性分析 A B C D E答案:ABC解析 D、E选项属于风险与不确定性分析的内容。问题:8. 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算_等评价指标。A.投资利润率B.资本金利润率C.资本金净利润率D.财务净现值E

4、.借款偿还期 A B C D E答案:ABC问题:9. 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算_等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.资产负债率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.速动比率 A B C D E答案:ADE问题:10. 一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、_6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图 A B C D E答案:ABDE问题:11. 可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目_。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的

5、市场C.是否具有较理想的财务内部收益率D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行 A B C D E答案:CDE问题:12. 租售方案必须明确的问题包括_。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式 A B C D E答案:AC问题:13. 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有_。A.竞争能力B.房地产市场供需C.价格D.环境保护E.外围基础设施 A B C D E答案:ABC解析 D、E选项属于资源调查的内

6、容。问题:14. 经济评价中的基础参数中的时间类参数包括_。A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点 A B C D E答案:ABCE问题:15. 下列参数属于融资相关参数的包括_等。A.基准收益率B.资本金投资比例C.贷款利率D.空置率E.出租率 A B C D E答案:BC解析 A选项属于评价标准类指标，D、E选项属于收益相关指标。问题:16. 土地出让价款的数额是由_等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率 A B C D E答案:ABCD二、判断题问题:1. 土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与

7、土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。答案:A问题:2. 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。答案:B解析 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。问题:3. 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用和安装工程费用。答案:B解析 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费和安装工程费用等。问题:4. 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。答案:B问题:5. 可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅剑深。答案:A问题:6. 一般项

8、目投资机会研究的目的是指明具体的投资方向，特定项目投资机会研究是选择确定项目的投资机遇，并将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。答案:A问题:7. 调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。答案:B问题:8. 构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。答案:B问题:9. 当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。答案:A问题:10. 当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用等额年值法进行方案经济比选

9、。答案:B解析 当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值法和等额年费用法。问题:11. 当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法。答案:B解析 当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。问题:12. 受人们对客观世界的认识程度限制，可行性研究具有相当的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。答案:B解析 可行性研究是项目投资决策的依据。问题:13. 土地出让地价一般包含土地出让金和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设

10、费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。答案:A问题:14. 通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段。答案:B解析 通常所说的可行性研究是指详细可行性研究阶段。问题:15. 经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于评价标准类指标。答案:B解析 经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月)属于时间类指标。问题:16. 按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。答案:A问题:17. 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜

11、的借款及偿还计划。答案:B解析 这是财务计划现金流量表包含的内容。问题:18. 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足以弥补的，用税后利润弥补。答案:A问题:19. 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。答案:B解析 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。问题:20. 全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。答案:B

12、解析 全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。问题:21. 投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。答案:B解析 资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。问题:22. 资产负债表反映企业一定日期全部资产、

13、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。答案:A问题:23. 在编写可行性研究报告时，贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况作出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。答案:A问题:24. 财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。答案:B解析 这是利润表包含的内容。问题:25. 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价

14、时，需要编制资产负债表。答案:B解析 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。问题:26. 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容不包含项目是否符合国家宏观调控政策的要求。答案:B解析 应包含。问题:27. 初步可行性研究即通常所说的可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。答案:B解析 详细可行性研究即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否的关键步骤。问题:28. 详细可行性研究也称“预可行性研

15、究”，在初步可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。答案:B解析 初步可行性研究也称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。问题:29. 所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。答案:B解析 所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。问题:30. 可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据，减少或避免项目的失败，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。答案:B

16、解析 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。问题:31. 房屋开发费中的基础设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种基础设施的建设费用。答案:B解析 房屋开发费中的公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施(或公建设施)的建设费用。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。问题:32. 在进行方案比选时，可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR)或基准收益率ic进行比较，当IRRMARR或ic时，以投资小的方案为优选方案。答案: