[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟31

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价理论与方法模拟31土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价理论与方法模拟31土地估价理论与方法模拟31一、判断题问题:1. 建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价格将越来越小，最终消失。答案:A问题:2. 不同区域之间，建筑物的价格相同。答案:B问题:3. 某宗居住用地规划容积率为3.0，规划建筑面积为18000m2，建筑基底面积为1800m2，则规划建筑覆盖率为30%。 ( )答案:A问题:4. 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。答案:A问题:5. 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创

2、造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 ( )答案:A问题:6. 同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。答案:B问题:7. 路线价估价法不需要较多的交易实例。答案:B问题:8. 成本逼近法和市场比较法在计算思路上是类似的。答案:B问题:9. 对土地价格构成的考查应结合地租来进行。答案:A问题:10. 运用比较法评估租金，其基本原理是替代原理。答案:A二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。)问题:1. 是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。A.商品的销售价格B.商品的成本费用C.商品的交通费用加销售价格D.商品的最低售价答案:C问题:

3、2. 形成不同城镇间地价差异的主要因素是 因素。A.一般B.社会C.区域D.个别答案:A问题:3. 有甲、乙、丙、丁四个城市，经济状况基本相同，人口密度甲乙丙丁，那么，一般情况下，四个城市地价增长幅度最大的是 城市。A.甲B.乙C.丙D.丁答案:D问题:4. 工业化发展的结果是( )。A.房地产投机者增多B.人口素质降低C.促进了城市化进程D.人口密度减小答案:C问题:5. 现有一建筑物为砌体结构，建筑面积为1000m2，2000年11月1日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为2000元/m2，耐用年限为50年，残值率为2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2010年11月1日的现值为( )

4、万元。A.197B.161C.160D.150答案:B问题:6. 资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为 。A.土地所有权借以实现的经济形式B.为了使用土地本身而支付的C.直接生产者在农业中创造的生产物被土地所有者占有的部分D.土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬答案:D问题:7. 近代西方经济学把利用土地所获得的超额利润称为 。A.广义地租B.狭义地租C.准地租D.地租答案:B问题:8. 根据马克思主义地租理论，劣等土地的级差地租 。A.大于0B.小于0C.等于0D.不等于0答案:C问题:9. 在城镇土地定级中，市级商业服务中心的市级、区级、小区级商业服务功能

5、对某评价单元均有影响，影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商业服务功能影响，影响分值分别为20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为 。A.94B.75C.74D.70答案:B问题:10. 马克思主义地租理论认为，资本主义社会地租是以 为前提的。A.土地私有制B.土地所有权的垄断C.土地所有权与使用权的分离D.土地经营权的垄断答案:A问题:11. 矿山地租中，矿产品的社会生产价格由 来决定。A.优等生产条件的矿山的生产价格B.中等生产条件的个别生产价格C.劣等生产条件的个别生产价格D.矿产品本身的价值答案:C问题:12. 对建筑地段地租有着决定性影响的是 。

6、A.建筑地段的环境B.建筑地段的位置C.建筑地段的经济条件D.建筑地段的交通状况答案:B问题:13. 下列地租理论中，城镇土地估价的基本理论依据之一是 地租理论。A.马克思B.资产阶级古典经济学家C.资产阶级庸俗经济学家D.西方新古典主义城市答案:A问题:14. 土地距离市场远近不同而形成的地租称为 地租。A.级差B.丰度C.资本D.位置答案:D问题:15. 阿兰索的突出贡献在于他将空间作为地租问题的一个核心进行考虑，并首次引进了( )这一新古典主义概念。A.中心地理论B.区位平衡C.级差地租D.垄断地租答案:B问题:16. 某宗地房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8

7、%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为( )万元。A.500.00B.714.29C.750.00D.833.33答案:C问题:17. 对工业区位模式产生重大影响的是 。A.制成品的成本B.运费C.遍布性原料D.限地性原料答案:D问题:18. 某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/m2，则该建筑物现值为( )。A.1220B.1274C.1525D.1593答案:A问题:19. 影响土地区位的最重要因素是 。A.自然B.社会经济C.行政D.环境答案:B问题:20. 在经济学领域中，马尔萨斯对于地租的解释是

8、 。A.地租是地主阶级不劳而获的收入B.地租是总产品价值中的剩余部分C.地租是为使用土地而支付的价格D.地租是农业工人为租地农场主创造的剩余价值答案:B问题:21. 把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减到最低程度的是 。A.交通地理区位B.基础设施完备程度C.繁华程度D.通达程度答案:D问题:22. 某宗地采用三种估价方法的评估结果分别为931元/m2、910元/m2、954元/m2，根据分析分别给定其权重为0.5、0.2、0.3，则采用加权平均法确定最终估价结果为 元/m2。A.931.7B.933.7C.936.2D.93

9、8.8答案:B问题:23. 收益还原法中， 是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。A.总费用B.总收益C.土地纯收益D.土地租金答案:A问题:24. 下列各种收益中，可以作为评估依据的是 收益。A.实际B.偶然性C.违法经营获取的D.长期固定取得的答案:D问题:25. 根据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和 企业。A.服务性B.生产性C.运输型D.教育型答案:B问题:26. 有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元。A.30B.40C.50D.60答案:C问题:27. 某企业于10年

10、前以国家出租方式取得土地使用权，目前实际年租金为5万元，该租约还有10年到期，余期租金不变，据调查同类土地市场年租金为7万元，承租土地使用权还原率为8%，那么该企业承租土地使用权价格为 万元。A.13.4B.15.6C.14D.17答案:A问题:28. 在一定区域内设定的，且具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范作用的若干宗地是 。A.类似土地B.比较宗地C.标准宗地D.类似区域答案:C问题:29. 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的 倍。A.20B.30C.40D.50答案:B问题:30. 某商业企业拟改制上市，其用地面积为950m2，属于划拨用地，现需

11、补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为 万元。A.36B.40C.90D.100答案:A问题:31. 市场比较法比较案例选定以后，还应根据各案例的情况 。A.进行期日修正B.进行情况修正C.建立价格比较基础D.统一付款方式答案:C问题:32. 对附有建筑物的土地进行估价时，( )是最有效的方法。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.路线价估价法答案:D问题:33. 地价按土地交易的方式可分为：拍卖价格、招标价格、 价格、挂牌价格。A.买卖B.协议C.土地总D.交易答案:

12、D问题:34. 税收政策属于影响土地价格的 因素。A.社会B.人口C.经济D.行政答案:B问题:35. 在一些城市中，距离重点中学、小学附近的区域内的居住地价通常较高，其主要原因在于 。A.繁华程度高B.集聚规模大C.交通通达条件好D.公共配套设施状况好答案:D问题:36. 基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其( )。A.交易底价B.标准地价C.平均价格D.比准价格答案:C问题:37. 由农业工人创造的剩余价值而产生的地租称为 地租。A.垄断B.建筑地段C.矿山D.级差答案:D问题:38. 孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕

13、作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈( )分布。A.六边形B.三角形C.同心圆D.放射状答案:C问题:39. 从城市景观上看，高级商务金融组织集聚的地段地价高昂，迫使土地使用者提高 ，使得这里的建筑物都是高楼大厦。A.建筑物的层数B.建筑容积率C.交通状况D.环境质量答案:A问题:40. 在选择土地最佳的开发利用方式中，最重要的是 。A.选择最佳的土地用途B.确定建筑容积率C.确定建筑高度D.确定建筑装修档次答案:A问题:41. 对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的主要因素。A.开发程度B.土地用途C.周边环境D.可及性答案:D问题:42. 有一临街宽度为10m，深度

14、为6m的矩形宗地，平均价格为1000元/m2，则此宗地价格为( )元。A.10000B.50000C.60000D.6000答案:C问题:43. 用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和 ，分析各土地级别或均质地域内土地质量地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。A.土地用途B.土地质量C.影响地价的因素条件D.影响级别的因素条件答案:C问题:44. 采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取 纯收益作为估价依据。A.类似土地的客观B.类似土地的实际C.类似土地的最高D.类似土地的最低答案:A问题:45. 在路线价估价法中，标准深度是指( )。A.标准宗地的深

15、度B.各宗地临街深度平均值C.道路对土地利用价值影响为零的深度D.城市规划确定的道路红线深度答案:C三、多项选择题(每小题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意。)问题:1. 供求均衡法则成立的条件是( )。A.供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争B.供给者与需求者各为不同质的商品而进行竞争C.同质的商品随价格变动而自由调节其供给量D.同质的商品随价格的变动而自由调节其需求量E.供给者与需求者为商品量而进行斗争 A B C D E答案:AC问题:2. 新古典主义关于地租、地价的论述特点有( )等。A.对地租的本质含义进行了阐述B.引入了区位平衡概念，使其更具有实用价值C.对土

16、地市场作为一个“完善市场”进行了阐述D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响 A B C D E答案:ABDE问题:3. 马尔萨斯认为地租是总产品价值中的剩余部分，这个剩余部分产生的原因是 。A.土地的耕作制度B.土地的性质C.土地的位置D.生活必需品所特有的性质E.肥沃土地的相对稀少性 A B C D E答案:BDE问题:4. 土地利用规划是用来限制开发进程，以保护 。A.工业用地B.商业用地C.农业用地D.公共活动空地E.自然保护区 A B C D E答案:CDE问题:5. 反映通达程度的因素主要包括 。A

17、.道路功能B.道路宽度C.道路网密度D.公交便捷度E.道路地理位置 A B C D E答案:ABCD问题:6. 房地出租中管理费的计算方法有 计算。A.依总费用的一定比例B.依管理面积平均C.依租金的一定比例D.依总收益的一定比例E.依总支出的一定比例 A B C D E答案:BC问题:7. 经营性企业在经营过程中的总费用主要包括 。A.销售成本B.经营管理费C.销售税金D.财务费E.业务费 A B C D E答案:ABCD问题:8. 美国雷利巴洛维教授在土地资源经济学不动产经济学一书中指出，确定还原率的方法有( )。A.市场投资品质比较法B.加总法C.比较法D.投资分段理论E.对比选择法 A

18、 B C D E答案:BDE问题:9. 路线价估价法特别适用于( )的估价。A.建筑物B.土地课税C.土地重划D.拆地征迁E.公用土地 A B C D E答案:BCD问题:10. 地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有 。A.含义不同B.计息与计利润项目不同C.计算方法不同D.计算参数不同E.计算周期不同 A B C D E答案:ACDE问题:11. 构成建筑物价格的基本因素是 。A.建材价格B.建筑物内部装修费用C.建筑工人的工资水准D.建筑物必要内部设施费用E.建筑物面积 A B C D E答案:AC问题:12. 由于开发商在取得场地使用权时除了支付地价款外，还要支付( )等费用。A.

19、取得土地使用权的相关法律手续费用B.土地估价费用C.房屋折旧费D.登记发证费用E.土地管理费 A B C D E答案:ABD问题:13. 在土地取得和开发过程中税费主要有 等。A.耕地占用税B.新菜地开发建设基金C.土地使用费D.维修费E.土地管理费 A B C D E答案:ABE问题:14. 建筑物的分类可按 进行分类。A.用途B.建筑物层数C.建筑物主体承重构件材料D.建筑物承重结构体系E.建筑物区位 A B C D E答案:ABCD问题:15. 引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括 。A.因使用建筑物而产生的磨灭及破损B.自然腐朽化C.因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤D.周围环境

20、引起的折旧E.房地产市场的变化 A B C D E答案:ABC四、情景分析题(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。) 有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8%，土地还原率为6%。 请就上述内容，回答7175小题的问题： 1. 在成本逼近法计算中的土地投资利息为 元。A.18000B.8934C.225

21、00D.22634 A B C D答案:D2. 在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为 万元。A.2000B.2500C.2667D.3333 A B C D答案:A3. 土地开发费一般包括( )。A.拆迁安置补助费B.小区开发配套费C.基础设施配套费D.公共事业建设配套费 A B C D答案:BCD4. 宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为 状况等三方面。A.土地登记B.土地权利C.土地面积D.建筑物和地上附着物 A B C D答案:ABD5. 判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先要看是否是最佳 。A.土地用途B.建筑容积率C.建筑高度D.建筑密度 A B C

22、 D答案:A 采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元/m2，若交易形式的情况修正系数为：协议0.5；招标0.75；拍卖1.0。 请就上述内容，回答7680小题的问题： 6. 修正后的交易案例价格为 元/m2。A.500B.1500C.1666.7D.2000 A B C D答案:D7. 若选择比较交易案例成交地价为580元/m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为 元/m2。A.515.3B.532.6C.635.4D.652.8 A B C D答案:D8. 下列对土地估价的描述不正确的是 。A.土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它会对地价产生深刻影响C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D.土地估价必须充分占有土地市场资料，