山东钢铁集团房地产公司融资情况分析

1、山东钢铁集团房地产有限公司融资情况分析一、融资人基本情况 山东钢铁集团房地产有限公司（以下简称山钢房地产公司）属于山东钢铁 集团公司子公司，注册地在青岛。目前注册资本为 7 亿元。由莱钢建设置业公 司和济钢鲍德房地产公司于 2014 年 7 月份重组整合而成。公司具有房地产开 发一级资质。山钢房地产公司主要下设济南分公司、烟台分公司、上海嘉定分 公司、莱钢分公司、青岛房地产公司、济南鲍德房地产公司等 14 个子分公司。 目前，公司总资产已超过 100 亿元，主要开发项目位于济南、青岛、泰安、烟 台、上海、山西、温州等地。二、担保人的基本情况及财务状况山东钢铁集团有限公司（简称 “山钢集团 ”

2、）于 2008 年 3 月 17 日注册 成立，注册资本 100 亿元，注册地为济南高新技术产业开发区，为山东省国资 委全资子公司。山钢集团下辖山东钢铁股份公司、济钢集团、莱钢集团、山东 工业职业学院、山钢矿业公司、山钢财务公司等子公司。中诚信国际信用评级 有限责任公司一季度给予山钢集团主体评级为 AAA 。截至 2013 年 12 月 31 日，山钢集团资产总额 1845 亿元，净资产 379 亿元， 营业收入 1207 亿元，净利润 -17 亿元，经营 性净现金流 -42 亿元。截至 2014 年 12 月 31 日，资产总额 2000 亿元，净资产 361 亿元，营业收 入 1159 亿

3、元，净利润 -10 亿元，经营性净现金流 22 亿元。截至 2015 年 6 月 30 日，资产总额 2177 亿元，净资产 412 亿元， 2015 年 1-6 月实现营业收入 543 亿元，净利润 20 亿元。经营性净现金流 43 亿元。三、主要融资需求山钢房地产公司根据房地产市场形势发展，希望未来继续扩大房地产业务 规模。目前融资的主要用途为购买土地，融资规模视市场情况估计在三十亿至 五十亿元，可由山钢集团提供担保，客户目前报价在 6% 左右（估计仍有较大 上浮空间， 15 年有机构与客户谈过 8% ），期限一年至三年，还款来源主要为 项目公司取得土地后，由后续融资来置换前期拍地资金。四

4、、融资模式分析根据客户需求，我行主要设计了以下融资模式：1. 保险+ 商业地产（两证齐）模式 由客户提供两证齐全的商业地产项目，保险资金通过债权计划或信托计划发放贷款，资金可用于归还股东借款、商业地产项目建设及后续装修，期限一 至三年，同时由山钢集团及山钢房地产公司提供连带责任担保。资金方一次性 放款后，山钢房地产公司可归集项目资金用于购买其他项目土地款。此种模式 资金总成本三年期可低至 5.8% 左右，但只能用于商业地产项目。2. 信托+ 住宅项目（四证齐）模式基本结构与模式 1 相同，由信托公司为四证齐的住宅项目直接发放信托贷 款，若项目区域优质可不提供担保，但需土地抵押。信托资金来源主要为机构 资金或我行代销，预计总成本 7% 左右。3. 信托+ 有限合伙模式直接融资用于土地款 由信托公司与山钢房地产公司作为联合 GP 成立有限合伙基金公司，信托计划出资作为优先级 LP,山钢房地产公司提供部分资金作为劣后级LP。该有限合伙基金出资成立项目公司用于拿地。项目到期后由山钢房地产公司回购项 目公司股权，实现信托计划推出，同时山