物业管理基本制度与政策(三)[竹菊书苑]

1、 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策( 三三 ) 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 知识复习知识复习 管理规约、临时管理规约 前期物业管理招投标程序 承接查验应当具备的条件、内容 承接查验依据的文件和程序 工程质量保修年限 住宅专项维修资金定义、管理原则 住宅专项维修资金的使用程序 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 物业管理阶段性工作物业管理阶段性工作 一一 早期介入 二二 项目管理权获取 三三

2、物业项目承接查验 四四 物业项目前期管理 五五 物业项目日常管理 六六 物业项目管理权交接 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 目目 录录 第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费 第二部分第二部分 物业服务合同物业服务合同 第三部分第三部分 物业管理服务标准物业管理服务标准 第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费 一、物业服务收费原则一、物业服务收费原则 （一）合理原则 （二）公开原则 （三）

3、收费与服务水平相适应原则 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费 二、物业服务定价形式二、物业服务定价形式 价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三 种定价形式： （一）政府定价 （二）政府指导价 （三）市场调节价 物业服务收费管理办法规定：“物业服务费应当区分不同物 业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。” 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费 三、物业服务计费方式三、物业服务计费方式 （一）包干制

4、计费方式 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享 有或者承担的物业服务计费方式。 （二）酬金制计费方式 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业， 其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 两种计费方式的优缺点比较分析 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费 三、物业服务计费方式三、物业服务计费方式 物业服务收费管理办法规定，实行物业服务费用酬金制的物业服 务企业，应当履行以下义

5、务： （1）物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金 年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况； （2）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服 务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复； （3）物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业 机构对物业服务资金年度预决算和服务资金的收支情况进行审计。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第一部分第一部分 物业服务收费物业服务收费 四、物业服务收费管理四、物业服务收费管理 （一）物业服务费 （二）专项维修资金 （三）代收代办费用 物业

6、管理条例明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、 供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服 务企业代收代交前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。” 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第二部分第二部分 物业服务合同物业服务合同 一、前期物业服务合同一、前期物业服务合同 1. 合同当事人与物业的基本情况 2. 物业服务内容与质量 3. 物业服务计费方式 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第二部分第二部分 物业服务合同物业服务合同 二、物业服务合同二、物业服务合同

7、1. 物业管理事项 2. 物业服务质量 3. 物业服务费用 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第二部分第二部分 物业服务合同物业服务合同 三、两种物业服务合同的区别三、两种物业服务合同的区别 1. 合同签订的主题不同 2. 合同的内容不同 3. 存在阶段不同 4. 合同履行期限不同 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第三部分第三部分 物业管理服务标准物业管理服务标准 普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协 会

8、根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了普通住宅小区物业 管理服务等级标准（试行），制定了三个等级的服务标准，作为物 业服务企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务 等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考 依据。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第三部分第三部分 物业管理服务标准物业管理服务标准 普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 等级等级一级一级二级二级三级三级 基本要求 24小时服务热线 急修半小时内到场 业主满意率80%以上 n16小时服务热线 n急修1小时内到场

9、n业主满意率75%以上 p 8小时服务热线 p 维修按约定时间到场 p 业主满意率70%以上 房屋管理 每日1次单元巡查 每人1次装修巡查 n每3日1次单元巡查 n每3日1次装修巡查 p 每周1次单元巡查 p 两次装修现场巡查 公共设施设备 维修养护 载人电梯24小时运行 照明完好率95% n载人电梯6-24点运行 n照明完好率90% p 载人电梯6-24点运行 p 照明完好率80% 协助维护公共 秩序 主出入口24小时站岗执勤 重要部位每小时巡查1次 n主出入口24小时执勤 n重要部位每2小时巡查1次 p小区24小时执勤 p重要部位每3小时巡查1次 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务

10、 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第三部分第三部分 物业管理服务标准物业管理服务标准 普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 等级等级一级一级二级二级三级三级 保洁服务 高层层、多层幢垃圾桶 每日清运2次 公共部位日清扫2次 大厅、扶手每日拖洗、 擦拭1次 共用玻璃每周、路灯每 月清洁1次 雨、污水井每月检查1次 雨、污水管道每年疏通1次 化粪池每月检查、每半 年清掏1次 n幢垃圾桶每日清运1次 n公共部位日清扫1次 n大厅、扶手每周拖洗、 擦拭2次 n共用玻璃每月、路灯每 季度清洁1次 n雨、污水井每季度检查1次 n雨、污水管道每年疏通1次 n化粪池每2个

11、月检查、每 年清掏1次 p垃圾收集点每日清运1次 p公共部位日清扫1次 p电梯厅、楼道每月清扫1 次 p共用玻璃每季度、路灯 每半年清洁1次 p雨、污水井每半年检查1次 p雨、污水管道每年疏通1次 p化粪池每季度检查、每 年清掏1次 绿化养护管理 专业人员管理，无杂草、 杂物 花卉、绿篱、树木保持观 赏效果 n 专业人员管理，定期修剪、 养护 n 定期除杂草、杂物 p 定期修剪、养护 p 定期除杂草、杂物 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策 一、一、城市规划法城市规划法两证一书两证一书

12、 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设项目选址意见书 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策 二、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理二、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理 紫线：紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区保护范围界线，以及 优秀历史建筑的保护范围界线。 绿线：绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。 蓝线：蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水 体保护和控制的主要地表水体。 黄线：黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制 的城市基础设施

13、用地的控制界线。 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策 三、房地产开发企业资质等级三、房地产开发企业资质等级 等级等级一级一级二级二级三级三级四级四级 注册资本5000万2000万800万100万 从业期5年3年2年1年 业绩 近3年累计竣工30万 建筑面积 近3年累计竣工15万 建筑面积 近3年累计竣工5万 建筑面积 无 工程质量 连续5年建筑工程质 量合格率100% 连续3年建筑工程质 量合格率100% 连续2年建筑工程质 量合格率100% 已竣工的建筑工程质量 合格率100% 专业

14、管理人员 专业管理人员40 中级职称20 专职会计人员4 专业管理人员20 中级职称10 专职会计人员3 专业管理人员10 中级职称5 专职会计人员2 专业管理人员5 中级职称 专职会计人员2 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称 财务、统计等业务负责人具有相应专业中级 以上职称 财务负责人中级以上 职称，其他初级 财务负责人初级以上 职称，配有专业统计 人员 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说 明书制度 未发生过重大工程质量事故 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于客户的满意 第四部分第四部分 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策 四、房地产交易四、房地产交易 （一）房地产转让管理（一）房地产转让管理 商品房预售管理、商品房现售、房地产转让的程序 （二）房地产租赁管理（二）房地产租赁管理 （三）房地产抵押管理（三）房地产抵押管理 专业的团队专业的团队 专心的服务专心的服务 始终专注于客户的满意始终专注于