[房地产经纪人考试密押题库与答案解析]房地产经纪业务操作模拟5

1、房地产经纪人考试密押题库与答案解析房地产经纪业务操作模拟5房地产经纪人考试密押题库与答案解析房地产经纪业务操作模拟5房地产经纪业务操作模拟5一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)问题:1. 研究消费者的消费行为、消费动机和消费方式是为了对房地产项目进行_。A.产品定位B.形象定位C.客户定位D.功效定位答案:C考点 本题考查的是商业综合体的定位知识点。 解析 客户定位包括：消费者定位；经营者定位；投资者定位。其中，消费者定位要对项目地产商圈内的所有消费者或潜在消费者特征准确把握，需要对消费者特征进行研究。消费者特征有：心理特征，包括消费追求的价值、消费时间等；购买行为特征，包括消

2、费金额、频次、消费半径等；人口特征，包括年龄、性别、家庭组织构成、收入、职业、教育、可支配收入、出行状况、品牌喜好、媒体宣传促销的倾向等；社会特征，包括对示范群体的追随，家庭结构及其主导权，消费者在社会的角色与地位。问题:2. 房地产市场的特征是由房地产商品和房地产市场的_决定的。A.专一性B.特殊性C.多样性D.竞争性答案:B考点 本题考查的是房地产市场营销概念与特征知识点。 解析 房地产市场的特征是由房地产商品和房地产市场的特殊性所决定的。房地产商品具有不可移动性、产品差异性大、开发周期长、区域性、投入资金大和风险性高等特性。问题:3. 下列不属于存量房的价款支付方式的是_。A.按揭付款B

3、.一次性付款C.分期付款D.单价付款答案:D考点 本题考查的是房屋买卖合同的主要内容知识点。 解析 价款支付方式一般包括3种方式：按揭付款；一次性付款；分期付款。问题:4. 房地产开发企业取得预售许可证后，应当在_日内开始销售商品房。A.5B.10C.15D.20答案:B考点 本题考查的是商品房认购知识点。 解析 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。问题:5. 根据规定，首次购房人的贷款首付款为_，再次置业者的贷款首付款为_。A.30%；70%B.35%；60%C.35%；70%D.30%；60%答案:D考点 本题考查是的商

4、业贷款及代办服务知识点。 解析 首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%15%。 问题:6. 开展房源营销时，下列不属于遵循的原则是_。A.内容真实B.信息完整C.卖点突出D.墨守成规答案:D考点 本题考查的是房源营销的原则知识点。 解析 一般需要遵守以下7个基本原则：房源内容真实，图片清晰，房源信息完整，及时性，区别对待，卖点突出，广泛推广，广告形式多样。问题:7. 企业着重考虑优势因素和机会因素的对策是_。A.ST对策B.WO对策C.SO对策D.WT对策

5、答案:C考点 本题考查的是房地产产品SWOT分析定位法(制定行动对策)知识点。 解析 根据SWOT分析制定出的行动对策有四种：最小与最小对策(WT对策)，即考虑劣势因素和威胁因素；最小与最大对策(WO对策)，即着重考虑劣势因素和机会因素；最大与最小对策(ST对策)，即着重考虑优势因素和威胁因素；最大与最大对策(SO对策)，即着重考虑优势因素和机会因素。SWOT分析矩阵图如下： 问题:8. 针对某开发区住房供不应求和年轻人购买小户型住房意愿强烈的状况，房地产开发企业将项目定位为小户型单间公寓，该产品定位方法是_。A.市场分析定位法B.SWOT分析定位法C.建筑策划定位法D.目标客户需求定位法答案

6、:D考点 本题考查的是房地产产品的目标客户需求定位法知识点。 解析 房地产产品定位具体有以下三种定位方法：房地产产品市场分析定位法；房地产产品SWOT分析定位法；房地产产品的目标客户需求定位法。其中，目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。本题中，房地产开发企业针对购买小户型的年轻人开发出满足他们个性化需求的小户型单间公寓属于目标客户需求定位法。问题:9. 房地产经纪人可以对客户进行分析分类，对于急迫购房的客户，房产经纪人必须马上跟进并在_天内成交。A.30B.60C.90D.180答案:A考点 本题考查的是客源需求程度分析知识点。

7、 解析 房地产经纪人可以对客户进行分析分类，一般可以将客户按照购房或租房的急迫性分为以下4类：1个月内必须成交的客户，此类客户是急迫购房的客户，需要马上跟进；3个月内可以成交的客户；半年以内可能成交的客户；半年以上成交或者无规定期限的客户。问题:10. 采用电话拜访开拓房源渠道的方式的局限性包括_。A.费力，联系客户较少B.受时间和地点的限制C.花费时间较多D.容易遭受挂断电话答案:D考点 本题考查的是房源的获取渠道(间接开发方式)知识点。 解析 电话拜访优点：比较集中；针对性较强；比较省力且可联系的人较多；不受地点的限制；不受天气影响；花费的时间较少。缺点包括：一定程度上受到时间的限制；只能

8、通过声音传达信息，容易遭受拒绝。问题:11. 集中销售的方式适用的楼盘是_。A.对性质要求较高的楼盘B.产品、客户均少的楼盘C.常规楼盘D.客户少的楼盘答案:C考点 本题考查的是住宅项目的销售执行知识点。 解析 销售方式主要分为2种，即集中销售和自然销售。集中销售是指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。一般集中销售适用的楼盘是常规楼盘。问题:12. 下列_不属于写字楼销售项目策略制定的出发点。A.以项目差异化特点为主导B.以目标客户需求为主导C.以投资回报率为主导D.以市场竞争优势为主导答案:C考点 本题考查的是写字楼项目销售策略制定的出发点知识点。 解析

9、 写字楼销售策略制定可分为3种：以市场竞争优势为主导的销售策略制定；以目标客户需求为主导的销售策略制定；以项目差异化特点为主导的销售策略制定。问题:13. 在客户接待的电话接待流程中，经纪人避免_。A.电话铃响三声内接起B.主动报出公司名称C.尽量用口语，增加感情D.等待客户挂电话后再挂电话答案:C考点 本题考查的是电话接待流程知识点。 解析 无论是到店接待还是电话接待，房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。问题:14. 下列是房地产经纪人最重要的工作是_。A.信息传递B.销售策略C.客户

10、积累D.住宅项目价格制定答案:C考点 本题考查的是住宅项目的销售执行(客户积累)知识点。 解析 房地产经纪人最重要的工作是客户积累，如果没有客户，就没有了买家。比较普遍使用的积累客户的方式有2种：客户主动上门；通过渠道拓展客户。问题:15. 下列不属于企业抵押经营贷款的特点是_。A.循环授信B.贷款金额足C.贷款年限较长D.提前还款灵活答案:C考点 本题考查的是企业抵押经营贷款知识点。 解析 该产品亮点是：贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无须申请即可再次提款；提前还款灵活

11、。问题:16. 在写字楼项目产品类型中，_通常以规模化、高端化、多元化为其核心竞争力。A.商务公寓B.写字楼C.LOFTD.商务综合体答案:D考点 本题考查的是项目市场定位与产品类型界定知识点。 解析 根据企业客户群的核心需求变化，形成了4种细分产品：商务公寓；写字楼；LOFT；商务综合体。商务综合体是以商务功能为核心，将写字楼、商住、酒店、居住型公寓等产品类型结合为一体的综合物业类型，通常以规模化、高端化、多元化为核心竞争力。问题:17. 下列关于签订商品房预售合同相关事宜的说法中，不正确的是_。A.未满18周岁的人士购房，所签的合同书要经过公证或认证B.商品房预售合同示范文本及格式条款应在

12、订立合同前向购房人明示C.房地产管理部门应严格执行预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”D.房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己的责任、加重购房人的责任，或排除购房人的合法权利答案:A考点 本题考查的是商品房认购与合同签订知识点。 解析 对于境外人士购房，所签的合同书要经过公证或认证。若没有达到18周岁的人士购房，应当开具监护公证。问题:18. 下列_不属于核心商圈的研究指标。A.生活配套设施B.附近商业的租金C.交通状况D.主要商业分析答案:D考点 本题考查的是商业抵偿的市场调研及定位知识点。 解析 商圈研究指标具体情况如下表所示。 商业规模 研究指标 核心商圈 主要

13、商业项目分析，各类商业规模、建筑形态及租售结构、附件商业的租金、常住人口及消费水平，交 通情况，生活配套设施。 次级商圈 主要商业分析，交通状况，常住人口及消费水平。 边缘商圈 主要商业分析，常住人口及消费水平。 问题:19. 房源信息的共享形式中，_表现在多数情况下，每宗交易需要两个房地产经纪人跟进。A.公盘制B.私盘制C.混合制D.公开信息制答案:B考点 本题考查的是房源管理制度知识点。 解析 房源的信息共享管理制度一般主要有私盘制、公盘制和混合制。私盘制，是指房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息，房源信息中的栋座号、楼层、房间号

14、、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。问题:20. 要形成房地产项目的推广主题，可以从产品定位、客户定位和_三个方面来寻找。A.价格定位B.市场定位C.品质定位D.形象定位答案:D考点 本题考查的是提炼推广主题知识点。 解析 在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”“卖给谁”“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。问题:21. 购房者通过经纪人员的介绍，预定好自己满意的房屋，那么下一步就是通

15、过缴纳定金并签订_的形式，来确定对房号的认购权、成交价格等事项。A.房地产认购协议书B.房地产买卖合同C.前期物业管理服务合同D.临时业主公约答案:A考点 本题考查的是销售文件房地产认购协议书知识点。 解析 一般购房者选定自己满意的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订房地产认购协议书的形式，来确定购房者对该房号的认购权、成交价格等事项。问题:22. 新建商品房销售准备的宣传资料中，_将项目的综合信息，以图片、文字及数据形式来描述。A.导示牌B.户型手册C.宣传展板D.项目楼书答案:D考点 本题考查的是宣传资料准备(项目楼书)知识点。 解析 项目楼书将项目的综合信息，以图片、文字及数据形式来描述。

16、项目楼书包括形象楼书和功能楼书。问题:23. 参加房产经纪工作的小王，必须熟悉_以及每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，有利于在销售过程中引导客户。A.首期付款表B.购房须知C.销售导示牌D.价目表答案:D考点 本题考查的是销售文件(价目表)知识点。 解析 作为销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，熟记价目表，以便在销售过程中引导客户，从而达成交易。问题:24. “商圈”是指具有一定辐射范围的_。A.商业集聚地B.CBD商务圈C.地域商圈D.销售商圈答案:A考点 本题考查的是商圈的概念知识点。 解析 商圈应当是指具有一定辐射范围的商业集聚地。问题:25. 在房地产经纪

17、实务操作过程，业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权的委托形式是_。A.口头委托B.普通委托C.非独家委托D.独家委托答案:D考点 本题考查的是委托的概念与分类知识点。 解析 在房地产经纪实务操作过程，委托形式主要见下表。 委托方式 相关内容 口头委托 业主方口头形式委托经纪机构出售其房产。 普通委托 是与独家委托相对而言的，即业主同时委托多家经纪机构为其服务、出售房屋。 独家委托 又称独家代理，是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使 是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金。 二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或

18、2个以上符合题意)问题:1. 电话接待不同于到店接待，由于缺乏面对面的交流。下列关于电话接待的说法正确的包括_。A.记录来电客户的需求，并填写客户电话来访登记表B.挂断电话后应及时将信息录入计算机企业管理数据库内C.记录来电者基本资料D.为了拉近距离，应尽可能使用口头语E.感谢来电者 A B C D E答案:ABCE考点 本题考查的是电话接待的流程知识点。 解析 主要包括：问候，向顾客问好，报出公司名称，自己的姓名；回答咨询，记录来电客户的需求，并填写客户电话来访登记表；记录来电者基本资料；感谢来电者；信息录入。问题:2. 商业地产项目的招商代理主要的工作原则包括_。A.招商目标能够在功能和形

19、式上同业差异、异业互补B.商户的首选原则为高知名度主力商户C.核心主力店先行，辅助店随后原则D.企业的关系远近E.是否带来巨大的经济利益 A B C D E答案:ABC考点 本题考查的是商业地产项目的招商代理知识点。 解析 商业地产项目的招商代理主要的工作原则包括：招商目标能够在功能和形式上同业差异、异业互补；商户的首选原则为高知名度主力商户；核心主力店先行，辅助店随后原则。问题:3. 下列关于楼盘均价的描述不正确的有_。A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系B.整体均价能说明某一幢楼的档次C.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期D.均价确定表示该楼盘的质量水平E.必须先制定出分幢

20、(组)价格，再定出整体均价 A B C D E答案:BDE考点 本题考查的是房地产比较定价法知识点。 解析 均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度，A选项说法正确；整体均价毫无参考依据说明某一幢楼、某一个单位的档次，B选项说法不正确；均价表现为开发商对项目总体销售额的预期，C选项说法正确；一个均价代表了市场对质量的综合评价，D选项说法不正确；均价的制定参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位，比较的因素有地理位置、楼宇本体、物业管理、工程形象进度、营销等方面，整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解，E选项说法不正确。问

21、题:4. 住宅项目价格制定中，价格确定步骤包括_。A.了解自己所有的产品B.分析现在与未来的市场竞争情况C.将产品根据户型、资源及客户需求进行分类，并进行细分D.结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略E.收集竞争项目销售与价格信息 A B C D E答案:ACD考点 本题考查的是住宅项目的销售执行知识点。 解析 住宅项目价格策略的确定步骤包括：了解自己目前的一切产品；根据户型、资源及客户需求把产品进行分类、细分；结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略。问题:5. 房地产市场具有_等特征。A.区域性B.交易复杂性C.不完全竞争性D.受政府干预小E.与金融市场关联度高 A B C D

22、E答案:ABCE考点 本题考查的是房地产市场营销特征知识点。 解析 房地产市场具有以下6方面特征：区域性；交易复杂性；不完全竞争性；供给滞后性；与金融市场关联度高；受政府干预较大。问题:6. 住宅项目的销售执行过程中，展会方案确定后，接下来就是对方案的执行，主要包括_及安排从展会现场到销售现场的看楼车等工作。A.协助展位设计制作B.展会客户分析C.彩排走场D.展场布场E.物料准备 A B C D E答案:ACDE考点 本题考查的是展会组织知识点。 解析 展会方案的执行主要包括：协助展位设计制作；人员培训、物料准备、展场布场、彩排走场；安排从展会现场到销售现场的看楼车等工作。问题:7. 运用市场

23、比较定价法，房地产项目价目表的制定步骤包括_。A.制定均价B.制定分幢、分期均价C.确定层差和朝向差D.确定难点和重点户型价格E.形成价目表 A B C D E答案:ABCE考点 本题考查的是比较定位法知识点。 解析 新建商品房的价格确定过程为：制定均价；制定分幢、分期均价；层差和朝向差的确定；形成价目表；特别调整；付款方式对价格的影响。问题:8. 下列选项中，属于写字楼项目指标分析的有_、地块内部状况等。A.建筑占地面积B.建筑容积率C.建筑密度D.建筑限高E.高档游泳池 A B C D E答案:ABCD考点 本题考查的是本体项目资源属性判断知识点。 解析 写字楼项目指标分析包括地块经济指标

24、、建设指标分析和地块形状分析，具体的主要通过用地面积、容积率、建筑面积、限高、建筑密度、退红线、地块形状、地块内部状况等来分析。问题:9. 下列关于实地看房的基本要点说法正确的有_。A.出示自己的工作证件，同时请看房人阅读实地看房确认书并签字确认B.事先对房屋、交通、小区状况做细致的了解，积累房源优势信息C.看房结束后，房地产经纪人应主动向业主致谢D.最好在房屋里谈价格，并且要事先和业主、客户沟通好E.需要征求业主的许可 A B C D E答案:ABCE考点 本题考查的是看房步骤知识点。 解析 房地产经纪人一般应提前时间到达约定地点迎接客户。看房过程中要注意：作为房地产经纪人首先需要介绍自己并

25、主动递名片，在查看房屋前，应向客户出示并解释委托协议书条款，让客户签订看房确认书；房地产经纪人按最佳路线，需要介绍该附近周边的具体环境和设施；如果看房时，业主也在场，需要征得业主同意后进入房间，向业主介绍客户；房地产经纪人要替客户询问业主一些客户关心的问题。问题:10. 房地产项目从上市取得到上市销售，房地产营销划分为_等阶段。A.项目筹划B.产品设计C.项目策划D.物业管理E.施工管理 A B C D E答案:ABC考点 本题考查的是房地产经纪人在市场营销活动中的工作知识点。 解析 房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括3个阶段：项目筹划与地块研究；产品设计与规划；项目

26、策划与销售。问题:11. 根据成交客户置业目的的不同，将客户分为_等类别。A.投资客户B.小户型客户C.大户型客户D.别墅客户E.自用客户 A B C D E答案:AE考点 本题考查的是住宅客户类型知识点。 解析 住宅客户根据不同的标准可以分成不同的类型，具体为：根据成交客户置业目的的不同，将客户分为自用客户和投资客户2种；根据购房面积大小，将客户分为小户型客户、中大户型客户、大户型及别墅客户。问题:12. 客户按需求的物业类型进行分类，可分为_等。A.住宅客户B.写字楼客户C.租房客户D.个人客户E.商铺客户 A B C D E答案:ABE考点 本题考查的是客源信息管理的对象知识点。 解析

27、客户信息按不同方法进行分类具体如下： 客户特征 客户类别 按照客户的需求 买房客户与租房客户 按照需求目的 自用客户和投资客户 按照客户需求的物业类型 住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户 按照客户的性质 机构团体客户和个人客户 按是否接受过本经纪机构的服务 新客户、老客户和潜在客户 按物业的价格区间 高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户 问题:13. 房屋租赁经纪业务关键环节有_。A.客户接待B.房屋带看C.独家代理D.达成房屋租赁意向E.房屋租赁合同签订和收取租金(押金) A B C D E答案:ABDE考点 本题考查的是房屋租赁经纪业务关键环节分

28、析知识点。 解析 房屋租赁经纪业务关键环节分析的主要内容有：客户接待；房屋带看；达成房屋租赁意向；房屋租赁合同签订和收取租金(押金)；佣金结算。问题:14. 商业地产业态定位考虑因素有_。A.项目整体功能组合B.各业务商家对楼层、位置等要求C.项目整体市场需求D.项目面积大小E.商圈融合性 A B C D E答案:ABCE考点 本题考查的是商业综合体的定位知识点。 解析 商业地产业态定位考虑因素有：项目整体功能组合，单层功能组合设计；各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求；项目整体市场需求；商圈融合性。问题:15. 房屋承购经纪业务信息调查的事项主要包括_。A.客户特殊需求B.客户身份信息C

29、.客户支付能力D.业主特殊需求E.业主身份信息 A B C D E答案:ABC考点 本题考查的是对购房客户以购房需求为核心采集信息知识点。 解析 对于购房人的信息调查主要包括5个方面：客户身份信息；客户需求范围；客户支付能力；客户特殊需求；客户购房资格。三、综合分析题(每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意) 刚毕业的张某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)承租一套住房，希望找到一家离目前工作地方比较近的房源。甲公司委派房地产经纪人刘某为张某服务。刘某通过网络平台信息，很快找到了张某满意的房源，该房源的所有权人为王某。看房前甲公司与张某签订的委托协议约定：张某向甲公司交纳佣金500元。张

30、某与王某签订租赁协议后，预付了6个月房租6000元并支付了经纪公司佣金1500元。 1. 甲公司在此次经纪活动中的违法违规行为是_。A.收取佣金500元B.签订委托协议C.收取1500元佣金D.发布广告信息 A B C D答案:C考点 本题考查的是收取佣金的费用知识点。 解析 不管租客租赁期限有多久，作为房屋租赁经纪服务收费一般都按半个月至1个月租金额收取。甲公司收取的佣金最高不能超过其1个月的租金额，即不得超过1000元，那么案例中收取1500元属于违法行为。2. 作为客源的张某，希望找到一家离目前工作地方比较近的房源，符合客源_特征。A.指向性B.时效性C.潜在性D.租房的要求 A B C

31、 D答案:A考点 本题考查的是客源特征知识点。 解析 客源的特征主要有3类：指向性、时效性、潜在性。本案例，刚毕业的张某希望找到一家离目前工作地方比较近的房源，属于客户的需求意向，满足指向性的特征。3. 张某应要求王某提供_等文件以供核实。A.房屋产权证B.银行同意其出租的书面文件C.王某的身份证明D.房屋质量保证书 A B C D答案:AC考点 本题考查的是合同签订的注意事项知识点。 解析 当租赁双方对租金价格表示满意，也对房屋状况表示认可后，租赁双方应签订房屋租赁合同。在正式签约前，房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项，并查验身份证件、房屋产权证明文件。4. 作为经纪的刘某，在平时积累客户

32、的同时，建立一个以客户为中心的记录和数据库，是为了对_信息进行分类和系统管理。A.交易B.房源C.市场D.客源 A B C D答案:D考点 本题考查的是房地产经纪客户的数据库建立知识点。 解析 客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。5. 刘某在发布广告信息前，应与张某明确的事项为_。A.偏好需求B.广告费用C.租金数额D.佣金结算 A B C D答案:A考点 本题考查的是客源需求偏好分析知识点。 解析 在与客户沟通时，