太平园东四街地块分析报告

1、太平园东四街地块分析报告太平园东四街地块分析报告 策划营销部策划营销部 Menu 一.地块基本指标 二.地块属性分析 三.地块SWOT分析 四.地块项目定位 五.地块产值测算 六.地块价格估算 七.地块风险提示 一一. .地块基本指标地块基本指标 一、一、 基本指标基本指标 净用地面积容积率航空限高建筑密度绿地率用地性质 5320.96 （7.9814亩） 2.227-27.8m30%，其中住 宅28% 30%二类住宅 用地 二、二、 开发指标开发指标 计容 总建面 住宅 总建面 商业 总建面 基底 面积 绿地 面积车位数 117069365234115961596117个 一一. .地块基本

2、指标地块基本指标 一一. .地块基本指标地块基本指标 三、三、 竞价指标竞价指标 净用地 面积起拍价 起拍 楼面地价附加条件 5320.96 （7.9814亩） 699.89万元/亩4772元/90 以下住宅占比 需大于70% 分析：分析： 该地块的特点为：净用地面积小该地块的特点为：净用地面积小 / 容积率低容积率低 / 极低的航空限高极低的航空限高 该地段的基准地价评级为四级，基准地价为该地段的基准地价评级为四级，基准地价为286万元万元/亩，起拍价达亩，起拍价达 基准地价的基准地价的2.45倍。倍。 二二. .地块属性分析地块属性分析 1.地块地理位置地块地理位置 宗地位于武侯 区簇桥街

3、道高 碑村12组，临 近南2.5环武 阳大道段，距 离约150米。 分析： 地块位于成都 主城区西南角， 外双楠居住组 团与红牌楼商 圈的交汇处， 目前开发已趋 近成熟。 二二. .地块属性分析地块属性分析 1.地块地理位置地块地理位置 分析： 地块周边有中 铁新界/中华 名园/蓝光.金 楠府/中粮祥 云国际等大盘， 由于太平寺机 场航空限高， 造成了周边以 别墅/多层/小 高层为主的物 业品类。 二二. .地块属性分析地块属性分析 2.地块四至地块四至 北至： 双楠忆景，建成近3年，入住率超 过70%，主力户型为80平米左右的 两居户型，目前二手价格在9000- 9800元/，商业为临街底商

4、，目 前转让价格在28000-45000元/ 二二. .地块属性分析地块属性分析 2.地块四至地块四至 东至： 中铁新界一期，建成近5年，主力户 型为80-160平米以下的户型，目前 二手价格在10500-11000元/，地 块与新界之间将建成9米宽的道路 二二. .地块属性分析地块属性分析 2.地块四至地块四至 南至： 武侯山庄别墅区，建成近10年， 目前二手价格在13000-14000 元/，与地块相隔规划道路将 于13年10月底建成（武侯区政 府承建） 二二. .地块属性分析地块属性分析 2.地块四至地块四至 西至： 3-4米高的堆土区，道路至东北 侧断开，按规划该段道路将于 13年10

5、月底建成（武侯区政府 承建），未来规划为农贸市场 及幼儿园。 二二. .地块属性分析地块属性分析 3.地块地形地貌地块地形地貌 宗地地形比较规整，东西临街面 长约90米，南北临街面长约60米， 项目现有地貌平坦，场地平整量 较小。项目的地形、地貌比较规 整，对规划设计和开发建设都没 有不利影响，适合规划建设。 二二. .地块属性分析地块属性分析 3.地块地形地貌地块地形地貌 项目土地的地质情况，从实地观 察来看，地表有六分之一部分有 原有建筑拆除后的建渣，原有建 筑的基础部分未清理干净，但清 理难度低。从成都市的整个地质 情况分析和判断，项目土地深度 在1米以下，是冲积砂石层 。 二二. .地

6、块属性分析地块属性分析 4.地块市政配套地块市政配套 地块在成都市主城区内，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套 地块东北面临2.5环仅160米，南临20米宽的规划干道，有41、84、92、 147、242、904、53、72 、175 、210 、334等十多路公交车。 未来三年内规划的地铁七号线将完工，其红牌楼站点就设置在距地 块200米的范围内。 二二. .地块属性分析地块属性分析 5.周边城市配套周边城市配套 二二. .地块属性分析地块属性分析 由于本地块位于外双楠居住区与红牌楼商圈交叉区域，周边2公里半 径内中学、小学、幼儿园、医院、农贸市场等设施齐全，伊藤/人人 乐都在车行5分钟距

7、离内，地块正对的2.5环街口年内将有7000永 辉超市开业。临近500米范围内的商业主要为社区底商，缺乏餐饮 配套，不能满足现有临近较高档次楼盘的消费需求，且档次较低， 未来具有极大的发展空间。 三三. .地块地块SWOTSWOT分析分析 1.优势优势 地段优势：地块所在地段2.5环已全线通车，临近区域 已形成低密/宜居/生活化的人居环境。拥有紧靠大双楠 的区位优势，未来的稀缺价值凸显。 体量优势：地块小，项目规模小，投资小，适合做快 销盘，与目前地产市场大势契合度极高。 交通优势：路网四通八达，地铁7号线规划站点紧邻 地块200米，属于准地铁上盖物业。 三三. .地块地块SWOTSWOT分析

8、分析 2.劣势劣势 地块劣势：地块小，指标严苛，规划设计难度较 大，产品类型和设计方向受限，住宅品质感难走 高端路线。 道路劣势：地块三面道路未开通，通行能力差， 商业口岸较生。 营销劣势：项目小，推广预算受限，品牌与品质 的营销推广具有一定难度。 三三. .地块地块SWOTSWOT分析分析 3.机会机会 稀缺性：外双楠及临近5平方公里范围内的土地稀缺， 如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地” 。 物业机会：航空限高造就区域低密/亲地的人居环境， 临近大盘营造出的人气可借而用之。 市场机会：紧抓市场刚需，本地块所能开发的物业类 型符合当前市场大势。 三三. .地块地块SWOTSWOT分析分析 4

9、.威胁威胁 竞品：该区域在售项目及待开发项目从规模和档次上 均有大盘优势，对项目形成较大的竞争压力； 规划：未来临近规划道路的通行能力是决定地块商业 价值的关键，目前存在一定不确定因素。 四四. .地块项目定位地块项目定位 1.产品定位产品定位 根据地块指标，可开发方向有两种： 临街底商+上盖小高层住宅 （受限：底商投资回报率低/增值慢，上盖住宅户型拘谨，品质感/ 舒适度较差，底商业态限制较多，死角去化难度大） 独栋商业+分栋小高层住宅 （受限：独栋商业层面积大，总价高） 根据产值最大化原则，选取地块附近1.5公里半径内项目 通过市调周边已成型及在售项目论证地块定位方向。 四四. .地块项目定

10、位地块项目定位 1.产品定位产品定位 住宅比较住宅比较 临街底商的上盖小高层住宅普通小高层住宅 华府双楠2号楼 11000-11500元/ 华府双楠1号楼 12000-12500元/ 邻里中央 8500-9000元/ 雷迪波尔.城市花苑 8700-9300元/ 双楠格调 8100-8500元/ 一椽坊 8500-8800元/ 云湖阳光 8600-8800元/ 月光诚品 9200-11000元/ 双楠忆景 8200-9500元/ 双楠忆景 9700-10300元/ 新界二期 9300-10500元/ 新界一期 10300-11000元/ 新贵公馆 9300-9600元/ 楠庭理想 9000-96

11、00元/ 由上表对比可以得，近似地段的两种形态小高层住宅价格，普通小高层 比临街底商上盖小高层高500-1000元/ 四四. .地块项目定位地块项目定位 1.产品定位产品定位 临街底商独栋商业 华府双楠2号楼5.1-5.5万元/太平盛世A区3层独栋转让均价4万元/ 雷迪波尔.城市 花苑 1F：33.5万元/ 2F：1.6-2万元/ 邻里中央1F：3.7-4.5万元/ 2F：1.8-2.2万元/ 双楠格调3.9-4.8万元/ 蓝光金楠府2层独栋2-5.9万元/ 新界二期底商3.6-4.8万元/ 新界四期独栋商业46.6万元/ 新贵公馆4.8-6.7万元/ 商业比较商业比较 由上表对比可以得，近似

12、地段的两种形态商业价格，独栋商业比临街底 商高10%-20%，此外，地块区域独栋商业稀缺，去化难度小。 四四. .地块项目定位地块项目定位 1.产品定位产品定位 由以上分析可得： 地块选取独栋商业栋商业+分栋小高层住宅分栋小高层住宅的方案可以达到价值最大化。 此外，有以下几点优势： 独栋商业适合业态广泛，抗风险能力强； 商业与住宅分治，可提升两者的档次品质； 独栋商业的增值更快，投资回报率高于大部分底商； 独立的小高层的户型具有优势，利于去化。 四四. .地块项目定位地块项目定位 2.目标客户定位目标客户定位 80后城市新贵后城市新贵/投资客投资客 住宅客户背景特征：住宅客户背景特征：25岁以

13、上中低收入人员为主要客户，家庭月收入在5000 元以上（未含隐性收入）为主，依赖公共交通/轨道交通的上班族； 住宅客户心理特征：住宅客户心理特征：认可小高层多层、喜欢低密/生态的人群 住宅客户消费特征：住宅客户消费特征：以首次置业为主，二次置业投资为辅。 住宅住宅 四四. .地块项目定位地块项目定位 2.目标客户定位目标客户定位 商业商业 经营餐饮、娱乐、休闲业的商家和具有一定经济实力的投资者经营餐饮、娱乐、休闲业的商家和具有一定经济实力的投资者 休闲生活商业客户来源：休闲生活商业客户来源：成都本地或长时间在成都的生意人、企事业单位 及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体

14、； 休闲生活商业客户心理特征：休闲生活商业客户心理特征：理性购买为主，认可独栋商业的稀缺价值； 休闲生活商业客户消费特征：休闲生活商业客户消费特征：投资为主，认可中长线持有投资方式。 五五. .地块产值测算地块产值测算 1.产品概念模型产品概念模型 由两栋临街3.5F 独栋商业与两栋 小户型9F小高层 住宅为主体； 实现商业/住宅人 流分流，最大限 度的兼顾独栋商 业的档次及住宅 的居住品质感； 五五. .地块产值测算地块产值测算 1.产品概念模型产品概念模型 1 1、住宅概念数据模型住宅概念数据模型 楼栋号户型类型层面积楼层户数栋面积户型占比 C栋68（套一） 544（2梯8户） 9F72户

15、4896 各50% D栋62（套一） 496（2梯8户） 9F72户4464 备注总户数144户，住宅总建面9365 2 2、商业概念数据模型商业概念数据模型 楼栋号商业面积1F面积2F/3F/4F面积1-2F高3-4F层高总高 A栋1390330462/462/1365.9m/5.6m4.5m/4.2m20.2m B栋951226316/316/935.9m/5.6m4.5m/4.2m20.2m 备注商业总建面2341。 3 3、方案说明方案说明 该概念数据模型立足价值最大化，独栋商业+小户快销刚需，在有限的地块内寻找商业 档次与居住舒适性的平衡，商业与住宅的产品类型在地块周边竞品极少，具有

16、区 域稀缺性。 五五. .地块产值测算地块产值测算 2.开发成本说明开发成本说明 编号费用名称总款（元） 1前期费用431万 2建安工程1957万 3室外总平501万 4公共设施配套56万 5售楼部/样板房146万 6间接费用/工程不可预见费84.8万 7营销费用557万 8管理费/财务费300万 9领证/服务/税费2134 10以上各项合计6168万 按照修满建筑面积11706进行测算 详细测算请参考表单文件 五五. .地块产值测算地块产值测算 2.开发成本说明开发成本说明 开发成本各部分占比分析 五五. .地块产值测算地块产值测算 3.各物业定价参考各物业定价参考 住宅： 以62-68户型

17、区间参考临近市场平均价 编号项目名称参考户型面积参考价格对应价格 1华府双楠64.87 11895元/减去1500元装修=10300元/ 2新贵公馆58.869200元/同地段，品质低于预设开发方案 3月光诚品52.710815元/减去1500元装修=9300元/ 4双楠忆景69.4410080元/同地段，品质略高于预设方案 根据对比估算，预设开发方案62户型均价设置为9650元/ ；68户型均价设置为9500元/。（充分考虑地段差价 以及未来价格走势，采取保守策略） 五五. .地块产值测算地块产值测算 3.各物业定价参考各物业定价参考 商业： 参考临近市场独栋商业平均价 编号项目名称参考价格

18、 1邻里中央1F：3.7-4.5万元/ 2F：1.8-2.2万元/ 2蓝光金楠 府2层独栋 2-5.9万元/ 3新界四期 独栋商业 1F：46.6万元/ 2F：2-2.8万元/ 由于预设方案1F商业层高为 5.9m，2F为5.6m，3F为4.5m， 4F为4.2m（均带同面积以上的 屋顶平台），作为商业的易用性 得到了最大限度满足，由此比较 我们将商业均价设定为： 1F4.6-4.8万元/ ； 2F2.5-2.6万元/ ； 3F17600-18000元/ ; 4F16000-16800元/ 五五. .地块产值测算地块产值测算 4. 产值测算产值测算 预设项目总产值测算 68住宅产值62住宅产值

19、住宅总产值A栋商业产值B栋商业产值车位产值 4651万元4307万元8958万元3703万元2629万元1000万元 合计：合计：1629016290万元万元 此产值估算是在现有市场环境下得出的结论，如加入考虑未来 CPI因素（预计增长3.5%）及市场行情变化，我们保守将一年 后的产值增长5%，即17104万元，但不代入后续地价测算。 六六. .地块价格估算地块价格估算 1.起拍价分析起拍价分析 起拍价测算总地价5587万元，利润为4535万元，利润率27.8% 利润率18% 利润为2932万元，反推总地价为7190万元，单价 901万元/亩，楼面地价6143元/ 2.利润率利润率18%地价估算地价估算 3.利润率利润率15%地价估算地价估算 利润率15% 利润为2443万元，反推总地价为7679万元，单价962万元/亩， 楼面地价6559元/ 六六. .地块价格估算地块价格估算 4.参拍竞价参考参拍竞价参考 此地块拍卖起叫价为楼面地价，对应单价总价参考 编号楼面地价对应每亩单价对应总价销售净利润率 14772元699.89万元5586.15万元27.8%（起拍价） 25000元733.33万元5853万元26.2%利润 35500元806.67万元6438.36万元22.6%利润 45800元850.67万元6789.54万元20.5%利润