上海浦东新区住房维修基金培训资料完整版

1、 l物业管理条例 国务院令第379号 l上海市住宅物业管理规定 2004年8月19日上海市第十二届人民代表大 会常务委员会第十四次会议通过 l上海市商品住宅维修基金管理办法 上海市人民政府令第91号 l国务院条例第五十四条规定 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者 与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主， 应当按国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业 保修期满保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维 修和更新、改造，不得挪作他用。 l上海市商品住宅维修基金管理办法规定 新建内销商品住宅应当设立维修资金。对 于新建内销商品住宅的界定，根据市政府1999 年42号文件

2、关于内销商品房并轨的规定，应 用解释明确了1999年12月1日起销售的内销 商品住宅包括普通内销商品住宅、侨汇商品住 宅、经济适用房、动迁房等。 1999年12月1日之前销售的内销商品住宅是 指普通内销商品住宅。 l 日常维修所需费用应依据管理规约 、业主大会议事规则对物业管理企业 经费的限定，可由物业服务企业按照相关 约定先行修理。如维修费用超出限定，则 需提交业主大会批准。 l (1)物业服务企业向业主委员会提交维 修报告，由业委会审核批准。（涉及金额 不得超过管理规约、议事规则中 约定业委会的审批权限） l(2)业主委员会审核批准后，盖章确认。 l(3)物业管理企业负责实施维修项目。 l

3、(4)物业管理企业按项目进行网上分摊。 l(5)物业管理企业持相关要件到银行支取 费用。 支取要件支取要件：支取汇总表 分摊清册 相关任务单 管理规约/业主大会 议事规则 l (1)物业服务企业应当列明大修或 专项维修计划，提交业委会审核。 l (2)业委会初审同意的，物业应当 编制实施方案，按规定经业主大会 或业主小组讨论通过。实施方案应 包括项目名称、实施范围、预算金 额、分摊范围、实施内容等。 l (3)业委会应将实施方案在管理区 域内公示七天，征求业主意见。（ 参照沪房地资物2006286号文件意 见征询公示示范样张） l (4)业委会补充完善实施方案后提 交业主大会或业主小组表决，并

4、公 告结果。（参照沪房地资物 2006286号文件示范样张） l (5)业主大会、物业服务企业及施工单位 签订三方工程承包合同。 l (6)住宅大修和专项维修、更新完成后， 业主大会、物业管理和施工单位三方进 行工程验收，物业应当向业委会提交维 修、更新、改造情况书面报告。 l(7)工程开工初期物业管理企业根据工程 涉及分摊范围进行网上分摊。分摊时需 注意应进入专项工程分摊，不得在日常 维修中分摊。 l(8)分摊完成后打印支取汇总表、分摊清 册并连同施工合同、预算等要件交业委 会确认盖章，然后去银行支取首期工程 款。（首期工程款支取不得超出总工程 款总额的30%） l(9)中途分摊并持要件提取

5、中途款。 l(10)完工验收并通过质保后，持决算报告 等要件去银行支取尾款。 l支取要件支取要件：业主大会决议工程 合同 预决算报告书 竣工验收证明 l(1)物业服务企业应当及时告知业委会， 并组织实施维修。 l(2)物业服务企业修理后应书面报告业委 会，相关费用按规定先行垫支。 l(3)业委会审核后，物业公司完成网上分 摊，打印支取汇总表和分摊清册等。 l(4)持相关要件去银行支取费用。 l急修项目包括： l1、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏 发生危险； l2、因室内线路故障而引起停电和漏电； l3、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停 水和消防龙头严重漏水； l4、水落管、落水管堵塞

6、和水盘等设备漏水； l5、电梯故障，不能正常行驶； l6、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、 扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏。 l7、外墙开裂、屋顶筑漏。 l8、其他法律法规中规定的急修项目。 l(1)业委会活动经费来源及金额应在 业主大会议事规则中予以约定， 约定应明确支取用途、金额，支取方 式等。 l(2)物业服务企业在网上做分摊。 l(3)持相关要件去银行支取费用。 l维修资金增值： 在保证日常维修开支的前提下，将业主大 会部分维修资金转存为定期存款或国债，以便 获得更多的利息收入。主要以定期存款为主。 l增值业务规范： 1、必须严格按业主大会决议执行。 2、只有定期和国债，其中定期和国

7、债存期应以 中短期为主，一般不应跨一届业委会任期。 3、增值凭证应移交物业管理企业保管。 4、增值业务可选择“按全部余额”、“按固定 金额”、“按余额比例”计算增值回报 l(1)物业服务企业依据业主大会决议在网 上做增值分摊。 l(2)持增值汇总表、分摊清册、 业主大会决议等要件去银行办理手 续。 l(3)增值期满后物业服务企业按业主大会 决议在维修资金系统中完成增值回报。 l物业公司支用维修资金须经业委会根 据业主大会议事规则、管理规 约或业主大会决议授权审核同 意，并持支付凭证和费用清单向业主 大会开户银行提取维修资金。 注：明确支付凭证使用贷记凭证，以保证资金 使用的安全。 自2003年9月1日起，业委会活动经费 不得从维修资金中列支！ l应全部纳入业主大会账户管理。实行“ 收支两条线”，并按期公布账