第8章_房地产开发产品的售后服务与物业管理委托(2013-2014-2)

1、 第第 8 8 章章 房地产开发产品的房地产开发产品的 售后服务与物业管理委托售后服务与物业管理委托 n8.1 房地产产品的预售与销售房地产产品的预售与销售 n8.2 房地产开发过程中物业管理早期介入房地产开发过程中物业管理早期介入 n8.3 房地产企业与前期物业服务房地产企业与前期物业服务 n8.4 房地产开发产品及档案移交房地产开发产品及档案移交 n8.5 房地产产品的售后保修服务房地产产品的售后保修服务 本章讲解本章讲解： 8.1 8.1 房地产产品的预售与销售房地产产品的预售与销售 n8.1.1 8.1.1 商品房预售与销售的手续规定商品房预售与销售的手续规定 n8.1.2 8.1.2

2、 住宅专项维修资金的收缴住宅专项维修资金的收缴 n8.1.3 8.1.3 房地产面积误差的处理房地产面积误差的处理 n8.1.18.1.1商品房预售与现售的手续规定商品房预售与现售的手续规定 n商品房预售商品房预售 n商品房现售商品房现售 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商 品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品 房预售许可证明的办理程序，按照房预售许可证明的办理程序，按照 n城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例 n商品房销售管理办法商品房销售管理办法 n城市商品房预售管理办法城

3、市商品房预售管理办法 的有关规定执行的有关规定执行 （1 1）商品房预售的规定）商品房预售的规定 已交付全部土地使用权出让金，已交付全部土地使用权出让金，取得土取得土 地使用权证书地使用权证书； 持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和施工许可证施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建按提供预售的商品房计算，投入开发建 设的资金达到工程建设总投资的设的资金达到工程建设总投资的2525以上，并以上，并 已经确定施工进度和竣工交付日期。已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房预售应当符合下列条件：商品房预售应当符合下列条件： 商品房销售管理办法商品房销售管理办法第七条规定了商品房现

4、第七条规定了商品房现 售应当符合的条件：售应当符合的条件： 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法 人营业执照和房地产人营业执照和房地产 开发企业资质证书；开发企业资质证书； 取得取得土地使用权证书土地使用权证书或者使用土地的批准文或者使用土地的批准文 件；件； （2 2）商品房现售应当符合的条件）商品房现售应当符合的条件 持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收；已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设 施具

5、备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施 具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实。物业管理方案已经落实。 （1 1）物业管理条例物业管理条例关于住宅专项维修关于住宅专项维修 资金的有关规定资金的有关规定 n物业管理条例物业管理条例（20072007修订自修订自20072007年年1010月月1 1 日起施行）的规定，住宅物业、住宅小区内的日起施行）的规定，住宅物业、住宅小区内的 非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住 宅物业的业主

6、，应当按照国家有关规定交纳专宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专 项维修资金。项维修资金。 n专项维修资金属专项维修资金属业主所有业主所有，专项用于物业保修，专项用于物业保修 期满后期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和物业共用部位、共用设施设备的维修和 更新、改造更新、改造，不得挪作他用。，不得挪作他用。 8.1.28.1.2 住宅专项维修资金的收缴住宅专项维修资金的收缴 （2 2）住宅专项维修资金管理办法的有关规定）住宅专项维修资金管理办法的有关规定 n 建设部、财政部联合发布的第建设部、财政部联合发布的第165165号令号令住宅专项维住宅专项维 修资金管理办法修资金管理办法（200

7、82008年年2 2月月1 1日起施行）日起施行） n 住房专项维修资金，是指住房专项维修资金，是指业主业主或者或者公有住房售房单位公有住房售房单位 缴存缴存的，专项用于的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期住房共用部位、共用设施设备保修期 满后的维修和更新、改造的资金。满后的维修和更新、改造的资金。 开发企业代收开发企业代收 住房共用部位住房共用部位由单幢住宅内业主或者单幢住由单幢住宅内业主或者单幢住 宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部 位，一般包括：位，一般包括： n住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板

8、 n屋顶以及户外的墙面屋顶以及户外的墙面 n门厅、楼梯间、走廊通道等门厅、楼梯间、走廊通道等 共用设施设备共用设施设备由住宅业主或者住宅业主及有由住宅业主或者住宅业主及有 关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括： n电梯、天线、照明、消防设施电梯、天线、照明、消防设施 n绿地、道路、路灯、沟渠、池、井绿地、道路、路灯、沟渠、池、井 n非经营性车场车库非经营性车场车库 n公益性文体设施公益性文体设施 n共用设施设备使用的房屋等。共用设施设备使用的房屋等。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款 专用、所有权人决策、

9、政府监督的原则。专用、所有权人决策、政府监督的原则。 住宅专项维修资金管理原则住宅专项维修资金管理原则 n专户存储专户存储 n专款专用专款专用 n所有权人决策所有权人决策 n政府监督政府监督 住房专项维修资金的缴存标准：住房专项维修资金的缴存标准： A.A.商品住宅的业主、非住宅的业主商品住宅的业主、非住宅的业主 n按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修 资金资金 n首期住宅专项维修资金的数额首期住宅专项维修资金的数额每平方米建每平方米建 筑面积交存为当地住宅建筑安装工程筑面积交存为当地住宅建筑安装工程每平方米每平方米 造价的造价的5%5%至至8%8%

10、。 B.B. 出售公有住房的，按照下列规定交存住出售公有住房的，按照下列规定交存住 宅专项维修资金宅专项维修资金： n业主按照每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资业主按照每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资 金的数额为当地房改成本价的金的数额为当地房改成本价的2%2%。 n售房单位按照售房单位按照多层住宅多层住宅不低于售房款的不低于售房款的20%20%、高层住高层住 宅宅不低于售房款的不低于售房款的30%30% n从售房款中从售房款中一次性提取一次性提取住宅专项维修资金住宅专项维修资金 住宅专项维修资金的归属和管理住宅专项维修资金的归属和管理 n业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有业主交

11、存的住宅专项维修资金属于业主所有 n从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公 有住房售房单位所有有住房售房单位所有 n业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的 住宅专项维修资金，由房地产主管部门代管住宅专项维修资金，由房地产主管部门代管 n开立住宅专项维修资金专户开立住宅专项维修资金专户 q以物业管理区域为单位设账、按房屋户门号设分户账以物业管理区域为单位设账、按房屋户门号设分户账 q未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设 分

12、户账。分户账。 （1 1）商品房销售计价方法）商品房销售计价方法 商品房销售管理办法商品房销售管理办法规定：商品房销规定：商品房销 售可以：售可以： n按套（单元）计价按套（单元）计价 n按套内建筑面积计价按套内建筑面积计价 n按建筑面积计价。按建筑面积计价。 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分 摊的共有建筑面积。摊的共有建筑面积。 8.1.3 8.1.3 房地产面积误差的处理房地产面积误差的处理 面积误差比面积误差比= = 产权登记面积产权登记面积 合同约定面积合同约定面积 合同约定面积合同约定面积 100% 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产当事人

13、应当在合同中载明合同约定面积与产 权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约 定的，按以下原则处理：定的，按以下原则处理： 面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3 3以内以内（含（含3 3） 的，据实结算房价款；的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值面积误差比绝对值超出超出3 3时，买受人有时，买受人有 权退房，同时要求支付已付房价款利息。权退房，同时要求支付已付房价款利息。 （2 2）商品房面积误差的处理）商品房面积误差的处理 买受人不退房的：买受人不退房的： n 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3

14、 3 以内以内（含（含3 3）部分的房价款由）部分的房价款由买受人补足买受人补足； n 超出超出3 3部分的房价款由部分的房价款由房地产开发企业承担房地产开发企业承担，产权归，产权归 买受人。买受人。 n产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值 在在3 3以内以内（含（含3 3）部分的房价款由房地产开发企业）部分的房价款由房地产开发企业返返 还买受还买受人；人； n绝对值绝对值超出超出3 3部分的房价款由房地产开发企业部分的房价款由房地产开发企业双倍返双倍返 还还买受人。买受人。 面积误差比绝对值超出面积误差比绝对值超出3 房地产开发企业

15、房地产开发企业 应当在买受人提出应当在买受人提出 退房之日起退房之日起30日内日内 将买受人已付房价将买受人已付房价 款退还给买受人，款退还给买受人， 同时支付已付房同时支付已付房 价款利息价款利息 面积误差比在面积误差比在3 3 以内（含以内（含3 3）部分的）部分的 房价款由买受人补足；房价款由买受人补足； 超出超出3 3部分的房部分的房 价款由房地产开发价款由房地产开发 企业承担，产企业承担，产 权归买受人权归买受人 面积误差比绝对值面积误差比绝对值 在在3 3以内（含以内（含3 3） 部分的房价款由房地产部分的房价款由房地产 开发企业返还买受人；开发企业返还买受人； 绝对值超出绝对值超

16、出3 3部分部分 的房价款由房地的房价款由房地 产开发企业双倍产开发企业双倍 返还买受人返还买受人 不退房不退房 产权登记面产权登记面 积合同约积合同约 定面积定面积 产权登记面产权登记面 积合同约积合同约 定面积定面积 退房退房 8.2.18.2.1物业管理的早期介入概念及作用物业管理的早期介入概念及作用 8.2.18.2.1物业管理的早期介入的内容物业管理的早期介入的内容 8.2.3 8.2.3 临时管理规约的制定临时管理规约的制定 8.2 8.2 房地产开发过程中物业管理早期介入房地产开发过程中物业管理早期介入 8.2.18.2.1物业管理的早期介入概念及作用物业管理的早期介入概念及作用

17、 （1 1）物业管理的早期介入概念物业管理的早期介入概念 房地产开发项目竣工之前，委托物业管理房地产开发项目竣工之前，委托物业管理 企业从企业从物业管理运作的角度物业管理运作的角度对尚处于对尚处于项目策划、项目策划、 规划设计和施工规划设计和施工等阶段，为开发企业提出具有等阶段，为开发企业提出具有 专业性的意见、建议、咨询报告，或直接参与专业性的意见、建议、咨询报告，或直接参与 某些讨论、评审和现场监理等活动。某些讨论、评审和现场监理等活动。 8.28.2房地产开发过程中物业管理早期介入房地产开发过程中物业管理早期介入 n作用作用 促进规划合理，设计优化促进规划合理，设计优化 减少返工，防止留

18、下后遗症减少返工，防止留下后遗症 为物业的正常管理打下基础为物业的正常管理打下基础 有利于提高房屋建造质量有利于提高房屋建造质量 有利于房地产开发商集中人才有利于房地产开发商集中人才 技术资源专心于项目开发建设技术资源专心于项目开发建设 （2 2）物业管理的早期介入的作用）物业管理的早期介入的作用 n 项目规划设计阶段的工作内容项目规划设计阶段的工作内容 n 施工阶段的工作内容施工阶段的工作内容 n 项目租售阶段的工作内容项目租售阶段的工作内容 8.2.2 8.2.2 物业管理的早期介入的工作内容物业管理的早期介入的工作内容 （1 1）物业管理早期介入在物业规划中的工作内容）物业管理早期介入在

19、物业规划中的工作内容 a a. .对结构布局、功能等方面提出改进意见对结构布局、功能等方面提出改进意见 b.b.就环境与配套设施的合理性、适用性提出建议就环境与配套设施的合理性、适用性提出建议 c c提供设施设备的设置、选型及如何利于未来使用和管理方面提出建提供设施设备的设置、选型及如何利于未来使用和管理方面提出建 议议 d d对体育、休闲等活动场所、场地、停车设施、物业管理用房等公共对体育、休闲等活动场所、场地、停车设施、物业管理用房等公共 服务设施的内容、位置、数量、分布和布置方式、规格功能提出合服务设施的内容、位置、数量、分布和布置方式、规格功能提出合 理建议理建议 e.e.对各级道路的

20、宽度、断面形式、布置方式提出合理建议对各级道路的宽度、断面形式、布置方式提出合理建议 f.f.对绿化小品的设计、绿化植物的选择和搭配提出建议对绿化小品的设计、绿化植物的选择和搭配提出建议 要求。要求。 （2 2）物业管理早期介入在施工阶段的主要内容）物业管理早期介入在施工阶段的主要内容 a.a.参与参与审查承建单位提出的施工组织计划、施工技术方案和审查承建单位提出的施工组织计划、施工技术方案和 施工进度计划，发现问题共同商榷，提出完善建议；施工进度计划，发现问题共同商榷，提出完善建议； b.b.参与参与审查承建单位提出的材料和设备清单及所列的规格与审查承建单位提出的材料和设备清单及所列的规格与

21、 质量；质量； c.c.督促、检查督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标 准；准； d.d.参与检查工程使用的材料、构件、设备的质量，配合设备参与检查工程使用的材料、构件、设备的质量，配合设备 安装，确保质量；安装，确保质量； e.e.熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况，为日后管熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况，为日后管 理积累资料。理积累资料。 a a. .制定物业管理方案及实施进度控制表制定物业管理方案及实施进度控制表（取得销售许（取得销售许 可的必要条件）可的必要条件） b.b.拟定物业公共管理制度拟定物业公共管理制度 c

22、.c.拟定物业服务标准及收费办法，协助履行相关报批手拟定物业服务标准及收费办法，协助履行相关报批手 续续 d.d.对销售人员提供必要的物业管理知识培训对销售人员提供必要的物业管理知识培训 e.e.派出现场咨询人员，解答购房者关于项目入住后物业管派出现场咨询人员，解答购房者关于项目入住后物业管 理的疑问理的疑问 （3 3）物业管理早期介入在项目租售阶段的工作内容）物业管理早期介入在项目租售阶段的工作内容 物业管理方案的内容：物业管理方案的内容： n物业项目管理与服务的整体构想物业项目管理与服务的整体构想 n管理方式与运作程序管理方式与运作程序 n组织架构与人员配置组织架构与人员配置 n管理制度体

23、系设置管理制度体系设置 n物业管理档案的建立与管理物业管理档案的建立与管理 n常规物业管理服务内容与标准常规物业管理服务内容与标准 n物业服务费用的测算与成本的控制物业服务费用的测算与成本的控制 n管理指标与管理措施管理指标与管理措施 n物资准备物资准备 n工作计划工作计划 （1 1）临时管理规约的概念）临时管理规约的概念 物业管理条例物业管理条例第二十二条规定，第二十二条规定，建设建设 单位单位应当在应当在销售物业之前销售物业之前，制定临时管理规约，制定临时管理规约， 对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同 利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规利

24、益，业主应当履行的义务，违反临时管理规 约应当承担的责任等事项依法作出约定。约应当承担的责任等事项依法作出约定。 8.2.3 8.2.3 临时管理规约的制定临时管理规约的制定 建设部于建设部于20042004年颁布了业主临时公约（示年颁布了业主临时公约（示 范文本）（建住房范文本）（建住房20041562004156号）。号）。20072007年年1010 月月1 1日实施的新日实施的新物业管理条例物业管理条例将将“业主公业主公 约约”修改为修改为“管理规约管理规约”，将，将“业主临时公约业主临时公约” 修改为修改为“临时管理规约临时管理规约”，住房和城乡建设部，住房和城乡建设部 尚未推出对应

25、的尚未推出对应的临时管理规约（示范文本）临时管理规约（示范文本） 但是部分省市自行出台了地方适用的示范文本。但是部分省市自行出台了地方适用的示范文本。 （2 2）临时管理规约的内容）临时管理规约的内容 第一部分：总则第一部分：总则 包括：物业基本情况、包括：物业基本情况、 业主应遵守物业管理有关业主应遵守物业管理有关 法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项 管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业管理企业按管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业管理企业按 有关规定和本公约制定的管理细则及各项管理规章制有关规定和本公约制定的管理细则及各项管理规章制

26、 度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员 遵守本公约和相关规定，合理使用物业。遵守本公约和相关规定，合理使用物业。 管理规约内容一般包括：管理规约内容一般包括： 第二部分：物业使用和维修第二部分：物业使用和维修 包括：包括： 按规划设计用途使用物业，合理使用共用按规划设计用途使用物业，合理使用共用 部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守 政府对市容环境要求的相关规定。政府对市容环境要求的相关规定。 不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用 部位和共

27、用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构 筑物等；爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业筑物等；爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业 区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随 意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在公共部位乱涂意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在公共部位乱涂 乱画和随便张贴。乱画和随便张贴。 垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒； 自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在公自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在公 共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆

28、、共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、 剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；不得发剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；不得发 出影响其他业主正常生活的噪声；并不得利用出影响其他业主正常生活的噪声；并不得利用 物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法 规及政府规定禁止的其他行为；规及政府规定禁止的其他行为； 业主饲养宠物的规定；机动车在住宅区内业主饲养宠物的规定；机动车在住宅区内 行驶时速应、车位停放、车辆出入、物业区域行驶时速应、车位停放、车辆出入、物业区域 的共用车位使用分配方式；对异产毗连的物业的共用车位使用分配方式；对异产毗连的物业 维修，各相邻业

29、主应积极支持、配合，不得人维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人 为阻挠维修；业主需要进行室内装饰装修的，为阻挠维修；业主需要进行室内装饰装修的， 应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议， 并遵守有关规定和制度。并遵守有关规定和制度。 第三部分：第三部分： 物业服务费用的交纳物业服务费用的交纳 包括、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳包括、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳 物业服务费、房屋共用部位共用设施设备专项维修资物业服务费、房屋共用部位共用设施设备专项维修资 金的交纳、使用、续筹。金的交纳、使用、续筹。 第四部分第四部分 其他相关事项其

30、他相关事项 第五部分第五部分 违约责任和违约纠纷的解决违约责任和违约纠纷的解决 8.3 8.3 房地产开发项目的前期物业服务房地产开发项目的前期物业服务 n8.3.1 8.3.1 前期物业管理的相关概念前期物业管理的相关概念 n8.3.2 8.3.2 前期物业服务企业的选聘前期物业服务企业的选聘 （1 1）物业管理的概念）物业管理的概念 物业管理条例物业管理条例（20072007年年1010月月1 1日修订）规日修订）规 定：定： 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企物业管理，是指业主通过选聘物业服务企 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同 约定，对

31、房屋及配套的设施设备和相关场地进约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动。环境卫生和相关秩序的活动。 8.2.3 8.2.3 前期物业管理的相关概念前期物业管理的相关概念 在在业主、业主大会业主、业主大会选聘物业服务企业选聘物业服务企业之前之前， 建设单位建设单位选聘物业服务企业的，并与之签订书选聘物业服务企业的，并与之签订书 面前期物业服务合同，按照合同约定对房屋及面前期物业服务合同，按照合同约定对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、

32、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关 秩序的活动。秩序的活动。 （2 2）前期物业管理的概念）前期物业管理的概念 （1 1）前期物业管理招标投标）前期物业管理招标投标 物业管理条例物业管理条例规定：国家提倡建设单规定：国家提倡建设单 位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，位按照房地产开发与物业管理相分离的原则， 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管 理企业。理企业。 8.3.2 8.3.2 前期物业服务企业的选聘前期物业服务企业的选聘 前期物业管理的招标前期物业管理的招标，是指房地产开发商在为，是指房地

33、产开发商在为 其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求 和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业 竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同 的过程。的过程。 前期物业管理的投标前期物业管理的投标，是指符合招标文件要求，是指符合招标文件要求 的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服 务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的 实力，编制投标文

34、件，参与投标的活动。物业管理招实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招 投标实质上是物业管理权的一种交易形式。投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 前期物业管理招标投标的基本概念前期物业管理招标投标的基本概念 前期物业管理招投标应的前期物业管理招投标应的 原则原则 n公开公开 n公平公平 n公正公正 n合理合理 前期物业管理招标的方式前期物业管理招标的方式 n公开招标公开招标 n邀请招标邀请招标 a.a.准备阶段准备阶段 n选择招标方式选择招标方式 n成立招标领导小组（或委托招标代理）成立招标领导小组（或委托招标代理） n确定招标指导思想及原则确定招标指导思想及原则 n编写招标文件编写

35、招标文件 n发布招标公告（公开招标）或投标邀请函（邀请招标）发布招标公告（公开招标）或投标邀请函（邀请招标） 前期物业管理招标投标的一般程序前期物业管理招标投标的一般程序 b.b.招标阶段招标阶段 n发售招标文件发售招标文件 n对投标单位资质资信审查对投标单位资质资信审查 n组织现场踏勘和答疑组织现场踏勘和答疑 n接受投标文件接受投标文件 c.c.开标评标阶段开标评标阶段 n按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机 关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标 单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。单位代表共同参与监

36、督下，公开开标并登记。 n由物业管理专家组成评标委员会，采用会议形由物业管理专家组成评标委员会，采用会议形 式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单 位。位。 d.d.授标与订立合同授标与订立合同 n确定中标单位确定中标单位 n书面通知中标单位书面通知中标单位 n进行必要的商务谈判进行必要的商务谈判 n正式签订前期物业管理服务合同正式签订前期物业管理服务合同 前期物业物业服务合同的概念前期物业物业服务合同的概念 前期物业服务合同是指前期物业服务合同是指房地产开发企业房地产开发企业与与前期物前期物 业服务企业业服务企业签订的对物业管理事项、服务质量、服务签

37、订的对物业管理事项、服务质量、服务 费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、 物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定 的协议。的协议。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限期限 未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合 同生效的，前期物业服务合同终止。同生效的，前期物业服务合同终止。 （2 2）前期物业物业服务合同）前期物业物业服务合同 前期物业物业服务合同的内容前期物业物业服务合同的内容 n订

38、立合同的当事人订立合同的当事人 n 物业基本情况物业基本情况 n服务内容与质量服务内容与质量 n服务费用服务费用 n物业的经营与管理物业的经营与管理 n物业的承接验收物业的承接验收 n专项维修资金缴存管理专项维修资金缴存管理 使用续筹使用续筹 n违约责任违约责任 n其他事项。其他事项。 建设部于二四年九月六日出台了建设部于二四年九月六日出台了前期物业服务合同（示范文前期物业服务合同（示范文 本）本），建议前期物业服务合同应包含以下具体条款：，建议前期物业服务合同应包含以下具体条款： 附件一：物业构成明细；附件一：物业构成明细； 附件二：物业共用部位明细；附件二：物业共用部位明细； 附件三：物业

39、共用设施设备明细；附件三：物业共用设施设备明细； 此外此外前期物业服务合同（示范文本）前期物业服务合同（示范文本）还规定了还规定了4 4 个合同附件：个合同附件： 附件四：前期物业管理服务质量标准，包括：附件四：前期物业管理服务质量标准，包括： 物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用部位的维修、养护和管理、 物业共用设施物业共用设施 设备的运行、维修、养护和管理、设备的运行、维修、养护和管理、 物业共用部位和物业共用部位和 相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水 管道的疏通、管道的疏通、 公共绿化的养护和管理、公共绿化的养护和管理、 车辆

40、停放管车辆停放管 理、理、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、 装饰装修管理服务、装饰装修管理服务、 物业档案资料管理的标准。物业档案资料管理的标准。 前期物业管理的内容主要包括以下几个方面：前期物业管理的内容主要包括以下几个方面： n管理机构的设立与人员的培训管理机构的设立与人员的培训 n内部、公共管理规章制度的完善内部、公共管理规章制度的完善 n物业的承接与查验物业的承接与查验 n确定物业管理专业服务分包确定物业管理专业服务分包 n物业装饰装修管理物业装饰装修管理 n物业管理档案的建立物业管理档案的建立 n前期沟通协调前期沟通协调 n协助（受托

41、）进行工程质量保修服务协助（受托）进行工程质量保修服务 n前期物业服务合同解除前的日常物业服务。前期物业服务合同解除前的日常物业服务。 （3 3）前期物业管理的工作内容）前期物业管理的工作内容 序号序号项目项目早期介入早期介入前期管理前期管理 1 1法律规定法律规定 无无有有 2 2聘用方式聘用方式 开发商自主聘请开发商自主聘请 法定招投标选聘法定招投标选聘 3 3缔约时间缔约时间 物业接管前物业接管前 物业接管后物业接管后 4 4合同主体合同主体 开发企业、物业服务企开发企业、物业服务企 业业 物业服务企业物业服务企业 业主大会业主大会 5 5服务对象服务对象 开发企业开发企业业主业主 6

42、6工作内容工作内容 规划设计和施工建设顾规划设计和施工建设顾 问建议问建议 物业管理全部服务，运行物业管理全部服务，运行 维保，秩序维护，环保等维保，秩序维护，环保等 7 7费用承担费用承担开发商全额承担开发商全额承担 物业管理费支付物业管理费支付 （4 4）前期物业管理与早期介入的区别）前期物业管理与早期介入的区别 表表8-1 8-1 早期介入和前期管理差异早期介入和前期管理差异 8.4 8.4 房地产开发产品及档案移交房地产开发产品及档案移交 8.4.1 8.4.1 房地产开发的产品移交房地产开发的产品移交 8.4.2 8.4.2 房地产开发产品档案移交房地产开发产品档案移交 （1 1）房

43、地产开发的产品交付与移交的概念）房地产开发的产品交付与移交的概念 房地产开发项目竣工验收合格后，或是房地产开发项目竣工验收合格后，或是 验收合格办理准入手续后，房地产开发企业的验收合格办理准入手续后，房地产开发企业的 应将开发产品的专有部分移交给购房者、并将应将开发产品的专有部分移交给购房者、并将 共有部位共有设施共有部位共有设施移交给之签订前期物业服务移交给之签订前期物业服务 合同的物业服务企业合同的物业服务企业。 8.4.18.4.1房地产开发的产品的交付与移交房地产开发的产品的交付与移交 （2 2）房地产开发产品移交的标准）房地产开发产品移交的标准 物业接管验收与竣工验收的区别物业接管验

44、收与竣工验收的区别 n方法方法：观感验收和使用验收：观感验收和使用验收 n重点重点：侧重观感是否合格、设施设备的使用是：侧重观感是否合格、设施设备的使用是 否符合业主要求；竣工验收则是全方位的内外否符合业主要求；竣工验收则是全方位的内外 质量验收质量验收 物业接管验收标准为建设部物业接管验收标准为建设部房屋接管验收标房屋接管验收标 准准及业主生活的合理要求；收方法为观感验收法和及业主生活的合理要求；收方法为观感验收法和 使用验收法。使用验收法。 其内容主要包括三部分：其内容主要包括三部分： n楼宇本体硬件设施的具体验收标准楼宇本体硬件设施的具体验收标准 n共用配套设施接管验收标准共用配套设施接

45、管验收标准 n机电设备的接管验收。机电设备的接管验收。 n 其一，该商品房经单项验收合格。其一，该商品房经单项验收合格。 n 其二，该商品房经综合验收合格。其二，该商品房经综合验收合格。 n 其三，该商品房经分期综合验收合格。其三，该商品房经分期综合验收合格。 n 其四，该商品房取得商品住宅交付使用批准文其四，该商品房取得商品住宅交付使用批准文 件件 （3 3）商品房必须达到交付条件后才能交）商品房必须达到交付条件后才能交 付：付：现存现存4 4个标准个标准 建设部建设部城市住宅小区竣工综合验收管理城市住宅小区竣工综合验收管理 办法办法规定，住宅小区综合验收必须具备以下规定，住宅小区综合验收必

46、须具备以下 条件：条件： 所有建设项目按批准的小区规划和有关所有建设项目按批准的小区规划和有关 专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要 求；求； 住宅及公共配套设施、市政公用基础设住宅及公共配套设施、市政公用基础设 施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全； 各类建筑的平面位置、立面造型、装修各类建筑的平面位置、立面造型、装修 色调等符合批准的规划设计要求；色调等符合批准的规划设计要求； 施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余 构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；构件全部拆除清运完毕，

47、达到场清地平； 拆迁居民已合理安置。概括的讲，小区拆迁居民已合理安置。概括的讲，小区 综合验收只有在整个小区的各项工程都完成的综合验收只有在整个小区的各项工程都完成的 情形下才能进行。情形下才能进行。 n 我国部分城市实施了新建商品住宅准许交付使用制我国部分城市实施了新建商品住宅准许交付使用制 度，以推动房地产市场逐步规范，有效地保护了购房度，以推动房地产市场逐步规范，有效地保护了购房 群众的合法权益。群众的合法权益。 n 2006年年4月，月，天津市建委下发了天津市建委下发了关于进一步加强关于进一步加强 天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知，

48、建立准入预审制度。建立准入预审制度。 n2010年年10月，修订月，修订天津市新建住宅商品房天津市新建住宅商品房 准许使用管理办法准许使用管理办法 商品房取得商品住宅交付使用批准文件商品房取得商品住宅交付使用批准文件 预审将针对该项目配套及工程验收进行综预审将针对该项目配套及工程验收进行综 合审查，对项目是否可以如期竣工进行测评，合审查，对项目是否可以如期竣工进行测评， 并协调解决部分含供水、雨污水、供电、供气、并协调解决部分含供水、雨污水、供电、供气、 供热等专项配套及公建配套工程的影响工程按供热等专项配套及公建配套工程的影响工程按 期竣工的问题。期竣工的问题。 进一步确保购房者的合法权进一

49、步确保购房者的合法权 益，开发商如果没办理益，开发商如果没办理准许交付使用证准许交付使用证， 业主可以拒绝入住。业主可以拒绝入住。 1 1）资料问题）资料问题物业服务企业对资料验收中发现物业服务企业对资料验收中发现 的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组通的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组通 常将其逐项记录在常将其逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表接管验收资料遗留问题登记表中中 并交房地产开发企业相关人员签字确认；并交房地产开发企业相关人员签字确认； 2 2）物业硬件设施质量问题）物业硬件设施质量问题物业接管验收小组物业接管验收小组 逐项记录在逐项记录在接管验收设施设备问

50、题登记表接管验收设施设备问题登记表中，并请中，并请 房地产开发企业相关人员签字确认，开发企业相关人员房地产开发企业相关人员签字确认，开发企业相关人员 安排维修。安排维修。 （4 4）房地产开发产品移交遗留问题的处理）房地产开发产品移交遗留问题的处理 （1 1）房地产开发工程竣工验收备案）房地产开发工程竣工验收备案 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工 验收备案管理暂行办法验收备案管理暂行办法规定了建设单位办理规定了建设单位办理 工程竣工验收备案应当提交的文件：工程竣工验收备案应当提交的文件： 工程竣工验收备案表；工程竣工验收备案表； 工程竣工验收报告。工程竣工验

51、收报告。 8.4.2 8.4.2 房地产开发产品档案移交房地产开发产品档案移交 法律、行政法规规定应当由规划、公安法律、行政法规规定应当由规划、公安 消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使 用文件；用文件； 施工单位签署的工程质量保修书；施工单位签署的工程质量保修书； 法规、规章规定必须提供的其他文件。法规、规章规定必须提供的其他文件。 商品住宅还应当提交商品住宅还应当提交住宅质量保证书住宅质量保证书 和和住宅使用说明书住宅使用说明书。 物业管理条例物业管理条例规定，在办理物业承接验收手规定，在办理物业承接验收手 续时，建设单位应当向物业管理企业移交下

52、列资料：续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图， 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件； 物业管理所必需的其他资料。物业管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上 述资料移交给业主委员会。述资料移交给业主委员会。 （2 2）房地

53、产开发项目档案移交）房地产开发项目档案移交 根据根据物业接管标准作业程序物业接管标准作业程序的相关要求，的相关要求， 房地产开发企业向委托物业服务企业移交物业时须向房地产开发企业向委托物业服务企业移交物业时须向 物业服务企业如下移交相关资料。物业服务企业如下移交相关资料。 物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可 证；投资许可证；土地使用合同；证；投资许可证；土地使用合同； 综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置 图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程 个专业

54、竣工图及地下管线布置竣工图）；个专业竣工图及地下管线布置竣工图）； 建设工程建设工程 竣工验收证书；竣工验收证书； 建设消防验收合格证；建设消防验收合格证； 公共配套设公共配套设 施综合验收合格书；施综合验收合格书； 供水合同；供电协议书、许可供水合同；供电协议书、许可 证；证； 供气协议书、许可证；供气协议书、许可证； 光纤合格证；通信设施光纤合格证；通信设施 合格证；合格证； 电梯准用证。电梯准用证。 施工设计资料：施工设计资料： 地质报告书；地质报告书； 全套设计图纸；全套设计图纸； 图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书； 重要的

55、施工会议纪要；重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录；隐蔽工程验收记录； 沉降沉降 观测记录；观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录。其他可能会影响将来管理的原始记录。 机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备资料：机电设备出厂合格证； 机电机电 设备使用说明书；设备使用说明书； 机电设备安装、调试报告；设备机电设备安装、调试报告；设备 保修卡、保修协议。保修卡、保修协议。 业主资料：业主资料： 已购房业主姓名、位置、面积、已购房业主姓名、位置、面积、 联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。 8.5.1 8.5.1 房地产开发产品的保修

56、的相关概念房地产开发产品的保修的相关概念 8.5.2 8.5.2 施工企业向开发企业提供的保修施工企业向开发企业提供的保修 8.5.3 8.5.3 开发商向购房人提供的保修服务开发商向购房人提供的保修服务 8.5.48.5.4房地产产品的双重保修关系对比分析房地产产品的双重保修关系对比分析 8.5 8.5 房地产产品的售后保修服务房地产产品的售后保修服务 n8.5.1 8.5.1 房地产开发产品的保修的概念房地产开发产品的保修的概念 商品房作为房地产开发企业向社会提供的产品同商品房作为房地产开发企业向社会提供的产品同 样需要保修服务，但在商品房保修关系中存在两重经样需要保修服务，但在商品房保修

57、关系中存在两重经 济法律关系，即开发商向购房人提供的保修服务以及济法律关系，即开发商向购房人提供的保修服务以及 建筑工程施工承包企业向房地产开发企业提供的保修建筑工程施工承包企业向房地产开发企业提供的保修 服务。服务。 开发商开发商 房地产开发企业房地产开发企业 购房人购房人 建筑工程施工建筑工程施工 承包企业承包企业 保修保修 保修保修 8.5.2 8.5.2 施工企业向开发企业提供的保修服务施工企业向开发企业提供的保修服务 （1 1）我国关于房屋建筑工程质量保修的有关法规）我国关于房屋建筑工程质量保修的有关法规 根据根据中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法和和建设工程建设工程 质量管理

58、条例质量管理条例以及建设部二年六月三十日以及建设部二年六月三十日 发布之日起施行发布之日起施行房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法的的 有关规定，有关规定，房屋建筑工程竣工验收后在保修范围和房屋建筑工程竣工验收后在保修范围和 保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修 义务。义务。 建设单位和施工单位应当在工程质量保修建设单位和施工单位应当在工程质量保修 书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。 双方约定的保修范围、保修期限必须符合双方约定的保修范围、保修期限必须符合房房 屋建筑工程质量保修办法屋

59、建筑工程质量保修办法的有关规定；的有关规定； 房屋建筑工程保修期从房屋建筑工程保修期从工程竣工程竣 工验收合格之日工验收合格之日起计算。起计算。 房屋建筑工程质量保修范围、保修期限和保房屋建筑工程质量保修范围、保修期限和保 修责任修责任 在正常使用下，房屋建筑工程的保修范围和在正常使用下，房屋建筑工程的保修范围和 最低保修期限为：最低保修期限为： a.a.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的 该工程的合理使用年限；该工程的合理使用年限； b.b.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和 外墙面的防渗漏，为外墙面

60、的防渗漏，为5 5年；年； c.c.供热与供冷系统，为供热与供冷系统，为2 2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期； d.d.电气系统、给排水管道、设备安装为电气系统、给排水管道、设备安装为2 2年；年； e.e.装修工程为装修工程为2 2年。年。 8.5.3 8.5.3 开发商向购房人提供的保修服务开发商向购房人提供的保修服务 我国关于商品房质量保修的有关法规我国关于商品房质量保修的有关法规 早在一九九八年七月，国务院公布施行的早在一九九八年七月，国务院公布施行的 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例（国务院令第（国务院令第 248248号号) )明确指出：房地产开发企业应当在