城镇基准地价更新培训材料VIP

1、城镇基准地价更新培训材料 n杨钢桥 n（华中农业大学土地管理学院）（华中农业大学土地管理学院） n二二00六年五月六年五月 城镇基准地价评估与更新 n一、基准地价的概念与特征一、基准地价的概念与特征 n二、基准地价的评估二、基准地价的评估 n三、基准地价的更新三、基准地价的更新 n四、基准地价修正系数体系四、基准地价修正系数体系 一、基准地价的概念与特征 n（一）基准地价的概念（一）基准地价的概念 n 基准地价是指在城镇规划区范围内，在基准地价是指在城镇规划区范围内，在 设定的土地开发程度、容积率等设定的土地开发程度、容积率等条件条件下，下， 对现状利用条件下不同对现状利用条件下不同级别级别或

2、不同均质地或不同均质地 域的土地，按照商业、住宅、工业等域的土地，按照商业、住宅、工业等用途用途， 分别评估确定的某一分别评估确定的某一估价时点估价时点法定最高法定最高出出 让年期土地使用权让年期土地使用权的单位土地面积的的单位土地面积的区域区域 平均价格平均价格。 （二）基准地价的特征 n（1 1）基准地价是一种）基准地价是一种区域性区域性的价格的价格 n（2 2）基准地价是一种）基准地价是一种分用途分用途的价格的价格 n（3 3）基准地价是一种）基准地价是一种平均平均价格价格 n（4 4）基准地价是）基准地价是有限年期有限年期的价格的价格 n（5 5）基准地价具有）基准地价具有时效性时效性

3、 n（6）基准地价是一种）基准地价是一种控制性控制性的价格的价格 n（7 7）基准地价与土地）基准地价与土地开发利用程度开发利用程度有关有关 （1）基准地价是一种区域性的价格 n 基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的 价格，它总是与一定的区域相联系的。价格，它总是与一定的区域相联系的。 n 基准地价的基准地价的评估区域评估区域的形式：级别、区片和的形式：级别、区片和 区段。区段。 n 基准地价的基准地价的三种表现形式三种表现形式： n 级别基准地价级别基准地价 n 区片基准地价区片基准地价 n 区段基准地价区段基准地价 （2）基准地价是一种分用途的价格

4、n城镇基准地价城镇基准地价的主要用途类型：的主要用途类型： n 商业商业、住宅住宅、工业工业、旅游旅游 n农用地基准地价农用地基准地价的主要用途类型：的主要用途类型： n 耕地耕地、园地园地、林地林地、水域水域、荒草地荒草地 （3 3）基准地价是一种平均价格）基准地价是一种平均价格 n 反映的只是各区域各类用地的反映的只是各区域各类用地的平均价格平均价格水水 平。平。 n 在基准地价的基础上建立在基准地价的基础上建立基准地价修正基准地价修正 系数体系系数体系，用以评估具体宗地的价格。，用以评估具体宗地的价格。 （4 4）基准地价是有限年期的价格）基准地价是有限年期的价格 n 基准地价是土地使用

5、权的价格基准地价是土地使用权的价格 n 基准地价是有限年期的价格基准地价是有限年期的价格 n城镇用地：城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途各用途基准地价的年期以各用途 的最高出让年期为准。的最高出让年期为准。 n农用地：农用地：目前一般取目前一般取30年为农用地基准地价年为农用地基准地价 的年期。的年期。 （5 5）基准地价具有时效性）基准地价具有时效性 n 基准地价反映的只是一定时期的地价标准。基准地价反映的只是一定时期的地价标准。 n 为了保持基准地价的现实性，每隔一定时为了保持基准地价的现实性，每隔一定时 期应对基准地价进行更新。期应对基准地价进行更新。 n 基准地价的基准地价的评估时

6、点评估时点很重要。很重要。 （6 6）基准地价是一种控制性的价格）基准地价是一种控制性的价格 n 基准地价是国家基准地价是国家调控调控土地市场的一种价格，土地市场的一种价格， 不是市场交易价格。不是市场交易价格。 n 市场上最终达成的价格，是以基准地价为市场上最终达成的价格，是以基准地价为 依据，根据市场行情而确定的。依据，根据市场行情而确定的。 （7 7）基准地价与土地开发利用程度有关基准地价与土地开发利用程度有关 n 土地开发利用程度对地价有影响。土地开发利用程度对地价有影响。 n 基准地价是一种平均意义上的地价。基准地价是一种平均意义上的地价。 n 土地开发利用程度对基准地价也有影响。土

7、地开发利用程度对基准地价也有影响。 为了便于比较，基准地价必须设定开发利用为了便于比较，基准地价必须设定开发利用 程度。程度。 n 由于各个城市之间土地开发利用程度存在由于各个城市之间土地开发利用程度存在 差异，又要便于比较，所以采取分类确定基差异，又要便于比较，所以采取分类确定基 准地价的开发利用程度是合理的。准地价的开发利用程度是合理的。 湖北省城镇基准地价的内涵 n 类类 型型基准日基准日年限年限土地开发程度土地开发程度容积率容积率 特大及特大及 大城市大城市 商业用地商业用地2006.6.30 40 六通一平或以六通一平或以 上上 2.5-1.8 住宅用地住宅用地2006.6.30 7

8、0六通一平六通一平2.0-1.5 工业用地工业用地2006.6.30 50五通一平五通一平1.0-0.6 中等城中等城 市市 商业用地商业用地2006.6.30 40五通一平五通一平2.0-1.5 住宅用地住宅用地2006.6.30 70五通一平五通一平1.6-1.0 工业用地工业用地2006.6.30 50三通一平三通一平0.8-0.4 小城市小城市 商业用地商业用地2006.6.30 40五通一平五通一平1.2-1.0 住宅用地住宅用地2006.6.30 70五通一平五通一平0.8-0.5 工业用地工业用地2006.6.30 50三通一平三通一平0.4-0.3 二、基准地价的评估 n（一）

9、基准地价评估的原理（一）基准地价评估的原理 n 1 1、土地收益土地收益是基准地价评估的基础；是基准地价评估的基础； n 2 2、各行业对、各行业对土地质量土地质量的要求不同，是形成的要求不同，是形成 各类用地基准地价的基础各类用地基准地价的基础 n 3 3、各类用途各类用途在空间地域上都有其最佳区位，在空间地域上都有其最佳区位， 使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布 规律规律 n 4 4、土地利用的、土地利用的相对稳定性和动态性相对稳定性和动态性，是基，是基 准地价相对稳定和不断变化的前提准地价相对稳定和不断变化的前提 （二）基准地价评估的原则 n

10、1 1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合、土地使用价值评定和土地价格测算相结合 的原则的原则 （以级控价，以价验级）（以级控价，以价验级） n2 2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划的、以现实的土地用途为主，适当考虑规划的 原则原则 n3 3、各类用地分别评估，多种方法综合运用的、各类用地分别评估，多种方法综合运用的 原则原则 n4 4、与社会经济水平相适合、相协调的原则、与社会经济水平相适合、相协调的原则 n5 5、因地制宜，选择基准地价评估的技术路线、因地制宜，选择基准地价评估的技术路线 （三）基准地价评估的技术路线 n（1 1）以土地定级为基础，以土地级差收益）以土地定级为基础，以

11、土地级差收益 为依据，市场交易资料为参考，评估城镇基为依据，市场交易资料为参考，评估城镇基 准地价；准地价； n（2 2）以土地条件划分均质地域，依据市场）以土地条件划分均质地域，依据市场 交易资料，评估城镇基准地价；交易资料，评估城镇基准地价； n（3 3）以土地定级为基础，以市场交易资料）以土地定级为基础，以市场交易资料 为依据，评估城镇基准地价。为依据，评估城镇基准地价。 技术路线的分析 n第一条技术路线：第一条技术路线： n理论上：理论上：在目前的级差收益测算模型中，只考在目前的级差收益测算模型中，只考 虑了三个因素：土地、资本、劳力。虑了三个因素：土地、资本、劳力。 n 但是，在目前

12、的情况下，除了这三个传统但是，在目前的情况下，除了这三个传统 的生产要素以外，的生产要素以外，技术和管理因素技术和管理因素对企业利润对企业利润 的影响，越来越显著。的影响，越来越显著。 n实践中：实践中：由于企业利润资料很难收集，根据企由于企业利润资料很难收集，根据企 业利润测算土地级差收益难以进行。业利润测算土地级差收益难以进行。 n 第一条技术途径存在问题。第一条技术途径存在问题。 技术路线的分析 n第二条技术路线：第二条技术路线： n 从全国各地的情况来看，基准地价的评估区域大不一样。从全国各地的情况来看，基准地价的评估区域大不一样。 n 由于基准地价的评估区域的确定方法不同，所评估出来

13、的由于基准地价的评估区域的确定方法不同，所评估出来的 基准地价就会相差很大。基准地价就会相差很大。 n 如如9090年代评估的城镇一级商业用地基准地价：年代评估的城镇一级商业用地基准地价： n 北京：北京：3200320054005400（元（元/ /平方米）平方米） n 南京：南京：80080015001500（元（元/ /平方米）平方米） n 新乡：新乡：3000300050005000（元（元/ /平方米）平方米） n 柳州：柳州：30005000（元（元/平方米）平方米） n 这样，全国各个城镇基准地价就无法比较，这对国家这样，全国各个城镇基准地价就无法比较，这对国家 宏观管理土地市场

14、是不利的。宏观管理土地市场是不利的。因此，有必要统一基准地因此，有必要统一基准地 价评估区域的确定方法，从而产生了第三个技术途径。价评估区域的确定方法，从而产生了第三个技术途径。 商业用地基准地价评估程序 按城镇土地定级规程划分商业用地级别按城镇土地定级规程划分商业用地级别 商业企业利润等资料收集商业企业利润等资料收集 进行级差收益测算进行级差收益测算 样本土地收益计算样本土地收益计算 级别土地收益平均值计算级别土地收益平均值计算 级别价格级别价格1 商业样点市场交易资料收集商业样点市场交易资料收集 商业样点地价计算商业样点地价计算 样点地价修正样点地价修正 级别样点地价平均值计算级别样点地价

15、平均值计算 级别价格级别价格2 商业用地级别基准地价商业用地级别基准地价 区片、区段样点地价区片、区段样点地价 平均值计算平均值计算 路线价和区片价路线价和区片价 住宅用地基准地价评估程序 按城镇土地定级规程划分住宅用地级别按城镇土地定级规程划分住宅用地级别 住宅样点市场交易资料收集住宅样点市场交易资料收集 样点地价计算样点地价计算 样点地价修正样点地价修正 级别样点地价平均值计算级别样点地价平均值计算 住宅用地级别基准地价住宅用地级别基准地价 区段样点地价平均值区段样点地价平均值 计算计算 区片价区片价 工业用地基准地价评估程序 按城镇土地定级规程划分工业用地级别按城镇土地定级规程划分工业用

16、地级别 工业企业利润等资料收集工业企业利润等资料收集 进行级差收益测算进行级差收益测算 样本土地收益计算样本土地收益计算 级别土地收益平均值计算级别土地收益平均值计算 级别价格级别价格1 工业样点市场交易资料收集工业样点市场交易资料收集 工业样点地价计算工业样点地价计算 样点地价修正样点地价修正 级别样点地价平均值计算级别样点地价平均值计算 级别价格级别价格2 工业用地级别基准地价工业用地级别基准地价 区片样点地价平均值区片样点地价平均值 计算计算 区片价区片价 武汉市东西湖区基准地价 一级一级二级二级三级三级四级四级五级五级 商商 业业 级别价709511402310233 级别价范围 97

17、2 582 582 449 449 352 352 272 272 186 住住 宅宅 级别价650482374278222 级别价范围 780 571 571 439 439 337 337 245 245 165 工工 业业 级别价274216168142129 级别价范围 350 245 245 191 191 155 155 136 136 115 武汉市东西湖区基准地价的内涵 n（1 1）商业用地基准地价）商业用地基准地价 n 评估基准日为评估基准日为20032003年年7 7月月1 1日，开发程度为五通日，开发程度为五通 一平，年期为一平，年期为4040年，规划的平均容积率为年，规

18、划的平均容积率为2.02.0。 n（2 2）住宅用地基准地价）住宅用地基准地价 n 评估基准日为评估基准日为20032003年年7 7月月1 1日，开发程度为五通日，开发程度为五通 一平，年期为一平，年期为7070年，规划的平均容积率为年，规划的平均容积率为1.61.6。 n（3 3）工业用地基准地价）工业用地基准地价 n 评估基准日为评估基准日为2003年年7月月1日，开发程度为五通日，开发程度为五通 一平，年期为一平，年期为50年，规划的平均容积率为年，规划的平均容积率为1.2。 三、基准地价的更新 n（一）（一） 基准地价更新的要求基准地价更新的要求 n1、充分利用原有的成果、充分利用原

19、有的成果 n 是更新，而不是重新评估。所以要充分利用是更新，而不是重新评估。所以要充分利用 原有的基准地价评估成果。原有的基准地价评估成果。 n 基准地价更新的内容：基准地价更新的内容： n 第一，第一，对基准地价的区域（土地定级或均质对基准地价的区域（土地定级或均质 地域）进行更新；地域）进行更新； n 第二，第二，对基准地价水平进行更新。对基准地价水平进行更新。 （一） 基准地价更新的要求 n基准地价更新的类型：基准地价更新的类型： n（1）只需要对区域进行更新，不需要对地价水平进只需要对区域进行更新，不需要对地价水平进 行更新：行更新： n 对整个区域进行更新；对整个区域进行更新； n

20、对个别变化较大的区域进行根新。对个别变化较大的区域进行根新。 n（2）只需要对地价水平进行更新，不需要对区域进只需要对地价水平进行更新，不需要对区域进 行更新：行更新： n 对整个区域地价水平进行更新；对整个区域地价水平进行更新； n 对个别变化较大的区域的地价水平进行根新。对个别变化较大的区域的地价水平进行根新。 n（3）对基准地价的区域及其水平都要进行更新对基准地价的区域及其水平都要进行更新 （一） 基准地价更新的要求 n2 2、根据具体情况选择更新方法、根据具体情况选择更新方法 n 基准地价更新的基准地价更新的方法：方法： n （1）利用土地收益资料更新基准地价；利用土地收益资料更新基准

21、地价； n （2）利用市场交易价格资料更新基准地价；利用市场交易价格资料更新基准地价； n （3）利用地价指数资料更新基准地价。利用地价指数资料更新基准地价。 n 究竟采用什么方法来更新，要根据更新城究竟采用什么方法来更新，要根据更新城 市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变 化以及土地市场的发展情况来定。化以及土地市场的发展情况来定。 （一） 基准地价更新的要求 n3、基准地价的内涵全省要统一基准地价的内涵全省要统一，便于全省比，便于全省比 较和权衡较和权衡 n4、明确基准地价更新的目的在于应用明确基准地价更新的目的在于应用 n 如：一些地方过去只有

22、级别基准地价，由于如：一些地方过去只有级别基准地价，由于 级别范围太大，又没有相应的区片价和区段价级别范围太大，又没有相应的区片价和区段价 作为补充；一些地方过去只有基准地价，没有作为补充；一些地方过去只有基准地价，没有 修正系数体系修正系数体系。这都使基准地价的作用大打折。这都使基准地价的作用大打折 扣。扣。 （一） 基准地价更新的要求 n5 5、必须逐步加强和完善计算机技术的应用、必须逐步加强和完善计算机技术的应用 n 原因：原因： n 第一第一, ,现代化的要求；现代化的要求； n 第二第二, ,为下一轮更新奠定基础为下一轮更新奠定基础( (即连续性即连续性) )。 n 体现在：体现在：

23、 n 第二，更新的流程；第二，更新的流程； n 第二，成果表达。第二，成果表达。 (二)基准地价更新的原则 n 基准地价更新基准地价更新, ,除了要遵循城镇土地估价除了要遵循城镇土地估价 规程规定的估价原则外规程规定的估价原则外, ,还应遵循如下原则：还应遵循如下原则： n1 1、准确性原则、准确性原则 n 为确保更新后的基准地价能够反映估价时为确保更新后的基准地价能够反映估价时 点的地价水平，必须采用点的地价水平，必须采用多种方法多种方法对地价进行对地价进行 测算，分析比较，最后确定基准地价的水平。测算，分析比较，最后确定基准地价的水平。 (二)基准地价更新的原则 n2 2、重点性原则、重点

24、性原则 n 由于城镇各个部分的自然、社会经济条件由于城镇各个部分的自然、社会经济条件 不一样，所以各个部分的发展速度存在差异。不一样，所以各个部分的发展速度存在差异。 n 因此，要对变动较大区域及其地价给予特因此，要对变动较大区域及其地价给予特 别重视。别重视。 (二)基准地价更新的原则 n3 3、动态分析原则、动态分析原则 n 基准地价具有动态性，或者说具有历史继基准地价具有动态性，或者说具有历史继 承性。承性。 n 这就要求我们在更新时，要通过对过去的这就要求我们在更新时，要通过对过去的 地价变化情况，找到地价的变化规律及发展地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较

25、准确地反映更新趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。期日的实际地价水平。 (二)基准地价更新的原则 n4 4、比较性原则、比较性原则 n 比较包括：纵向比较和横向比较。比较包括：纵向比较和横向比较。 n 纵向比较，纵向比较，就是前面所讲的动态分析；就是前面所讲的动态分析； n 横向比较，横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进这里主要是指各个城镇之间要进 行基准地价比较，这样便于全省平衡和管理。行基准地价比较，这样便于全省平衡和管理。 (二)基准地价更新的原则 n5、预期性原则、预期性原则 n 确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格 的变动

26、，城市总体发展战略较远期的变化对的变动，城市总体发展战略较远期的变化对 地价的影响。地价的影响。 (三)基准地价更新的方法 n1、利用土地收益资料更新基准地价；、利用土地收益资料更新基准地价； n 企业利润很难收集；受很多因素的影响；企业利润很难收集；受很多因素的影响； 很难将土地收益从企业利润中分离出来很难将土地收益从企业利润中分离出来 n 建议最后不要采用。建议最后不要采用。 n2、利用市场交易价格资料更新基准地价；、利用市场交易价格资料更新基准地价； n 适用于土地市场发育完善、市场交易价格适用于土地市场发育完善、市场交易价格 资料多的城镇。资料多的城镇。 n3、利用地价指数资料更新基准

27、地价。（略）、利用地价指数资料更新基准地价。（略） 2、利用市场交易价格资料更新基准地价 n（1 1）基准地价测算区域的划分）基准地价测算区域的划分 n 以原有的以原有的土地定级成果或更新成果土地定级成果或更新成果作为作为 基准地价更新区域；基准地价更新区域； n 道路系统较完善的城镇可以道路系统较完善的城镇可以路围地块路围地块作作 为基准地价更新区域；为基准地价更新区域； n 没有划分土地级别的，划分没有划分土地级别的，划分均质地域均质地域， 并以此作为基准地价更新区域。并以此作为基准地价更新区域。 （2 2）样点地价计算）样点地价计算 n 市场交易资料的类型市场交易资料的类型：土地使用权出

28、让、转：土地使用权出让、转 让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、 拆迁，房屋出租等。拆迁，房屋出租等。 n 原则上：原则上： n1 1）商业用地常用房地出租资料计算样点地价；）商业用地常用房地出租资料计算样点地价； n2 2）住宅用地常用房屋买卖、商品房销售资料）住宅用地常用房屋买卖、商品房销售资料 计算样点地价；计算样点地价； n3)3)工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。 （3）样点地价修正 n内容：内容： n 交易情况修正交易情况修正; n 交易期日修正交易期日修正; n 容积率修正容积率修正; n

29、地价楼层修正地价楼层修正; n 土地开发程度修正土地开发程度修正; n 宗地深度和宽度修正宗地深度和宽度修正; n 出让年限修正等。出让年限修正等。 （4）样点数据检验与处理 n 样点地价数据检验方法：秩和检验法；样点地价数据检验方法：秩和检验法； 卡方检验法；卡方检验法；t检验法和均值检验法和均值-方差法。方差法。 n 按土地级别、均质地域、土地用途进行按土地级别、均质地域、土地用途进行 整理。整理。 （5）样点地价图的绘制 n要求：要求： n 按用途分别绘制样点地价分布图；按用途分别绘制样点地价分布图； n 土地级别界限或均质地域界限，要反映在土地级别界限或均质地域界限，要反映在 图上；图

30、上； n 直接在图上表示地价，样点较多时，采用直接在图上表示地价，样点较多时，采用 分级别、分用途绘制样点地价分布图。分级别、分用途绘制样点地价分布图。 （6 6）利用样点地价更新区域或级别基准地价）利用样点地价更新区域或级别基准地价 n方法：方法： n（1 1）取某一用途某一级别样点地价的算术平）取某一用途某一级别样点地价的算术平 均值作为该区域或级别基准地价；均值作为该区域或级别基准地价； n（2 2）通过建立样点地价和土地级别数学模型，）通过建立样点地价和土地级别数学模型， 更新级别基准地价；更新级别基准地价； n（3 3）建立样点地价和土地定级单元总分值的）建立样点地价和土地定级单元总

31、分值的 数学模型数学模型, , 更新级别基准地价。更新级别基准地价。 n 要求：要求：选择两种或两种以上的方法更新区域选择两种或两种以上的方法更新区域 （或级别）基准地价。（或级别）基准地价。 （7）基准地价更新结果分析 n内容及其方法：内容及其方法： n 基准地价的最低水平分析基准地价的最低水平分析 n 一般采用成本逼近法，测算最末级基准地一般采用成本逼近法，测算最末级基准地 价的最低地价控制标准。价的最低地价控制标准。 n 级差比较分析级差比较分析 n 选择土地级别与地价的测算模型，分析地价选择土地级别与地价的测算模型，分析地价 等级之间的差别。等级之间的差别。 （7）基准地价更新结果分析

32、 n 纵向对比分析（即动态分析）纵向对比分析（即动态分析） n 内容：内容：包括相同级别内地价水平变化分析、包括相同级别内地价水平变化分析、 各用地类型地价水平变化分析、城市整体地各用地类型地价水平变化分析、城市整体地 价水平变化分析。价水平变化分析。 n横向对比分析横向对比分析 n 内容：内容：与同类型同等别进行比较、与相邻城与同类型同等别进行比较、与相邻城 镇进行比较、与其他城镇进行比较。镇进行比较、与其他城镇进行比较。 四、基准地价修正体系 n（一）基准地价系数修正法 n1 1、概念、概念 n 基准地价系数修正法，是利用基准地价评基准地价系数修正法，是利用基准地价评 估成果，在将估价对象

33、宗地的区域条件及个别估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别 条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础 上，确定相应的修正系数，以此修正系数对基上，确定相应的修正系数，以此修正系数对基 准地价进行修正，从而求取估价对象宗地价格准地价进行修正，从而求取估价对象宗地价格 的方法。的方法。 （一）基准地价系数修正法 n思路：思路： 基准地价基准地价宗地地价宗地地价 修正系数修正系数 （二）基准地价系数修正法步骤 n1 1、确定级别或区域基准地价、确定级别或区域基准地价 n2 2、编制宗地价格修正系数表、编制宗地价格修正系数表 n 或建立基准地价系数修正系数体系

34、或建立基准地价系数修正系数体系 n3 3、确定估价对象宗地的价格修正系数、确定估价对象宗地的价格修正系数 n4 4、计算宗地价格、计算宗地价格 （三）建立基准地价修正系数体系（三）建立基准地价修正系数体系 n1 1、确定各类用途宗地价格的影响因素、确定各类用途宗地价格的影响因素 n 宗地价格影响因素的两大类：宗地价格影响因素的两大类： n 区域因素区域因素 n 个别因素个别因素 n 分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地 价格影响因素。价格影响因素。 案例东西湖区 n（1 1）商业用地宗地地价影响区域因素及其因子）商业用地宗地地价影响区域因素及其因子 n商服繁

35、华度商服繁华度 n 距区级商服中心距离、距小区级商服中心距离、距区级商服中心距离、距小区级商服中心距离、距一级集距一级集 贸市场距离、距二级集贸市场距离贸市场距离、距二级集贸市场距离； n交通条件交通条件 n 临街道路状况、距汉口火车站距离；临街道路状况、距汉口火车站距离； n基础公用设施状况基础公用设施状况 n 供水状况、供电状况、通讯状况；供水状况、供电状况、通讯状况； n环境状况环境状况 n 噪音污染、水污染、地形状况、地质状况；噪音污染、水污染、地形状况、地质状况； n城市规划城市规划（道路规划、用地规划）（道路规划、用地规划） 案例东西湖区 n（2 2）商业用地宗地地价影响个别因素及

36、其因子）商业用地宗地地价影响个别因素及其因子 n 容积率；容积率； n 使用年期；使用年期； n 交易期日；交易期日； n 宗地面积状况；宗地面积状况； n 宗地形状；宗地形状； n 宗地临街深度；宗地临街深度； n 宗地临街宽度；宗地临街宽度； n 宗地宽深比；宗地宽深比； n 街角地；街角地； n 宗地开发程度。宗地开发程度。 案例东西湖区 n（3 3）工业用地宗地地价影响区域因素及其因子）工业用地宗地地价影响区域因素及其因子 n交通条件交通条件 n 临街道路状况、距火车货运站距离、距货运码头临街道路状况、距火车货运站距离、距货运码头 距离；距离； n基本设施状况基本设施状况 n 供水状况

37、、供电状况、通讯状况供水状况、供电状况、通讯状况 n产业规模产业规模 n 产业聚集程度产业聚集程度 n城市规划城市规划 n 道路规划、用地规划道路规划、用地规划 n地形、地质状况地形、地质状况 案例东西湖区 n（4 4）工业用地宗地地价影响个别因素及其因子）工业用地宗地地价影响个别因素及其因子 n 使用年期；使用年期； n 交易期日；交易期日； n 宗地面积状况；宗地面积状况； n 宗地形状；宗地形状； n 宗地开发程度。宗地开发程度。 2、确定各因素的权重 n 采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素 对地价的影响程度，确定各因素的权重值。对地价的影响程度，确

38、定各因素的权重值。 3、样点地价整理 n 样点地价修正样点地价修正剔除异常样点剔除异常样点以以 级别为单位，按三大用途分别进行归级别为单位，按三大用途分别进行归 类和排序。类和排序。 n 编制样点地价分布图和表。编制样点地价分布图和表。 n 对样点地价进行统计检验。对样点地价进行统计检验。 4、计算各级各类用地的最大修正幅度 n最大修正幅度的计算公式如下：最大修正幅度的计算公式如下： 100% 该用途、该级别内最高的正常样点地价该用途、该级别的基准地价 该用途、该级别的基准地价 某用途基准地价修正到宗地地价的最大上调幅度 100% 该用途、该级别的基准地价该用途、该级别内最低的正常样点地价 该

39、用途、该级别的基准地价 某用途基准地价修正到宗地地价的最大下调幅度 5、计算各因素影响地价的修正系数 n 各因素影响地价的最大修正幅度计算公式如下： 某因素影响地价的最大上调幅度 最大上调幅度该因素的权重 某因素影响地价的最大下调幅度 最大下调幅度该因素的权重 6、编制宗地价格修正系数表及其说明表 n 按按优、较优、一般、较劣、劣优、较优、一般、较劣、劣确定各种条确定各种条 件下的修正系数，从而编制修正系数表。件下的修正系数，从而编制修正系数表。 n 同时，编制各修正系数对应的指标说明表。同时，编制各修正系数对应的指标说明表。 东西湖区东西湖区级商业用地宗地地价区域因素修正系数表级商业用地宗地

40、地价区域因素修正系数表 因素因素因子因子优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣 商服繁华商服繁华 度度 距区级商服中心距离距区级商服中心距离 （米）（米） 0.07710.07710.03860.03860 0-0.0182-0.0182-0.0364-0.0364 距小区级商服中心距距小区级商服中心距 离（米）离（米） 0.05140.05140.02570.02570 0-0.0121-0.0121-0.0243-0.0243 距一级集贸市场距离距一级集贸市场距离 （米）（米） 0.03560.03560.01780.01780 0-0.0084-0.0084-0.0168-0.0168 距二级

41、集贸市场距离距二级集贸市场距离 （米）（米） 0.02380.02380.01190.01190 0-0.0056-0.0056-0.0112-0.0112 交通交通 条件条件 临街道路状况临街道路状况0.04010.04010.02010.02010 0-0.0095-0.0095-0.0190-0.0190 距汉口火车站距离距汉口火车站距离 （米）（米） 0.01720.01720.00860.00860 0-0.0041-0.0041-0.0081-0.0081 基础公用基础公用 设施状况设施状况 供水状况供水状况0.03060.03060.01530.01530 0-0.0072-0.

42、0072-0.0144-0.0144 供电状况供电状况0.03140.03140.01570.01570 0-0.0074-0.0074-0.0148-0.0148 通讯状况通讯状况0.02480.02480.01240.01240 0-0.0058-0.0058-0.0117-0.0117 环境环境 状况状况 噪音污染噪音污染0.01570.01570.00780.00780 0-0.0037-0.0037-0.0074-0.0074 水污染水污染0.01920.01920.00960.00960 0-0.0045-0.0045-0.0091-0.0091 地形状况地形状况0.01040.0

43、1040.00520.00520 0-0.0025-0.0025-0.0049-0.0049 地质状况地质状况0.01280.01280.00640.00640 0-0.0030-0.0030-0.0060-0.0060 城市城市 规划规划 道路规划道路规划0.03040.03040.01520.01520 0-0.0072-0.0072-0.0144-0.0144 用地规划用地规划0.03460.03460.01730.01730 0-0.0082-0.0082-0.0164-0.0164 东西湖区东西湖区级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明

44、表 因素因素因子因子优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣 商服繁华商服繁华 度度 距区级商服中心距离距区级商服中心距离 （米）（米） 100450450 距小区级商服中心距离距小区级商服中心距离 （米）（米） 50300300 距一级集贸市场距离距一级集贸市场距离 （米）（米） 100450450 距二级集贸市场距离距二级集贸市场距离 （米）（米） 50300300 交通交通 条件条件 临街道路状况临街道路状况 混合型主干混合型主干 道道 生活型主干道生活型主干道交通型主干道交通型主干道支路支路不临路不临路 距汉口火车站距离（米）距汉口火车站距离（米）340085008500 基础公用基础公用 设

45、施状况设施状况 供水状况供水状况好好较好较好一般一般较差较差差差 供电状况供电状况好好较好较好一般一般较差较差差差 通讯状况通讯状况好好较好较好一般一般较差较差差差 环境环境 状况状况 噪音污染噪音污染无污染无污染基本无污染基本无污染轻度污染轻度污染较重污染较重污染严重污染严重污染 水污染水污染无污染无污染基本无污染基本无污染轻度污染轻度污染较重污染较重污染严重污染严重污染 地形状况地形状况地势平坦地势平坦 地势较平坦，地势较平坦， 对建筑物无影对建筑物无影 响响 地势较平坦，地势较平坦， 对建筑物影响对建筑物影响 较小较小 地势较不平坦，地势较不平坦， 需考虑坡度的需考虑坡度的 影响影响 地

46、势不平坦，地势不平坦， 需经平整才需经平整才 能使用能使用 地质状况地质状况 坚固类场地坚固类场地 土体，抗震土体，抗震 能力强能力强 硬塑类场地土硬塑类场地土 体，抗震能力体，抗震能力 较强较强 抗震能力一般抗震能力一般 软塑类场地土软塑类场地土 体，抗震能力体，抗震能力 较弱较弱 软散类场地软散类场地 土体，抗震土体，抗震 能力弱能力弱 城市城市 规划规划 道路规划道路规划主干道主干道快速路快速路次干道次干道支路支路街坊间支路街坊间支路 用地规划用地规划中心商业区中心商业区较繁华商业区较繁华商业区一般商业区一般商业区商业网点商业网点其他类型其他类型 东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系

47、东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系 n容积率修正系数表容积率修正系数表 容积率容积率0.50.711.21.61.8 修正系数修正系数0.800.850.880.930.950.98 容积率容积率2.02.22.42.63.03.5 修正系数修正系数11.051.091.131.161.20 容积率容积率4.04.555.56.0 修正系数修正系数1.231.281.351.411.47 东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系 n使用年期修正使用年期修正 n土地还原利率土地还原利率r r7.03%7.03% n 交易期日修正系数交易期日修正系数

48、交易时间交易时间199819902000200120022003 修正系数修正系数0.9560.9670.9780.9891.0001.000 东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系 n宗地面积状况修正系数表宗地面积状况修正系数表 指标标准指标标准优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣 指标标准说指标标准说 明明 面积适中，面积适中， 对土地利用对土地利用 极为有利极为有利 面积对土地面积对土地 利用较为有利用较为有 利利 面积对土地面积对土地 利用无不良利用无不良 影响影响 面积较小，面积较小， 对土地利用对土地利用 有一定影响有一定影响 面积过小，面积过

49、小， 对土地利用对土地利用 有严重影响有严重影响 修正系数修正系数1.051.031.000.970.95 东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系 n宗地形状修正系数表宗地形状修正系数表 指标标准指标标准优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣 指标标准说指标标准说 明明 形状规则，形状规则， 对土地利用对土地利用 合理合理 形状规则，形状规则， 对土地利用对土地利用 较为合理较为合理 形状较规则，形状较规则， 对土地利用对土地利用 无不良影响无不良影响 形状不规则，形状不规则， 对土地利用对土地利用 不合理不合理 形状不规则，形状不规则， 对土地利用对土地利

50、用 有严重影响有严重影响 修正系数修正系数1.041.021.000.980.96 东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系 n临街深度修正系数表临街深度修正系数表 深度（米）深度（米）101315161820 修正系数修正系数1.031.011.000.990.980.97 深度（米）深度（米）232629353838 修正系数修正系数0.9650.9600.9550.9500.9450.940 东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系 n临街宽度修正系数表临街宽度修正系数表 宽度（米）宽度（米）01.51.53.03.04.54.56.0 修正系数修正系数0.800.900.961 宽度（米）宽度（米）6.07.57.510101414 修正系数修正系数1.041.081.111.13 东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系东西湖区商业用地宗地地价个别因素修正体系 n宽深比修正系数表宽深比修正系数表 宽深宽深 比比 0.50.