评估问题解读

1、房屋征收评估问题解读吉林省房地产评估专家委员会主任 于海龙二0一三年三月十一日主要内容：一、房屋征收法律、法规、规章和规范性文件二、房屋拆迁、征收的联系与区别三、房屋评估范围、价值四、房屋权益、耐用年限五、房地产评估六、评估行为监管一、房屋征收法律、法规、规章和规范性文件2011年1月21日，国务院发布了国有土地上房屋征收与补偿条例。2011年6月3日，建设部下发了国有土地上房屋征收评估办法。2012年6月15日，吉林省建设厅印发了关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定（吉建发201216号）的通知。 2012年8月1日，吉林省房地产业协会印发了房屋征收评估相关术语（吉房协2012

2、16号）。这些地方法律、法规、规章和规范性文件的出台，从制度上规范了房屋征收人、被征收人以及房地产评估机构和注册房地产估价师的行为，为推进我省房屋征收工作有着重要的作用。二、房屋拆迁、征收的联系与区别（一）联系从实施对象看，两者都是以房屋所有人或使用人为工作对象。从实施主体看，两者都是依据国家法律法规、规章和规范性文件的规定给被拆迁人或被征收人予以补偿。从补偿方式看，两者都是采用货币补偿或实物补偿。其中实物补偿又分原地安置和异地安置。从补偿依据上看，两者都是以房地产评估报告做为补偿依据。无论是拆迁还是征收，评估机构的主要业务范围没变，评估原则没变，工作方式没变，注册房地产估价师的依法回避及任何

3、单位不得干预拆迁、征收评估、鉴定活动的规定没变。（二）区别区别1：行为人拆迁是经济行为，强迁靠政府。拆迁人解决拆迁遇得到困难的方法：一是申请政府行政强迁；二是用金钱换时间。即通过超出评估价格数倍的补偿金额来满足“钉子户”的要求换取时间价值，确保获得最大化的收益。其结果助长了“钉子户”的不合理诉求，严重的干扰了房屋拆迁补偿的公平、公正秩序。征收是行政行为，强征靠法院。房屋征收体现公共利益，体现政府的公平与效率，是由政府相关部门实施的涉及公益事业的行政行为。房屋征收征收人解决“钉子户”问题就一种办法：申请法院执行。区别2：评估委托人房屋拆迁评估的委托人是拆迁人（企业）；房屋征收评估的委托人是政府相

4、关部门（政府）。区别3：评估结果复核程序拆迁当事人如果要求复核评估结果，可以选择其他评估机构重新出具评估报告；征收当事人如果要求对评估结果进行复核，只能申请原评估机构对评估报告进行复核。区别4：三是法律责任房屋征收（拆迁没有规定）的法规明确规定，出具虚假或有重大差错评估报告的评估机构和注册房地产估价师，应当承担相应的法律责任。机构：520万元罚款；签字的注册房地产估价师：13万元罚款；记录信用档案；情节严重的吊销资质证书、注册证书；造成损失的依法承担赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。三、房屋评估范围、价值（一）评估范围1、房屋评估包括住宅房屋和非住宅房屋。2、附属物评估包括与房屋或土地相关

5、的建筑物和构筑物。3、房屋占用范围内的建设用地使用权土地使用权评估4、地上附着物评估包括除房屋、附属物以外的附着在土地上的物。如硬化、绿化等。（二）价值类型国有土地上的房屋征收与补偿条例规定，被征收房屋价值类型是市场价值。价值定义：市场价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。评估结果不因

6、以上因素而改变。但补偿却应当考虑由以上因素产生的利害关系人的合法权益。被征收人因征收催生被征收房屋区域的房价，便产生一些不合理、不客观的价格预期，影响房屋征收工作。如被征收人只比较周边开发的新商品房售价，不考虑影响房屋价值的其他因素（非住宅房屋不考虑结构、高度、沿街深度的等）而高估被征收房屋的价值，省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定征收评估第五条规定“被征收房屋的价值内涵，除按国有土地上房屋征收评估办法第十一条执行外，也不考虑征收因素对被征收房屋市场价值的影响。”“征收因素对被征收房屋市场价值的影响，是指被征收房屋因征收而获得补偿的预期，对被征收房屋市场价值可能产生的影

7、响。”（三）类似房地产的市场价格国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定“对征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值。”省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定征收评估第八条第二款规定“被征收房屋的价值由评估机构评估确定。评估确定的被征收房屋的价值低于类似房地产评估市场价格的，按类似房地产市场价格计算。”吉房协201216号文件第十一条做出了解释。即“类似房地产，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。”“类似房地产的市场价格=被征收范围内类似房地产评估单价平均值被征收房屋的建筑面积。”“评估单价平均值=被征收范围内类似房地产评

8、估总价类似房屋总建筑面积。”四、房屋权益、耐用年限（一）权益确定国有土地上房屋征收评估办法第九条规定“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定征收评估第六条规定“未登记的房屋的合法性、用途、结构、建筑面积及房屋占用范围内的建设用地使用权面积等，由房屋征收评估委托机构在委托合同中说明。”第七条规定“评估未超出批准期限的临时建筑，应当按照建设成本结合成新计算。”（二）非住宅房屋权益确定省建设厅吉林省非住

9、宅房屋拆迁补偿评估指导意见吉建房200911号文件第五条规定“评估要尊重合法原则，非住宅房屋的结构、用途、建筑面积应当以房屋权属证书及权属档案记载为依据。”“无房屋权属证书，但有规划、土地审批手续的，按规划批准用途评估。”“规划现状图件或档案记载证明是1984年1月5日前的房屋，按证据证明的用途、面积评估。”（三）“住改非”房屋权益确定省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定征收评估二十条规定“被征收的实际用于经营的住宅房屋，在性质认定上仍为住宅。”“对被征收的实际用于经营的住宅房屋评估时，房屋征收评估委托机构应在委托合同中说明。”“市、县级人民政府对实际用于经营的住宅房屋的

10、征收补偿有规定的，按市、县级人民政府的规定执行；市、县级人民政府没有规定的，评估时应考虑实际用途对住宅房屋价值的影响。”这些规定为实施具体的征收行为提供制度保证。一是认定“住改非”的要有政府发的行政许可、税务登记；二是委托人要在委托合同中说明那些是“住改非”房屋；三是评估机构按住宅房屋评估的同时必须考虑“住改非”的因素；四是征收“住改非”房屋的补偿应当包括“住改非”的价值。（四）房屋耐用年限标准1、钢砼结构6080年（确认已使用年限、剩余年限）2、砖混结构4060年（确认已使用年限、剩余年限）3、砖木结构3050年（确认已使用年限、剩余年限）4、简易结构1015年（确认已使用年限、剩余年限）五

11、、房地产评估省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定征收评估做了二十四条具体规定。房屋征收评估可以选用一种或者多种方法中的最适宜方法，并合理确定估价结果。采用加权平均法确定估价结果的，应当在估价报告中说明权重确定的理由。房屋征收评估，无论采取哪种方法，都是市场价值，都可以做为对房屋被征收人的补偿依据。（一）住宅房屋评估住宅房屋评估必须采用市场法。采用市场法评估，应当选取同一供求范围内，在区位、权利性质、用途、建筑结构、规模、档次、成新等与估价对象类似的房屋交易实例（二手房）作为可比实例。选取交易实例规模，一般在估价对象0.254倍的范围内。砖木结构等住宅房屋如果交易不活跃，成

12、交价格偏离市场价格且有失公允的，可以选择与估价对象类似的砖混结构的房屋交易实例作为可比实例。（二）非住宅房屋的评估1、采用收益法评估非住宅房屋价值，应当根据估价对象的用途类型确定净收益。一是采用租金确定净收益的，当约定租金高于客观租金的，被征收人应当提供租赁合同及不动产租赁完税凭证。二是采用经营收益确定净收益的，被征收人应当提供估价时点前三年的财务审计报告。2、采用假设开发法评估在建工程价值，应当以规划批准的用途、建筑结构、规模和容积率为依据。3、采用成本法评估非住宅房屋的价值，应当考虑估价对象的建筑年代、用途、建筑结构、高度、跨度、设施设备、装饰装修及其重新开发建设所需要的各项必要成本费用、

13、税金和开发利润等构成要素，但开发利润率应当选取市场平均利润（术语一般1530%）。（如下内容正在研究中，仅供参考）正在起草论证吉林省房屋重置价格及修正系数，解决只能采取成本法评估的技术问题，能有效推动非住宅房屋征收评估、补偿工作。（三）土地使用权评估省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定征收评估第四条规定“房屋占用范围的建设用地使用权价值，应当按没有使用期限的限制评估。但有使用期限限制的，评估结果必须包括剩余年限的出让金。”非住宅房屋占用范围内的建设用地使用权价值评估的表述体现了三个原则：一是体现了合法原则。房地产管理办法二十三条第二款规定，依照本法规定以划拨方式取得土地使

14、用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。二是体现了公平原则。无论土地使用权取得方式是划拨，还是出让，按成本法（不考虑用途）或基准地价法（考虑用途）评估，两者结果相同。如果出让地还有剩余年限，但补偿却和划拨地相同，显失公平。所以出让地有剩余年限的，评估应当以估价时点为基准日，将经过年期修正的剩余年限出让金加到估价结果中。即剩余年限的出让土地使用权补偿一定高于划拨土地使用权补偿。三是体现了替代原则。这样表述不仅解决了国有建设用地使用权评估补偿问题，还与吉建房200911号吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见“非住宅房屋使用的土地是集体建设用地的，可参照国有划拨土地使用权进行评估”的

15、相关规定相互补充、替代和完善，有效的解决了房屋征收遇到的国有、集体建设用地使用权的评估补偿问题。（四）房屋附属物、地上附着物评估附属物、地上附着物评估，政府有征收补偿标准规定的，参照规定评估；地方政府没有征收补偿标准规定的，可以邀请相应的专业机构或者专业人士给予帮助，但应当在注册房地产估价师声明中予以说明。（五）房屋室内装饰装修评估省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定征收评估第十九条规定“评估住宅房屋价值，应当包括能够满足基本使用功能的装饰装修。”吉房协201216号文件第八条房屋征收评估相关术语，对“满足基本使用功能的装饰装修”进行了解释。“满足基本使用功能的装饰装修，

16、是指室内厨房、卫生间的地面、墙面贴瓷砖；厨房里有洗菜池、煤气台；卫生间有洗手盆、便器；卧室、客厅或其他房间大白或乳胶漆。”今年初，省房协估经委依据有关规定，结合我省实际，正在着手制定住宅室内装饰装修评估办法，并对房屋装饰装修评估报告(样式)做具体规定，拟解决房屋征收涉及的住宅室内装饰装修范围、目的表述、估价时点、装饰装修标准、项目、档次、重置价格结合折旧、计算单位、报告复核等问题，确保房屋装饰装修评估结果客观、公正。（如下内容正在研究中，仅供参考）1、定义：住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅进行室内装饰装修的建筑活动。2、方法：住宅室内装饰装修评估，应当根据不同

17、的档次、项目设定标准；然后依据估价时点，考虑装饰装修项目、档次和新旧程度，测算估价对象装饰装修的重置价格。住宅室内装饰装修评估，可以参考装饰装修决算或协议。3、分类：标准是指评估时可进行调整的参考价格；项目是指装饰装修的部位及不可移动或利用的配置（例：排油烟机、炉具、净（热）水设备、整套洁具（喷淋坐便）、浴盆、整套洗手盆、空调机、定制橱柜、依附墙体的储物柜）；档次是指豪装、精装、简装和满足一般使用功能。4、计算：注册房地产估价师应当实际查看估价对象，并根据装饰装修项目确定档次，结合实际确定估价对象的装饰装修重置价格。公式：装饰装修评估价格评估单价房屋建筑面积5、表述： 装饰装修评估目的表述：为

18、委托方确定住宅房屋装饰装修价格提供依据而评估其市场价格。（六）停产停业损失评估根据国有土地上房屋征收与补偿条例第二十三条规定，省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定停产停业损失补偿做了七条具体规定，包括停产停业损失补偿条件、范围、计算方法和期限及评估。1、停产停业损失的补偿条件房屋权属证书或房屋登记薄记载的房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋；具有合法、有效的营业执照；已办理税务登记并具有纳税凭证；在征收决定公告之日仍在持续生产经营，因征收房屋造成了停产停业损失；法律法规等另有规定的除外。2、停产停业损失补偿范围被征收人停产停业期间的净利润损失、职工工资损失。3、停产停业损

19、失补偿计算方法（1）停产停业期间的净利润损失补偿，依据房屋征收决定公告之日上年度净利润均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准。（2）停产停业期间职工工资损失补偿，依据征收公告之日企业缴纳职工养老保险的人数确定职工人数，按照养老保险缴纳基数确定补偿标准。（3）不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳证明的，净利润及职工工资损失补偿，可根据被征收房屋的评估价值或建筑面积核定的标准分别予以补偿，具体标准由各市、县人民政府根据实际情况自行确定。4、停产停业损失补偿期限（1）被征收人选择产权调换补偿的，自签订征收与补偿协议之日起至产权调换房屋交付被征收人之日后三个月止。（2）被征收人选择货币补偿的，给予一次

20、性停产停业损失补偿，具体标准由各市、县人民政府根据当地实际情况自行确定。（3）征收人与被征收人房屋征收协议约定的过渡期限延长的，自逾期之日起应当增加停产停业损失补偿费，具体标准由各市、县人民政府根据当地实际情况自行确定。（4）被征收房屋的产权人与生产、经营人不一致的，停产停业损失补偿标准与产权人自行生产、经营时的补偿标准相同。（5）被征收人的停产停业损失补偿分配，双方有约定的按约定执行；没有约定的，由双方协商分配；协商不成的，由房屋征收部门将停产停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。（6）征收非住宅房屋，迁移设施设备涉及拆卸、搬运、短期保管、安装调试的费用应当根据评估结

21、果补偿。但可正常迁移的设施设备不予评估补偿。（七）邀请其他专业机构、专家评估省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定停产停业损失补偿第二十一条规定“房地产价格评估机构接受委托，评估因征收房屋造成被征收人的机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失补偿时，可以邀请相应的专业机构或者专业人士给予帮助，并在注册房地产估价师声明中予以说明。”例：资产、园艺、道路、机械、电业、运输等。房地产评估机构邀请其他专业机构、专家帮助，要在房地产估价师声明中表述，并将机构或专家出具的意见装订在房地产根据报告的附件里。六、评估行为监管1、机构监管（1）评估机构确定后五日内，房屋征收部门应当向选定的评

22、估机构出具委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。（2）被选定的评估机构应根据房屋征收评估项目工作量选派评估工作人员，其中应有不少于两名注册房地产估价师。（3）同一房屋征收项目的房屋征收评估，原则上由一家评估机构承担。由两家或两家以上评估机构评估的，征收人应当组织机构共同协商，确定一家评估机构牵头单位。牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。（4）房屋征收范围较大的，征收部门可以将征收范围划分成若干评估区域，由不同的评估机构分别承担。选定评估机构时按区域依次选定，已

23、被选定的机构不得参与同一征收项目中其他区域的选定。严禁将同一征收范围内的非住宅房屋人为单独剥离出来，单独选定评估机构。（5）市、县级房屋征收部门对机构从业指派的注册房地产估价师不按要求踏查现场、制作评估报告、现场答疑的，要责令限期整改，同时上报房地产行政主管部门（建设厅）。 （6）机构、注册房地产估价师有下列行为记入不良信用档案：以分支机构名义出具估价报告；允许他人利用自己的资质或者资格从事房屋征收评估活动；出具有重大差错的估价报告；拒绝复核评估；未按规定安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘、现场说明解释；与他人恶意串通，损害当事人或者利害关系人的合法权益；法律、法规、规章规定的其他禁

24、止行为。2、报告监管（1）房地产价格评估机构出具的初评分户结果，由房屋征收部门公示。公示期间房屋征收部门应当安排统一说明解释时间。负责该项目的注册房地产估价师应当现场说明解释。公示期满，房地产价格评估机构应当将整体（叙述式）报告和分户报告（表格式）送交房屋征收部门，由房屋征收部门向被征收人转交分户报告（表格式）。（2）机构出具的分户报告，应当包括征收项目名称、征收公告日期、委托人，报告编号、被征收人、估价对象用途、建筑面积、结构、设施设备、成新、估价目的、估价时点、价值内涵、评估单价、评估单价平均值、市场价格、报告出具日期以及必要的说明、假设限制条件、房地产价格评估机构公章和注册房地产估价师签

25、字等。（3）下列报告不能作为房屋征收补偿依据： 不具有房地产估价资质的机构出具的报告；评估报告是以房地产估价机构分支机构名义出具的；估价目的不是房屋征收补偿的；估价时点不是房屋征收公告日的；房屋征收预评估报告或者咨询报告；报告中注册房地产估价师未签字的；其他不符合法律、法规、规章和技术标准的报告。3、评估结果复核、鉴定监管省建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定征收评估第十七条规定“房地产价格评估专家委员会对房屋征收评估报告进行鉴定时，房地产价格评估机构应当提供被鉴定估价项目的整体报告、分户报告及工作底稿。”第十八条规定“经复核或鉴定后，重新出具评估报告的，评估报告编号应与原

26、评估报告相区别。” 今年初，省房协组织专家论证吉林省房地产估价报告复核评估、鉴定程序规定（征求意见稿）规范对房地产估价报告复核、鉴定行为，确保房地产估价结果客观、公正、合理，保障公民、法人和其他组织的合法权益。拟规定房地产估价复核、鉴定的依据：房地产估价规范；吉林省房地产估价规程；房地产估价报告评审标准（试行）；吉林省房地产估价报告评审标准其它法律、法规、规章和规范性文件的相关规定。特别规定：国家和地方没有规定的，可以参考行业组织规定或惯例。 附件：房屋征收评估相关术语一、估价程序估价程序，是指注册房地产估价师现场勘查、登记，照（摄）像，搜集相关信息，分析测算，撰写报告。注册房地产估价师、房屋

27、征收部门、被征收人、无利害关系人第三人在估价对象现场查看登记表上签字。评估结果公示及解答。接受复核评估或专家鉴定。二、评估依据估价依据，是指估价的法律依据、技术依据和信息依据。房屋征收的主要法律依据：国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法等有关房屋征收的规范性文件。三、评估假设估价假设，是指符合评估技术标准设定的充分必要条件。四、评估技术路线估价技术路线，是指注册房地产估价师在估价对象的估价时点、估价目的、价值类型条件下，运用适宜的估价方法进行分析测算时的数据、参数选取以及评估结果确定的方式和理由。五、估价方法选用估价方法选用，是指评估机构在估价过程中考虑估价时点、估价目的和

28、价值类型等因素，选择适宜估价方法的过程及理由。六、重要参数选取重要参数选取，是指估价技术报告涉及的相关数据的客观性、合理性、必要性及规范性的认定或使用。包括交易案例取得方式、修正体系，净收益确定方法和收益递增、递减及折现率依据，房屋及房屋附属物、土地及地上附着物的价格构成，选取容积率的依据，房屋结构、设备、装饰装修价格修正体系等。七、估价结果确定方式估价结果确定方式，是指注册房地产估价师选用两种以上估价方法进行估价时确定估价结果的理由。八、满足基本使用功能的装饰装修满足基本使用功能的装饰装修，是指室内厨房、卫生间的地面、墙面贴瓷砖；厨房里有洗菜池、煤气台；卫生间有洗手盆、便器；卧室、客厅或其他房间大白或乳胶漆。九、重大差错估价报告符合下列一种情形的，属于重大差错：（一）致估价委托人函上无房地产估价机构公章或盖分支机构公章；（二）估价师声明无两名以上注册房地产估价师签字；（三）致估价委托人函上的落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内；（四）随意编造影响估价结果的估价假设；（五）估价目的表述错误，或者未对应其经济行为；（六）估价对象界定或描述不清，或者有遗漏、虚构错误；（七）估价时点违反有关规定；（