二手房合同纠纷

1、二手房合同纠纷二手房合同纠纷的产生原因，如何避免二手房合 同纠纷？导读：有买卖就有纠纷，二手房市场的火爆也导致了二手房合同纠纷的大量发 生。那么，二手房合同纠纷的产生原因都有哪些？购房者应当如何避免发生二手房 合同纠纷？下面将为您作出解答。一、二手房合同纠纷的产生原因有哪些？1 、委托合同签订不规范 一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是， 在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋 买卖委托合同”或“房地产买卖契约补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖 委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。2 、二手房买卖合同的内

2、容不完整 房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质 量及附属设施等 ; 房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。 其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条 件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴 交的税费和杂费 ; 如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合 同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、 条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现 金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期

3、付 款的步骤、时间和数额等。3 、二手房买卖合同补充协议的效力不确定 在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。 但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方 是否解约以及哪一方存在过错较难认定。二、如何避免二手房合同纠纷？ 在签定二手房合同之前，买房人应该仔细检查房屋的状况，这样才可以最大程 度地避免二手房合同纠纷发生。1 、检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全（有些房本是两证合一的）。2 、要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。3 、检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出 租。4 、检查房

4、产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致，5 、看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷。6 、对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合 同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户 籍的迁移等问题。7 、买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁 出之后再将房款全部交齐。8 、对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合 同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于 客观原因到期未

5、能办理按揭贷款，双方的解决办法。以上就是对“二手房合同纠纷的产生原因有哪些”“如何避免二手房合同纠纷” 所作的解答。总之，在买卖二手房时，当事人应当充分重视二手房买卖合同的重要 性，把能想到的内容尽量都写到二手房合同里，这样才可以尽量避免二手房合同纠 纷的发生。如果您对自己写的二手房买卖合同不够放心，那么不妨让律师帮您把把 关，确保您二手房买卖能顺利进行。二手房买卖合同纠纷1. 房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手 房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。2. 委托合同签订不规范房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中， 房地产经纪机构往往与

6、二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托 合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容 混在一起，内容约定多含糊不清。3. 逃避居间义务1) 房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在深圳市房地产买 卖契约(现变更为深圳市存量房买卖合同)上签字盖章，不如实将双方的权 利义务反映在合同上，逃避居间义务。2) 这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履 行发生争议。3. 二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地 产经纪机构，以免权利被非法侵害。4. 合同的内容不完整1) 二手房买卖合同应当包括当事人的

7、名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、 地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合 同的变更与转让和附件等 8 项内容。2) 二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装 修、质量及附属设施等；二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。3) 价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条 件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。4) 双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约 定，则应当在合同中明确这一约定。5) 合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交 房

8、时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。6) 支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付 以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。5. 二手房买卖合同补充协议的效力不确定1) 在二手房买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情 形。2) 买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生，买卖双方是否 解约以及哪一方存在过错较难认定。3) 二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是二手房中介人员很难 保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。4) 二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确 约

9、定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。深圳律师：黄华律师咨询： 132， 4296，6417执业律所：广东蛇口律师事务所律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦 a 座 14 层代理词尊敬的审判长、审判员：xx 律师事务所接受被告(反诉原告)王某的委托，指派我作为其代理人，依 法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查了解并结合刚才的法庭调查，现针 对本案争议的问题，结合相关规定，提出以下代理意见，供合议庭参考：一、原、被告于 2014年 11月14日签订的二手房买卖合同真实有效。 从 合同签订的主体、内容、标的及意思表示来看，完全符合合同有效的法律要件。本 案原告(反诉被

10、告)系具有完全民事能力的法人，被告(反诉原告)系具有完全民 事能力的自然人，对标的房屋的买卖意思表示真实，合同条款的约定不存在违反法 律、行政法规的强制性规定的情形，而且在合同签订的当日被告即交付定金 50 万， 说明合同成立生效后已经开始履行。二、关于对二手房买卖合同变更的认定。 合同当事人可以通过协商一致的方式对合同的内容进行变更，包括但不限于标 的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化等。在本案中，二手房买卖合同存在两次重大变更：（一） 2014年 12月 6日原、被告双方签订的二手楼交易资金监管协议应 当认定为对原合同中购房资金监管条款的变更。原合同中约定 2014年 11

11、 月 30 日前监管首期款 500万，但是原告（反诉被告） 提供的证据二手楼交易资金监管协议签订的时间为2014 年 12 月 6 日，金额为100 万，该协议签署的主体为原、被告双方。原告（反诉被告）签署协议的行为即 是对首期监管行为的认可，虽然时间、金额与原合同约定不符，但是这份协议是原 被告双发共同签署的，可以认定为对原合同的协议变更。（案例中原告提供的关 于限期履行合同义务的通知函具体的时间不详，如果在2014年 12月6日前则对前述行为认定不造成影响，若在 2014年 12月 6日后由于是单反变更也不具变更效 力）（二） 2014 年 3 月 1 日原、被告双方签订的二手楼交易资金监

12、管补充协议 应当认定为对原合同中购房款支付方式的变更。原合同约定的购房款支付方式是首期款加银行贷款， 2014年 3月 1日原、被 告双方达成一致签订二手楼交易资金监管补充协议，变更购房款支付方式为一 次性现金支付，并且将监管的首期款 100万的截止日期由 2014年 3月 6日修改为 2014年 4月 6日。这一系列行为足以认定为对原合同履行方式的变更。三、被告（反诉原告）按照约定履行了相应的合同义务。 合同签订后，被告（反诉原告）于 2014年11月 14日交付定金 50万，于 2014年 12月 3日取得截止日期为 2014年 1月 31日的银行贷款授信 1850万， 2014年 12月

13、 6日监管首期款 100万。截止 2014年 12月 6日前述三项金额正好等 于标的房产的转让价格 2014 万元，至此合同义务履行完毕。在 2014 年 3 月 1 日原、被告双方对原合同进行变更后，被告（反诉原告）于 2014年 3月 3日又向银行监管购房资金 550万，此时监管资金共计 650万，当日 原、被告双方签订垫资赎楼业务合同，由小额贷款公司借款 1300 万给被告（反诉原告）。小额贷款公司在情况说明（见证据 x）中也明确表明愿意为被告 （反诉原告）垫资 1300 万，并按照行业惯例在原、被告双方签订深圳市二手房 买卖合同的同时进行放款。由于买卖合同具有双务和同时履行的特征，所以

14、被告 约定在签订深圳市二手房买卖合同的同时支付购房尾款合乎交易习惯，并且小 额贷款公司的承诺也说明了被告（反诉原告）具备支付能力。综上所述，被告（反诉原告）在合同签订及变更中按约履行了合同义务，遵循 诚实信用的原则积极促成合同目的的达成。四、原告（反诉被告）的行为构成违约。 合同签订后，标的房产解除抵押的时间一直处于不确定状态，原告（反诉被告） 也没有用实际行动积极消除标的房产的权利瑕疵。被告（反诉原告）在 2014年 12 月 6日履行完合同关于价款支付的义务，而原告（反诉被告）一直到2014年 2月28 日才解除标的房产的抵押，懈怠履行标的权利瑕疵的担保义务。被告（反诉原告）在原合同变更后

15、按约履行了合同义务，并于2014 年 3 月 7日致函原告（反诉被告）要求配合办理签署深圳市二手房买卖合同并办理过户， 原告（反诉被告）非但未予回复和配合而且还在 2014 年 3 月 25 日将标的房产抵押 给某银行，并办妥抵押借款手续。由此可见，原告（反诉被告）的行为表明其没有诚意履行合同义务，导致原合同的目的无法实现，构成根本性违约。 依据合同法第九十四条规定，被告（反诉原告）可以要求解除合同。五、原告（反诉被告）应当承担违约责任。 依据合同法一百一十四条的规定，原告（反诉被告）应当承担违约责任， 支付违约金 400 万，并且返还定金 50 万元。综上所述，原告（反诉被告）没有履行合同的

16、诚意，对于被告（反诉原告）的 催告置之不理，擅自将标的房产抵押，导致原合同目的无法实现构成根本性违约， 依法应当承担违约责任，请法庭支持被告（反诉原告）的正当请求，使其权益得到 保障。以上是本代理人的代理意见，请法庭充分考虑。xx 律师事务所律师：xx 年 xx 月 xx 日催告函林某某先生、福州某某房产代理有限公司： 我与你们双方于 2014 年 10 月 29 日签订了房产买卖经纪合同（以下简称 合同），合同当事人三方为，甲方：林某某，乙方：龚某某，丙方：福州某某 房产代理有限公司。根据中华人民共和国合同法（以下简称合同法）的规 定，该合同各方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、

17、行政法规 的强制性规定和公序良俗，于各方当事人签字之时已依法成立并生效。依法成立的 合同，对各方当事人具有法律约束力。经咨询专业律师，现就合同履行过程中 的有关事宜郑重函告你们：为了积极履行合同，我方已交付定金人民币两万元，并已通过民间借贷方 式筹得购房款万元，每日承担利息高达元。根据合同第十三条：补充条款 “因上述房产尚处于抵押状态，甲方同意于 2014年11月5日前自行出资办理银 行还贷手续，待解押手续办理完毕后十五个工作日内开始办理产权交易受理手续及 乙方购买上述房产的按揭贷款手续。”甲方迟至今日仍未完成交易标的房产的解押 手续，丙方未能尽到催告督促义务，甲方、丙方未与乙方办理产权交易手

18、续及乙方 购买上述交易标的房产的按揭贷款手续，系迟延履行合同规定的主要义务，已 构成违约。根据合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履 行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约 责任。”合同法第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行 合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的， 应当赔偿损失。”合同法第九十四条规定，“有 1下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”中华人民共和国担保法第八十九条 规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担

19、保。债务人履行债务后， 定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定 金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及三方签订 合同第十条：“违约责任 2、甲乙双方任何一方未能及时备齐材料并进行交易受理、甲方未能按时进行房产交接、乙方未能按时解款至丙方，丙方因自身原因未 能及时放款给甲方，属不按时履行行为。不按时履行方应自不按时履行之日起每日 按本合同第二条约定的房产交易总价的 0.05%向利益受损方支付滞纳金。”我方郑 重催告你们（甲方、丙方）： 1、限你们于收到本函日之内办理完毕交易标的房产 的解押手续，并办理产权交易手续及乙方购买上述房产的按揭贷

20、款手续。2、乙方保留追究甲方、丙方违约责任的权利。如果于上述时限内甲方、丙方仍未履行，我方有权选择：一、通知解除合同，并依法主张以下权利，包括但不限于：1 、 要求双倍返还定金；2 、 要求支付违约金（每日按约定房产交易总价的 0.05%计算）；3 、 不支付中介费用；4 、要求赔偿损失，包括但不限于：购房筹资的利息损失；自合同生效日至通知解除日的交易标的房产增值部分价值；乙方的房租损失。二、要求继续履行合同，并依法主张以下权利，包括但不限于：1 、要求支付违约金（每日按约定房产交易总价的 0.05%计算）；2 、要求赔偿损失，包括但不限于：购房筹资的利息损失；自合同生效日 至通知解除日的交易

21、标的房产增值部分价值；乙方的房租损失。我方认为，甲方、丙方迟延履行合同主要义务，事实清楚，证据确凿，已 经构成违约，严重损害了我方的合法权益。为依法维护我方的合法权益，同时也为 了避免甲方、丙方的责任进一步扩大，我方诚望甲方、丙方能够高度重视此事，采 取积极合作的态度，抓紧履行合同义务。如果甲方、丙方不采取主动的态度或 继续借故拖延，我方只有通过法律途径维护我方的合法权益。届时，甲方、丙方不 但仍要继续履行、支付违约金、赔偿损失或者双倍返还定金、支付违约金、赔偿损 失，而且还要支出诉讼费、律师费，同时还要承担我方依法维权所支出的诉讼费、 律师费、交通费、误工费等各项损失，并承受不必要的讼累。希

22、望林某某先生、福州某某房产代理有限公司收到本函后及时与我方联系并作 出明确答复。函告人：龚某某 2014年 1月 1日 注：本函一式叁份，寄送林某某、福州某某 房产代理有限公司各一份。审理二手房买卖合同纠纷案件之我见 审理二手房买卖合同纠纷案件之我见 作者：郑萍发布时间： 2014-07-02 10:33:01 去年，武汉市商品房交易异常，房价一路攀升，也带动了二手房交易市场，面 对扶摇直上的房价，在利益驱使下，一些卖房者反悔毁约的行为，导致二手房纠纷 案件大幅增加。据统计，在我院民二庭， 2014 年全年受理房屋买卖合同纠纷案件 8 件，但在 2014年 3月中旬，民二庭受理该类案件 19件

23、，呈直线上升趋势。上述案 件全部是因卖房人反悔，不履行合同导致纠纷的产生。在审理这类案件中，办案法 官普遍感到棘手的问题有两点，第一，争议双方签订的房屋买卖合同效力问题；第 二，在合同不得不解除时，买房者要求售房者赔偿房屋的升值部分应否支持，以及 房屋升值部分的损失怎样认定的问题。下面就上述问题作一些探讨。一、房屋买卖合同的效力认定。在民二庭目前受理的 19 件房屋买卖合同纠纷案件中，卖房者毁约的理由如出 一辙，一是以签订合同时，出卖人并未办理权属证书，根据中华人民共和国城市 房地产管理法第三十七条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得 转让的规定，房屋买卖合同无效，合同当然不能履行

24、。如原告叶某诉被告张某及第 三人某中介公司房屋买卖合同纠纷案，原告诉称， 2014年 7月 5日，其与被告及 第三人签订一份房屋出售协议书，约定被告将其某花园小区房屋一套卖给原告， 价款 578，000 元，被告及第三人协助原告办理两证。合同签订后，原告依约将购 房款 558， 000 元交付被告，并办理了两证，但在原告携尾款 20，000 元找到被告， 要求其交付房屋时，被告以房屋涨价为由，要求加价 200，000 元才交付房屋，为 此，原告诉请法院判令被告立即交付房屋，并承担违约金。被告辩称，出卖房屋时， 其并不知法律有规定，即没有办理两证的房屋不能进行转让，因房屋买卖合同违反 了法律强制

25、性规定，应为无效。二是以签订合同时，未经夫妻一方书而同意，根据 中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第四项及最高人民法院关于贯 彻执行V中华人民共和国民法通则若干问题的意见第 89 条的规定，所签订的房屋买卖合同无效。如：原告贺某、徐某诉被告胡 某、金某房屋买卖合同纠纷案，两原告与被告胡某系同事关系， 2014年 12月 2日， 两原告与被告胡某签订一份转让房屋协议，约定胡某将单位所占房屋各种权利 及义务转让给原告，所有与此房有关的钱款均由原告承担，开发商交房后房屋所有 权为原告所有，与被告胡某无关。嗣后，两原告以被告胡某的名义购买了诉争房屋， 交付了所有购房款共计 257，443.82

26、元，房屋一直由原告用于出租至今。诉争房屋 两证登记在胡某名下，原告要求被告胡某协助办理房屋过户手续时，胡某表示不同 意，其理由是妻子金某不知情，现在其妻不同意卖房。现两原告起诉，要求胡某履 行合同，办理诉争房屋的过户手续。胡某反诉，请求确认房屋买卖合同无效。我庭 法官在审理上述两类案件时，对合同效力的认定，出现了两种截然相反的观点。第 一种观点认为：对于缺乏房屋权属证书的案件，由于其房屋没有依法办理房屋所有 权证和土地使用权证，双方签订的房屋买卖合同违反了中华人民共和国城市房地 产管理法第三十七条第六项规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让 的法律禁止性规定和中华人民共和国合同法第五十

27、二条第一款第五项的规定， 房屋买卖合同无效。同理，对于未经共有人书面同意的，双方签订的房屋买卖合同 亦为无效。第二种观点认为：中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第 六项的规定，属于行政管理性规范，而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的 强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人，而不能及于合同的买受人，该项规定 不应作为认定合同效力的依据。出卖人出卖的房屋系其合法的私有财产，其未申请 登记领取权属证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，不发生物权变动的效力。 双方签订的房屋买卖合同应为有效。对于共有房屋，未经夫妻一方书面同意，其买 卖行为的效力问题，应根据我国民法通则和婚姻法关于夫妻对共同财

28、产的 处理权等法律法规的规定，对合同效力进行认定。笔者同意第二种观点，下面分别 进行阐述。第一、关于出卖人出卖的房屋缺乏两证的情形，其合同效力认定。中华人民 共和国城市房地产管理法是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发 经营企业的经营行为，其立法目的，是国家为了加强对房地产市场的管理和监督， 以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十七条第六项的规定， 是法律对房屋出卖人的强制性要求，是对房屋买卖合同标的物设定的于物权变动时 得限制条件，未取得权属证书的房屋买卖，属合同标的物的瑕疵，并不影响房屋买 卖合同的效力，该项规定，不是认定合同效力的法律强制性规定。应当由出卖人承

29、担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权发 生变动。值得强调的是，对于售房人以自己的买卖行为违反了法律强制性规定，主 张买卖合同无效，从而达到其毁约目的，如果我们支持了这种请求，无疑会损害买 受人的利益，丧失了诚实信用原则，影响了交易安全。故笔者对于未经权属登记的 房屋买卖合同，不主张无效的认定。第二、未经夫妻一方同意签订的房屋买卖合同的效力认定。 司法实践中，毁约方另一个理由，就是以夫妻一方出售房屋时，另一方不知情， 主张房屋买卖合同无效。对此，出现了两种截然不同的观点。一种观点认为：根据 中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第四项的规定，

30、未经共有人书面 同意的房地产不得转让，以及最高人民法院关于贯彻执行V中华人民共和国民法 通则若干问题的意见第89条的理解和善意取得的理论分析。未经夫妻一方同 意的房屋买卖合同无效；一种观点认为：根据我国婚姻法第十七条和最高人民 法院关于适用 中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第 17条的规 定和最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民事通则若干问题的意见 第 89 条的规定，该房屋买卖合同有效。笔者同意第二种观点。最高人民法院关于贯彻执行V中华人民共和国民法通则若干问题的意见 第 89 条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在 共同共有关系存续期间，部分共有人擅

31、自处分共有财产的，一般认定无效。但善意、 有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处 分共有财产的人赔偿。”夫妻双方作为共同共有人，一方在为征得另一方同意的情 况下擅自出售共有房屋给第三人，这种买卖关系应是无效的。但是，因第三人在购 买房屋时并不知道夫妻一方无权独自售屋，且支付了购房款，交易价格也公平，为 善意取得，因此，应维护第三人的合法权益。在此，根据最高人民法院关于适用 V中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十七条的规定：“婚姻法第 17条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”得规定，即夫或妻在 处理夫妻共同财产上的权利是平等得，因日常生活需

32、要而处理夫妻共同财产的，任 何一方均有权决定。夫或妻要对共同财产作重要处理决定，应当平等协商，取得一 致意见。他人有理由相信其行为为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不 知道为理由对抗善意第三人。因此，只要第三人有理由相信买卖行为系夫妻共同意 思表示，则买卖合同应认定为有效。退一步说，第三人在进行房屋买卖时，对夫妻 共同意思表示的推定缺乏合理的理由，不能构成表见代理的，也不能一概认定为无 效。将合同的效力完全交由另一方决定，对保护善意相对人的利益极为不利，因为合同宣告无效后，相对人只能请求处 分财产得一方返还财产，并承担缔约过失责任，却无法要求处分人承担违约责任以 更好地维护自己的利益。

33、因此，从利益平衡和鼓励交易的原则出发，即使在夫妻另 一方拒绝追认的情况下，也不能简单认定合同无效，而应将存在权利瑕疵的合同确 认为有效合同，无处分权的夫妻一方不能转移标的物的物权只是对合同的违反，善 意受让人有权依据合同要求其承担支付违约金或赔偿损失的责任。综上，笔者认为， 在处理未经夫妻一方同意签订得房屋买卖合同的效力时，应认定合同有效，让诚实 信用原则贯穿于人们的日常生活，维护公平交易。二、房屋买卖合同解除后，毁约方的责任承担 前面我们谈到，由于房价上涨，买房者一般都要求依法履行合同，但由于各种 原因，在合同不得不解除的情况下，许多买房者要求出卖人赔偿房屋升值部分的损 失。这也是目前很难解

34、决的问题，房屋升值部分是否应该赔偿，若赔偿，其法律依 据是什么。支持赔偿，房屋差价如何确定，有无可行标准等等。下面也从两个方面， 探讨关于合同解除后，违约方的责任承担问题。1 、合同解除后，违约方应赔偿房屋升值部分损失。 买房者能否要求差价赔偿，在司法实践中存在许多不同观点。有观点认为，买 卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，房屋升值 部分应得到赔偿。笔者认为，合同解除后，买房者可以要求差价补偿。但目前有力的法律支持不 够。2014年 3月 24 日出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释的规定，但由于当时我国房地产市场较为平稳，该解释的加倍赔偿足以 弥补守约方的损失。但近年来，房价大幅上涨，该双倍赔偿已难以约束违约的售房 人，同时，该司法解释也仅限于商品房买卖纠纷，对于其他的房屋买卖纠纷无法适 用。在房屋买卖合同纠纷中，因售房人违约导致合同的履行在法律上或事实上已成 为不可能，合同履行后预期可得利益损失（如房屋升值部分）不进行保护，对买房 者明显有失公平。假如将损失范围限于合同的签订、履行而支出的实际费用以及占 用购房款的利息损失，违约方虽然作出了赔偿，但这种赔偿显然对违约方有利，达 到了违约方的目的，即违约就是为了获得比履行所能获得更大利益的目的。结果显 然易见，起不到遏制违约