美国住宅市场分析

1、 1 图图：1930-2012年年3季度美国季度美国GDP及同比及同比 经济环境经济环境(1)：GDP-美国经济崛起于二战后，目前处于稳美国经济崛起于二战后，目前处于稳 定增长期定增长期 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 15.7757 2.0 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 1930 1932 1934 1936 1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 196

2、8 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 12:1-9 % 万万 亿亿 美美 元元 GDP(左左)同比增速同比增速(右右) 美国经济在二战后迅速崛起，总体经济实力远超其他国家。上世纪美国经济在二战后迅速崛起，总体经济实力远超其他国家。上世纪40年代，美国经济总年代，美国经济总 量显著增长，在经过量显著增长，在经过70年代的滞涨后，进入稳定增长期。年代的滞涨后，进入稳定增长期。2008年金融危机对美国经济造成严年金融危机对美国

3、经济造成严 重影响，连续两年重影响，连续两年GDP同比下降，同比下降，2010起经济略有恢复。起经济略有恢复。2012年前三季度美国年前三季度美国GDP达达15.8 万亿美元，同比增长万亿美元，同比增长2%。 2 图图：1950-2012年年11月美国人口及增长率月美国人口及增长率 经济环境经济环境(2)：人口人口-2007年美国人口超过年美国人口超过3亿，低速稳定亿，低速稳定 增长增长 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 美国是世界第三人口大国，人口超过美国是世界第三人口大国，人口超过3亿人。从历年美国人口增长情况看，在经历亿人。从历年美国

4、人口增长情况看，在经历 了二战之后的婴儿潮时期后，美国人口增长率稳定在了二战之后的婴儿潮时期后，美国人口增长率稳定在1%左右。截止左右。截止2012年年11月底，美月底，美 国人口总数为国人口总数为3.15亿人，同比上涨亿人，同比上涨0.9%。 3.15 0.9% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980

5、1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 12:11 亿亿 人口人口(左左)同比增速同比增速(右右) 3 图图：2002-2012年年10月美国失业率月美国失业率 经济环境经济环境(3)：失业率失业率-美国失业率处于近十年来较高水平美国失业率处于近十年来较高水平 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 10.0 7.9 0 2 4 6 8 10 12 2002年年1月月 2002年年4月月 2002年年7月月 2002年年10月月 2003

6、年年1月月 2003年年4月月 2003年年7月月 2003年年10月月 2004年年1月月 2004年年4月月 2004年年7月月 2004年年10月月 2005年年1月月 2005年年4月月 2005年年7月月 2005年年10月月 2006年年1月月 2006年年4月月 2006年年7月月 2006年年10月月 2007年年1月月 2007年年4月月 2007年年7月月 2007年年10月月 2008年年1月月 2008年年4月月 2008年年7月月 2008年年10月月 2009年年1月月 2009年年4月月 2009年年7月月 2009年年10月月 2010年年1月月 2010年年4

7、月月 2010年年7月月 2010年年10月月 2011年年1月月 2011年年4月月 2011年年7月月 2011年年10月月 2012年年1月月 2012年年4月月 2012年年7月月 2012年年10月月 % 从近十年美国失业率走势来看，美国失业率处于较高水平。从近十年美国失业率走势来看，美国失业率处于较高水平。2008年金融危机爆发年金融危机爆发 使得美国失业率迅速上升，使得美国失业率迅速上升，2009年年10月达到月达到10.0%的高点，之后缓慢下降，但的高点，之后缓慢下降，但2012年年 10月失业率仍在月失业率仍在7.8%，而，而2008年之前平均值为年之前平均值为5.3%，远高

8、于危机前水平。，远高于危机前水平。 4 图图：2002-2012年年11月美元兑人民币周平均汇率月美元兑人民币周平均汇率 经济环境经济环境(4)：汇率汇率-2005年年7月以来美元兑人民币汇率持月以来美元兑人民币汇率持 续下跌续下跌 资料来源：interbank，中国指数研究院整理分析注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 6.28 6.90 8.29 5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 1-Jan-02 26-Mar-02 18-Jun-02 10-Sep-02 3-Dec-02 25-Feb-03 20-May-03 12-Aug-03 4-Nov-03 27-Jan-

9、04 20-Apr-04 13-Jul-04 5-Oct-04 28-Dec-04 22-Mar-05 14-Jun-05 6-Sep-05 29-Nov-05 21-Feb-06 16-May-06 8-Aug-06 31-Oct-06 23-Jan-07 17-Apr-07 10-Jul-07 2-Oct-07 25-Dec-07 18-Mar-08 10-Jun-08 2-Sep-08 25-Nov-08 17-Feb-09 12-May-09 4-Aug-09 27-Oct-09 19-Jan-10 13-Apr-10 6-Jul-10 28-Sep-10 21-Dec-10 15-M

10、ar-11 7-Jun-11 30-Aug-11 22-Nov-11 14-Feb-12 8-May-12 31-Jul-12 23-Oct-12 美元兑人民币周平均汇率美元兑人民币周平均汇率 1994年至年至2005年年7月月，人民币与美元非正式挂钩，期间汇率基本稳定在，人民币与美元非正式挂钩，期间汇率基本稳定在8.29。2005 年年7月月21日人民币汇率改革后，人民币一直面临较强的升值压力，汇率屡创新高。日人民币汇率改革后，人民币一直面临较强的升值压力，汇率屡创新高。2008 年中至年中至2010年中期，美元兑人民币汇率基本稳定在年中期，美元兑人民币汇率基本稳定在6.9，之后再次不断下跌

11、。今年，之后再次不断下跌。今年11月月 第三周，美元兑人民币平均汇率为第三周，美元兑人民币平均汇率为6.28。 5 经济环境经济环境(5)：利率利率-美国联邦基准利率趋于美国联邦基准利率趋于0 图图：2002-2012年年11月美国基准利率月美国基准利率 资料来源：美联储，中国指数研究院整理分析 金融危机以来，美联储不断下调基准利率，目前仅为金融危机以来，美联储不断下调基准利率，目前仅为0.16%。为了。为了促进充分就业和促进充分就业和 稳定物价，高度宽松的货币政策立场仍会维持一段时间，同时预期，联邦基准利率很可稳定物价，高度宽松的货币政策立场仍会维持一段时间，同时预期，联邦基准利率很可 能会

12、停留在异常低水平最少至能会停留在异常低水平最少至2015年年中。年年中。 0.16 5.41 0 1 2 3 4 5 6 2002-01-01 2002-04-02 2002-07-02 2002-10-01 2002-12-31 2003-04-01 2003-07-01 2003-09-30 2003-12-30 2004-03-30 2004-06-29 2004-09-28 2004-12-28 2005-03-29 2005-06-28 2005-09-27 2005-12-27 2006-03-28 2006-06-27 2006-09-26 2006-12-26 2007-03-

13、27 2007-06-26 2007-09-25 2007-12-25 2008-03-25 2008-06-24 2008-09-23 2008-12-23 2009-03-24 2009-06-23 2009-09-22 2009-12-22 2010-03-23 2010-06-22 2010-09-21 2010-12-21 2011-03-22 2011-06-21 2011-09-20 2011-12-20 2012-03-20 2012-06-19 2012-09-18 % 系列系列1 6 图图：1987-2012年年8月凯斯月凯斯-希勒房屋价格指数及同比变化希勒房屋价格指数及同

14、比变化 住宅价格住宅价格(1)：总体表现总体表现-次债危机后房价大幅下降，次债危机后房价大幅下降，2012 年三季度有所好转年三季度有所好转 资料来源：S&P，中国指数研究院整理分析 -19.2% 1% 19.9% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 50 100 150 200 250 1987年年1月月 1988年年1月月 1989年年1月月 1990年年1月月 1991年年1月月 1992年年1月月 1993年年1月月 1994年年1月月 1995年年1月月 1996年年1月月 1997年年1月月 1998年年1月月 1999年

15、年1月月 2000年年1月月 2001年年1月月 2002年年1月月 2003年年1月月 2004年年1月月 2005年年1月月 2006年年1月月 2007年年1月月 2008年年1月月 2009年年1月月 2010年年1月月 2011年年1月月 2012年年1月月 十大城市复合指数十大城市复合指数十大城市同比十大城市同比 1994年起，美国房价处于上升期。根据凯斯年起，美国房价处于上升期。根据凯斯-希勒房屋价格指数，十大城市复合指数在之后希勒房屋价格指数，十大城市复合指数在之后12 年中保持环比上涨，年中保持环比上涨，2004年中期最高增速达到年中期最高增速达到20%，2006年年4月房价

16、指数达到最高值月房价指数达到最高值206.8点。点。 2008年底美国次债危机爆发，对房地产市场产生巨大冲击，年底美国次债危机爆发，对房地产市场产生巨大冲击，2009年年1月房价同比下降达月房价同比下降达19.2%。 2012年年6月起，房价指数连续三个月同比上升。月起，房价指数连续三个月同比上升。 注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 7 图图：2000-2012年年8月洛杉矶、旧金山、纽约及十大城市价格指数同比月洛杉矶、旧金山、纽约及十大城市价格指数同比 住宅价格住宅价格(2)：主要城市主要城市-相对加州地区，纽约市价格较平稳相对加州地区，纽约市价格较平稳 资料来源：S&P，中国指数

17、研究院整理分析 根据凯斯根据凯斯-希勒房屋价格指数，纽约地区房价波动小于洛杉矶、旧金山。希勒房屋价格指数，纽约地区房价波动小于洛杉矶、旧金山。2008年危机前，洛杉年危机前，洛杉 矶、旧金山地区房价指数同比增速最高达到矶、旧金山地区房价指数同比增速最高达到33.3%和和23.6%，而纽约地区从，而纽约地区从2003年起始终保持在年起始终保持在 15%左右。左右。2008年危机后，纽约市房价最高降幅为年危机后，纽约市房价最高降幅为12.1%，远低于其他地区。，远低于其他地区。 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2000年年1月月 2000年年5月月 2

18、000年年9月月 2001年年1月月 2001年年5月月 2001年年9月月 2002年年1月月 2002年年5月月 2002年年9月月 2003年年1月月 2003年年5月月 2003年年9月月 2004年年1月月 2004年年5月月 2004年年9月月 2005年年1月月 2005年年5月月 2005年年9月月 2006年年1月月 2006年年5月月 2006年年9月月 2007年年1月月 2007年年5月月 2007年年9月月 2008年年1月月 2008年年5月月 2008年年9月月 2009年年1月月 2009年年5月月 2009年年9月月 2010年年1月月 2010年年5月月 2

19、010年年9月月 2011年年1月月 2011年年5月月 2011年年9月月 2012年年1月月 2012年年5月月 洛杉矶同比洛杉矶同比旧金山同比旧金山同比纽约同比纽约同比十大城市同比十大城市同比 注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 8 图图：2000-2012年年10月新房开工套数年化值及同比月新房开工套数年化值及同比 住宅供应住宅供应(1)：新开工套数新开工套数-2011年三季度起，新开工套数年三季度起，新开工套数 明显回升明显回升 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析 42% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 50 100 150 200 25

20、0 Jan-2000 Apr-2000 Jul-2000 Oct-2000 Jan-2001 Apr-2001 Jul-2001 Oct-2001 Jan-2002 Apr-2002 Jul-2002 Oct-2002 Jan-2003 Apr-2003 Jul-2003 Oct-2003 Jan-2004 Apr-2004 Jul-2004 Oct-2004 Jan-2005 Apr-2005 Jul-2005 Oct-2005 Jan-2006 Apr-2006 Jul-2006 Oct-2006 Jan-2007 Apr-2007 Jul-2007 Oct-2007 Jan-2008 A

21、pr-2008 Jul-2008 Oct-2008 Jan-2009 Apr-2009 Jul-2009 Oct-2009 Jan-2010 Apr-2010 Jul-2010 Oct-2010 Jan-2011 Apr-2011 Jul-2011 Oct-2011 Jan-2012 Apr-2012 Jul-2012 Oct-2012 万万 套套 套数套数同比同比 从新房开工套数看，虽然目前仍处于近十年来较低水平，但从去年三季度开始好转。从新房开工套数看，虽然目前仍处于近十年来较低水平，但从去年三季度开始好转。2003年年- 2005年，每月新开工套数年化值在年，每月新开工套数年化值在200

22、万套左右，万套左右，2006年年6月起开始急速下降，月起开始急速下降，2009年年1月仅为月仅为49万万 套，同比下降套，同比下降55%。2012年年10月，新开工套数月，新开工套数89.4万套，为近年来的最高点，同比上升达万套，为近年来的最高点，同比上升达42%。 注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 9 图图：2002-2012年年9月住宅建设投资额年化值及同比月住宅建设投资额年化值及同比 住宅供应住宅供应(2)：投资额投资额-2012年年7月同比增速达月同比增速达22%，为近，为近8 年来最高年来最高 19.2% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20

23、% 30% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 Jan-2002 Apr-2002 Jul-2002 Oct-2002 Jan-2003 Apr-2003 Jul-2003 Oct-2003 Jan-2004 Apr-2004 Jul-2004 Oct-2004 Jan-2005 Apr-2005 Jul-2005 Oct-2005 Jan-2006 Apr-2006 Jul-2006 Oct-2006 Jan-2007 Apr-2007 Jul-2007 Oct-2007 Jan-2008 Apr-2008 Jul-2008 O

24、ct-2008 Jan-2009 Apr-2009 Jul-2009 Oct-2009 Jan-2010 Apr-2010 Jul-2010 Oct-2010 Jan-2011 Apr-2011 Jul-2011 Oct-2011 Jan-2012 Apr-2012 Jul-2012 亿亿 元元 投资额投资额同比同比 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析 2009年年5月以来住宅建设投资额处于较低水平，不超过月以来住宅建设投资额处于较低水平，不超过3000亿元。亿元。2011年年8月至今，投资额不月至今，投资额不 断上升，断上升，2012年年7月同比增长月同比增长22%，为，为2004

25、年以来的最高值。年以来的最高值。2012年年9月，美国住宅建设投资额为月，美国住宅建设投资额为 2921.63亿元，同比增速为亿元，同比增速为19.2%。 注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 10 图图：2000-2012年年9月新房销售价格中位数及同比月新房销售价格中位数及同比 住宅成交住宅成交(1)：新房价格新房价格-2010年起连续三年上涨年起连续三年上涨 5.40% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 5 10 15 20 25 30 Jan-2000 Apr-2000 Jul-2000 Oct-2000 Jan-2001 Apr-2001

26、 Jul-2001 Oct-2001 Jan-2002 Apr-2002 Jul-2002 Oct-2002 Jan-2003 Apr-2003 Jul-2003 Oct-2003 Jan-2004 Apr-2004 Jul-2004 Oct-2004 Jan-2005 Apr-2005 Jul-2005 Oct-2005 Jan-2006 Apr-2006 Jul-2006 Oct-2006 Jan-2007 Apr-2007 Jul-2007 Oct-2007 Jan-2008 Apr-2008 Jul-2008 Oct-2008 Jan-2009 Apr-2009 Jul-2009 Oc

27、t-2009 Jan-2010 Apr-2010 Jul-2010 Oct-2010 Jan-2011 Apr-2011 Jul-2011 Oct-2011 Jan-2012 Apr-2012 Jul-2012 万万 售价中位数售价中位数同比同比年度均值年度均值 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析 从新房销售价格中位数来看，除从新房销售价格中位数来看，除2008年、年、2009年有所下降外，其他年份均同比上升。年有所下降外，其他年份均同比上升。2010 年至今已连续三年上涨。年至今已连续三年上涨。2012年年9月，新房销售价格中位数为月，新房销售价格中位数为24.2万元，同比上升万元

28、，同比上升11.7%。 注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 11 图图：2000-2012年年9月新房销售套数年化值及同比月新房销售套数年化值及同比 住宅成交住宅成交(2)：新房销售新房销售-2011年年5月起从历史低位回升月起从历史低位回升 27.1% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 20 40 60 80 100 120 140 160 Jan-2000 Apr-2000 Jul-2000 Oct-2000 Jan-2001 Apr-2001 Jul-2001 Oct-2001 Jan-2002 Apr-2002 J

29、ul-2002 Oct-2002 Jan-2003 Apr-2003 Jul-2003 Oct-2003 Jan-2004 Apr-2004 Jul-2004 Oct-2004 Jan-2005 Apr-2005 Jul-2005 Oct-2005 Jan-2006 Apr-2006 Jul-2006 Oct-2006 Jan-2007 Apr-2007 Jul-2007 Oct-2007 Jan-2008 Apr-2008 Jul-2008 Oct-2008 Jan-2009 Apr-2009 Jul-2009 Oct-2009 Jan-2010 Apr-2010 Jul-2010 Oct-

30、2010 Jan-2011 Apr-2011 Jul-2011 Oct-2011 Jan-2012 Apr-2012 Jul-2012 万万 套套 新房销售套数新房销售套数同比同比 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析 从新房销售套数来看，目前全美成交量在历史低位。从新房销售套数来看，目前全美成交量在历史低位。2005年年6月，新房销售套数年化值达最月，新房销售套数年化值达最 高点高点139万套，而万套，而2012年月平均销售套数仅为年月平均销售套数仅为36万套。但万套。但2011年年5月起，新房销售量出现同比上月起，新房销售量出现同比上 升。升。2012年年9月，销售套数为月，销售套

31、数为39万套，同比上升万套，同比上升27.1%。 注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 12 图图：2011年美国住宅价值分布年美国住宅价值分布 住宅现状住宅现状(1)：美国住宅价值集中于美国住宅价值集中于10-30万之间；套租金万之间；套租金 在在1000-1500元之间最多元之间最多 Lessthan$50,000 $50,000to$99,999 $100,000to$149,999 $150,000to$199,999 $200,000to$299,999 $300,000to$499,999 $500,000to$999,999 $1,000,000ormore Lesstha

32、n$200 $200to$299 $300to$499 $500to$749 $750to$999 $1,000to$1,499 $1,500ormore 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析 2011年，美国房屋价值中位数为年，美国房屋价值中位数为 17.36万元。其中，价值在万元。其中，价值在10万万-30万万 的房屋占比超过的房屋占比超过50%。超过。超过100万美金万美金 的房屋占比仅为的房屋占比仅为2%。 图图：2011年美国房屋租金价格分布年美国房屋租金价格分布 2011年，美国住宅租金价值中位年，美国住宅租金价值中位 数位为数位为871元。租金价格在元。租金价格在1000

33、-1500 元的房屋占比最高，为元的房屋占比最高，为24.8%。 注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 13 图图：1980-2012年年2季度美国住房拥有率季度美国住房拥有率 住宅现状住宅现状(2)：2005年起，美国住房拥有率不断下降年起，美国住房拥有率不断下降 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析 65.3 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 Q1-1980 Q3-1981 Q1-1983 Q3-1984 Q1-1986 Q3-1987 Q1-1989 Q3-1990 Q1-1992 Q3-1993 Q1-1995 Q3-1996 Q1-199

34、8 Q3-1999 Q1-2001 Q3-2002 Q1-2004 Q3-2005 Q1-2007 Q3-2008 Q1-2010 Q3-2011 % 拥屋率拥屋率 1994年之后的十年间，美国住房拥有率不断上升，到年之后的十年间，美国住房拥有率不断上升，到2004年二季度，达到最年二季度，达到最 高点高点69.4%，之后开始下降，目前仅为，之后开始下降，目前仅为65.3%，与，与1996年初水平相当。年初水平相当。 注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 14 图图：2005-2011年美国住宅空置率年美国住宅空置率 空置率：空置率：2011年美国空闲住宅达年美国空闲住宅达1732万，住

35、宅空置率不万，住宅空置率不 断上升断上升 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 12,452 12,631 12,79012,906 12,995 13,17913,232 1,343 1,469 1,552 1,596 1,633 1,7221,732 10.8% 11.6% 12.1% 12.4% 12.6% 13.1%13.1% 8.0% 9.0% 10.0% 11.0% 12.0% 13.0% 14.0% - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 200520062007

36、2008200920102011 万万 空闲住宅空闲住宅(左左)住宅总数住宅总数(左左)空置率空置率(右右) 从美国住宅存量看，空闲住宅数及空置率均不断上升。从美国住宅存量看，空闲住宅数及空置率均不断上升。2005年，美国住宅总数年，美国住宅总数1.25 亿套，其中空闲住宅亿套，其中空闲住宅1343万套，占比万套，占比10.8%。2011年，住宅总数较年，住宅总数较6年前累计上涨年前累计上涨6%， 而空闲住宅数量上涨达而空闲住宅数量上涨达29%，空置率也上涨至空置率也上涨至13.1%。 15 图图：2005-2011年美国住宅价格、年租金及租金回报率年美国住宅价格、年租金及租金回报率 租金回报

37、率：租金回报率：金融危机后金融危机后回报率回报率呈上升趋势呈上升趋势 资料来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析注：注：1美元美元=6.2元人民币元人民币 从近七年美国住宅租金中位数看，美国租金价格不断上涨。从近七年美国住宅租金中位数看，美国租金价格不断上涨。2008年金融危机后，美年金融危机后，美 国房价中位数下降明显，从而租售比不断提高。国房价中位数下降明显，从而租售比不断提高。2011年，美国住宅中位数为年，美国住宅中位数为17.36万，万， 年租金中位数为年租金中位数为1.05万，租售比为万，租售比为6.0%。 167,500 185,200 194,300 197,600 185,200 179,900 173,600 8,736 9,156 9,468 9,888 10,104 10,260 10,452 5.2% 4.9% 4.9% 5.0% 5.5% 5.7% 6.0% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% - 50,000 100,000 150,000 2