邛崃市竹溪物业三年战略发展规划书

1、邛崃市竹溪物业公司三年发展规划公司三年发展规划纲要：物业2012年2015年企业发展总体规划和发展目标概括为：1 、居安思危，向外拓展，服务第一，开源节流，树立品牌，实现有序健康发展。以邛 崃市场为基础，逐步辐射成都周边及各大中型物业中心。2、三年内全面实现下属所有项目无亏损，逐步拓展外接项目，行业资质上二级，成为 邛崃本土第一物业品牌，并成为成都市行业领域具有一定知名度的物业管理公司；3、申报并力获通过质量管理体系认证，强化内部管理，逐步实现从单纯管理到市场经 营为一体综合化的转变；4、通过资本结构的调整，优化资源，实现多元化经营，尽快实施和壮大与物业管理相 关的配套项目；5、依托集团公司及

2、地产公司的资源优势，树立行业品牌，探讨总结管理经验，形成具 有自主知识产权、符合自身实际情况的管理模式。企业三年发展规划一、企业发展思路作为专业物业管理公司，竹溪物业将居安思危，向外拓展，服务第一，开源节流，树立 品牌的指导思想，充分扩大我物业公司在邛崃市乃至周边地区的影响力，力争在3 年内让物业公司成为邛崃市以及周边地区物业管理行业的优质品牌， 并籍此力争能进入成都市物业 市场。二、外部环境及政策分析1 、规模化、专业化、市场化是物业管理企业的发展方向我国的物业管理行业是随着改革开放不断的深入、 市场经济日趋活跃、 城市建设事业的 迅速发展、 大批新建住宅区的建成、 房地产综合开发的崛起和房

3、产管理体制改革加快而应运 而生的， 物业管理已成为城市居民生活不可缺少的一部分， 优质的服务和管理也将成为地域 含金量高低的重要标志。根据中国市场的发展，预测到 2020 年，我国城镇住宅面积将会达到 180 亿平方米， 如果按平均一元每平方米计算，每年的物业服务收入就有 180 亿元，物业公司的佣金（净 利润）将达到 18 亿元，而且这个市场具有可持续性，受外部经济环境影响较小，随着市场 经济的发展， 其服务内涵及可操作性也将会不断丰富， 我公司物业管理服务还可做的事情还 很多，而这个产业已显示着巨大的潜能。2、国家对物管日益重视，全国性物业管理条例及其配套法规陆续出台物业管理在我国经过二十

4、几年的发展， 其观念已深入人心， 并与城市居民的生活息息相 关。针对那种管理不规范、 乱收费的政策法规也陆续出台。 物业管理无法可依的状态将不再 存在。建设部物业管理条例己颁布施行，并根据我国实际情况进行几次修改与完善，这 对规范物业管理，解决物业管理中遇到的实际问题提供了依据。三、物业的组织设计及战略规划1 、 组织是管理的载体一个企业组织结构是否合理与健全， 关系着企业人、 财、 物等资源运用效率的高低，关 系着企业经营目标能否实现，是企业管理的重要内容，是管理的灵魂。根据组织设计的“效率、合理分权、协同、宽松”的原则，我司拟在 2012 年上半年， 结合上品城楼盘， 对现在竹溪物业的组织

5、结构进行微调， 在稳步提升服务品质的前提下， 精 简人员，提高办事效率，明确各管理部门及人员职能职责，做到各司其职，各负其责。对于 员工违规违纪行为或业主及客户未尽事宜，做到出现一件处理一件；2 战略规划确定公司发展方向企业发展战略是关于企业发展的谋略。 企业发展是企业成长、 壮大的过程， 不但包括量 的增加，更体现在质的变化。企业发展需要谋略，对企业发展整体性、长期性、基本性的谋 略就是企业发展战略。企业发展战略有四个特征：一是整体性，二是长期性，三是基本性，四是谋略性。整体 性是相对于局部性而言的，长期性是相对于短期性而言的，基本性是相对于具体性而言的， 谋略性是相对于常规性而言的。 企业

6、发展战略必须同时具有这四个特征， 缺少一个特征就不 是企业发展战略。企业发展战略不是单纯的企业发展计划。 企业发展战略是企业发展中长期计划的灵魂与 纲领。 企业发展战略指导企业发展计划， 企业发展计划落实企业发展战略； 在我物业公司成 立之初就应对公司的发展战略进行规划。 确立发展阶段和发展思路， 并明确各个阶段中的关 键问题与存在的风险。我司现目标的首要任务和目标就是树立品牌与形像 ，并以做一流的物业管理公司作为 战略目标。 用品牌占领行业制高点， 以管理作为支撑， 在依托我地产公司开发的各类楼盘为 基础，开展以各类高档综合楼宇为对象的多种经营，创出品牌，发展规模化经营。四、战略实施要点（一

7、）管理人员优劣是战略成败的关键1、管理人员的招聘与选拔物业管理是一个复杂的系统工程，其管理内容不仅仅涉及建筑、管理、电气、电子、园 林、心理、财务等知识，而且还涉及到规划、评估的等相关知识。做物业管理不但要懂得本岗位的专业知识， 还要对其他岗位的专业知识有一定程度的了 解。在管理人员的招聘上，我们不仅要求相关人员有过硬的业务能力， 优秀的品质，更要有 职业经理人应具备的良好工作意识， 优秀的品质是所有行业从业人员必备的素质， 而专业的 职业化的经理人工作意识， 又是所有管理人员必备的基本素质与理念。 在人员的选拔上不唯 才是举， 德才兼备应成为选拔员工的唯一标准。 而在管理人员的选拔上， 只有

8、具有良好的职 业经理人素养， 精神风貌的管理人员， 才能将优质， 高效的管理理念熔入到他所引领的管理 理团队中去， 所以，在任何企业的发展中必须有一群稳定的高素质的职业化经理人为企业服 务。物业管理人员必须以 宁缺勿烂 的做为选拔的 必备指导准则。 管理人员是构建企业未来的 中坚骨干力量， 是建设企业的重要基石。 不一定是最优秀的但一定是具有适合我们管理岗位 素质要求的人。 我们对管理人员的的能力和气质要求主要有以下五个方面：第一、 对服务行业的认同的人； 第二、素质能力的要求达到管理要求的人；第三、 是否有激情和平常心和在 高标准下要求下用略高原则做事情的人； 第四、专业技能要求达到管理要求

9、的人； 第五、 是否有坚定执行力的人； 我们不提倡力挽狂澜的个人英雄主义精神， 我们需要打造坚韧、 踏 实、执着、积极向上的团队；2、员工的培训与考核公司的任何制度与目标的实施都要靠人去执行。 对员工进行长期的不间断的培训与指导 是公司不断发展的要求。 对员工的培训内容应包括职业技能、 工作服务意识、 公司制度了解、 企业规划定位、 本行业发展状况等， 使员工清晰的认识到其本职岗位在对公司整体运作的影 响、并能了解行业的最新动态， 在与走在本行业最前沿的企业同行比较过程中， 能寻找到差 距，能弥补不足，能做到知己知彼。籍此强化员工的责任感、使命感以及危机意识，使企业 的发展具有足够的动力。并断

10、考核是对员工的工作做系统的评价。 我们仍将逐步施行并不断完善公司考评制度， 加大各考核层面， 以此揭示员工工作的有效性及其未来工作的潜能， 从而使在提升员工自身 能力的同时、也促进公司服务团队整体水平的提升。（二）制度是战略实施的保证1、制度的制定制度要具有针对性、可行性和长期性。 制度总的来说可分为工作制度和奖惩制度。 工作制度是对各岗位的基本要求，奖惩制度是一种激励措施。 健全的制度使公司管理程序化， 集约化， 从而达到工作条理化、效率化。并可以从根本 上杜绝管理中的随意性和主观性。一个制度不健全的企业会使企业疲于管理而无暇顾及战略的实现。2、制度的执行有了严格制度， 没有严格的执行就成了

11、没用的摆设。 物业基层从业人员具有低起点的特 征，公司在制度出台以后，毋论在公司哪个层面都必须遵守，以保证制度的严肃性。纵观成都乃至全国每一个优秀的物业管理公司，都是以近乎苛刻的管理制度执行为依 托，达到制度化管理的目的，提升服务品质，奖优汰劣。（三）企业文化企业文化是企业的灵魂 企业的健康发展主要是由两个基本层面来实现：其一是物质、利益层面；其二是文化、 精神、道德素质层面。企业如果只有物质利益层面而缺乏文化、精神、道德素质层面，是不 能得到健康发展的。 优秀的企业文化能够创造出一个良好的企业人文工作环境， 提高员工的 道德素质和业务能力素质， 对内形成企业凝聚力， 对外提高企业竞争力， 形

12、成企业发展不可 缺少的精神纽带和道德纽带， 并从各个环节调动并合理配置有助于企业发展的积极因素， 为 企业健康发展打下良好的基础。所以，公司文化不但是企业在良好的经济氛围下做大做强， 提升持久竞争优势的来源，是企业发展的发动机， 助推器，更是在恶劣经济形势下，行业冬 季来临时得以生存下的有力保障。冰冻三尺，非一日之寒。企业文化的建设是一个不断积累、更新、提炼、升华的过程， 包括制度文化和理念文化。 在制度上形成一个规范、 系统、可操作的准则， 在理念上以服务、 创新、超越为核心价值。五、-战略实施的步骤（一）树立企业品牌，拟分三步：第一步： 阶段时间段为 2012 年全年， 该阶段主要任务是调

13、整并完善项目组织架构。 根 据实际需求合理建立各职能部门， 完善各岗位制度以明晰各岗位责任， 力争做到入职人员严 格把关， 培训后再上岗履行职责。 对工程的施工按照物业管理需要提出合理化建议， 对已入 场人员进行业务、服务意识方面的专业培训， 使上品城项目走上制度化、专业化的道路，从 而带动全公司的工作提速、 上档；本阶段首要任务在施行制度化管理的同时， 加强成本控制， 找到项目盈利点，提高公司项目独立生存能力；第二步： 阶段时间段为 2012 年下半年至 2013 年全年， 制度化管理初具成形， 对先期 入住的业主提供服务。 此期间因施工工地、 收房业主进入全面装修期， 故管理遇到的问题较

14、多，对各部门的人员起到一个考验和锻炼的作用。 并在实际工作中在对各项规章制度进一步 健全和完善，使其更具可操作性。同时逐步开展对外宣传工作，提升公司知名度， 并积极和 房管局、 市物业管理处等主管部门联系， 取得业务指导。 并对参加市及省的各项评选做好铺 垫。引进质量管理系统（ ISO9002 ），规范企业管理，力争通过 ISO9002 质量体系认证。第三步 :阶段时间段为 2013 年下半年至 2015 年后，各种档案资料已经建立建全，管 理模式也已成熟， 在此基础上参照我省、 市物业管理优秀住宅小区考评办法对不足地方积极 整改， 并积极邀请主管部门领导现场参观、指导。 在倡导走出去的原则上

15、， 更进一步拓展对 外业务，提升企业知名度，使拓展项目规模化，系统化；（二）经营思路企业发展的目的是盈利 。物业公司是一个 微利 的行业，要想做到盈利先从内部管理着手， 精打细算、开源节流 。 对内控制成本， 对外拓展业务。 以地产公司所开发的项目，楼盘为起点，根据业主需求积极 开展有偿增值服务。根据上品城的地理位置，附近较少大的商业设施、餐饮店、便利店、超 市、交通便利等特点，可开设超市（以日常所需的米、面、净菜、食用油、生活用品为主） 、 建材店、房产中介等服务；并依托品牌承接其他物业管理项目，以创建的品牌资源、人才资 源抢占市场， 在保证服务质量的前提下扩大管理规模， 在一年之内力争做邛

16、崃本土同行业一 流企业，在三到五年内力争取做成都市地区行业内具有一定知名度、 含金量的物业品牌企业；（三）实施措施1、从内部着手，抓好公司内部的管理工作。严格规章制度，对员工严格要求狠抓工作 的落实。2 、对业主做好服务工作。对业主的合理要求积极、及时、准确 的给予解决。做好园区的文化建设，与园区业主共同将上品城建设成文明、安全、整洁、活力、团结的优秀小区。3 、统一员工认识， 使公司战略、 管理理念深入到每个员工的工作思想与工作作风中去， 加强其责任感、使命感。做好外联工作，积极配合周围社区、街道、派出所等部门的工作。4 、做好公司的形象宣传工作，提高公司知名度并积极拓展外接业务。（四）战略

17、实施中可能遇到的问题及预防措施1、企业发展阶段的人员流动由于企业和员工处于磨合阶段以及员工对企业文化的认同问题，人员的流动比较频繁， 会给企业带来诸如人心不稳、破坏了企业凝聚力、员工没责任心等负面影响。对此，（1）、在人员招聘要必须严格把控，首先从思想、责任心上把关，使入职员工具有可 塑性，能做到令行禁止，善于学习，愿意服从上级领导安排。（2）、在工作上要有一套完整的激励制度，使员工有目标，有动力。（3）、利用业余时间开展有组织的团体活动，老员工主动积极的关心帮助指导新员工 的工作，管理人员多关心员工生活，不搞小团体，不拉山头，不排挤外来员工，使员工在企 业内找到归属感，从而保持团队的稳定性和

18、向心力。（ 4 ）、任何企业都会面临员工的流动，对于有序健康的人员流动，是不可避免且可以 接受的。 而对于淘汰长期工作散漫、 经常发布不利于公司言论、 具有不利于团队团结稳定因 素的员工，是必须的。而有序健康的人员流动会给企业带来以下影响： 其一：能使公司制度更有效的执行下去；其二：能增强员工的危机意识；其三：能降低公司的用工成本； 其四：能通过人员的流动可以为公司带来创新思维与理念；2、对物业管理上遇到问题的对应处理（1）服务投诉与略高标准在物业管理过程中， 由于服务的未能达到业主 （客户）的预期要求， 可能会引起业主的 投诉。 遇到业主的投诉是要及时、准确的处理。不以各种客观原因进行推诿。

19、遇到投诉首先 需认真倾听业主的意见， 然后分析造成的原因， 在尽可能保障公司相关利益的前提下， 及时 的将问题处理完成。 在这一过程中， 不仅只是要解决问题、 还要了解业主的其他需求和意见， 对于我们工作中的不足积极改进完善，力争把问题处理在萌芽状态；对业主的服务标准， 我们提倡优质服务， 所谓优质服务， 就是我们所提供的标准要高于 行业普遍标准，而我们在实际操作过程中，又要略高于我们自己所制定的标准。该标准普遍运用于国内外各优秀代表型物业公司（2）积极开展文化宣传工作服务是无止境的，人的需求是无限的。怎样把物业公司的工作做好，达到业主的满意， 一靠细致入微的服务，二要做好和业主的沟通，增进相

20、互间的了解。开展拜访工作，积极了 解业主需求， 根据需求开展有针对性的服务。 主动宣传物业公司的管理办法， 获得业主的理 解和支持。 开展以文娱、 体育比赛、 读书为内容的小区文化活动。 并根据大部分入住业主生 活层次与类型， 多层次的多方位通过社区传播方式， 及时，准确的为业主提供各方面的信息， 用这一形式增强小区业主对物业管理的关注和认可度， 在获得业主认可的同时， 带动小区的 文明建设。物业公司项目的经营活动与发展前景、经营活动根据公司的发展规划和设想，我物业公司将开展以下方面的活动：1、利用业务范围的拓展扩大公司经营规模和所需要的资源； 2、对现有设备加强更新与养护，提高使用年限；3 、开展各类社会文化活动加强与小区业主沟通互动， ；4、加大宣传力度，加快空置商铺出租或经营；5 、建立建全公司自己的物业养护维修补给来源；6、增设经营小区各类增值及其它相关业务。二、发展前景我物业公司的经营收入目前主要来源于物业管理费用的收取、 停车费用的收取、 基于目前 现状， 存在收入来源单一