物业管理投标[1]

1、君临国际大厦物业管理 投标文件 目 录 第一章第一章 北京德馨物业管理有限公司简介北京德馨物业管理有限公司简介 第二章第二章 北京市君临国际大厦写字楼概况北京市君临国际大厦写字楼概况 第三章第三章 物业管理特点分析物业管理特点分析 第四章第四章 物业管理服务内容物业管理服务内容 第五章第五章 前期物资装备一览表前期物资装备一览表 第六章第六章 物业管理服务费用测算物业管理服务费用测算 第七章第七章 护管服务方案护管服务方案 第八章第八章 保洁服务方案保洁服务方案 第九章第九章 几点说明几点说明 第一章第一章 北京德馨物业管理有限公司简介北京德馨物业管理有限公司简介 1.1 我们的实力我们的实力

2、 北京德馨北京德馨物业管理有限公司（以下简称北京德馨北京德馨）成立 于2001年8月，注册资金2000万元，管理面积逾380万 平方米，现为国家一级资质物业管理企业。 北京德馨北京德馨现为中国物业管理协会会员单位，北京市物业 商会理事单位。 北京德馨北京德馨在北京市物业行业内率先通过ISO9001和 ISO14001国际质量环境管理体系双认证，成功导入 TPM全面生产维修模式，并建立起了融“末位淘汰制” 和“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式，拥有 物业管理企业经理人近40余名，全员持证上岗率高达 100%。 德馨物业管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写 字（办公）楼、高校后勤、商业地产、

3、会展中心等所 有物业类型，并以中原区域文化为核心，融全程托管、 顾问输出和营销代理于一体，以高端物业为前瞻，自 2003年实行市场拓展以来，几乎以每年60万平方的速 度拓展着自己的管理服务领域。 德馨物业先后与深圳国贸、深圳先达威、上实发展、 决策资源等知名企业形成战略联盟，广泛汲取其他企 业的先进管理经验，以规范化、科学化、互动化为核 心，全力打造国基物业发展战略平台，构造独具德馨 特色的复合型生态发展系统。 国基物业管理服务项目中，先后有多个项目荣获国家、 市级荣誉称号，公司也先后被评为“北京市房地产行 业青年文明号”和“北京市物业管理名企20强”。 1.2 我们的理念我们的理念 服务宗旨

4、：服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 质量方针：质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 团队精神：团队精神：企业的命运就是个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 发展目标：发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造中原物业第一品牌。 1.3 我们的目标我们的目标 立足基础服务，树立德馨物业诚信高效形象。立足基础服务，树立德馨物业诚信高效形象。 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。 细化服务质量，倡导细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验温馨畅想颠峰体验”。 1.4 我们的荣誉我们的荣誉 德馨物业：德馨物业： 通过ISO9001国际

5、体系认证 通过ISO14001环境管理体系认证 中国物业管理协会会员单位 北京市物业管理名企20强 北京市房地产行业“青年文明号” 北京市物业与房地产协会会员单位 家和万世花园：家和万世花园： 全国物业管理示范住宅小区 北京市优秀住宅小区 北京市绿化达标先进单位 北京市首批旅游观光小区 海淀区绿化达标先进单位 嘉和园小区嘉和园小区 北京市优秀住宅小区 西城区绿化达标先进单位 锦绣江南锦绣江南 北京市优秀住宅小区 1.5 重点推荐项目重点推荐项目 北京市海淀区某办公楼 高层办公楼 建筑面积：27000 位于西和路，地上22层，地下1层，设有地 下停车场，室外停车场，监控系统，电梯 系统，中央空调

6、系统，变配电系统，给排 水系统，消防系统等，设施设备庞大，为 北京市建设系统标志性建筑，业主满意率 高达100%。 第二章第二章 北京市君临国际大厦概况北京市君临国际大厦概况 君临国际大厦位于西城区西直门外大街101 号，占地面积1500，建筑面积29000， 主建筑有：5A级写字楼（24层）；住宅楼 （17层）；地下停车场3处；电梯7台 2.2北京市君临国际大厦北京市君临国际大厦 物业管理特点物业管理特点 安全管理是重中之重安全管理是重中之重 北京市君临国际大厦北京市君临国际大厦地理位置的特殊性和使用功能的综合 性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重 中之重。 德馨物业以ISO9

7、001和ISO14001质量环境管理体系中制 定的护管工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照 作业程序文件进行管理，对护管人员采用“培训考 试抽查考核”的PDCA循环控制体系，确保环境 安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管理范围，做 到防范区域无盲点。公司还针对国际大厦的特点，在护管 员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因 区设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量， 使业主放心。 需对办公大楼的整体运作具有丰富的需对办公大楼的整体运作具有丰富的 经验和优势经验和优势 北京市君临国际大厦一举将公共秩序维护、 绿化、保洁委托给物业公司。 德馨物业现管理物业面积逾380

8、万平方米 从高档写字楼的日常服务，到温馨细致的 客户服务，德馨人形成了融“第一责任制” 和“一站式服务”为一体的物业管理服务 体系，并将在北京市君临国际大厦的管理 上再创佳绩。 塑造良好的外在形象塑造良好的外在形象 北京市君临国际大厦在某种程度上承担着各个公 司形象的义务，而社会各界所首先接触到的，很 大程度上是作为服务者的物业管理企业，这，就 要求物业管理企业必须具备强烈的形象服务意识。 德馨物业始终以“源于心诚 始于完美”为核心， 将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质 量环境管理体系中去，并制订了国基物业文明 礼貌用语100句等诸多礼仪服务程序，各项目 客户满意率始终在

9、95%以上，必将有效满足北京 市君临国际大厦形象性这一需求。 第四章第四章 物业管理服务内容物业管理服务内容 管理目标管理目标 为充分体现开发商建造北京市君临国际大厦的开发初衷， 开创高档写字楼的新时代，我们将本着北京德馨物管公司 “真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、 竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以 人为本”的服务管理理念，对北京市君临国际大厦实施科 学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资 源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建 出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业 主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所 带

10、来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦 评定标准，确保业主综合满意率达到93%95%以上。大 厦交付两年内达到北京市物业管理优秀示范大厦标准，三 年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 管理原则管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益， 在物业管理过程我们将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本” 的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提 供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包 括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当

11、行为的管理和劝 阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管 理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和 业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要 求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户） 的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共 同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列 服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管 公司的造

12、血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。 管理办法管理办法 （一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角 度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。 （二）成立北京市君临国际大厦管理处，配备专业管理人员，实施专 业化管理。 （三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验， 积极培养高素质的管理人才，为北京市君临国际大厦组建一支高素质 的物业管理队伍。 （四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一 套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以 制度促管理，寓管理于服务。 （五）严格遵守北京市物业管理条例

13、等有关物业管理法规，制定 切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。 （六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服 务模式。 （七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理 效率。 （八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明 的形象系统，以提升物业的整体品位。 （九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元 化经营。 物业管理服务项目物业管理服务项目 （一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳 入物业管理费）： 1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保 安值勤、消防和交通道路管理； 2、公共场所

14、保洁，办公垃圾收集和清运； 3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、公共绿地园艺的培植和保养； 5、室内公共场所绿化摆放养护； 6、对大厦的各类资料进行管理； 7、未装修房屋通风、打扫等服务； 8、电话及访客留言转告； 9、雨伞、雨衣临时借用； 10、节日环境布置； 11、重要时刻提醒服务； 12、代订报刊、信件收发； 13、代聘钟点工服务； 14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫 星电视收视费； 15、代叫出租车； 16、代办保险； 17、义务安全用电常识宣传。 （二）有偿专项服务项目 1、大厦内物品搬运； 2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）； 3、机动车辆清洗：

15、 4、提供大厦报警室内系统维护服务； 5、提供小型商务会议场所及服务； 6、商务中心服务； 7、办公区域绿化供应及代为养护； 8、办公区域报警系统维护及接警服务； 9、办公区域设备设施上门维修安装等； 10、代订车、船、机票； 11、代订代送饮用水。 第五章第五章 前期物资装备一览表前期物资装备一览表 5.1 办公物资装备办公物资装备 项目项目数量数量备注备注 办公桌椅3套 文件柜2组其中一组内含保险柜1个 电脑1台 打印机1台有复印功能为佳 传真机1台 电话机1部 5.2 护管装备护管装备 项目项目 数量数量备注备注 对讲机5部 警棍、机套等13副 防毒面具13副 灶具及厨具1套 5.3 保

16、洁物资装备保洁物资装备 项目项目数量数量备注备注 玻璃水刮9套 喷雾器 更衣储物柜2台 手推垃圾车2部 室内清洁车2部 垃圾运输车1辆 尘推5把 第六章第六章 物业管理服务费用测算物业管理服务费用测算 6.1 物业管理服务费用测算物业管理服务费用测算 6.1.1人工费用人工费用 费费 用用 项项 目目 人员数人员数 量（人）量（人） 工资标工资标 准（元准（元/ 月）月） 社会统筹社会统筹 （元（元/月，工资标月，工资标 准的准的24.4%） 医疗保险医疗保险 （元（元/月，工资月，工资 标准的标准的8%） 工装（元工装（元 /月）月） 合计合计 （元（元/月）月） 管理处主任12000488

17、160672715 护管队长190022072361228 护管班长370000362208 护管员965000366174 厨师16500036686 保洁班长16500020670 保洁员655000203420 不可预见费不可预见费按照以上项目费用总和的按照以上项目费用总和的2%计算计算342 集团管理费集团管理费按照以上项目总和的按照以上项目总和的5%计算计算872 管理利润管理利润按照以上项目总和的按照以上项目总和的5%计算计算916 税金税金按照以上项目总和的按照以上项目总和的5.5%计算计算1058 合计合计20289元元/月月 序号序号 项目项目测测 算算 依依 据据月支出（元

18、）月支出（元） 一一办公费办公费1100 1通讯费 管理处主任200元/月 护管队长100元/月 管理处固定电话300元/月 600 2低值易耗品综合测算300 3办公水电未计0 4业务费综合测算200 二二保洁、消杀费保洁、消杀费1113 1物料费按人均50元/月计算450 2垃圾清运14.5元/车1车/天25天/月363 3消杀费综合测算300 三三住宿费用住宿费用800 1房租300元/间2间=600元600 2水电气费综合测算200 四四不可预见费不可预见费按以上项目费用总数的按以上项目费用总数的2%计算计算60 五五集团管理费集团管理费按以上项目费用总数的按以上项目费用总数的5%计算

19、计算154 六六利润利润按以上项目费用总数的按以上项目费用总数的5%计算计算161 七七税金税金按按5.5%缴交缴交186 合计合计3574元元/月月 因此北京市君临国际大厦物业管理成本为： 20289元/月+ 3574元/月 = 23863元元/月月 年费用为：年费用为：23863元/月12月 = 286356元元/ 年年 测算说明：测算说明： 按照国家相关法律法规规定，社会保险中包含社会统筹和 医疗保险，其中社会统筹占工资总额的24.4%（养老保险 23%，工伤保险0.4%，失业保险1%），医疗保险占公司 总额的8%，此项费用仅用于管理人员、护管队长，不含 普通作业人员； 该测算中办公水电

20、费用未计，待中标后双方根据实际情况 另行协商； 工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为 600元/套，夏装2套，标准为200元/套；保洁人员冬装两 套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套；护管 人员冬装2套，标准为200元/套，夏装2套，标准为100元/ 套。 按照国家相关法律法规规定，税金组成： 营业税所有费用总和的5%； 城建税营业税的7%； 教育附加费营业税的3%； 则税金共计所有费用总和的5.5%。 6. 依据行业标准，管理利润一般按照5%计算。 第七章第七章 护管服务方案护管服务方案 7.1 岗位设置与职责说明岗位设置与职责说明 7.1.1岗位设置岗位设置 岗

21、位人员配备数量 要求 小 计 队 长 （兼机动岗 ） 1人，值勤时间为 7：30 12：00 13：30 18：30 大专以上学历，转业军人，有 三年以上工作经验，身高 1.75m以上，品貌端正，有良 好组织协调能力，责任心较强 1人 固定岗 白班4个固定岗，每班1人 （7：0015：00，15： 0023：00），晚班2个 固定岗，每班1人（ 23： 007：00） 高中以上学历，退伍军人，有 三年以上工作经验，身高 1.75m以上，品貌端正，责任 心较强 10人 巡逻岗 1个巡逻岗（白班），每 班1人，值勤时间为7： 3012：00和13：30 18：30，共2人 同上2人 固定岗 定岗位

22、置人员配备数量职责区域 办公楼大院入口每班1人，共3人 区内车辆、人流进入管 制 办公楼大院出口每班1人，共2人 区内车辆、人流出行管 制 办公楼一楼大厅每班1人，共2人 区内人流进出管制、 安全防范 地下停车场每班1人，共3人 区内车辆疏导，车辆管 理 安全防范 巡逻岗 定岗位置人员配备数量职责区域 办公大楼内白班1人，共1人巡查安全状态 广场区域白班1人，共1人 区内车辆停放、进出指挥、 安全防范 机动岗 定岗位置人员配备数量职责区域 公路局办公楼 大院 白班1人，共1人 应付处理突发事件 检查各岗位的状况 7.1.2 职责说明职责说明 7.2 护管服务细则护管服务细则 7.2.1 安全管

23、理职责安全管理职责 巡查监督-防止罪案发生。 车辆管理-维护交通秩序，确保车辆安 全 7.2.2 广场管理广场管理 工作内容：工作内容：公共秩序管理，车辆进出管理，物品进出管理。 工作要点：工作要点： 礼貌注视往来行人，发现可疑人员及时向机动岗报告； 作好车辆进出登记，严禁违规车辆进入区内。 有货物进出，必须查验，严格禁止可疑物品进出。 巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况，严禁任何 有碍公共秩序的活动和行为。 有大型活动时，积极配合有关部门，按要求作好交通疏导、 维护秩序等工作。 发生盗抢案件要积极协助处理，保护现场，快速报案，协 助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。 7.2.3 交通车辆管理交通车

24、辆管理 交验有关证件。 严禁车辆在场内维修、加油、清洗，乱丢垃圾。 注意提醒车主关好车门窗，贵重物品随身携带。 对在地下车场内由车辆搬运进出的货物按照有关 规定进行严格查验。 指挥车辆按位泊车，保持交通顺畅。 对VIP人员的预留车位进行监督管理，确保VIP的 正常停车。 冬季下雪天，及时清理路面积雪，保证区内交通 顺畅。 7.2.4 区内管理区内管理 工作内容工作内容：巡逻管理，登记管理，日间管理，夜间管理。 工作要点：工作要点： 严密巡查，根据制定所有巡逻路线，并按规定路线和时间 实行24小时巡逻守卫制度。 完善区域内安全技防管理，合理利用护管设备设施，配合 人防确保安全。 重点区域，重点管

25、理。对大厅外围、地下停车场等区域加 强防范。 按要求做好日常安全管理工作记录及交接班记录。 各安全岗职责和安全责任区域明确，确保日间和夜间安全 管理。日间重点在广场、车场区域，夜间重点在广场进出 区域和地下停车场区域等。 非常气候时，注意防风、防水等问题，宣传、检查、关好 大楼门窗，检查室外广告牌的稳固情况，检查排污沟渠是 否顺畅。 7.2.5 紧急事件处理程序紧急事件处理程序 工作内容：工作内容：各种紧急事件和突发事件的处理，及时协调各方关系和力量，确 保正常办公秩序。 工作要点：工作要点： 各安全岗遇紧急突发事件，应作出快速反应，并与机动岗取得联系，以求同 伴的快速支援，并通知相关固定岗加

26、强戒备，密切注意事态发展。事件处理 后，相关的安全岗也应及时将处理结果反馈上级并做好质量记录。 经支援人员赶至事件现场，如仍不能得以控制，机动岗应立即向上级报告作 整体调度，通知其他备勤人员迅速支援。 如调动增援人员仍不能控制或解决，则需向社会机构求助，并迅速向业主有 关领导和公司相关领导汇报。 事件处理后，所有人员必须做好详细的质量记录备查。 固定岗发现非本区域情况，应根据情况报告机动岗或巡逻岗处理，在未经许 可下不得擅离岗位。 参与处理紧急事件的各安全管理人在事件处理过程中要注意随时保持与机动 岗联系，以便机动岗及时作出安排和决策。 第八章第八章 保洁服务方案保洁服务方案 8.1 人员定岗

27、人员定岗 正常保洁服务期间人员安排根据实际情况可能会 有所调整。 保洁员保洁员15人：人： 外围5人，负责日常保洁，兼外围 及地下车场保洁，垃圾清运； 写字写字楼大堂1人 写字楼2-24层每2层1人，共12人，负责楼内公用 部位的走廊、大厅、楼梯、楼梯扶手、门窗、墙 壁、厕所、标识、电梯层门及轿箱等日常保洁； 8.2 保洁工作内容、要点保洁工作内容、要点 8.2.1 大厅大厅 保洁范围：保洁范围：大厅 工作内容：工作内容：指示牌、信报箱、烟灰桶、电制开关、天花、 灯饰、消防设施、公共走道地面、公共走道墙身、地脚线、 垃圾清理等。 工作要点：工作要点： 集中清洁工作一定在办公开始之前完成。 严格

28、遵守郑州市公路局有关规定，一切行动听指挥。 清洁工作业期间注意礼节礼貌，尽量减低作业引起的噪音， 注意清洁工具的摆放位置。 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安全，严格 遵守操作规程。 定时巡回检查，勤于打扫。 8.2.2 会议室会议室 保洁范围：保洁范围：会议室 工作内容：工作内容：会议台、椅、室内玻璃、门、室内设 备设施、地面、间隔玻璃、地毯、墙身、地脚线、 灯饰、天花、电制开关、烟灰盅、卫生间、茶水 间、书桌、垃圾清运等。 工作要点：工作要点： 会议室除每日正常打扫外，使用后必须立即清理。 清洁会议台、椅、书桌台面、健身器材等使用的 毛巾与擦拭其他部位的毛巾严格区分，严禁混用。 擦

29、玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安 全，严格遵守操作规程。 卫生间、茶水间的清洁频度要根据使用情况作调 整，注意积水的清洁和提示。 定时巡回检查，勤于打扫。 8.2.3 消防楼梯、电梯、天台消防楼梯、电梯、天台 工作内容：工作内容：走火楼梯地面、扶手、墙身、玻璃、 电制开关、天花、消防设备、电梯地面、镜面、 四周墙身、天台。 工作要点：工作要点： 严禁锁住消防楼梯门，确保消防门的正常开启。 平日注意楼梯间的通风，保持空气新鲜，风雨天 注意关好门窗。 电梯的巡回保洁要回避人群，不妨碍客人使用电 梯。 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安 全，严格遵守操作规程。 天台定期打扫，雨天注意排水，雪天及时清理积 雪，风天检查附属设备设施的稳固性。 8.2.4 地下停车场、外围广场地下停车场、外围广场 工作内容：工作内容：设备层地面、墙身、天花、地脚线， 停车场地面、管道、消防设施、下水道、