凯德中国房地产金融业务案例研究

1、凯德中国房地产金融业务介绍一、背景资料 1、实力雄厚的母公司嘉德置地嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。图一：嘉德置地全球业务布局图二：公司结构图2、凯德中国凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务

2、委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。图三 凯德中国品牌结构自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，

3、而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。图四 凯德中国价值链房地产金融领域的雄厚实力是凯德中国迅速成长最为关键的因素。公司非常注重资本运作，基金在凯德置地的资金融通中占据重要地位：l 凯德中国及其母公司集团旗下有2只房地产信托基金和9只私募基金关注中国市场，这为其开发和扩张提供了充足的资金支持；l 私募基金往往充当嘉德上市基金孵化器的作用。商用

4、物业通过私募基金先行收购并进行经营管理再出售给上市基金后，可赚取大额升值利润；l 对私募基金、上市基金的参股、控股使得其对整个资本运作过程保持足够的控制力，风险亦得到控制，且可以获取稳定收益。l 外资属性使公司决策效率受到影响，一定程度影响其通过招拍挂形式获取土地，通过基金公司可以采用收购的形式获得项目，很好的解决了这个问题。在本文中，我们将重点介绍凯德中国基金业务的开展情况。二、凯德中国的基金业务1、基本情况目前凯德及母公司嘉德置地在中国市场上运作的共有2只房地产信托基金和9只私募基金，两只房地产信托基金分别是：1）嘉茂中国信托（CapitaRetail China Trust） 嘉茂中国信

5、托（CRCT）是首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金，于2006年12月8日在新加坡证券交易所上市（SIN:AU8U）。CRCT成立的宗旨是投资中国各类享有长期收入潜力的商用地产组合。目前，信托投资组合的8个零售购物中心位于中国5个人口密集城市，分别是北京的西直门嘉茂购物中心、望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。2）雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust） 全球首创，且是

6、唯一的亚太区服务公寓信托基金 (REIT)，资产包括38个项目共计3642套公寓，遍布亚太区7个国家11个城市，总资产达RMB74.3亿。（截止2008年11月30日） 目前该信托在中国的项目有四个，分别是a 北京市朝阳区建国路108号北京雅诗阁，地处住宅和商业区的核心地带； b 北京市朝阳区亮马桥路46号盛捷福景苑，位于大使馆、国际学校、商业区的中心；c 天津市和平区成都路，坐落在城市最优质的住宅和购物区，为商务旅客提供理想住所；d 上海徐汇区陕西南路888号盛捷服务公寓，是城市中餐饮购物的最优选择。其余9只私募基金分别是：1）凯德中国住宅基金（CapitaLand China Reside

7、ntial Fund） 2）凯德中国发展基金（CapitaLand China Development Fund） 3）凯德中国发展基金II(CapitaLand China Development Fund II) 4）嘉德商用产业中国发展基金（CapitaRetail China Development Fund） 5）嘉德商用产业中国发展基金 II（CapitaRetail China Development Fund II ） 6）嘉德商用产业中国孵化基金（CapitaRetail China Incubator Fund）7）雅诗阁中国基金 8）中信凯德科技园1号基金（CITIC C

8、apitaLand Business Park Fund） 9）来福士中国基金（Raffles City China Fund） 1）凯德中国住宅基金（CapitaLand China Residential Fund） 凯德中国住宅基金是2003年由嘉德置地发起并管理的专注于中国市场的私募基金，规模为6100万美元。资金全部在中国境外募集，来自企业投资者，金融机构和高收入的个人。基金以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发。凯德中国住宅基金属于非开放式基金，海外客户是基于对国内房地产市场前景的看好进行基金投资，因此在投资总量上还相对较少，同时投资项目也具有特定的针对性。尽管如此在实

9、践中已积累许多有益的经验，从长期来看像北京、上海、广州等一批特大型城市由于具有良好的发展条件和机遇，地产基金在上述城市的房地产市场中更将是大有用武之地。截至2009年8月该基金已全部投资于凯德置地位于上海、北京、广州等地的六个中高档房地产项目。具体比例为：北京上元项目、北京来福士广场20%，卓锦万代30%，上海天山河畔花园10%，以及闵行西郊林茵湖畔项目的20%，广州天河项目的20%。（该基金已全部投资。）2）凯德中国发展基金（CapitaLand China Development Fund） 2005年10月，公司与美国花旗集团合作，推出的用于投资中国的房地产开发项目的私募基金。凯德中国发

10、展基金规模为4亿美元，由对中国经济及房地产长期发展充满信心的投资者注资成立。 凯德中国发展基金的投资目标定位在位于人口密度高、增长快且人均GDP稳步提升地区内的大规模住宅、写字楼、综合性房地产开发以及服务公寓项目。这些目标区域分别位于环渤海湾地区、长三角地区、珠三角地区和中国中西部地区。“凯德中国发展基金”的首个投资项目为浙江省宁波市的一个项综合性房地产项目。嘉德置地通过签署协议，将该地块80%的股权，约1.08亿美金(约1.84亿新元)转让给“凯德中国发展基金”，至此嘉德置地在宁波地块中的实质股份为50%。3）凯德中国发展基金II(CapitaLand China Development F

11、und II) 规模为2.4亿美元，和凯德中国发展基金一样，主要投资位于中国的住宅发展项目，第一个项目在北京昌平香溪里。4）嘉德商用产业中国发展基金（CapitaRetail China Development Fund）这支私募基金主要投资在中国境内的商场开发项目。其中包括了由嘉德置地和深圳国际信托投资有限责任公司共同拥有的，以沃尔玛为主力租户的一系列商场开发项目。另外还包括其它由嘉德置地独立或与第三方共同投资的商场开发项目。 5）嘉德商用产业中国发展基金 II（CapitaRetail China Development Fund II ） 一支规模为亿新元的私募基金, 和嘉德商用产业中国

12、发展基金一样，主要投资在中国境内的商场开发项.6）嘉德商用产业中国孵化基金（CapitaRetail China Incubator Fund）这支私募基金主要收购经过物业重新定位、资产提升或租赁期满之后有潜力获取优质收益的商用物业。嘉德中国商用孵化基金的规模为4.25亿美元，作为嘉德置地在中国商用产业发展策略的一部分，嘉德置地在这支基金中投资了30%。7）雅诗阁中国基金 规模为5亿美元，再加上贷款，有较多的资金可供支配。主要投资中国各大城市具有资产升值潜力的服务公寓项目。于2007年6月截止认购。8）中信凯德科技园1号基金（CITIC CapitaLand Business Park Fun

13、d） 它是由中信信托和嘉德置地集团共同发起、共同管理的第一只基金，是国内投资者参与的第一只按照国际私募基金模式设计和管理的投资于中国科技园区写字楼物业的房地产股权投资基金。除了嘉德公司认购的50%外，中凯科基金的另外50%由中信信托发行“中信凯德1号科技园区股权投资集合资金信托计划”募集并完成。据介绍，本次基金的发起一举多得，鉴于嘉德在房地产基金方面的成熟经验，内地的相关企业可以学习借鉴；同时，鉴于目前国内的金融市场与房地产市场的情况比较复杂，中凯科基金的设立亦为投资人提供了新的投资产品和渠道；嘉德公司亦可借此机会，将旗下的物业资产盘活。基金规模为5亿人民币，主要投资中国高增长的工业园，目前中

14、凯科基金的资产包中项目均来自嘉德置地自身，其中包括IBM中国区总部（之前的红钻大厦）和位于上海漕河泾的凯科大厦。9）来福士中国基金（Raffles City China Fund） 来福士城中国基金的规模达到10亿美元，是嘉德置地迄今为止在中国最高金额的综合项目私募基金。其中嘉德本身将拥有该基金50%的股权，其余资金来自于亚洲、欧洲和北美的长期投资基金和养老基金。基金主要投资中国重点城市的高端办公商业综合型物业项目。最初投入的种子资产，是嘉德在中国的四个来福士品牌综合项目。因此，基金将收购嘉德所持有上海来福士广场项目的55.9%股权，以及北京来福士、成都来福士和杭州来福士的100%股权。2、基

15、金产业链及重点基金的介绍凯德的房地产金融是包括开发基金、孵化基金、REITs等形成的一个完整的产业链，不同类型的基金在不同的发展阶段根据集团的需要具有各自的职能。这样有利于集团战略性平衡资金布局分配，综合制定整体发展策略；有利于优化管理架构，快速决策。面对根基深厚的本地开发商和同样资金雄厚的海外同行，凯德置地6年多来坚持着自己的“专注、规模、平衡”的六字策略方针。从住宅到写字楼、商用地产、零售物业，从房地产开发到基金管理再到运作发行REITs，逐渐适应了中国水土的凯德置地已经接近完成对母公司完整产业链的异国复制。下面选取有代表性的基金从基金的规模，投向，基金的运作，基金旗下的资产，基金的合作伙

16、伴，基金的盈利与分配模式，基金资产的管理模式等进行介绍。 第一阶段，凯德置地中国基金介入的几乎都是开发的项目。早在2003年，嘉德置地就成立了凯德中国住宅基金，在2005年又成立了凯德中国发展基金，共募集4.61亿美元用于发展中国市场的住宅及综合项目。凯德中国住宅基金 凯德中国住宅基金是2003年由嘉德置地发起并管理的专注于中国市场的私募基金，规模为6100万美元。资金全部在中国境外募集，来自企业投资者，金融机构和高收入的个人。基金以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发。凯德中国住宅基金属于非开放式基金，海外客户是基于对国内房地产市场前景的看好进行基金投资，因此在投资总量上还相对较

17、少，同时投资项目也具有特定的针对性。截至2009年8月该基金已全部投资于凯德置地位于上海、北京、广州等地的六个中高档房地产项目。具体比例为：北京上元项目、北京来福士广场，卓锦万代，上海天山河畔花园，以及闵行西郊林茵湖畔项目，广州天河项目。 而接下来其他几个私募基金，扮演的更多的是嘉德上市基金孵化器的角色。在上市基金收购项目之前私募基金先期介入，然后在项目成熟以后，转卖给上市基金，从而获得较高的收益。如嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国孵化基金。两只基金也是各司其职：发展基金的目标资产是没有建好的商场，甚至是一个买土地的概念，借助发展基金去投资开发。而孵化基金主要是收购已经建好，但有潜力

18、提升投资回报率的商场，做一个商业培育的工作。这类进行房地产开发的基金具有较高的风险和收益，亚洲、中东、澳大利亚、新加坡和欧洲等地的养老基金、保险公司以及政府投资部门成为了它们的投资者。嘉德商用产业中国发展基金主要投资在中国境内的商场开发项目。其中包括了由嘉德置地和深圳国际信托投资有限责任公司共同拥有的，以沃尔玛为主力租户的一系列商场开发项目。另外还包括其它由嘉德置地独立或与第三方共同投资的商场开发项目。2005年7月8日，嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投签订协议，将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场，这是嘉德自04年12月底与深国投签署国内6家商场协议之后的再度合作。两次合

19、作促使凯德置地获得21家购物中心嘉茂信的部分股权。深国投董事长李南峰认为，“凯德置地拥有强大的资金后盾和房地产金融管理专业知识，是一个理想的合作伙伴，能够支持沃尔玛在中国的计划，并提供有效的资本框架来促进这些资产的增值”，“通过合作，嘉德置地已在中国高速发展的商业房地产市场中领先一步，特别是获得了进入从未涉猎的二线城市的难得机会。” 与此同时，基金还与多家中国合作方签署了合作备忘录，即将获取约35家零售项目。这35个项目遍布全国，包括北京、广东、四川、山东以及内蒙古，总资产价值约13.4亿美元。嘉德商用产业中国孵化基金的项目包括收购中山公园龙之梦项目并进行改造等。所有的终极目标都只有一个，那就

20、是等物业成熟，达到一个稳定的现金流的时候，然后再进行上市。补上了上市这一环节，资金链条得以完全循环运转，嘉德置地开始娴熟地利用这一资本回流，积攒再扩张的能量。 城市综合体项目由于投入资金巨大、回报周期长，往往是单个投资者难以承受的。建立基金共同开发及时收回现金流将会提高公司的运营能力和盈利水品。来福士中国基金 是嘉德置地迄今为止在中国最高金额的综合项目私募基金。基金主要投资中国重点城市的高端办公商业综合型物业项目。其中公司本身将拥有该基金50%的股权，其余资金来自于亚洲、欧洲和北美的长期投资基金和养老基金。基金最初投入的种子资产，是嘉德在中国的四个来福士品牌综合项目。因此，基金将收购嘉德所持有

21、上海来福士广场项目的55.9%股权，以及北京来福士、成都来福士和杭州来福士的100%股权。在维持嘉德所持有基金50%股权的同时，集团预料最终可获得近5亿7400万元的净流动资金，以及3亿1300万元的总投资组合增值(total portfolio gain)，其中包括脱售四个项目的1亿8300万元净增值(net gain)以及上海来福士广场重新估价后所获得的1亿3000万元的公允价值增值(fair value gain)。身为基金股东之一兼管理机构的嘉德，将可继续取得基金项目的租赁收入并从项目增值中获益。虽然运营过程中在不同持有者间流转，管理上的差异性会影响项目稳定性或阻碍项目建成后的持续升级

22、，但凯德置地拥有一条整合性房地产价值链和丰富的管理经验，具备很强的抗风险能力，可以利用好这种模式。 最后，购买成熟物业长期持有，收租盈利，并将资产打包上市。如嘉茂中国信托，年回报率在46附近，是低风险低收益的稳定型基金。外资在华投资的商业地产退出机制也通过这种模式得出了解决之道。嘉茂中国信托截止到2009年第三季度，CRCT共发行622,854,695基金单位，总资产12.4亿新元。基金投资组合的8个零售购物中心位于中国5个人口密集城市，分别是北京的西直门嘉茂购物中心、望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜

23、湖的嘉信茂广场。其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。图：CRCT现有资产CRCT旗下物业分布主要为百货商场、超市、餐饮和时装：CRCT的运作模式：CRCT管理模式：完全投资于中国零售商用地产组合1通过主动型资产管理促进增长在大多数租约中规定了每年递升的基本租金，并且在基本租金或租户的总销售额乘以事先约定的比例二者中选数额高的作为租金，从而保证了租金收入的稳定性和增长性。除此之外，和商场经理紧密合作，改善购物交通状况，商场零售产品和租户组合，并进行营销和推广活动，以促进居民消费。2通过创新增加资产价值积极探索创新的资产增值计划，以改善商场

24、的回报。这些措施包括对商场的改造和装修，以充分发掘商场潜力，保持对租户和购物者的吸引力。3通过专有通道并购能带来业绩增长的物业以资产增值潜力为标准评估专有通道或第三方提供的潜在投资机会。CRCT享有对嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国发展基金II，嘉德商用中国孵化基金，以及嘉德商用产业有限公司持有资产的优先购买权，从而提高自身的收益率。09年具体策略：稳定性和可持续性是管理的重点1、 保持各个商场的入住率2、 进行营销和推广活动，促进居民消费3、 完成呼和浩特金宇购物中信二期工程；4、 逐步开放西直门购物中心二期项目5、 采取积极进取和保守的资本管理策略CRCT对物业及资产进行双向管理

25、CRCT享有进入嘉德置地的综合零售及资金管理平台的权利，这个平台整合了嘉德置地的零售能力、基金管理能力和战略合作伙伴关系。使得CRCT可以通过整合房地产收购优化和提升资产质量。CRCT是嘉德置地发展历程中一个重要里程碑，它为嘉德置地集团构筑完整的中国零售商场版图，协助其进军北京、上海、广州这三个主要城市以外的地区，涉足其他外资难以触及的二、三线城市的商业地产建立了良好的战略地位。CRCT的建立充分反映了嘉德如何成功将其完整的房地产价值链配置到不同地区，并将为外资如何成功收购、发展、管理商用物业提供有效范本。目前新加坡本土的股息派发回报率大约是4%、5%，CRCT所提供的股息派发回报率约6%7%

26、，嘉德集团认为2个百分点的溢价将足以弥补新加坡和中国两地在税务、汇率等方面的差距。CRCT收益EPS（SGD）Full YearFull YearDec-08Dec-07$0.06 n.a. CRCT自成立以来的历次分红（SGD）Tax exempt incomeYearPeriodEx-DatePayment DateDistributionper Unit(Cents)200723 Oct 2006 to 30 Jun 200710-Sep-0724-Sep-073.27200801 Jul 2007 to 04 Feb 200831-Jan-0825-Mar-084.0420085 Fe

27、bruary 2008 to 30 June 20088-Sep-0825-Sep-082.7220081 July 2008 to 31 December 200810-Mar-0925-Mar-094.2820091 January 2009 to 30 June 200910-Sep-0925-Sep-094.08三、凯德中国的迅速发展受益于自身强大的项目开发及房地产金融实力，公司发展迅速：凯德中国15年大事略记 1994 1997 崭露头角 1994年，凯德进入中国市场，上海百腾大厦是凯德在中国的第一幢办公楼 1995年，苏州吴宫喜来登大酒店动工，是苏州的第一家五星级酒店 1996年，上海市中心的地标性商业项目上海来福士广场动工，是中国第一家来福士项