商业地产策划调查与定位剖析

1、、收入水平、消费水平等；道路状况、行车量、停车位等行人特征居住氛围、商业氛围、区域功能定位域未来发展规划、交通规划，机会和威 胁布图、业态分类、售价及租金水平、 经营状况、空白点、各种业态可发展空间，差异 化与错位经项目规划情况、分布图、业态预测、 竞争关系分商业地产策划：调查与定位商业定位对商业地产 开发的重要性是勿庸置疑的，准确的商业 定位能使开发商、投资 者、经营者和消费者 等多方价值得以实现，这是商业地产项目成功的关键所在。对于商业地产策划人员来说， 商业定位既是重点又是难点，合理的定位应该是从商业的角度出发，在市场调查的基础上 通过系统的分析得出的结论。 商业地产市场调研内容一、城市

2、经济环 境及生活结构总人口及区域人口结构、家庭户数 GDP发展状况及产业结构情况； 消费品零售总额； 城乡居民的人均可支配收入； 城乡居民储蓄存款余额。二、区域结构与 城市发展规划调查 交通体系状况：地铁、公交线路、 人流量：人流量大小、人流走向、 区域性质与功能特点：商务氛围、 城市规划：城市总体发展规划、区三、区域商业格 局调查 区域商铺分布及经营业态：商业分 消费群特征 区域商业格局分析：商业饱和度、 营的可能性 商圈分析：商圈范围、客群来源 区域未来商业供应：供应量、竞争 析四、消费者调查 与研究消费者细分消费特征：常住 与流动人口的收入、消费水平、消费特征五、商家调查商家的企业实力

3、、知名度、信誉、经营方式等；商家对地段、面积、停车场、建筑设计、楼层、设备、供 电、供水、排污、租金水平、合作方式等方面的要求；主力店客户的发展战略。六、项目地块分 析地块现状、地段 特征、交通条件、项目规划、可辐射范围、周边环境和公建、周边经人口结构：常住 与流动人口构成、分布、职业、年龄层、 教育水平，人口发展趋势，济条件等，SWO分析，投资分析（利润目标），核心 竞争力与影响力。参考调查方法：制定计划T网络搜索T实地调查T访谈或冋卷调查T资料 商业地产项目定位内容形象定位功能定位 目标客户群定位 目标消费者定位 业态规划 价格定位商业地产项目的 冋题具体分析，对于 通过消费者的消费带 了

4、发展，商业地产的定位是个艰苦而复杂的过程，每个项目都 成功的经验只可借鉴不可照搬。不管怎样 动经营，从而提升商业地产项目的投资价 价值才得以体现。有其自身的特性，应该具体 ，商业定位的最终目标都是 值，也就是说，只有商业有大部分商业地产 评估，这使很多商业 的一个环节，它有助项目在确定定位方向之后便急于开始实施 项目陷入经营困境无法自拔。笔者认为对 于开发商发现纰漏及时纠正，避免一失足，而不是先对定位结论进行 定位结论的评估是必不可少 成千古恨。如何评估定位结 论？笔者认为，定位结论是在市场调查基 础上得来，对比定位结论与 市场调查，可以发现 其中是否有疑点。如果没有疑点或者疑点 不多且无足轻

5、重，那么作出的定位结论总体上是 合理的；如果疑问重重或者定位结论中的关键部分与现实不符，那么项目便会有较大的风险，甚至有全盘失败的可能。备优势，有 人流、引导 分消费者或、发展规划 体现项目的理？一、城市经济环境及生活结构项目规模与城市人口数量是否适应商业档次与城市经济发展水平、消二、区域结构与城市发展规划调查公交线路和停车位的多少直接影响 没有改进的措施？周边人流量的大小足不足够支撑项 人们前来购物的举措？业态规划、商业档次是以满足周边 者区域外的消费者为主？商业定位是否适合该区域的商务、 是否相左？三、区域商业格局调查商业定位是否使项目面临过度竞争区域内的商业空白点，项目做了哪 商业特色？面对现有的、未来的竞争对手，有商铺售价、租金水平跟周边项目相四、消费者调查与研究目标客户群是否 离项目很近？?有无过大或过小？费水平是否适合？有无过高或过低？商场人流量，如果两方面条件都不具目发展，如果存在不足，有没有吸引大部分消费者为主？还是以满足小部居住、商业等氛围？与区域功能定位的局面？些？有没有实行差异化或错位经营以哪些措施来提高项目的竞争优势？比，是偏高还是偏低，高低之差是否合周边人群的消费 水平与项目的商业档次是否相符？业态规划能否满 足了周边人群的需求？