万科详尽的工程质量管理要点(干货)

1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。万科详尽的工程质量管理要点(干货) 第一篇：万科详尽的工程质量管理要点（干货）万科详尽的工程质量管理要点（干货） 第一部分质量管理要点1.1各施工单位需按照国家相关施工工艺、工法、质量验收标准等开展工程建造活动，下列仅指 明万科的一些质量关注点和做法要求，这是万科地产在长期地产开发过程中积累的一些经验和教训，各施工单位需执行，同时这也是监理公司检查的重点； 1.2广州万科质量管理中涉及到检验批、检验程序等标准可能会高于国家标准规定，监理公司和各承包商监理公司需按照此管理办法中规定执行； 1.3乙方进场后应按照甲方要求在约定时间内编制详细的可供监理检查的切实可行的

2、质量控制、施工安全管理、文明施工管理、施工测量控制、施工人员安排及管理架构（有管理人员及特殊工种上岗证、资格证）、施工材料设备进场计划（含分包及甲供材料）、总包单位与甲方指定分包单位现场配合事项、成品保护措施等的施工组织设计，并报送监理、甲方审批；开工后30天内，乙方提交砌筑抹灰工程专项保质方案（含构造节点大样图）报送监理、甲方审批；乙方在收到甲方提供的防渗漏体系文件后30天内，根据该文件结合本工程实际，编制详细而具体的防渗节点深化设计图及专项保质方案报送监理、甲方审批。乙方未按时提交上述内容，乙方支付甲方违约金1000元/天*项，并按甲方、监理指定要求提交上述内容及整改措施。 1.4工程实行

3、周报和月报制度。工程周报在每周工程例会前一天报送甲方和监理，周报包括本周计划和上周完成工作、未完成情况说明（包括拟采取措施、最终完成时间）；工程月报由乙方在每月25日前向甲方及监理报送，主要内容包括本月完成工程月报和下月施工计划，下月施工计划必须具体、详细，包括人力安排、增加人力的来源、工程量等。乙方应准时报送以上资料，否则甲方有权不予支付本期进度款或顺延支付时间。 1.5凡由甲方提供临设用地的，乙方的临设搭建需提供临设搭设计划及临设平面布置图，经甲方审核在指定位置或指定范围内搭建；第二部分万科材料控制2.1材料控制是施工质量的前提，所有进场材料必须按照国家相关程序报监理检验并形成相应记录，另

4、砌筑材料、砌筑抹灰砂浆配比控制、防水材料、铝合金门窗、成品烟道必须按照万科相应表格重点检查验收； 2.2钢筋：钢筋品牌必须征得监理和万科项目管理部的同意后方可采购进场；钢筋进场后监理公司必须见证送检，按照国家钢筋混凝土用热轧带肋钢筋和当地质检部门的规定抽取试件作力学性能检验；钢筋必须分类码放，材料标识齐全，不同级别钢筋须做好标识，严禁混放； 2.3混凝土。每次混凝土浇筑时，第一车混凝土到场，监理公司必须旁站，混凝土供货商须随车提交混凝土配合比、出厂检验报告等资料给监理，砼试块留置按规范执行。 2.4砌筑材料。总包在确定砌体材料供应厂家前，必须组织监理和万科项目管理部到厂家考察，征得万科项目管理

5、部认可后，方可采购，砌体材料进场必须有产品的合格证书和产品性能检测报告，重点关注砌体的尺寸规整性和养护龄期指标；砌筑材料进场堆放必须注明进场时间，蒸压加气混凝土砌块应注意防雨、防潮等措施，要求下垫上盖；砌块进场后，每批都需报监理验收，加气砼砌块除进行常规检测外必须进行干燥收缩率的检测。加气混凝土等混凝土砌块需重点关注砌块的进场养护龄期，龄期不够的，严禁使用； 2.5水泥。水泥品牌必须经过监理和万科项目管理部认可后方可采购进场。 2.6防水材料：要求施工单位防水材料按照合同约定的品牌采购，进场时报监理组织验收； 2.7砂浆：砂浆集中搅拌，配合比标识牌明确，计量设施完整（增加上料平台），加气块砌筑

6、采用干法施工工艺，外加剂为“赛力特”cl专用砂浆添加剂：清水200g：40l（5）； 2.8水电材料：按甲方指定品牌采购，否则按不合格处理。第三部分实体质量控制3.2砌筑、抹灰（1）砌筑必须进行样板施工，要求所有基本户型均需做样板，样板经监理和万科项目管理部验收后，方可大面积施工；必须填写户型砌筑样板验收表和在现场样板房做好标识；（2）砌筑放线：砌筑不仅要放出墙体、门洞边线，还需在离墙边250-500mm范围内放出方正控制线，并保留到移交精装单位；（3）蒸压加气混凝土砌块砌筑采用干法施工；（4）抹灰前需打灰饼，并放出建筑1米线、门洞中线，木门副框安装完成后抺灰，及副框塞缝；（5）砌体拉接筋：必

7、须后植或者用膨胀螺栓。（6）烟道：对于烟道安装，要求靠烟道的墙必须抹灰后再安装烟道，同时用c20细石混凝土堵塞缝隙（烟道和墙体之间），烟道与楼板相交处用c20膨胀混凝土进行吊洞处理，烟道在卫生间内做反坎，安装完后烟道整面挂网，和墙体一起抹灰；（7）总包必须设有专门的砂浆搅拌场地，并悬挂砂浆配比标识牌，严禁砌筑砂浆、内墙抹灰砂浆、外墙抹灰砂浆、防水砂浆在一起搅拌；砂浆必须在砂浆搅拌场集中搅拌，严禁在工作面现场搅拌，由搅拌场集中搅拌后，运到作业面，用专用砂浆料斗盛放；（8）砌筑砖缝砂浆饱满，所有砌筑都必须双面勾缝，严禁通缝；（9）采用混合砂浆抹灰时，阳角部位先做护角；（10）门洞预留：洞口位置、几

8、何尺寸准确，门框塞缝宽度0mm-20mm； 3.3细部做法（1）涂料做法的外墙第一层抹灰完成需预留成品塑料分割线条，分割线条离窗洞口和瓷砖面的交接部位5cm远处断开；（2） 在楼梯下口和外墙窗的上沿（窗楣）抹灰需做塑料成品滴水线，且外墙铝合金窗台室外下沿口（窗台泛水）抹灰为成一自然向外排水坡度，高差不小于1cm且大于10%；（3）所有突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板上面的平面要做泛水坡度，坡度大于5%，板与墙体相接处需抹成园形r角；（4）所有突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板的下口需做塑料成品滴水线；（5）外墙砖（劈开砖、窑变砖）须使用专用勾缝剂进行勾缝处理；普通外墙砖使

9、用水泥膏勾缝处理。 3.4防水施工总包在防水施工前做基层的清理和蓄水试验，监理、甲方防水单位联合验收不渗漏后，才能开始防水施工，防水层施工后，进行二次蓄水试验，经监理、万科项目管理部验收不渗漏后，进行保护层和其它工序施工； 3.5结构自防水（1）降板：要求结构施工中，阳台降板100mm，有保温要求的露台降板250mm，无保温要求的露台降板100mm；雨棚降板100mm或加200mm混凝土反坎，空调板降板100mm或加200mm混凝土反坎，非沉箱式卫生间降板80，设地漏，沉箱式卫生间降板约350mm（可根据周边的梁高确定），箱底设侧排地漏口，厨房降板5cm；（2）混凝土反坎：厨、卫间周边设砼导墙

10、高200mm，室外空调板靠室内墙体周边设200mm高，室内单元楼梯和楼梯平台靠同住户户内墙体设200mm高，卫生间类的管道井周边设200mm高反坎；（建议反坎与结构一起浇筑）；（3）套管：所有穿越外墙的水管必须预埋钢制防水套管，其中地下室外墙防水套管两端的长度需比外墙完成面高2cm，套管和水管间封堵推荐用沥青麻丝封堵密实，然后用1：2防水砂浆封堵；卫生间侧排地漏等穿墙套管为防水套管，水管和套管间用1：2防水砂浆封堵（掺水泥用量3.8%的防水粉）；管道穿越楼板无防水套管的时候需加管材配套的专用防水止水环；（4）空调套管：所有砌体中的空调洞、排气扇洞、热水器洞需采取预制块做法，要求预留pvc管管道

11、坡向室外，为内高外低，高差3cm，管道伸出预制块各2cm；梁内的上述洞无需采取预制块做法，但也需保持套管坡度。（5） 堵洞：脚手架不得在外墙体中设置脚手眼。所有堵洞要求样板先行，由专人负责堵洞，并要求监理全数隐蔽验收；所有外墙的洞口需用c20细石膨胀混凝土封堵，严禁用砂浆封堵，封堵后需做1mm厚js防水加强，防水面大于洞口10cm；（6）外墙窗台压梁：对外窗台要在砌体上做钢筋砼窗台压梁，在砌筑时预留2根6钢筋，伸入墙内150mm（加气块砌体为通长），并预留100mm高度，后浇c15混凝土现浇窗台压梁，要求压梁两端伸入墙体不小于150mm，且内高外低，高差不小于30mm；（7）侧排地漏：所有沉箱

12、排水和屋顶保温层内排水的侧排地漏口标高需低于结构面2cm，结构自找坡坡向侧排地漏； 3.6淋水试验（1）要求坡屋面、外墙、铝合金窗需做淋水试验，由监理单位组织专项淋水验收，并形成专项记录（外墙淋水记录），每2个小时记录一遍渗漏情况，第一次淋水范围包括有防渗漏要求的外墙、铝合金窗、坡屋顶、卫生间墙面、厨房地面，发现渗漏后进行整改，第二次淋水范围可针对第一次淋水渗漏点，以此类推，直到未发现渗漏；（2）淋水试验的管道布设、水泵、阀门、用水由总包单位负责，淋水试验每六层设置一道，水压力为2公斤，流量为0.5l/s*m（水管管长），25pvc管，孔距100mm，淋水时间为12小时； 3.7水电工程（1）

13、水管压槽：给水管道采取在结构混凝土表面压槽施工工艺，先压槽（深度不超过20mm），以后再进行水管配管和试压等工序，严禁直接埋在混凝土结构层中；剪力墙部位也采取压槽方法，避免以后剔凿混凝土，水管在楼面的水平走向为离墙20-50cm为宜，冷热水管间间距10cm；（2）给水管保护：施工完成水管后，水管必须打压，打压验收合格后，立即用1： 2.5水泥砂浆保护，要求保护层为返出水管两边各10cm，高出混凝土结构面2cm，要求交付装修前必须通水，带水作业；（3） 给水水管标识：要求总包在毛坯房移交前对地面、墙面水管做好成品保护工作，冷热水管必须做好油漆走向标识，在冷热水管两侧20cm弹墨线做为保护区域控制

14、线，在水管上用红兰油漆分别标识冷热和注明方向；（4） 给水管移交：所有给水管道要求总包试压完成后，带水移交给精装修单位，所有接水点处需用堵头封堵，注意卫生间和厨房的接水点的堵头需露出毛坯面1.5cm，避免精装修贴砖后堵头太深需加接头或太突出不美观（热水器部位，总包需用软管将冷热水连通，保持热水管道中也充水）；（5）排水管道和地漏移交：室内的地漏安装由装修单位根据装修面来施工，因此排水管道移交时需装修单位倒水检测管道通畅情况，然后用专用管帽封堵好，移交后的管道保护由装修单位负责；（6）室内电气：要求总包将所有室内线盒在安装完成后用铁皮盖保护，防止污染，线盒周边收口到位，线盒埋设超过2cm的必须加

15、套盒，穿电线由总包完成（如为毛坯交付给业主则仅需穿铁丝），无需并线头，住户箱由总包安装，并通电到位，移交后电箱、电线的成品保护责任由装修单位负责； 3.8线位移交（1）门洞线位移交：总包应移交，门洞中线、方正控制线、1米线；（2）窗洞线位移交：总包应移交建筑1米线、外墙灰饼、窗中线；（3）精装线位移交：总包应移交地面墙体方正控制线，建筑米线； 3.9工序移交（1）防水基层移交：基面干净平整、坡度符合要求、阴角圆弧处理、节点按图施工；（2）木门塞缝由总包单位负责；（3）电梯门塞缝由总包单位负责；（4）铝合金门窗塞缝由铝合金门窗安装单位负责，总包负责收口；（5）移交精装修：总包应把已施工完成的毛坯

16、房移交甲方，甲方可委托第三方按合同、技术规范、图纸等要求对已施工完成的毛坯房验收，总包必须配合，并在限定时间内完成整改质量问题；（6）外墙涂料基面移交：总包应按高级抹灰标准对基面进行移交，涂料施工单位可以因为抹灰质量问题拒绝接收，质量问题由总包负责整改。第四部分建筑防水与渗漏专题住宅建筑渗漏问题一直是工程质量方面的棘手问题，并且很容易由报修处理演变为工程质量投诉。在解决渗漏问题的过程中，公司一方面在技术、成本、人力上有很大的投入，但由于渗漏问题的复杂性原因，业主对渗漏维修的效果和效率方面并不满意，严重的甚至对我们丧失信心，从而引起业主激烈的反应。研究范围：城市花园、紫金苑、花园新城、金色家园、

17、四季花城研究的依据：屋面工程质量验收规范建筑防水工程技术建筑工程防水设计与施工手册建筑施工手册第四版地下防水工程施工及验收规范地下工程防水技术规范建筑工程质量检验评定标准研究对象：建筑防水渗漏、外墙渗漏。客户关系矛盾问题：渗漏问题之所以成为工程质量难点问题，和业主的高度关注有关，和业主的切身利益相干，业主从心里上不能容忍这样的问题存在。对我们的维修要求较高。但由于渗漏问题处理存在着渗漏原因判断困难、责任判定困难、成本投入较大、维修工艺复杂等因素，造成我方维修的时效和效果和业主的要求存在很大的差距，甚至多次维修仍然没能解决问题，业主态度转而激烈，最终造成客户关系对立。渗漏原因分析：渗漏问题产生的

18、原因多种多样，归纳起来有设计、材料、施工方面的原因，概略分析如下：设计是前提：图纸是工程施工的关键性技术文件，图纸首先要满足国家设计规范规定的强制指标（如：防水工程的防水等级），其次要明确构造做法，再次要有详细的细部处理图示。分析以往图纸产生的问题，强制规定和构造做法基本满足要求，但细部处理图示不足。但防水施工的关键就在于细部处理，通常图纸会给定标准图集具体节点，但标准图集和实际工程结合程度并不紧密，甚至根本没有标注。在和设计院探讨具体问题细节时发现，设计人员对细部问题处理也不清楚应该怎么做，或者对此问题也没有更好的解决办法。图纸问题从而转化为施工问题。图纸上各专业交叉问题没有规定统一做法，结

19、构设计和建筑设计的矛盾主要表现在坡屋面工程、厨房卫生间降板。水电专业和土建的矛盾主要表现在厨房卫生间和墙体。土建专业设计问题还缺少防渗漏构造做法，如：外墙抹灰、空调板、飘窗、外窗栏杆、阳台栏杆等。对应措施：参与编制设计任务指导书具体要求设计的深度（细部构造图示、标准图索引）。参与并跟踪设计进程反馈墙体砌筑构造、外挑构件构造、节点构造缺陷与不足，加强工艺难点部位图示程度。重点关注专业矛盾问题厨卫水暖布管和防水施工交叉问题设计技术措施材料是关键：国家对防水工程材料选择有详细的规定，结合工程特点有很大的材料选择空间，但是目前防水建材行业比较混乱，市场上充斥着大量的假冒伪劣产品，这给我们在材料选择方面

20、提出了较高的要求汰劣存优，这是防水材料作为抵抗雨水渗透的屏障作用所决定的。沈阳公司应用过的防水材料多种多样，如：sbs卷材、双组分聚氨酯、高分子、固安诺、单组分聚氨酯、js、刚性防水等。从近几年的问题分析可以得出结论：聚氨酯不适合应用于外露表面，刚性防水效果并不稳定，固安诺不适合快速的施工节奏。对应措施：结合目前的建材市场和工程实际需要，在公司内部已经明确了防水施工材料：屋面和地下工程防水为sbs，厨卫、阳台防水材料为单组分聚氨酯，卷材和涂膜的厚度根据图纸要求和国家规范执行。材料采购注重选择有实力、质量管理体系健全的、社会信誉良好的防水材料生产厂家入围招标。确实保障运用到工程中的防水材料在技术

21、性能、耐久性能等各方面满足需要。施工是基础：防水施工由于涉及到人工操作、工序交接、交叉作业等问题，因此施工管理和控制将最终决定防水施工质量的好坏，分析以往的案例，施工工人的操作水平、责任心，前后道工序的质量，成品保护，施工方案得当，技术交底培训，检查监督，盛水试验，交接检查验收等任何方面出现问题，都会影响到实际防水施工质量。因此施工管理将是我们现场工程人员的核心工作之一。对应措施：施工方案的编制要坚决杜绝为了编制而编制的现象，方案措施选择要满足工程实际需要，并能有针对性的解决以前出现的问题，在方案中明确施工工艺和操作工艺，明确工序质量标准，不合格工序坚决返工，不能姑息。样板引路制度要大力推广，

22、通过样板引路制度验证施工方案的不足和发现新的问题。展示施工过程和工序标准及交接验收标准，并作为培训有关的施工管理人员和操作人员的实体教材。强化工序交接检查验收制度，不合格工序下道工序拒绝接受。解决措施：针对防水问题从责任、利益、义务的角度分析，以前我们走过的道路证明：走单纯技术保证的路子是有其局限性的，我们单独外委防水施工单位进行防水施工，虽然防水施工单位的专业能力要强一些，事实上却肢解了工程，造成了工程质量责任载体的多样化，增加了管理环节和控制协调的难度。各方只对自己负责的部分负责，总包单位没有意愿对甲委施工的工程质量负起管理责任，并且没有确实的管理投入，成品保护意识不强。由于总包的优势地位

23、造成甲委防水施工单位不能严格进行工序交接检查验收制度。一旦出现质量问题，双方互相推委，最终我方处于一种尴尬的裁判的地位，需要耗费大量的精力调查取证，并且判断的结果还很难令双方满意。为此我们首先要做的是理顺工程质量责任主体，并按照责任主体的利益和义务调整我们的工程管理思路和采购模式。颠覆以前怕出问题的想法，害怕问题也没有避免，关键是出了问题不用判断就能确认是谁的问题，谁来负责，谁来处理，因此总包施工单位承包防水施工将能简化工程管理环节，利益明晰，责任明晰。万科防水构造节点结束语：渗漏问题不只是防水问题，还和砌体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙外保温工程紧密相关，因此在实际工作中

24、要编制相关的施工工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际开始前完成施工方案编制和样板引路制作。关注微信：dichan360回复：目录自动获取精华资料如果您觉得本文不错，欢迎分享给您的同行点阅读原文免费下载：联盟资料库（10万份） 第二篇：万科集团工程质量事故管理办法万科集团工程质量事故管理办法 为确保质量底线，落实工程质量事故责任追究制度，根据生产安全事故报告和调查处理条例和建设工程质量管理条例，现就规范、做好项目质量事故报告与调查处理工作制定如下办法： 一、工程质量事故，是指违反工程质量有关法律法规和工程建设标准，使工程产生结构安全、重要使用功能等方面的质量缺陷，造成重大经济损失的事故。

25、 二、事故等级划分 1、一般质量事故：凡具备下列条件之一者为一般质量事故 a.影响使用功能和工程结构安全，造成永久质量缺陷的。 b.违反强制性条文或其他生效中的技术法规，经重新鉴定质量安全后可投入使用的。 2、严重质量事故：凡具备下列条件之一者为严重质量事故 a.严重影响使用功能或工程结构安全，存在重大质量隐患的。 b.违反强制性条文或其他生效中的技术法规，需要采取结构加固措施，经重新鉴定质量安全后可投入使用的。 3、重大质量事故：凡具备下类条件之一者为重大质量事故 a.建设过程中工程局部或部分倒塌、坍塌或因质量问题报废。 b.违反强制性条文或其他生效中的技术法规，导致验收不合格，经重新鉴定质

26、量安全后仍不具备使用条件的。 三、事故报告 1、工程质量事故发生后，项目负责人应当立即向所属公司第一负责人和分管负责人报告。 2、一线公司第一负责人接到事故报告后，应当安排相关部门在2个工作日内上报至集团、区域工程管理责任部门。 3、事故报告应包括下列内容： （1）事故发生的时间、地点、工程项目名称、施工、监理单位名称；（2）事故发生的简要经过和初步估计的直接经济损失；（3）事故的初步原因； （4）事故发生后采取的措施及事故控制情况；（5）事故报告单位、联系人及联系方式；（6）其它应当报告的情况。 3、 四、事故调查 1、集团工程管理责任部门、设计管理责任部门、审计管理责任部门、集团人力资源部

27、负责组织对重大质量事故进行调查，区域工程管理责任部门负责对严重质量事故进行调查，一线公司工程管理责任部门负责对一般质量事故进行调查，并履行下列职责：a.核实事故基本情况，包括事故发生的经过及直接经济损失； b.核查事故项目基本情况，包括施工证照获取情况、工程各参建单位履行职责的情况；c.依据国家有关法律法规和工程建设标准分析事故的直接原因和间接原因，必要时组织对 第1页共2页 事故项目进行检测鉴定和专家技术论证；d.认定事故的性质和事故责任； e.依照本制度提出对事故责任人员的处理建议；f.总结事故教训，提出防范和整改措施；g.提交事故调查报告。 2、事故调查报告应当包括下列内容：a.事故项目

28、及各参建单位概况；b.事故发生经过； c.事故造成的直接经济损失； d.事故项目有关质量检测报告和技术分析报告；e.事故发生的原因和事故性质； f.事故责任的认定和事故责任者的处理建议；g.事故防范和整改措施。 3、事故调查报告应当附具有关证据材料。 五、事故处理 1、集团、区域、一线公司人力资源责任部门依据事故调查报告，对质量事故相关责任人实施处罚。 2、如果瞒报质量事故，则涉事公司第一负责人及分管负责人在集团范围内通报批评，分管负责人做免职处理。 3、如果不能及时发现质量事故被除当事公司之外的第三方指出，则涉事部门负责人做免职处理，分管负责人在集团范围内通报批评。 4、处罚标准： a.一般

29、质量事故： 直接责任：公司范围内通报批评；间接责任：公司范围内通报批评。b.严重质量事故： 直接责任：专业系统内及区域范围内通报批评，季度考核需改进；间接责任：专业系统内及区域范围内通报批评；管理责任：专业系统内及区域范围内通报批评。c.重大质量事故： 直接责任：集团范围内通报批评，解除劳动合同；间接责任：集团范围内通报批评，降薪10%； 管理责任。集团范围内通报批评，降薪5%，专业分管责任人降职。 五、本办法自二一年十月x日起实施，由集团总部工程管理部、万创设计管理中心、人力资源部、审计监察部负责解释。 第2页共2页 第三篇：万科工程质量保修协议书工程质量保修协议书 甲方（全称）：乙方（全称

30、）： 甲方、乙方根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法，经协商一致，对（工程全称）签订工程质量保修书。 1.工程保修概况 1.1.工程名称： 1.2.工程地点： 1.3.保修内容。等乙方施工的全部内容。 1.4.工程保修金总额。保修金额按工程项目竣工结算价的5%计取。 1.5.本工程保修阶段甲方的代表部门为项目客户关系中心，乙方应接受客户关系中心的管理。 2.工程质量保修范围和期限 2.1.双方根据建设工程质量管理条例及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过验收，完善整改意见并正式移交甲方，首批业主入住之日起计算，保修期限为年。 2.2.乙方在质量保修期内

31、，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工合同约定的所有施工承包范围内工程质量保修责任。 2.2.凡属于乙方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，及由于乙方维修造成业主的相关损失，均属于乙方保修责任范围；不属于乙方责任，但是经由双方协商由乙方施工的，乙方应配合维修，费用由责任方承担。 2.3.由于地震、洪水、台风等不可抗力造成的工程质量问题（必须出具政府提供的相关证明）及使用者自身拆、改、修和使用不当造成的工程质量问题，经调查属实的，不属于本合同工程保修范围。 2.4.属于设计原因造成的质量缺陷，应由责任方承担，不在本保修范围内。 2.5.保修期限内出现的工程质量问题，保修期限从

32、修复之日起计算，时间顺延。 3.质量保修责任 3.1.乙方在工程竣工验收时，应会同甲方向用户进行必要的房屋使用说明，否则因使用不当造成质量问题的，由乙方负责保修。 3.2.保修期内，工程质量保修工作应遵循先处理问题后划分责任的原则。 3.3.乙方的施工质量原因，导致业主退房、补偿等全部责任、费用及甲方的损失均由乙方承担。乙方授权甲方全权代表乙方与相关业主进行谈判，乙方应在甲方通知有关费用的3天内向甲方支付，否则甲方加15的违约金从保修金中扣除，并要求乙方补充保修金。 3.4.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由

33、原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。 3.5.赔偿责任： 由于乙方工程质量问题造成甲方和用户的直接损失和连带损失，由乙方负责赔偿。因为施工质量问题或乙方未按合同保修或维修，两次以上仍然不能解决问题等原因，用户向甲方提出索赔，乙方承担全部责任，由甲方以乙方的名义向业主支付，具体办法为：因施工质量问题导致用户索赔时，属乙 方责任的，乙方授权甲方全权代表乙方与用户进行索赔谈判并确定赔偿金额，谈判结果经甲方和用户签字后立即生效，甲方负责知会乙方，乙方予以无条件承认。 3.6.甲方开出万科现场行为过失处罚通知单或工程质量问题投诉处理知会等公函，如乙方采取回避、推诿、拒绝签

34、收的行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的款项中扣除。 3.7.在维修过程中，甲方将给与乙方必要的协调配合。 4.保修作业管理 4.1.维修人员安排 4.1.1.保修阶段乙方必须以书面形式指定一个现场维修负责人及维修小组成员（每个工种不少于1人），全面负责保修期间内所发生的各项维修事务的对接及实施工作。包括：现场维修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修任务单领取和实施、配合万科客户服务中心处理重大投诉、索赔的谈判及确认等工作。保修期的头六个月内，乙方应派出足够的维修和管理人员常驻现场负责修工作，认真履行保修责任。 4.1.2.乙方维修负责人必须保证通讯畅通，如乙方关

35、机或其他原因导致甲方无法取得联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。 4.1.3.乙方派出维修人员须由乙方进行培训，具备熟练的专业技能，如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换，否则每人次乙方支付违约金500元。 4.1.4.乙方派至现场的维修人员必须到项目物业管理中心办理小区出入证手续，持证进出小区。人员若有变动乙方应及时书面知会甲方，在甲方同意后补充办理出入证手续，同时原维修人员的出入证交还园区物业管理中心。 4.4.5.乙方维修人员应服从甲方客户关系中心及监理的管理、服从用户的监督，着装整洁、文明施工、文明用语，不得与用户发生任何争执，否则每人次乙方支付违约金500元。

36、4.4.6.每一用户，无论维修项目多少，全部维修人员均应一次到位，并不得在业主家中大声喧哗、哼小调、开玩笑、看书、报刊杂志、电视；不允许乱扔垃圾、吐痰；不允许在业主家中吃快餐盒饭、抽烟或无故逗留等。 4.4.7.甲方有对乙方现场违规人员及不服从管理的人员驱逐退场的权利，并要求乙方整改；如果乙方不能按照甲方要求进行整改，甲方将另外委托其他专业公司的人员完成乙方的修缮任务。发生一切费用将由乙方承担。 4.2.维修的时间性 4.2.1.在保修期头六个月乙方应于现场做到随叫随到，服务周到，及时处理以上各项工作；此后应在甲方或监理通知12小时内赶到现场进行维修，并于赶到现场之日起二日内完成通知所涉及之保

37、修、维修项目并保证维修质量及效果。对于重大的质量问题，乙方须在甲方通知后6小时内到达现场，并经双方协商确定维修完工时间。 4.2.2.发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当在2小时内到达事故现场抢修。紧急情况包括渗漏水、管道爆管、堵塞冒水、门窗卡死无法开关、电器线路漏电、短路、打火、跳闸等。 4.2.3.甲方接到用户（业主）报修通知，到现场勘察确认属于保修范围内工程质量问题后，通知乙方维修，在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，由此发生的费用由乙方承担。 4.2.4.由于乙方无法联系或维修到场不及时，视为乙方同意由甲方处理，甲方将委派他方处理，处理 结果由用户、甲方签字认可后即

38、生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用从乙方质保金中扣除。但不等于解除乙方的任何应负的责任。 4.2.5.如乙方不能维修或未能在甲方和监理指定的合理期限内维修完好，维修过程中乙方维修质量无法达到甲方及业主要求，甲方有权自行另请他人代为维修并确定价格，所有修复费用及赔偿费用及甲方加收管理费（修复及赔偿费的15）可以从甲方支付乙方的任何款项中扣除，但不等于解除乙方的任何应负的责任。 4.3.维修质量控制 4.3.1.乙方应选派经验丰富、责任心强、技术水平高的维修人员负责维修工作，本着一次性解决问题的态度处理各项维修工作。一般常规性工程质量问题，乙方保证一次性彻底解决

39、。特殊情况（无法查清问题根源的个别墙面裂缝和楼板渗漏水）的工程质量问题，在经甲方和业主同意后最多不超过二次维修。 4.3.2.因质量问题乙方维修一次后，同一部位在6个月内再次出现类似问题，乙方除按合同再次进行维修外，乙方每次每项还需向甲方支付违约金1000元。 4.3.3.如经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，甲方有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方负责承担。 4.3.4.乙方返修人员进入业主家中进行维修前，应事先征得业主同意方可进入，不得擅自入内；在业主家中不得随意进入的非维修施工作业的区域。 4.3.5.乙方每次维修完成后均须取得业主和甲方、监理的验收签字

40、。业主和甲方、监理的签字确认仅证明乙方已对甲方通知的工程质量问题进行了处理，不承担其他责任。 4.3.6.乙方人员在工程质量投诉处理过程中有不负责任的做法；有推诿、拖延、不准时、不履行对业主和甲方的约定或承诺；有使用不合格的维修材料，有偷工减料的行为。甲方有权另外委托其他专业公司处理，发生一切费用由乙方承担。 4.4.维修作业管理 4.4.1.维修负责人办理保修期间所发生的各项维修事务时，必须到客户服务中心相应的记录表格中登记签名，包括：钥匙领用登记表、维修操作单等，并请当面核实清楚。 4.4.2.乙方人员在维修过程中，必须作好施工作业点周边的成品保护工作，维修过程中给业主造成损失，则乙方应承

41、担相应负责。每次维修完毕，应负责将施工现场清理、擦拭干净，不得遗留任何杂物，必须关好门窗、水、电开关。严禁乙方将空置房当仓库使用。出现任何不良事件，而导致业主索赔，仅由乙方负责承担。 4.4.3.乙方在物业管理中心领用钥匙，必须按甲方或管理中心规定于当日归还。 4.4.4.维修区域内的任何物品（包括。钥匙）丢失和损失，维修单位将承担由此所造成的一切损失和赔偿，费用将直接从责任单位工程质保金中扣除。 4.4.5.因工作需要甲方召集举行的有关维修工作会议，在通知到乙方后，如乙方未准时参加或缺席，甲方有权对乙方进行相应处罚。 4.4.6.乙方不得以维修的名义为装修公司搬运垃圾、为业主运送物业管理中心

42、禁止的建筑材料，不得以荣盛的名义为业主进行装修、改造等活动。 5.质量保修金的结算与支付 5.1.甲方于每月末将当月发生的保修费用明细表、房主签字认可的的保修操作单及费用单进行备案。 5.2.乙方授权甲方对维修所发生的费用进行审核，并同意承担经甲方确认的维修费用。甲方代扣除金额从质保金中扣除，不足部分乙方同意支付超额。 5.3.结算时间。保修期满一年结束，乙方已完成全部保修工作后甲乙双方针对保修金进行阶段性结算，结算后15个工作日内后将质保金的40的余款支付给乙方。保修期全部结束后，甲乙双方针对质保金进行结算，结算后15个工作日内将质保金支付给乙方。每次结算时乙方的质量情况和维修情况需物业公司

43、、甲方签字认可，并扣除甲方代付维修款、违约金等。 5.4.保修期内出现质量问题，出现问题部分的保修期顺延，产生质量问题部分的保修金结算也顺延。 5.5.保修金结算后，乙方仍应继续完成第2条规定的保修期限内的保修工作。保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。 5.6.当甲方实际发生的保修费用未达到合同规定的保修金总额时，差额全部返还乙方；当甲方实际发生的保修费用超过合同规定的保修金总额时，乙方同意向在接到甲方书面通知之日起十个工作日甲方补偿差额。 5.7.所有保修款在结算时均不计利息。 6.违约责任 6.1.对于乙方违反本协议的规定或未达到本协议约定的时间和标准的，视为乙方违约，甲方将视情况从乙方保

44、修金众扣除2001000元/项不等的违约金。 6.2.在合同有效期内，双方必须遵守合同的约定和国家及本市的有关规定，否则由违约方承担法律责任。 6.3.乙方未按合同规定向甲方支付差额款时，应承担逾期付款期间的利息。 6.4.甲方非因正常原因未按规定返还保修金的，乙方有权要求甲方支付逾期付款期间的存款利息。 7.其他 7.1.本协议依据最初的施工合同中的约定的保修条款作为根本依据而制定，如有未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 7.2.本协议与施工合同中条款有相互冲突的地方，最终以施工合同规定条款为准。 7.3.对工程质量责任发生纠纷的，当事人可以协商解决，也可

45、向有管辖权的人民法院起诉。 7.4.本协议自双方签字盖章之日起生效。 甲方：（盖章） 法人代表： 时间： 乙方：（盖章） 法人代表： 时间： 第四篇：万科工程保修管理作业指引万科工程保修管理作业指引 1.目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。 2.适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3.术语和定义 3.1.保修期限。指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日

46、起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 3.2.房屋交付。指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 3.3.房修工程师。指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。 3.4.地产专职工程师。指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修期内房屋质量问题的专职工程师。 3.5.地产事业部客户经理。指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。 4职责 4.1物业公司： 4.1.1负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 4.1.2负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行； 4.1.3负责对各物

47、业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见房修管理人员岗位职责； 4.1.4负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；发现 房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库； 4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录； 4.1.6负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。 4.2地产客户关系中心： 4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合

48、格完成新项目物业 移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。 4.2.2负责各物业服务中心工程保修工作的对接；行使物业服务中心与地产其他部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。 4.2.3根据房修工作需要，审定和要求物业制定、完善相关房屋保修制度文件， 并按此内容督促实施； 4.2.4通过第三方对业主满意度回访，以季度为周期对物业进

49、行房屋保修管理工 作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚； 4.2.5对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。 4.2.6负责物业第三方维修费用的结算及甲供材料的供货； 4.2.7负责落实新项目签订总承包合同时，在合同相关条款中明确新项目交付后， 施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的房屋保修三方协议并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。 4.2.8负责在新项目物业移交的二周内牵头落实签订房屋保修三方协议。 附：房屋保修三方协议样本 5.项目保修阶段 5.1.项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修

50、期限内，物业公司承 接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。 5.2.项目保修阶段保修工作操作规程 房屋维修管理具体操作详见房屋维修管理作业指导书 5.2.1新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能 来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。 5.2.2新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写操作。 5.2.2.1以下情况必须填写3联单： a.需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的；b.需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的： 如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏

51、；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目； c、已过保修期属有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的； d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目； 5.2.2.2更换配件等一般小项维修，可填写零星房屋维修处理记录单； 5.2.3房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单， 及时会同保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项：a.判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。

52、 b.维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。 c.属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。d.较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后 以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。 e.一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10，由物业公司直接操作。对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。f. 重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10的（需有有关证明），应上报地产事业部客户经理确认。g.属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题

53、，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。 5.2.4对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用材料、保护方法，在维修过程中予以监督。 5.2.5房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。 5.2.6各物业服务中心每月12日、25日前向物业技术管理部上报房修 工作半月报、每月25日前上报工程质量保修记录表，由技术管理部统一转报地产客户关系中心和上传地产网络平台。 5.2.8除上海市新建住宅质量保证书外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定报告。 5.2.9不得将维

54、修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。 5.2.10防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。 5.2.11在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的， 业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报地产客户关系中心和房修小组。 5.3.物业公司直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程： 5.3.1直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反房屋保修三方协议 约定条款，保修服务质量不能满足物业公司和小业主合理要求的。 5.3.2物业房修工程师填写房修委托申报单并附物业零星工程委托

55、单（需附“*情况说明”附件）。 5.3.3物业房修工程师邮件报批服务中心主管/经理批示回复物业房修工程师 转报地产事业部客户经理批示转报客户关系中心房修主管批示回复事业部客户经理转发物业房修工程师执行第三方施工单位维修。 5.3.4报批流程在2个工作日内完成，第三方施工单位维修发生的费用按照房屋保修三方协议中规定执行。 5.3.5超过总包保修期等由地产支付的维修费用，由物业服务中心直接填写房屋维修委托申报单、物业零星工程委托单以邮件方式报地产客户关系中心确认，地产客服关系中心应于2日内给予审批回复。 6.重复维修升级管理及预警制度： 6.1.对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应 重点跟踪、管理，以消除客户的抱怨和不满。 6.2.房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负 责任人、客服主管和部门经理。由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。 6.3.客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉