第二章 房地产及其描述

1、 一、房地产的整体概念一、房地产的整体概念 二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念 三、实物、权益和区位的含义三、实物、权益和区位的含义 四、房地产的其他名称四、房地产的其他名称 五、房地产的基本存在形态五、房地产的基本存在形态 房地产的定义有多种。 不动产的主要特征表现在它不能移动不能移动，或 者虽然可移动，但移动后会破坏它的完整 性、使用价值及功能 ，或者会带来明显 的经济损失。 （1 1） 在民法中，将财产分为动产和不动在民法中，将财产分为动产和不动 产两类。（柴强，产两类。（柴强，20012001） （2 2）中华人民共和国担保法中华人民共和国担保

2、法 第九十第九十 三条规定：三条规定：“本法所称不动产是指土地以本法所称不动产是指土地以 及房屋、林木等地上建筑物。及房屋、林木等地上建筑物。” 在民法或民事法律中，引入不动在民法或民事法律中，引入不动 产的概念，最重要的目的就是要保护不动产的概念，最重要的目的就是要保护不动 产权利人的各项合法权益。产权利人的各项合法权益。 房地产房地产是指土地、建筑物及其他土地定着 物，是实物、权益、区位三者的综合体。 本书中房地产的整体概念本书中房地产的整体概念 （一）房地产实物（一）房地产实物 （二）房地产权益（二）房地产权益 （三）房地产区位（三）房地产区位 房地产实物：房地产实物：指房地产中看得见、

3、摸得着指房地产中看得见、摸得着 的部分。包括有形实体、该实体的质量及的部分。包括有形实体、该实体的质量及 组合完成的功能三方面。组合完成的功能三方面。 主要指土地、建筑物、其他土地定着物主要指土地、建筑物、其他土地定着物 1 1、土地、土地 关于土地，人们有各种不同的认识。关于土地，人们有各种不同的认识。 美国有关法律对土地的界定包括地美国有关法律对土地的界定包括地 下矿藏和其他自然物。下矿藏和其他自然物。 现实中，某宗土地的范围是指它在地球现实中，某宗土地的范围是指它在地球 表面及地表上下一定范围内的空间，并非表面及地表上下一定范围内的空间，并非 从地球中心一直到无限天际。从地球中心一直到无

4、限天际。 在地球表面，该宗土地的边界范在地球表面，该宗土地的边界范 围由人为划定的形状、面积及方位所决围由人为划定的形状、面积及方位所决 定。即使在美国，由于飞机、宇宙飞船定。即使在美国，由于飞机、宇宙飞船 和人造卫星的出现，土地所有者的空间和人造卫星的出现，土地所有者的空间 权利同样受到了限制。权利同样受到了限制。 土地：土地：指地球的陆地表明及其上下一定指地球的陆地表明及其上下一定 范围内的空间。范围内的空间。 2 2、建筑物、建筑物 建筑物：建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、指人工建筑而成，由建筑材料、 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，建筑构配件和建筑设备等组成的整体物， 包括房屋

5、和构筑物两大类。包括房屋和构筑物两大类。 构筑物：构筑物：指房屋以外的建筑物，人们一指房屋以外的建筑物，人们一 般不能在其内直接从事生产和生活等活般不能在其内直接从事生产和生活等活 动，如烟囱、水塔、道路、桥梁动，如烟囱、水塔、道路、桥梁 、隧道、隧道、 水坝等。水坝等。 3 3、其他土地定着物（、其他土地定着物（fixtures)fixtures) 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑 物不可分离的物；或者虽然可以分离，但物不可分离的物；或者虽然可以分离，但 是分离不经济，或者分离后会破坏土地、是分离不经济，或者分离后会破坏土地、 建筑物的完整性、使用价值

6、或功能，或者建筑物的完整性、使用价值或功能，或者 会使土地、建筑物的价值明显受到损害的会使土地、建筑物的价值明显受到损害的 物。物。 其他定着物一般由相关的法律予以界定。其他定着物一般由相关的法律予以界定。 美国法律为例：美国法律为例： 如果动产被视为土地的一部分，无论该动产原如果动产被视为土地的一部分，无论该动产原 来属于谁，都将归土地所有者所有。来属于谁，都将归土地所有者所有。 如庭院、花园、假山、栅栏等为提高不动产的如庭院、花园、假山、栅栏等为提高不动产的 价值和功能的，也是附着物。价值和功能的，也是附着物。 给排水管道、电力、热力系统等，这类动产是给排水管道、电力、热力系统等，这类动产

7、是 依附于土地或建筑物，移动时必然会对土地、依附于土地或建筑物，移动时必然会对土地、 建筑物或该动产本身造成很大损害，所以不论建筑物或该动产本身造成很大损害，所以不论 该动产所有人是否有此意愿，都被视为附着物。该动产所有人是否有此意愿，都被视为附着物。 房地产的权益：房地产的权益：指房地产中无形的、不可指房地产中无形的、不可 触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出 来的权利（来的权利（rightsrights） 、利益（、利益（interestsinterests） 和收益（和收益（benefitsbenefits） 。 这是房地产最重要的部分，是这是房地产最

8、重要的部分，是 由国家制定的法律、法规来保障的。各国由国家制定的法律、法规来保障的。各国 法律涉及到房地产权利的，主要是民法中法律涉及到房地产权利的，主要是民法中 对物权创设的规定。对物权创设的规定。 随着经济的发展和社会分工深化，人们的随着经济的发展和社会分工深化，人们的 交易范围越来越广泛，使得同一财产的权交易范围越来越广泛，使得同一财产的权 利不断细分，新的权利不断出现，同一财利不断细分，新的权利不断出现，同一财 产物中产生出不同权利之间的复杂关系。产物中产生出不同权利之间的复杂关系。 日本为例，在产权关系上，特别针对地铁、日本为例，在产权关系上，特别针对地铁、 地下车库、高架铁路等，在

9、民法中增设了地下车库、高架铁路等，在民法中增设了 “区分地上权区分地上权”这一新权利。这一新权利。 区位对房地产价值的决定作用几乎是房地区位对房地产价值的决定作用几乎是房地 产所独有的。产所独有的。Location, location and Location, location and location.location. 房地产的区位：房地产的区位：指房地产的空间位置。即指房地产的空间位置。即 该宗房地产与其他房地产或事物在空间方该宗房地产与其他房地产或事物在空间方 位和距离上的关系，包括位和距离上的关系，包括位置、交通、周位置、交通、周 围环境和景观、外部配套设施围环境和景观、外部配套设

10、施等方面。等方面。 1 1、土地、土地 是一种资源，也是资产，是由人类开发是一种资源，也是资产，是由人类开发 和再开发形成的，已不是单纯的自然物，具有双和再开发形成的，已不是单纯的自然物，具有双 重性，既包括物质，又包括资本，属于不动产。重性，既包括物质，又包括资本，属于不动产。 2 2、房地产、房地产 我国不动产主要指的是房地产，是指我国不动产主要指的是房地产，是指 土地和与其相连的，并在空间上紧密结合为一体土地和与其相连的，并在空间上紧密结合为一体 的地产和房产的结合性。房地产中的地产和房产的地产和房产的结合性。房地产中的地产和房产 是可以分离的。是可以分离的。 3 3、地产、地产 指土地

11、资本，是土地转化的形态，是土指土地资本，是土地转化的形态，是土 地产权和资产的总称。地产权和资产的总称。 地产与房产的区别：地产与房产的区别： 地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值 的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品；的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品； 地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而 房产的价格主要取决于其劳动价值；房产的价格主要取决于其劳动价值； 地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值， 而房产除因外部的辐射增值外，会因不断折旧而房产除因外部的辐射增

12、值外，会因不断折旧 而贬值；而贬值； 地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的 经济运行主要遵循价值规律。经济运行主要遵循价值规律。 1 1、不动产、不动产 各国及地区法律对不动产的界定略有区别：各国及地区法律对不动产的界定略有区别： （1 1）意大利：意大利：包括土地、泉水、河流、树木、包括土地、泉水、河流、树木、 房屋和其他建筑物，临时附着于土地的建筑物，房屋和其他建筑物，临时附着于土地的建筑物， 固定在河岸或河床之上并且为永久使用而建造的固定在河岸或河床之上并且为永久使用而建造的 磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物也视磨坊、浴场以及其他漂浮在水

13、面上的建筑物也视 为不动产。为不动产。 （2 2）日本：日本：土地及其定着物。土地及其定着物。 （3 3）中国台湾：中国台湾：土地及其定着物。土地及其定着物。 （4 4）中国内地：中国内地：土地以及房屋、林木等地上土地以及房屋、林木等地上 定着物。定着物。 2 2、物业、物业 中国香港地区经常使用，实质也是房中国香港地区经常使用，实质也是房 地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经 常混用。常混用。 中国内地的中国内地的“物业物业”多用于多用于“物业管物业管 理理”，一般指，一般指“房屋及配套的设施设备和相关房屋及配套的设施设备和相关 场地场地”。 3

14、3、landland、real estate real estate 和和real propertyreal property landland：指地球的表面及下达地心、上达无限指地球的表面及下达地心、上达无限 天空的空间，包括永久定着于地球表面之中、之天空的空间，包括永久定着于地球表面之中、之 上、之下的自然物。上、之下的自然物。 real estatereal estate：是是landland加上永久定着在其中、加上永久定着在其中、 其上和其下的人工改良物，如构筑物和房屋。其上和其下的人工改良物，如构筑物和房屋。 real propertyreal property：是是 real es

15、tatereal estate加上与其有加上与其有 关的各种权益。关的各种权益。 （一）房地产估价中土地的定义（一）房地产估价中土地的定义 （二）土地利用所受的限制（二）土地利用所受的限制 （三）对一宗土地的基本认识（三）对一宗土地的基本认识 指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 （1 1）地球表面）地球表面 （2 2）地球表面以上一定范围内的空间）地球表面以上一定范围内的空间 （3 3）地球表面以下一定范围内的空间）地球表面以下一定范围内的空间 1 1、土地权利的设立和行使的限制、土地权利的设立和行使的限制 2 2、房地产相邻关系的限制、房地产

16、相邻关系的限制 3 3、土地使用管制、土地使用管制 耕地转为非耕地、农地转为建设用地、城市规划耕地转为非耕地、农地转为建设用地、城市规划 等。等。 （1 1）容积率：一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地）容积率：一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地 总面积总面积 的比值。的比值。 （2 2）建筑密度：又称建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑）建筑密度：又称建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑 物的基物的基 底总面积与该块土地总面积底总面积与该块土地总面积 的比率。的比率。 1 1、位置（或坐落）、位置（或坐落） 2 2、面积、面积 3 3、四至、四至 4 4、形状、形状 5 5、地形、地势、地形、

17、地势 6 6、周围环境、景观、周围环境、景观 7 7、利用状况、利用状况 8、产权状况、产权状况 9、地质条件、地质条件 10、基础设施完备度、基础设施完备度 和土地平整程度和土地平整程度 11、土地使用管制、土地使用管制 12、其他、其他 对建筑物的基本认识：对建筑物的基本认识： 1 1、位置、位置 2 2、面积（建筑面积、使用面积、成套、面积（建筑面积、使用面积、成套 房屋的套内建筑面积、其他面积）房屋的套内建筑面积、其他面积） 3 3、层数和高度、层数和高度 4 4、结构、结构 5 5、设备、设备 6 6、装修、装修 对建筑物的基本认识：对建筑物的基本认识： 7 7、平面格局、平面格局

18、8 8、建成年月、建成年月 9 9、装修养护情况及完损程度、装修养护情况及完损程度 1010、利用状况、利用状况 1111、产权状况、产权状况 1212、外观、外观 1313、公共服务设施完备程度、公共服务设施完备程度 1414、其他、其他 一、自一、自 然然 特特 性性 二、社会经济特性二、社会经济特性 重点讨论在一定社会经济条件下由这些自 然特性所衍生的房地产其他性质。 1 1、不可移动性（区位）、不可移动性（区位） 土地的地理位置固定，不能移动。土地的地理位置固定，不能移动。 区位：区位：是指某地域空间范围内各种事物的位置是指某地域空间范围内各种事物的位置 分布及其相互联系，除自然地理位

19、置外，还包括分布及其相互联系，除自然地理位置外，还包括 可及性（接近的难易程度）、联系的便捷性，与可及性（接近的难易程度）、联系的便捷性，与 重要场所的距离，地域自身的社会经济地位等。重要场所的距离，地域自身的社会经济地位等。 不可移动性不可移动性 （1 1）决定了每宗房地产都处于特定的自然和社会）决定了每宗房地产都处于特定的自然和社会 环境之中，因此具有明显的区位优劣差异。环境之中，因此具有明显的区位优劣差异。 （2 2）决定了房地产市场是一个地区性市场，不动）决定了房地产市场是一个地区性市场，不动 产的供给和需求局限于一定的空间范围内。产的供给和需求局限于一定的空间范围内。 （3 3）新事

20、物的涌现，传统观念受到了挑战。房车，）新事物的涌现，传统观念受到了挑战。房车， 在美国称为在美国称为mobile homemobile home。 2、独一无二（替代性）、独一无二（替代性） （1）任何两宗土地都存在一定的差异。）任何两宗土地都存在一定的差异。 （2）两栋采用完全相同的建筑设计的建筑物，也）两栋采用完全相同的建筑设计的建筑物，也 会因它们各自所占土地的自然条件和坐落位置会因它们各自所占土地的自然条件和坐落位置 等不同而使这两宗不动产实质上并不相同。等不同而使这两宗不动产实质上并不相同。 （3）两相邻地块其他差异假定不计，只是土地利）两相邻地块其他差异假定不计，只是土地利 用强度

21、（容积率、建筑密度、建筑高度等）的用强度（容积率、建筑密度、建筑高度等）的 规定有所不同，两块地块会因产权人权益的不规定有所不同，两块地块会因产权人权益的不 同而不同。同而不同。 所以，房地产之间不能实现完全的替代，房地所以，房地产之间不能实现完全的替代，房地 产市场是一个非完全竞争的市场。产市场是一个非完全竞争的市场。 3 3、耐久性（寿命长久，土地使用权年限）、耐久性（寿命长久，土地使用权年限） 土地本身是永存的，可供人类长久使用。土地本身是永存的，可供人类长久使用。 建筑物的寿命一般也很长久，可以长期使用，建筑物的寿命一般也很长久，可以长期使用， 其使用寿命主要受经济寿命的制约。其使用寿

22、命主要受经济寿命的制约。 房地产的耐久性可给产权人带来现实的和房地产的耐久性可给产权人带来现实的和 未来的持续利益，但是产权人所能获得的未未来的持续利益，但是产权人所能获得的未 来持续收益受有关法律的制约。来持续收益受有关法律的制约。 4 4、供给有限（有限性，不可再生性）、供给有限（有限性，不可再生性） 土地资源总量是固定不变和有限土地资源总量是固定不变和有限 的，而区位条件好的土地数量更为有限。的，而区位条件好的土地数量更为有限。 1、价值量大、价值量大 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而与一般物品相比，房地产不仅单价高，而 且总价大。且总价大。 房地产不可以按照平房米之类的小单位零房地

23、产不可以按照平房米之类的小单位零 星消费，必须有一定的规模（如面积），星消费，必须有一定的规模（如面积）， 可供利用的一块土地或一套住房的价值，可供利用的一块土地或一套住房的价值， 一般在十万元以上。一般在十万元以上。 可根据人类需要用于多种不同用途，如商可根据人类需要用于多种不同用途，如商 业、住宅、工业、农业用地等。业、住宅、工业、农业用地等。 在一定条件下，不同用地之间可以实现相在一定条件下，不同用地之间可以实现相 互转化。互转化。 不同用地还可实现空间交叉或并存，如多功不同用地还可实现空间交叉或并存，如多功 能建筑群用地和综合楼用地等。能建筑群用地和综合楼用地等。 2、用途多样性、用途

24、多样性 3 3、相互影响（涉及广泛性）、相互影响（涉及广泛性） 一方面指容易对外界各方面产生一方面指容易对外界各方面产生 影响，另一方面它也容易受到外界各方面影响，另一方面它也容易受到外界各方面 的影响。的影响。 4 4、易受限制（权益受限性）、易受限制（权益受限性） 世界上任何财产都不是绝对的，世界上任何财产都不是绝对的， 都将会受到法律的制约，尤其是房地产，都将会受到法律的制约，尤其是房地产， 由于涉及广泛，其权益更易受到限制。由于涉及广泛，其权益更易受到限制。 5 5、难以变现性、难以变现性 房地产价值高、不可移动和个别性，房地产价值高、不可移动和个别性， 使得同一宗房地产的交易不可能很

25、频繁。价值使得同一宗房地产的交易不可能很频繁。价值 越高，风险相应也越大，它面对的购买群体相越高，风险相应也越大，它面对的购买群体相 对狭窄。对狭窄。 6 6、保值增值性、保值增值性 房地产的交换价值可随货币贬值而房地产的交换价值可随货币贬值而 增加，从而表现出保值和增值性。这是针增加，从而表现出保值和增值性。这是针 对房地产价值变化的总体趋势而言的。对房地产价值变化的总体趋势而言的。 一、按用途分类一、按用途分类 二、按开发程度划分二、按开发程度划分 三、按实物形态划分三、按实物形态划分 四、按权益状况划分四、按权益状况划分 五、按是否产生收益分类五、按是否产生收益分类 六、按经营使用方式分

26、类六、按经营使用方式分类 1 1、居住房地产、居住房地产 2 2、商业房地产、商业房地产 3 3、办公房地产、办公房地产 4 4、旅馆房地产、旅馆房地产 5 5、餐饮房地产、餐饮房地产 6 6、体育和娱乐房地产、体育和娱乐房地产 7 7、工业房地产、工业房地产 8 8、农业房地产、农业房地产 9 9、特殊房地产、特殊房地产（汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、 博物馆、教堂、寺庙、墓地等） 1010、综合房地产、综合房地产（具有上述两种以上用途的房地产）（具有上述两种以上用途的房地产） 1、生地：、生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

27、2、毛地：、毛地：指具有一定城市基础设施的土地，有待拆迁的房屋，指具有一定城市基础设施的土地，有待拆迁的房屋， 尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3、熟地：、熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在 其上建造建筑物的土地。三通一平（通路、水、电其上建造建筑物的土地。三通一平（通路、水、电+场地场地 平整）、五通一平（通路、供水、排水、电力、电信平整）、五通一平（通路、供水、排水、电力、电信+场场 地平整）、七通一平（五通一平地平整）、七通一平（五通一平+通燃气、热力）通燃气、热力） 4、在建工程：、在建工程：指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用 条件的房地产。条件的房地产。 5、现房（含土地）：、现房（含土地）：指已建造完成、可直接使用的建筑物及指已建造完成、可直接使用的建筑物及 其占用范围内的土地。其占用范围内的土地。 1、土地、土地 2、建筑物、建筑物 3、土地与建筑物的综合体、土地与建筑物的综合体 4、房地产的局部、房地产的局部 5、未来状况下的房地产、未来状况下的房地产 6、已经灭失的房地产、已经灭失的房地产 7、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、现在状况下的房