我国土地制度下房地产企业开发用地获取策略分析

1、分析天津大学网络教育学院专科毕业论文题目：我国土地制度下房地产企业开发用地获取策略完成期限： 2016 年 1 月 8 日 至 2016 年 4 月 20 日学习中心： 选择一项。专业名称：学生姓名：学生学号：指导教师：我国土地制度下房地产企业开发用地获取策略分析摘要在房地产行业和土地政策的使用， 参与调控的背景下， 房地产开发公司这样 的土地决定了公司的生存命脉不可再生资源的渴望， 因为土地是房地产开发公司 生产的住房产品的“原材料”， 不能处理产品， 再加上土地不可再生和稀缺， 土 地已成为企业生存和发展的生命线， 也成为许多房地产开发企业争夺的焦点。 然 而，在这方面，许多房地产开发企业

2、如何面对土地征收的问题， 这是特别重要的， 采取土地收购战略。 归纳总结了房地产企业土地收购战略的调控政策， 分析了土 地收购的内部因素和外部因素的影响。房地产企业获取土地的工作有借鉴意义。关键词： 房地产；调控政策；土地获取；策略一、绪论近年来，国务院颁布了一系列的调控政策，如房地产税、住房建设安全性、 差异化信贷政策、 提高利率、存款准备金率。 在上述一系列如此激烈的竞争和严 重的宏观调控，品牌运作能力，稳定发展，丰富的资本，土地储备，大型房地产 企业可能会迫使微笑面对，而那些没有品牌经营能力，规模小，资本运作，没有 土地储备， 生活空间将日益缩小， 甚至面临资金链断裂， 现有项目的发展和

3、后续 的土地储备，没有被迫退出市场。回首过去，面粉贵过面包，高溢价率，王曾一 度占据土地市场的新闻头条。 然而， 随着楼市的调控， 土地市场政策变得越来越 紧张。随着国家对闲置土地管理工作的实施力度加强， 这将促进房地产公司加快 消化库存， 减少土地的强度。 新建商品住宅价格环比下降和持平的城市占绝大多 数，下降相比，在城市的同一时期也增加，从一个月到一个月，房地产市场的逐 渐放缓，导致土地市场也趋于低迷。然而，今年 5 月份的一些城市，随着商品 房销售的明显反弹， 新住宅价格上涨， 部分城市土地市场也再现了高位。 在这样 一个两难的境地，开发商也陷入迷茫期，正在积极储备土地？还是主动减少地

4、面？或等待，已经成为开发商需要思考的。二、我国土地制度下房地产公司土地获取面临的问题1、调控政策的背景近年来，国务院出台一系列的调控政策，诸如国六条、国八条、新国八条、 国十条、新国十条、国十一条、限购、限房价、房产税收、保障房建设、差别化 信贷政策、加息、上调存款准备金率等等，对整个房地产行业的影响巨大，其影 响涉及到房地产开发企业、 购房者、 各级地方政府等范围。 但这些调控政策除了 对购房者的， 对于房地产开发公司在土地获取方面也是个重拳打击， 他们面临土 地获取方面的压力则更加大了。 在此背景下， 控制固定资产投资的过快增长已经 成为当时宏观调控的重点， 为适应这一要求， 政府宏观调控

5、政策需要从需求管理 向供给调控转变， 这是对政策宏观能力的新考验。 而土地由于某种原因其在我国 的特殊作用和地位， 加上当时土地市场本身的混乱和保护耕地的重要性， 所以被 中央赋予了参与宏观调控的职能。 用温家宝总理的话来总结， 土地在防止经济过 热时可以起到“釜底抽薪”的作用，而在抑制经济过冷时又可以收到“雪中送 炭”的功效2、调控政策的主要内容针对房地产开发企业的调控政策。政府利用减少商业银行的贷款规模、提高 税收、提高购置土地的首付款比例、 缩短全额地款的支付时间、 全面实行招拍的 市场方式等方面增加开发企业的资金压力； 在开发过程中， 增加保障房、 公租房 的比例；销售环节，限售、限价

6、、禁止捂盘；政府加强了监管力度，核查企业开 发成本和销售利润； 对高价购买土地和高价出售商品住宅企业问责约谈和经济处 罚。针对各级政府的调控政策。严格控制土地供应计划、开发规模、结构分布等 指标；对商品住宅推行限购、 限售；制定保障房计划， 推进保障房和公租房建设、 提高中小套型和普通住宅比例； 禁止强迁；对违法占用土地， 房价过高和保障房 建设不力的城市建立问责、查询和约谈制度等。3、调控政策下房地产公司土地获取面临的问题面对政府出台的种种调控政策，特别是对房地产开发公司的调控政策，令房 地产开发公司增加了重重压力， 特别是资金方面的压力， 已迫使诸多中小企业面 临退市的危险； 大企业虽还能

7、应付， 但在土地获取方面也面临着种种问题， 主要 表现在几个方面：（1）缺乏明确的土地购置目标各种监管政策的发展使公司的资金匮乏，对未来市场的预期很难判断，所以 对土地收购目标是盲目的， 缺乏前瞻性， 但有偶然的， 主要是在一些房地产开发 企业之前的土地收购， 公司尚未明确土地收购目标， 很可能是在满足土地收购机 会，开始考虑是否符合公司的发展需要的公司。 往往也正因为如此， 在越来越严格的调控政策下，企业不能快速反应过来，因此会失去土地收购的机会（2）缺乏整体土地储备计划房地产开发企业土地储备计划，快速相关的企业的可持续发展，土地，因为 它不能复制和稀缺， 但也造成了土地成本价值较大。 因此

8、， 企业没有土地储备越 好，储量大， 占用的资金将增加， 随着国家的土地闲置的土地处置政策越来越严 重，因此土地储备应与公司的实际发展需求的匹配。简单地说，可以概括为，量 身定制。目前不允许“土地投机”，显然是很多土地都不好。（3）缺乏对自身经济实力的考虑由于土地稀缺性，土地收购实际上是在争取企业自身的经济实力，企业的经 济实力大小可以决定土地的规模和质量的土地。 但其自身经济实力的较量在很大 程度上决定了土地的所有权， 但在当前的市场交易中， 往往这种情况下， 企业盲 目拼经济实力， 土地本身就可以产生低估， 这往往会盲目竞争， 对企业本身的发 展产生严重后果。三、影响房地产公司土地获取策略

9、选择的因素1、房地产公司土地获取策略的类型通过近十年来的调控，各类房地产开发公司，各显神通，通过各种方式获取 土地，有成功的经验，也有失败的教训，成功的铸就了一段企业发展的佳绩，失 败的也给众多开发企业敲了警钟。一是公司的整体战略布局策略。作为房地产开发公司，土地储备是公司的生 存之本，土地储备的区域根据其整体战略布局而来， 当然不同的时期公司也会根据其战略需求调整其战略布局，从而为公司的全局发展作好铺垫。二是逆周期拿地策略。 房地产开发公司的拿地参考价格基本上都是参考地块 周边的房价体系， 而且在逆市调控期， 全国的房价都在下跌， 这也就阻碍了大部 分的房地产公司的拿地步伐。一方面，土地出让

10、金是地方政府的主要收入来源； 另一方面， 保证土地供应量是抑制房价上涨的前提条件。 现在天价拍地受到了限 制，但土地市场萎靡， 令地方政府同样头疼。 那么在这种政策压制和地方政府推 地的迫切心情下，逆周期拿地则是房地产开发公司的一个很好的策略。三是公司的经济实力策略。 土地储备量的大小决定房地产开发公司未来长期 的发展潜力， 因而可供开发的土地资源则成为房地产公司的核心资源。 而获取土 地则必须投入大量的资金， 资金的大量投入会使公司的现金流减少， 令公司的经 营风险增加，所以说，公司的土地获取能力也取决于公司的经济实力。2、影响公司土地获取的外部因素由于土地市场的波动对房地产市场也有较大的影

11、响， 而房地产市场作为国家 的支柱产业但由于土地市场不同于其他产品， 所以很难完全做到市场化。 因此本 文特意以土地交易中市场化程度最高的土地公开出让作为案例。 总结一下影响房 地产公司土地获取的外部因素。（1 ）行政因素。行政因素泛指一个国家的社会制度，执政党的性质，政府 的方针、政策，以及国家制定的有关法律、法规等。近几年房价的快速上涨，引 来了政府一系列的行政策调控因素，比如土地制度、往房制度、地价政策、税收 政策、交通管制和行政隶属变更等。 希望能通过此来稳定土地市场供应， 达到房价的稳定（2 ）经济增长因素。在土地市场化的前提下，经济因素影响应该对土地市 场影响最大；在过去几年里，经

12、济快速增长，使得人均可支配收入不断提高，再 加上银行宽松的货币政策， 使得更多的人有能力改善自己的住房条件， 从而带来 了房地产行业的空前繁荣。（3）区域因素。是指在一定的区域内，区域的定位，聚集能力、配套设施、 交通通达性、环境因素等因素所产生的区域特性。 区域的聚集能力。 包括商服繁 华程度、城市定位、城市规模、城市人口密度、受教育程度以及人口结构，经济 发展水平等因素。再看所处城市的人流、物流、信息流，以及对周边城市的汇集 能力，从而影响所在区域的房地产市场以及土地市场价格。3、影响公司土地获取的内部因素自 2011 年起，房地产经历过史上“最严历”的调控后，大型房企在土地获 取上变得更

13、为谨慎， 然而恒大集团在已经拥有大量的土地储备的情况下， 却依然 选择继续大规模拿地。 那么抛开外部土地的外部因素， 影响房地产企业的内部因 素又包括管理因素、战略因素、财务因素等等。（1 ）管理过程因素。从大型房地产企业的控制特点，一般会采取扁平化管 理模式，这是总部的品牌管理， 掌握资金的分配， 项目的核心成员， 有四个方面。 内部管理结构复杂， 导致审批程序的时间跨度太长， 导致错过了最佳的情节采取 的时间和其他方面。 例如， 万科、万达等企业的土地收购工作是由一组垂直统一 管理集团，负责人的审批城市，以减少公司的时间，从而增加了加快的步伐。（2 ）战略布局因素。对于大型房地产企业而言，

14、合理的区域分布是非常重 要的。一方面，应继续在城市保持固有的优势，另一方面，我们应该发展更广阔 的前景，更多的潜力在 2 或三线的城市。这样，不仅分散了投资风险，也满足 了企业快速扩张的需要。（3 ）财务因素。企业的现金流和融资能力将直接影响土地收购。房地产开 发企业为了继续增长和壮大， 除了承担债务融资和股权融资外， 还采取了上述 2 种融资形式的基础上发展可转债融资、 混合融资。 由于股权融资的初始股东的股 权稀释，因此公司在简单的融资， 往往更青睐债务融资。 比如，恒大集团在 2008 年向引入战略投资者，从而有效规避了销售现金流下降的风险。四、完善房地产公司土地获取策略建议1 、设立专

15、门的土地获取体系明确土地获取工作的重要性。土地就好比是房地产开发企业手中的“原材 料”，一方面企业如果没有可持续经营的“原材料”，或出现“原材料”不足， 再好的企业也无法持续的运营下去； 另一方面企业如果因为囤积了大量的“原材 料”，超出企业的生产经营需要， 而造成资金压力， 严重的会造成企业的生存负 担，因而“原材料”的多少决定了企业能否更好的生存发展。 这就需要开发企业 为了土地这种“原材料”， 来确定符合公司发展需求的获取策略。 制定土地储备 计划。作为一家有战略目标、 有稳健发展理念的房地产开发企业， 土地的获取首 先需设立短、中、长期的土地储备计划，一般而言，短期为 1 年、中期为

16、2-3 年、长期为 4-6 年以上。2、系统的土地获取可行性分析房地产市场本就由于门槛较低，已经进入了一批非主流开发企业，但更多地还是具有专业素质极强的开发商， 他们对市场的表现以及历年市场上的供求关系情况都在很大程度上影响到我们对该区域土地的判断，从而影响到土地的获取， 正所谓是知已知彼，才能百战百胜，所以应从以下三个方面来分析行业竞争环境：（1 ）城市总体竞争环境分析：通过该城市的历年房地产市场的供求关系，以及所开发的知名楼盘的比较，从而分析整个行业的发展趋势以及总体竞争环境。（2）开发商阵营分析：通过分析该城市的本地开发商、外地实力型开发商、 境外开发商所开发的项目及开发的共同特点，来认

17、清该城市所面临的竞争环境， 从而考虑是否有必要在该城市发展。（3 ）未来房地产发展趋势分析：结合上述各种分析，再对该城市的未来房 地产发展趋势作个预测， 从而帮助房地产公司正确地摆正自己的位置， 确定自己 生存、发展的核心竞争力，为适应该城市市场环境，企业将更加注重的层面，比 如品牌建设、可持续发展、项目操作水平提高等等。3 、完善房地产公司的土地获取策略一是公司的整体战略布局策略。因政策调控的影响，许多企业已因信贷政策可以快和土地款方面的压力， 放慢了拿地进程； 更有些企业在现有的土地开发过程中已 面临着滞销的严竣的考验， 因而在土地市场上已经销声匿迹。 而在这样的情况下， 国有控股公司靠其

18、雄厚的资金后盾以及特有的广阔有力地地方资源优势， 速完成整体战略布局，广泛涉及全国一、二、三、四线城市，抢占市场先机，因 而其拿地的量上一定大于其它房企，这也在目前土地成交数据中显示。二逆周期拿地策略。因商业地产不受调控政策的影响，也不存在限购、限贷 的约束，所以在买方市场和卖方市场上都占有优势。 逆周期拿地， 一方面得到了 政府的支持，增加了政府的税收，为政府的土地供应作出了贡献；另一方面，由 于整个市场受调控的影响，地价处于洼地，也节约了拿地成本。因此，在未来几 年，新颖的商用物业将成为二三线城市的发展新趋势。 而二三线城市的政府也意 识到这个问题，已增加了商业供地比例和为品牌商业地产提供

19、更多的招商引资的 优惠条件，这都已为商业地产提供了拿地先机。四、结论综上所述，随着房地产行业的日趋成熟和激烈的市场竞争，土地市场的竞争 是必然的， 但在土地市场的原因， 谁可以在土地市场和从未错过， 这估计从来没 有明确的答案， 但房地产开发公司只要在土地市场保持清醒的头脑， 结合公司的 实际，作出相应的正确的土地收购战略，这是已经超出了大多数的房地产企业。 为了提出相应的土地收购策略适用于所有类型的房地产公司参考， 如国有房地产 公司可以采取整体战略布局和公司的经济实力， 以战略合作方式与反周期性； 商 业房地产企业应该选择一个公司获取利润的最大化、 市场占有率、 土地收购战略 品牌；私人房

20、地产公司选择区域规模的策略， 市场份额和中小民营房地产公司战 略合作；选择获取利润的最大化政策指导策略的类型， 房地产公司更适宜选择城 市战略定位、逆周期拿地、合作拿地和整体战略布局策略。参考文献1陈银蓉,梅昀,孟祥旭,陈昱.经济学视角下城市土地集约利用的决策分析 J. 资 源科学 ,2013,04:739-748.2张磊,城所哲夫 ,大西隆 .新制度主义视角的开发控制研究 -基于“结构 -参与 者”模型的住宅开发指标调整影响因素分析 J. 城市规划 ,2013,05:29-34.3赵志荣,黄晰,刘阳,汪广龙,许兰兰 .国际学术期刊上的中国城市研究 :2000 年 -2012 年 J. 公共行政评论 ,2013,01:118-147+170-171.4 娄成武 ,王玉波 .中国土地财政中的地方政府行为与负效应研究J. 中国软科学,2013,06:1-11.5 张娟锋