房产估价师理论与方法考点分析

1、房产估价师理论与方法考点分析2016房产估价师理论与方法考点分析房地产的种类1. 按用途分类（10类）居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产2. 按开发程度分类（5类）（掌握）生地一一无基础设施毛地一一有基础设施+未拆迁熟地一一完善的基础设施+场地平整可直接建造建筑物在建工程一一己开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包 括缓建工程）【重点】缓建工程也是在建工程判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工 程竣工验收报告现房一一己建造完成+可直接使用【重点】熟地的类型（掌握）平都是指场地平整，三通指水、电、

2、路;五通指水（供水和排水） 电、路再加上电信;七通再加上热力和燃气某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分 别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元， 供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常 费用是（）元/平方米A. 98B. 102C. 108D. 116正确答案A答案解析五通指水（供水和排水）电路再加上电信。上题为道 路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15二983. 按实物形态分类（9类）土地一一分为空地和有建筑物的土地建筑物一一分为以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物土地与建筑物的综合体 土地+现房 土地

3、+在建工程房地产的局部未来状况下的房地产一一期房己经灭失的房地产一一如己拆迁和完全损毁的房屋现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分建筑物的装饰装修部分不可修复的房地产损害造成的价值减损以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产整体资产中的房地产4. 按权益状况分类20类（1）“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净” 的含义（6大特征）房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、 未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工 程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审 批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。（2）“干净”的房屋所有权

4、和划拨土地使用权的房地产，如房改成 本价购买的公有住房，以及经济适用房（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房 地产，以及农村村民住宅等共有的房地产。共有包插：按份共有和共同共有。处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非 共有人之间另有约定。按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先 购买权。一般情况下共有人承担连带债务。共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人 同意，除非共有人之间另有约定。管理按约定，无约定的各共有人 都有管理的权利义务。有限产权或部分产权的房地产。有租约限制的房地产。设立了地役权的房地产。(8)设立了抵

5、押权的房地产。有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款, 拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他 债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为 建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不 包括承包人因发包人违约带来的损失。(10) 己依法公告列入征收、征用范围的房地产。(11) 被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。(12) 开发建设手续不齐全的房地产。(13) 房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。(14) 临时用地或者临时建筑的房地产。(15) 违法占地或者违法、违章建筑的房地产。(16) 房地产的租赁权。(17) 地役权。(18) 房地产的抵押权。(19) 房地产的空间利用权。)房地产中的无形资产。5. 按是否产生收益分类收益性房地产非收益性房地产判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该 房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是