房地产估价师考试要点：敏感性分析

1、房地产估价师考试要点：敏感性分析2017年房地产估价师考试要点：敏感性分析1. 敏感性分析的概念：敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益 指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指 标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不 确定性分析方法。敏感性分析的目的在于：(1) 找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素 变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;(2) 研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极 限值，分析判断项目承担风险的能力；(3) 比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下,从中

2、选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单 因素敏感性分析和多因素敏感性分析。2. 敏感性分析的步骤:房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：(1) 确定用于敏感性分析的财务评价指标。通常采用的指标为内 部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指 标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、 敏感性，以及计算的复杂程度。(2) 确定不确定性因素可能的变动范围。(3) 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。(4) 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素， 做出进一步的分析。进行房地产项目敏感性分析时，可以采用

3、列表的方法表示由不确 定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏 感性分析表对多个不确定性因素进行比较。3. 单因素与多因素敏感性分析：单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感 性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项不 确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，项目财务评价 指标的变化情况。多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发 生变化时，对项目财务评价指标的影响。由于项目评估过程中的参 数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也 有很高的实用价值。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分

4、析的基木原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多 因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的, 且各因素发生变化的概率相同。4. 敏感性分析的“三项预测值”法：前而所介绍的敏感性分析方法是单因素的，它忽略了各因素之 间的相互作用。在一般情况下，多因素同时发生变化所造成的评估 结果失真比单因素大，因此，对一些重要的、投资额大的开发项目 除了要进行单因素颔感性分析外，还应进行多因素敏感性分析。“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中得一种。“三 项预测值”的基木思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素 分别给出三个预测值(估计值)，即最乐观预测值、最可能预测值、

5、最悲观预澳值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判 断开发利润受影响的情况。一般来说，评估中所涉及的因素全部为最乐观或最悲观情况，在 实际开发过程中是很少出现的，除非政府给予某种特别优惠的政策 或者宏观经济出现全而萧条。但不管怎样，对变动因素进行全面分 析，有助于开发商或投资商进行正确的决策。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的 组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找 出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。 但是，这种分析尚不能确定各种不确定性因素发生一定幅度变动的 概率，因而其分析结论的准确性就会受到一定的影响。实际生活中, 可能会出现这样的情形：敏感性分析找出的某个敏感性因素在未来 发生不利变动的可能性很小，引起的项目风险不大;而另一因素在 敏感